当前位置:首页 > 研报详细页

保利地产研究报告:银河证券-保利地产-600048-新股估值定价分析报告-060710

研报作者:丁文 来自:银河证券 时间:2006-07-12 08:34:42
  • 股票名称
    保利地产
  • 股票代码
    600048
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    长信***77
  • 研报出处
    银河证券
  • 研报页数
    11 页
  • 推荐评级
    买入(首次)
  • 研报大小
    399 KB
研究报告内容

1本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。

报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。

我 公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务、服务。

本报告版权归中国银河 证券有限责任公司。

未获我公司事先书面许可,任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。

保利地产(): 新股估值定价分析报告 投资要点: 公司是保利南方集团房地产开发业务领域内的核心企业, 是保利南方集团从事房地产开发业务的平台。

保利南方集 团目前持有公司75.06%的股权,发行后控股54.59%是公 司的控股股东,公司的实际控制人为中国保利集团。

该保 利集团是国资委圈定的主业为房地产开发的13家大型央 企集团之一,面临重组国资委下属其他央企房地产资产的 巨大机会。

公司主营业务突出,97%以上的营业收入和98%以上的利润 均来自于房地产销售主业。

近三年房地产主营业务增长迅 速,达到50%以上。

收入主要来源于广州地区(75%以上), 2005年广州市场占有率超过3.5%。

但是公司已经进入广 州、北京、武汉、沈阳上海、包头、重庆、长沙等10个重 点城市。

广州以外地区土地储备已达720万平米。

广州以 外地区对收入的贡献比例不断上升。

公司已成为全国行房 地产开发商。

公司资产质量优良,盈利能力强。

盈利指标均大大高于行 业平均水平。

公司近三年毛利率、销售净利率和净资产收 益率都保持了较高水平。

公司未来房地产开发项目储备丰富,目前在建和拟开发 项目总建筑面积超过1000万平米,其中目前在建项目 超过200万平米,未开工的项目储备877万平米,分布 在10个城市。

根据其现有项目预测,公司未来2-3年 销售收入平均增长率将在50%以上。

2006年预测收入和净利润将分别达到40亿元和5.43亿 元,每股摊薄收益0.985元。

我们认为该公司的合理市盈率应在18-20倍,按照公 司2005年净利润本次发行后摊薄每股收益0.74元计 算,公司的合理价位处于13.5-15元。

考虑到新股申 购的折价,我们认为申购区间应在10.5-12元。

发行上市资料 2006.07.10 发行价 发行股数(万股) 15000 发行日期 2006.07. 发行方式 询价及网上申购 主承销商 中信证券 上市日期 待定 首日上市股数(万股) 基本数据(发行后) 2006.07. 总股本(万股) 55000 流通A股(万股) 15000 流通B股(万股) 0 流通H股(万股) 0 每股净资产(元) 2.38 2006.07.10首次评级 买入 新股定价研究报告/房地产开发业 ●预计公司合理的每股价格在13.5-15元,询价区间在10.5-12元。

分析师:丁文 E-mail:dingwen@chinastock.com.cn 联系电话:(8610)66568797 2 新股研究报告/房地产开发业 一、公司简介 公司是2002年8月由保利南方集团有限公司作为主发起 人,联合广东华美教育投资集团有限公司和张克强等16位自然 人共同发起设立的。

其中,保利南方集团有限公司以其全资子公 司广州保利房地产开发公司经评估的净资产作为出资,广东华美 教育投资集团有限公司及张克强等16位自然人以货币资金出资。

公司是保利南方集团房地产开发业务领域内的核心企业,是 保利南方集团从事房地产开发业务的平台。

保利南方集团目前持 有公司75.06%的股权,是公司的控股股东,公司的实际控制人为 中国保利集团。

公司主要从事房地产的开发,其发展基地始于广州,2002 年公司股改后,增长迅速,目前已进入全国10个城市,成为全 国性的房地产开发商。

公司与股东的关系图: 中国保利集团直接间接持有保利南方集团100%股权,是公司 的实际控制人。

保利集团是经国务院批准,于1993年2月在保 利科技有限公司基础上组建的国有独资公司,注册资本金15亿 元。

保利集团是一家从事贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业 务的多元化经营控股集团公司。

截至2005年12月31日,保 利集团总资产为227.87亿元,净资产为57.60亿元,2005年 度实现主营业务收入62.24亿元,实现利润总额11.35亿元。

