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房地产行业研究报告:中信证券-房地产行业2006年7月投资策略:“地产世界杯”期间的行情演绎-060704

研报作者:王德勇,段海瑞 来自:中信证券 时间:2006-07-05 13:03:15
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
    (无)
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    慕****潇
  • 研报出处
    中信证券
  • 研报页数
    6 页
  • 推荐评级
    强于大市
  • 研报大小
    163 KB
研究报告内容

“地产世界杯”期间的行情演绎 房地产·行业策略 房地产行业2006年7月投资策略 2006年7月4日 强于大市(维持) 分析师 王德勇 电话:010-84588195 邮件:wangdy@citics.com 段海瑞 电话:010-84588134 邮件:dhr@citics.com 投资要点 “房地产世界杯”进入了决赛。

6月9日—7月9日,德国足球世界杯 进行得如火如荼,随着调控政策的执行和地方调控细则的出台,房地产 各个参与主体之间的利益博弈将进入一个新的阶段,“房地产世界杯” 也由此进入了决赛。

“90平米70%”强制执行难度比较大。

这项政策执行将带来一系列的 违约,特别是招拍挂方式拿到的项目,强行修改规划会带来政府的违约, 同时使开发商对前期业主违约。

另外,户数是项目的基础设施(车位、 电、水、人防等)的建设重要依据,强行修改规划可能超出前期已建成 的基础设施的负荷。

“90平米70%”忽略了地区间、项目间的差异,有 些地区(如浙江)、有些项目(如别墅)强制执行这一政策难度比较大。

调控不影响未来房地产板块上涨。

房价的上涨与否已经不是未来地产股 行情启动的最主要的原因。

行业的整合,股权分置改革和全流通以后做 大市值的渴望,央企的整体上市,市场融资功能恢复后民营企业资产注 入、做大做强等等使地产公司快速成长才是未来房地产板块的重要看 点,而这些都与宏观调控是否有成效无关。

因此,从这个角度来看,宏 观调控的持续与否,是否见效都只是在短期内影响房地产板块的走势。

我们继续看好地产股。

目前,对于房地产板块投资,我们有几个明确的 观点:第一,我们仍然坚持上市公司“伟大的成长”结论;第二,目前 上市公司估值明显偏低,动态市盈率在10倍左右,即使在目前政策不 明朗的情况下,已经没有下跌的空间;第三,短期内,房地产板块热点 纷呈,个股行情不断。

净利润(百万) EPS(元) P/E 公司 投资 评级0506E 07E 0506E 07E 06E 07E 目标价 G栖霞买入1491892310.710.91.113.110.714.5 中远发展买入271662330.060.370.5215.811.37.2 G万科A买入13500177723690.390.450.6139.77.5 G招商局买入4225266810.680.851.112.89.915 G金融街买入4096278200.670.650.8513.510.412 ST博盈买入1691650.140.830.596.69.39.96 地产指数相对中标300指数表现 -10 -8 -6 -4 -2 0 060601060609060619060627 中标300地产指数 资料来源:中信数量化投资分析系统 相关研究 《政策无利空 投资需理性——房地产政策专题 研究报告》 2006年6月6日 《再论地产调控的影响——房地产政策专题 研究二》 2006年6月14日 行业投资策略 12006年7月4日 一、政策篇:“房地产世界杯” 6月9日—7月9日,德国足球世界杯进行得如火如荼,中国房地产调控的 “世界杯”也进入了“决赛”阶段。

去年年底到今年年初局部地区房价的快速 上涨其实已经为房地产政策调控“世界杯预选赛”拉开了序幕,中央政府→各 部委→地方政府→开发商,调控的皮球已经完成了一次自上而下的直传,随着 政策的执行和地方调控细则的出台,房地产各个参与主体之间的利益博弈将进 入一个新的阶段,“房地产世界杯”也由此进入了决赛。

