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保利地产研究报告:平安证券-保利地产-600048-询价报告:实力雄厚的地产公司,建议13元申购-060710

研报作者:姜培正 来自:平安证券 时间:2006-07-10 16:50:53
  • 股票名称
    保利地产
  • 股票代码
    600048
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    lz***zr
  • 研报出处
    平安证券
  • 研报页数
    5 页
  • 推荐评级
  • 研报大小
    45 KB
研究报告内容

2006年7月7日 公司询价建议报告 保利地产 实力雄厚的地产公司 姜培正:房地产行业研究员 (0755) 82262888-2590 jiangpz@pasc.com.cn 行业 房地产 公司代码 600048 公司网址 发行量(万股) 15000 预计筹资额(亿元) 21 发行后总股本(万股) 55000 流通股占比(%) 28 预计流通市值(百万) 2520 大股东保利南方集团 持股量(%) 54.59 发行前每股净资产 (元) 3.01 预计发行后每股净 资产(元) 2.19 净资产收益率(%) 42.81 每股净负债(元) 2.82 投资要点 保利房地产(集团)股份公司获得由国务院发展研究中心企业所、 清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评选的2006中国房 地产百强企业——综合实力“TOP10”五强席位。

公司土地储备丰富,布局合理。

公司在全国10个城市进行了土地 储备,面积约为877万平方米。

上海面积相对较少,目前处于调控 重点的深圳公司则没有土地储备,风险相对较小。

近3年公司加大了土地储备,司目前已进入收获期,预计未来3~5 年公司将保持较高的成长性。

具有较强的政府背景。

公司实际控制人中国保利集团是国资委直属 大型国有独资企业,政府背景的优势将有助于公司获得优质土地储备。

风险提示 行业风险。

目前房地产行业处于政策调控阶段,行业系统性风险有 所增加。

公司资产负债率较高,资金压力较大。

IPO将有助于缓解资金压力。

建议申购价:13.00元 预计上市定价:15.50元 截至年度主营收入净利润增长率每股盈利股息市盈率EV/EBITDA股息率 12月31日(百万) (百万) (%) (元) (元) (倍) (倍) (%) 2003621 70 n.a.0.13 0.05 102.1 54 0.35 20041559 189 170 0.34 0.05 37.8 18 0.40 20052356 407 115 0.74 0.05 17.6 9 0.42 2006F 4298 612 50 1.11 0.08 11.7 6 0.63 2007F 6810 970 58 1.76 0.13 7.4 4 1.00 注:首页所有数据均以建议申购价计算。

2/5 I.公司概况 保利房地产(集团)股份公司2002年成立,主营业务为房地产开发,2006年公司综 合实力获得由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院 联合评选的2006中国房地产百强企业——综合实力“TOP10”五强席位。

公司大股东为保利南方集团,持有公司70.5%的股权,公司的实际控制人为中国保利 集团,其持有保利南方集团100%的股权。

中国保利集团为国有独资公司,由国资委 领导监督,是一家从事贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务的多元化经营控股集 团公司。

II.经营情况分析 项目储备丰富,布局合理 公司目前已在全国10个城市进行了土地储备,土地储备面积约为877万平方米。

其中 包头、广州和北京土地储备相对较多,而房价处于下跌的上海公司储备面积较少,目 前处于调控重点的深圳公司没有土地储备,因此公司项目储备布局比较合理,风险相 对较小。

图表1 公司土地储备分布 单位:万平方米 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 广州佛山北京上海重庆武汉沈阳湖南包头 资料来源:公司资料 良好的成长性 2004年和2005年公司净利润增幅均超过100%,2003~2005年公司收入主要来自广 州,我们预计2006和2007年来自广州的收入仍将是公司的主要收入来源,但是其他 区域贡献比重也将逐步提高。

近3年公司加大了土地储备,公司目前已进入收获期, 预计未来3~5年公司将保持较高的成长性。

图表2 2005年公司收入按地区分布 广州 76% 长沙 1% 武汉 10% 沈阳 4% 北京 9% 资料来源:公司资料 3/5 股东政府背景较强 公司实际控制人中国保利集团是国资委直属大型国有独资企业,截止2005年12月31 日保利集团总资产227.87亿元,净资产57.72亿元。