3 新股研究报告/房地产开发业 目前保利集团中从事房地产开发业务的主要公司是保利房地产 集团股份有限公司。

二、本次发行前后的公司股权结构 公司本次拟发行人民币普通股15,000万股,本次发行前后 的股本结构如下: 发行前发行后 股东名称 持股数量(股)持股比例(%)持股数量(股)持股比例(%) 保利南方集团(SLS) 300,229,52275.06300,229,52254.59 广东华美60,770,47815.1960,770,47811.05 16名自然人39,000,0009.7539,000,0007.09 其他投资者-- -- 150,000,00027.27 合计400,000,000100550,000,000100 公司控股子公司图: 三、公司业务结构 公司主营业务突出,97%以上的营业收入和98%以上的利润 均来自于房地产销售主业。

4 新股研究报告/房地产开发业 近三年公司商品房开工面积累计为228万平方米,竣工面积 为114万平方米,累计销售面积147万平方米(含预售)。

2003 年、2004年和2005年,公司房地产销售收入分别为60,587.01 万元、153,556.90万元和231,549.44万元,增长迅速。

公司的发展规划是凭借多年的开发经验和品牌优势,在经济 较发达的城市主要从事商品住宅开发,实施精品策略。

公司以商 品住宅开发为主,商用物业开发为辅;以物业销售为主,物业出 租为辅;以自主开发经营为主,合作、合资开发为辅。

公司的产 品形式以优质中档商品住宅的开发为主,适量开发高档住宅、低 密度生态住宅和写字楼等,优化产品结构。

公司在向全国性房地产公司转变的过程中,按照以广州、北 京、上海为发展重点,在拓展其他重点区域市场基础上,抓住 商机继续拓展其他发展潜力较大的区域性经济中心城市,夯实和 完善公司全国战略布局。

目前已经进入广州、北京、武汉、沈阳 上海、包头、重庆、长沙等10个重点城市。

公司的目标是在所 进入城市进入前10位。

近三年公司的主营收入业务结构如下: 业务分类2005年权数2004年权数2003年权数平均增长率 房地产销售231,549.4498.26% 153,556.9098.49% 60,587.0197.51% 95.49% 物业管理2,424.071.03% 1,460.990.94% 1,094.411.76% 48.83% 饮食服务业790.30.34% 879.420.56% 450.40.72% 32.46% 工程设计- 0.00% 9.970.01% - 0.00% 工程安装492.960.21% - 0.00% - 0.00% 销售代理费385.110.16% - 0.00% - 0.00% 合计235,641.88 155,907.29 62,131.82 94.75% 近三年公司主营业务收入地区分布如下: 地区2005年权数2004年权数2003年权数平均增长率 广州180,620.2476.65% 104,686.4967.15% 59,938.9796.47% 73.59% 长沙2,847.751.21% 4,714.003.02% 2,192.863.53% 13.96% 武汉23,057.309.78% 16,632.4110.67% - 0.00% 38.63% 沈阳8,818.173.74% 15,555.489.98% - 0.00% -43.31% 北京20,298.418.61% 14,318.929.18% - 0.00% 41.76% 合计235,641.88 155,907.29 62,131.82 94.75% 公司近三年主营业务仍主要来源于广州地区,但广州地区收 入占公司总体收入的比重呈下降趋势,北京、武汉等广州以外地 区对收入的贡献比例不断上升。

公司广州地区以外土地储备已达 到720万平方米,随着公司全国业务的进一步开展,广州以外地 5 新股研究报告/房地产开发业 区和城市,将逐渐成为公司收入和利润的重要来源。

四、公司房地产开发的优势 1、公司实际控制人中国保利集团是国务院批准的大型国有 独资公司,是国务院圈定的13家以房地产开发为主业的央企集 团之一,本公司是中国保利集团从事房地产开发业务的主要平 台,将会得到大股东的大力支持,在整合国资委管辖的其他央企 房地产资产背景下,面临巨大机会。

2、公司综合开发实力强,品牌信誉好,在广州市场占有一 定份额。

2002年股改后,随着经营规模和综合开发实力迅速增强, 开发的项目分布于广州、北京、上海等10个城市,已经发展成 为全国性的大型房地产开发企业。

自1998年以来,公司房地产综合开发实力一直居广州前十 位,2001年开始公司综合开发实力连续五年居广州前三位,2005 年广州市场占有率超过3.5%。

公司还获得由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产 研究所、中国指数研究院联合评选的“2005年中国房地产公司品 牌价值TOP10”五强席位和“2006年综合实力TOP10五强席位”。