1.“缺位”与“越位”共存导致“地产世界杯”博弈 回顾所有国家解决住房问题,基本都采用了两个途径:第一是市场供应, 第二是政府保障。

我们国家以98年为分界线,正好走了两个极端,从1999年 开始,政府提供的保障性住房比例很少,而城镇居民中低收入阶层占到了大多 数。

大部分的住房需求都依靠市场来解决,短短7年时间缔造了经济总量巨大 的房地产市场的同时,事实上造成了保障型住房的缺少,这就意味着政策保障 功能的缺失,从这个角度来讲,政府是“缺位”的。

图1:经济适用房占房地产投资的比重逐年下降 经济适用房投资占房地产投资的比例(%) - 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 20 02 -0 2 20 02 -0 4 20 02 -0 6 20 02 -0 8 20 02 -1 0 20 02 -1 2 20 03 -0 3 20 03 -0 5 20 03 -0 7 20 03 -0 9 20 03 -1 1 20 04 -0 2 20 04 -0 4 20 04 -0 6 20 04 -0 8 20 04 -1 0 20 04 -1 2 20 05 -0 3 20 05 -0 5 20 05 -0 7 20 05 -0 9 20 05 -1 1 20 06 -0 2 20 06 -0 4 资料来源:国家统计局 政府的“缺位”并没有改变房地产行业政府主导的属性:政府依然控制着 房地产行业两个关键的环节——土地和资金;而且,房价的波动涉及到千家万 户,政府有能力和义务对房地产进行调控。

我们非常赞同政府控制房价不合理 的上涨、规范市场秩序、打击投机炒作,但是我们认为其中最关键的地方是弥 补上述的“缺位”问题。

对于房地产市场微观层面的问题,我们认为政府可以 引导和指导,但是不应该行政命令式地“一刀切”。

市场的问题多数还是要通过 市场来解决,政策过多地干预很容易导致政府的“越位”,令市场无所适从。

保障型住房的缺失(所谓的“缺位”)使政府把很大的精力放在商品房市场, 这个市场有1.8万亿的经济总量。

政府与市场、地方政府与中央政府、开发商和 政府、购房者和开发商,市场参与主体之间的博弈将长期存在。

随着九部委调 控细则的落实,这种短时间内剧烈的利益博弈演绎了“地产世界杯”。

2.“地产世界杯”不可能维持很长时间 就像踢足球是常态,但世界杯是四年一次,时间也不过一个多月。

既然称 之为“地产世界杯”,那么其延续的时间就不会太长。

这主要是因为,剧烈的博 弈带来的后果几乎伤害了所有市场参与主体的利益。

本次宏观调控政策开始,房地产企业在等待政策的明朗和细则的出台,开 行业投资策略 22006年7月4日 发销售节奏大大减缓;细则出台之后,涉及到规划变更等问题,企业面临执行 难,客观上延缓了未来的供应。

而消费者也持观望的态度,等待调控效果的显 现。

供需双方的行为客观上导致了成交量的下降。

“房产之窗网”楼市行情监测系统显示,在6月9日至15日的一周内,上 海共成交一手房4055套、约49万平方米,与前一周相比,成交量减少3.9%, 其中住宅成交量减少8.2%。

此外,上海住宅供应量也出现下跌。

上海市重点区域楼市监控数据显示,6 月份的第二周内,上海商品房新增供应量69.18万平方米,比前一周下降了1.1%; 其中商品住宅新增供应量为42.12万平方米,比前一周下降0.7%。

6月25日,今年楼市调控出台后北京举办的第一个大型房展会人流量共计 7.8万人次,房屋成交套数为606套,仅仅达成4.5亿元的意向成交额,与4月 份的春展和去年同期的房展相比,创下了近两年来国贸房展的交易新低。