上市公司作为保利集团地产业务 的主要载体,预计公司将获得保利集团的支持,使公司在优质土地储备的竞争中具有 较强优势。

资产负债率偏高 2005年公司资产负债率为84.99%,相对较高。

另外由于公司近几年购置大量土地储 备,同时开发量也逐渐提高,使得公司2003~2005年经营性现金流量净额均为负值。

按照资本金比例为30%的规定,公司必须降低资产负债率水平,同时公司目前土地储 备较多,根据土地闲置的规定,公司需要加快土地开发,因此公司资金压力较大,相 信IPO将有助于缓解这方面的压力。

III募集资金投向分析 公司募集资金投资项目包括广州保利花园二期、广州保利香槟花园和重庆保利花园一 期的开发建设投资和偿还项目借款。

其中广州保利香槟花园已经竣工,广州保利花园 二期80%的面积已经竣工,这两个项目的募集资金主要用于项目后续投资和偿还项目 借款,重庆保利花园将在2006年9月开工,募集资金将用于该项目的开发建设投资。

由于广州保利花园二期和广州保利香槟花园已经大部分竣工和销售,因此项目的收益 率基本得到保证。

图表3 公司预计募集资金项目经济效益指标 募集资金项目建筑面积 (M2) 销售收入 (万元) 净利润 (万元) 销售净利率 (%) 内部收益率 (%) 1广州保利花园二期2999581285001315510.2430.18 2广州保利香槟花园103930820001037812.6619.74 3重庆保利花园一期270000810001094813.5213.71 资料来源:公司资料 4/5 IV.财务预测 图表4 盈利预测表 单位:百万元 2003200420052006E 2007E 主营业务收入6211559235642986810 成本4181050135427084290 税金3486155283448 主营业务利润17042384813072071 其他业务利润22666 营业费用3264105189300 管理费用355589159252 财务费用11344 营业利润1033056579611521 投资收益0 -10 补贴收入000 营业外收支-10 -1 利润1023046569611521 所得税36100238336532 少数股东权益-415101218 净利润70189407612970 每股收益(元)(按发行后股本摊薄) 0.130.340.741.111.76 资料来源:平安证券、WIND III.价值评估及申购建议 国内主要房地产上市公司2006年平均市盈率为13.8倍,考虑到保利地产的政府背 景,我们认为14倍左右市盈率相对合理,根据我们的预测,我们预计公司上市合理价 位约为15.5元,考虑到申购的获利空间,我们认为申购价格在13元左右比较适宜。

图表5 主要上市公司的市盈率比较 代码简称总股本(百 万股) 非限售流通 股(百万股) 05每股收益 (元) 06每股收益 (元) 7.6股价(元) 06市盈率 (倍) 000002 G万科A 3722.692675.10.3630.545.7410.6 000069 G华侨城1111.21503.440.4320.6912.3918.0 600383金地集团6663420.4810.618.7212.12 000402 G金融街964.17651.940.590.6612.6219.1 000024 G招商局618.82245.160.6810.8910.9212.3 600533 G栖霞21076.80.7080.9612.6213.1 600325 G华发260101.40.500.687.5811.1 平均 13.8 资料来源:平安证券、 WIND 注:金地集团按照10送1.8的对价对市盈率进行调整 平安证券综合研究所投资评级: 强烈推荐(预计6个月内,股价上涨幅度在20%以上) 推荐(预计6个月内,股价上涨幅度介于10%至20%之间) 中性(预计6个月内,股价上涨幅度介于±10%之间) 回避(预计6个月内,股价下跌幅度超过10%) 此报告旨为发给平安证券有限责任公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。

未经平 安证券事先书面明文批准,不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予 任何其它人。

此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠,但平安证券不能担保其准确性或完整性, 报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价,报告内容仅供参考。

平安证券不对因使 用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任,除非法律法规有明确规定。

客户并不能尽依靠此报告而 取代行使独立判断。

平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。

本报告及该等报告反映编写分析员 的不同设想、见解及分析方法。

报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判 断,可随时更改。

此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。

为免生疑问,此报告所载观点并不代 表平安证券有限责任公司的立场。

平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。

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