3、资产质量优良,盈利能力强。

2003 年、2004 年和 2005 年本公司净资产收益率(全面摊薄)分别为17.32%、33.15%和 42.81%,处于房地产业优秀水平。

4、公司开发经验丰富,截至目前,累计竣工商品房建筑面 积163万平方米,累计签约销售面积201万平方米,目前在建 207万平方米。

公司拥有建设部一级房地产开发资质。

5、土地储备较丰富,区域分布较广。

公司在2002年股份 制改造以后,为配合公司全国范围内的扩张战略,抓住土地市场 机遇,在国内重点地区低成本拓展了大量优良土地储备。

目前 公司已完成了包括广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等在内 的十个城市的战略布局,土地储备达到877万平方米,为上市后 持续稳健发展打下坚实基础。

五、宏观调控对公司的影响 公司目前项目除少部分在北京、上海外,大部分在广州、重 庆、武汉及其他二线城市。

广州房地产市场一直处于较理性状态, 调控的压力相对较小。

并且公司主要产品是中档住宅,调整起来 相对简单。

公司大股东中国保利集团是国资委指定的主业为房地 产业的大型央企。

公司正可以借助本次调控机会,和本次上市的 契机,加强公司整合其他房地产资产,迅速扩大公司在全国的市 场份额。

六、公司财务分析 6 新股研究报告/房地产开发业 1、公司主要财务指标 指标2005年2004年2003年 流动比率1.411.772.08 速动比率0.320.500.43 资产负债率(%)(母公司) 73.6180.2471.67 应收账款周转率14.8416.8611.10 存货周转率0.300.470.38 息税折旧摊销前利润(万元) 81180.3937872.7112711.67 利息保障倍数5.635.377.61 每股经营活动现金净流量(元) -2.09 -5.84 -2.85 每股净现金流量(元) 1.140.30 -0.13 全面摊薄每股净利(元) 1.01710.94550.3501 全面摊薄净资产收益率(%) 42.8133.1517.32 2、资产结构分析 近三年公司资产结构 2003年2004年2005年 项目 金额比例金额比例金额比例 年均增 长率 存货144,919.9378.14% 300,080.9071.14% 614,251.5576.63% 105.88% 预付账款12,695.786.85% 76,517.4418.14% 48,766.326.08% 95.99% 货币资金19,781.9710.67% 25,809.446.12% 71,435.228.91% 90.03% 应收账款3,114.751.68% 12,901.793.06% 15,645.371.95% 124.12% 其他应收款2,442.331.32% 3,779.910.90% 41,316.075.15% 311.30% 长期投资1,172.570.63% 1,256.710.30% 6,271.900.78% 131.28% 其他资产1,327.120.72% 1,500.690.36% 3,860.780.48% 70.56% 总资产185,454.45100.00% 421,846.88100.00% 801,547.21100.00% 107.90% 公司绝大部分资产由流动资产构成,最近三年流动资产占公 司总资产的比例平均为98.92%。

在流动资产中,又以存货和预付 账款作为主要构成,公司近三年存货和预付账款平均占总资产的 比例为85.66%。

其中存货作为公司最主要的资产构成,始终保持 70%以上的构成比例。

公司预付账款主要为预付的项目土地和工程预付款,公司存 货中开发成本占据大部分比重,近三年开发成本平均占存货的比 例为91.55%,存货中开发产品的金额较小,扣除已出售待交楼结 转收入的开发产品外,实际闲置沉淀物业很少。

资产质量较好。

3、盈利能力分析 公司盈利能力很强,盈利指标均大大高于行业平均水平。

公 司近三年毛利率、销售净利率和净资产收益率都保持了较高水 平。

2003年、2004年和2005年产品毛利率分别为32.78%、 7 新股研究报告/房地产开发业 32.67%和 42.56%;销售净利率分别为 11.27%、12.13%和 17.27%;净资产收益率分别为17.32%、33.15%、42.81%。