而在 去年夏季房展上,4天人流量共计15.2万人次,房屋成交套数为1592套,成交 金额为13.9亿元。

成交量的大幅度下降,违背了宏观调控的本意,违背了房地产行业重要支 柱性产业的地位。

政策决不会容许成交量长期萎缩,因为它伤及了所有参与者 的利益。

房地产行业如此重要,一旦成交量萎缩,中央政府失去了税收、GDP增长 的一个驱动力,也违背构建和谐社会的主旨;地方政府失去的是政绩、就业和 财政收入;银行失去的是重要的客户和利润来源;上下游企业失去了利润增长 点;购房者居住条件的改善迟迟得不到满足。

这样,政策怎么会容许? 图2:2005年宏观调控后成交量下降仅仅维持了不到两个月的时间 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2005-022005-032005-042005-052005-062005-07 - 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00成交面积(万平方米)增速(%) 资料来源:中经数据库 3.“地产世界杯”注定要以平局收场 从“国六条”开始到“九部委15条”再到地方政府细则出台,房地产企业 看上去更多是一个被动的接受者,似乎全无还手之力,这样,“房地产世界杯” 的博弈是否会以“一边倒”来收场呢?对于此,我们有几点说明: 第一,要充分理解政府的调控艺术。

2005年的宏观调控在许多城市并没有 产生应有的效果,政策条款的宽泛和地方政府的执行不力被认为是其中的主要 原因。

今年九部委15条相对具体,一些地方政府高调表态严格执行,这更多的 是为了避免重蹈去年的覆辙。

政策并不是不留变通的余地,与其说是政策过严, 不如说政策是为了防止过宽。

第二,不要低估了房地产企业的能量。

全国有3万多家房地产企业,作为 行业投资策略 32006年7月4日 单个的企业,力量非常薄弱。

但是在一个经济总量巨大的市场,房地产企业整 体的能量不容低估,“房地产世界杯”的博弈绝不会以“一边倒”来收场。

第三,政策确实有需要变通之处。

前文已经指出,在房地产领域,政府的 “缺位”与“越位”共存。

更为主要的是,政策仅仅盯住了增量房市场,而没 有充分考虑存量市场。

如下表所示,截止到2004年,我国单套住宅建筑面积为 77.68平米,远低于套型面积90平米,这就意味着全社会充斥着大量的中小户 型住房。

解决住房问题,不仅仅需要关注增量,重要的是盘活存量,形成梯级 消费。

再把有限的土地建成一堆中小户型很难满足居民住房消费升级的需求。

表1:我国城镇居民住宅情况表 2003年2004年增长率(%) 住宅面积(亿平方米) 89.11 96.16 7.91 户均住宅面积(平方米) 77.42 79.15 2.23 城镇总户数(亿户) 1.15 1.21 5.55 户均成套住宅(套) 0.83 0.84 1.20 住房总套数(亿套) 0.96 1.02 6.82 成套住宅建筑面积(亿平方米) 68.52 79.27 15.69 单套住房建筑面积(平方米) 71.72 77.68 8.30 资料来源:中国建设部 第四,“90平米70%”执行的难度比较大 “90平米70%”强制执行将带来政府对开发商的违约。

特别是招拍挂方式 拿到的项目,强行修改规划会带来政府的违约。

“90平米70%”强制执行将带来政府对购房人的违约。

强行修改项目后期 的规划,将造成开发商对前期业主的违约。

“90平米70%”强制执行存在技术上的困难。

户数是项目的基础设施(车 位、电、水、人防等)的建设重要依据,强行修改规划可能超出前期已建成的 基础设施的负荷。

“90平米70%”忽略了地区间、项目间的差异,强制执行存在市场上的困 难。

有些地区(如浙江)、有些项目(如别墅)强制执行这一政策难度比较大。

总之,在确立了房地产业重要支柱性产业地位的前提下,在这样一个经济 总量巨大的市场中,各个参与主体的利益最终要达到一个平衡,长时间损害一 方的利益带来的必将是整个市场的萎缩。