4、偿债能力分析 公司近三年的负债水平一直处于较高水平,平均合并资产负 债率为79.12%。

不过负债中预收账款和其他应付款占比重较大, 且呈现上升趋势。

其中2005年预收账款占负债的约30%,其他应 付款占32%。

而长短期借款仅占33.22%。

预收账款为公司预收客 户的购房款项,将在以后期间确认为销售收入,无需公司实际偿 付。

其他应付款主要是公司对保利集团及其下属企业专项借款和 少数股东对合作项目的投入。

公司基本不存在偿债压力。

公司近三年负债结构 项目2003年2004年2005年 金额权数金额权数金额权数 年均增 长率一年内到期的 借款15,500.0011.78% 84,300.0024.55% 105,200.0015.44% 160.52% 预收账款40,749.6830.97% 84,860.4824.71% 200,161.3129.38% 121.63% 其他应付款19,807.8815.05% 39,160.5011.40% 218,004.7032.00% 231.75% 其他流动负债11,699.448.89% 28,660.508.35% 36,524.375.36% 76.69% 长期借款43,500.0033.06% 106,100.0030.90% 121,096.0017.78% 66.85% 递延税款贷项339.040.26% 296.660.09% 254.280.04% -13.40% 负债合计131,596.04100.00% 343,378.14100.00% 681,240.66100.00% 127.52% 5、资产营运能力分析 公司2005年的存货周转率仅为0.3,低于行业平均水平。

这 是因为公司近几年加快发展速度,加大对项目和土地的储备,使 公司存货迅速增加,造成存货周转率较低。

在公司达到一定规模 后,需要加强对存货的管理,保持合理的存货水平,以提高存货 周转率。

这样在房地产调控,房地产行业毛利率面临下降的压力 下,能保持公司的盈利能力。

七、公司发展潜力分析 公司未来房地产开发项目储备丰富,目前在建和拟开发项目 总建筑面积超过1000万平米,其中目前在建项目超过200万平 米,未开工的项目储备877万平米,分布在10个城市。

公司本 次发行成功后,自有资本增加,资产负债率下降,为今后公司其 他形式的融资提供了条件。

根据其现有项目预测,公司未来2-3 年销售收入平均增长率将在50%以上。

8 新股研究报告/房地产开发业 公司现有项目储备 单位:平方米 项目名称占地面积规划建面开发主体用途 广州保利林海庄69,628171,294股份公司本级住宅 广州保利林语庄51,70640,305科学城公司住宅 广州保利紫薇园56,113127,950 公司与广州市地道总 公司合作 住宅 广州保利G1-113,537148,810 保利广州房地产开发 公司 住宅 广州保利珠江新城 F2-2 12,882141,716 保利广州房地产开发 公司 商业 广州保利珠江新城I620,540180,462 公司与广州市农林实 业有限公司合作 商业 广州保利PZB1501项目113,607363,542保利国贸商业 广州保利丰兴广场5,09738,518保利广州与丰伟合作商业 广州保利中旅广场20,478278,000股份公司本级商住 广州保利天利广场8,68286,261天利公司商住 保利南海水城169,923548,000桦荣实业商住 北京保利垄上别墅286,099200,232北京金成华住宅 北京保利政泉花园86,888404,266北京政泉住宅 北京保利蔷薇苑14,60174,668北京保利住宅 北京保利冷泉960,065888,370北京保利住宅 上海保利十二橡树庄园34,38221,719上海建乔住宅 上海保利香槟苑28,58885,727上海君兰住宅 重庆保利花园749,104751,252重庆实业住宅 重庆保利香槟花园144,792296,565重庆实业住宅 武汉保利湖滨项目504,000588,001武汉保利住宅 沈阳保利花园518,538808,918沈阳保利住宅 沈阳保利海棠花园40,64479,549沈阳溪岸住宅 沈阳保利百合花园91,845242,644保利盛华住宅 湖南保利文苑项目33,04264,847湖南保利住宅 湖南保利岳阳文庙40,87451,000保利汇泽商住 湖南保利世纪荣城379,831379,831长沙永峰住宅 包头保利东河滨江东166,500200,000保利包头住宅 包头保利青山区昌福755,5871,511,173保利包头住宅 合计5,377,5738,773,620 目前主要在建项目 单位:平方米 项目名称占地建筑类别开发施工 9 新股研究报告/房地产开发业 面积面积进度计划 广州保利香槟花园1.5010.07 住宅在建04-06 广州保利花园二期5.5630.00 住宅在建03-07 广州保利国际广场5.7618.98 写字楼在建04-08 广州保利百合花园二期0.823.29 住宅在建05-08 广州保利林海山庄8.4320.74 住宅在建06-09 广州保利麓苑0.534.69 住宅在建05-08 广州保利珠江新城I62.0718.19 商住在建06-10 广州保利林语山庄37.3129.08 住宅在建04-08 广州保利紫薇花园6.0413.77 住宅在建06-09 广州保利帝合湾1.0010.51 住宅在建06-09 广州保利G1-12.2424.68 住宅在建06-09 广州保利丰兴广场2.0615.55 商住在建06-08 北京保利垄上别墅53.6037.51 住宅在建04-09 北京保利政泉花园18.4085.60 住宅在建06-09 上海保利十二橡树庄园16.1610.21 住宅在建05-08 上海保利香槟花园3.7311.18 住宅在建06-09 重庆保利花园80.7480.97 住宅在建05-09 重庆保利香槟花园25.8252.89 住宅在建05-08 武汉保利花园14.1644.98 住宅在建03-07 沈阳保利花园57.8290.19 住宅在建04-08 沈阳保利海棠花园9.1517.90 住宅在建05-08 湖南保利岳阳文庙5.536.90 商住在建06-09 八、公司盈利预测 根据现有公司项目储备,公司2006-2008年收入和利润将 会步入快速上升阶段,三年累计收入将达到200亿元。

收入年均 增长将会达到50%以上。

公司2006年盈利预测 项目2006年度2005年度2004年度2003年度 一、主营业务收入400295000023564188011559072874621318241.3 减:主营业务成本262593520013535497031049730361417643003.5 主营业务税金及附加224165200155173237.686458987.1334006209.95 二、主营业务利润1152849600847695860.6422883526.3169669027.9 加:其他业务利润40000005508048.92410349.691844345.3 减:期间费用312230100193938269.9118833458.866742231.62 三、营业利润844619500656679086.9305177795.8103312850.4 加:投资收益 -390601.17 -978813.75 -79180.18 10 新股研究报告/房地产开发业 补贴收入 - - 营业外收入 1675412.581360815.51616584.09 减:营业外支出 2268897.121151758.941537910.4 四、利润总额843619500655695001.2304408038.6102312344 减:所得税286830630238489733.8100146510.936281767.02 少数股东损益1500000010358847.4115169831.84 -3994960.74 未弥补子公司亏损 - - 五、净利润541788870406846420189091695.970025537.67 总股本550000000400000000200000000200000000 每股收益0.9851.0170.9450.350 发行后摊薄每股收益0.9850.739 九、募集资金项目分析 公司本次募集资金主要投向3个项目,其中广州保利花园二 期和广州保利香槟花园已接近竣工,收益预期良好,平均投资净 利润率在15%以上。

募集资金项目指标 指标单位 广州保利 花园二期 广州保利 香槟花园 重庆花园 一期 总建筑面积平方米299,958103,930270000 总销售收入万元128,50082,00081000 营业税万元7,2354,5104560 总投资万元98,00062,00060100 税前利润万元20,57615,49016340 所得税万元6,7905,1125392 净利润万元13,15510,37810948 项目投资净利润率% 13.4216.7418.22 项目销售净利率% 10.2412.6613.52 财务内部收益率% 30.1819.7413.71 项目静态回收期年2.72.754.78 项目动态回收期年2.822.875.46 项目周期 2003-20072004-20062006-2008 十、估值分析 选取与公司相近的上市公司的平均市盈率为16-18倍,考 虑到公司今后发展速度的加快和增长的可持续性,我们认为该公 司的合理市盈率应在18-20倍,按照公司2005年净利润本次发 11 新股研究报告/房地产开发业 行后摊薄每股收益0.74元计算,公司的合理价位处于13.5-15 元。

考虑到新股申购的折价,我们认为申购区间应在11-12.5 元。

十一、风险提示 1、公司资产负债率较高。

2005年公司资产负债率为84.99%, 相对较高。

同时公司2003-2005年经营性现金流量净额均为负 值。

公司目前在建项目和土地储备很多,资金压力较大。

2、宏观调控有可能挤压房地产住宅开发企业的利润空间,公 司销售利润率面临下降风险。

银河证券股票投资评级标准 报告发布日后6个月内公司涨跌幅相对同期上证指数/深证成指的涨跌幅 为基准; 投资建议的评级标准 买入:相对强于市场表现15%以上; 增持:相对强于市场表现5%-15%; 中性:相对市场表现在-5%-+5%之间波动; 卖出:相对弱于市场表现5%以下。

推荐给朋友: 收藏    |      
尊敬的用户您好!
         为了让您更全面、更快捷、更深度的使用本服务,请您"立即下载" 安装《慧博智能策略终端
         使用终端不仅可以免费查阅各大机构的研究报告,第一手的投资资讯,还提供大量研报加工数据,盈利预测数据,历史财务数据,宏观经济数据,以及宏观及行业研究思路,公司研究方法,可多角度观测市场,用更多维度的视点辅助投资者作出投资决策。
         目前本终端广泛应用于券商,公募基金,私募基金,保险,银行理财,信托,QFII,上市公司战略部,资产管理公司,投资咨询公司,VC/PE等。
慧博投资分析手机版 手机扫码轻松下载