因此,“地产世界杯”最终要以平局来 收场。

二、投资篇:下跌几无空间 板块热点不断 在九部委“十五条”出台和建设部官员澄清“90平米70%”是针对整个地 区之后,地产股曾经出现过反弹,但是原本对调控持有保留态度的一些地方政 府由于某些特殊的原因一反常态地表示要严格执行九部委“十五条”,而且把“90 平米70%”落实到每个项目。

这使地产股上涨的行情得到暂时的延缓和扼制。

目前,对于房地产板块投资,我们有两个明确的观点:第一,换个角度来 考虑,房地产调控并不可怕。

第二,房地产板块目前几乎没有多少下跌的空间。

短期内,房地产板块热点纷呈,个股行情不断,中期来看,整个板块行情可以 期待。

行业投资策略 42006年7月4日 1.换个角度来看,房地产调控并不可怕 对房地产调控恐惧者一般都持有这样的逻辑:如果调控见效,那么房价涨 幅会变小甚至下跌,地产股失去投资价值;如果调控不见效,那么还会有更严 厉的措施出台,地产股还是会下跌。

所以,综合来看,应该卖出地产股。

但是,我们换一个角度来看:如果调控不见效,那么房价会继续上涨,地 产上市公司将享受到房价上涨带来的好处;如果调控见效,那么房价涨幅变小, 行业的准入门槛提高,上市公司的行业地位不仅将继续提高,另外,还会从随 之而来的行业整合中获取更多的利益。

所以,从这个角度来看,不论调控是否 成功,地产上市公司都将获益。

另外,房价的上涨与否已经不是未来地产股行情启动的最主要的原因。

行 业的整合,股权分置改革和全流通以后做大市值的渴望,央企的整体上市,市 场融资功能恢复后民营企业资产注入、做大做强等等使地产公司快速成长才是 未来房地产板块的重要看点,而这些都与宏观调控是否有成效无关。

因此,从 这个角度来看,宏观调控的持续与否,是否见效都只是在短期内影响房地产板 块的走势,对于此,投资者完全没有必要恐惧。

2.下跌几无空间,板块热点不断 2006年的宏观调控,从讨论到出台经历了大约3个月的时间,在此期间, 地产股走势低迷,经过了前一阶段的下跌,优质地产股市盈率都在12倍左右, 而这些公司未来几年基本都可以保证30%左右的增长。

从估值的角度来看,这 些股票已经相当便宜,下跌基本没有空间。

2006年第一季度报告,有48家公司业绩同比增长,增幅达到50%以上的 有25家。

整个行业实现净利润16.94亿元,同比增长33.42%。

2006年中期整 个板块业绩增长大约在30%以上,随着半年报的公布,中期绩优公司有望成为 近期的热点。

这些公司以G万科(000002)、G振业(000006)为代表。

上市公司中,一些公司以开发普通住宅或者商业地产为主,这些公司受调 控影响很小,这类公司如果有业绩支撑,也可以率先走出低迷,成为热点。

这 类公司以G金融街(000402)为代表。

另外,还有更多的个股有资产注入做大做强的预期,对于这些公司,由于 基本面出现重大的改善,宏观调控基本不会影响其上涨,这些公司的个股行情 完全可以预期。

这些公司有ST博盈(000760)、G冠城(000067)、G名流(000667) 等等。

虽然下半年各地政策调控细则出台、外资投资房地产受限制、加息等等可 能的利空会影响地产股整体的走势,但是,这些都是短期因素。

中期来看,整 个板块的行情完全可以期待,我们重申这样的观点:地产上市公司将迎来伟大 的成长! 免责声明 此报告并非针对或意图送发给或为任何就送发、发布、可得到或使用此报告而使中信证券股份有限公司及其附属及联营公司(合 称“中信证券”)违反当地的法律或法规或可致使中信证券受制于的法律或法规的任何地区、国家或其它管辖区域的公民或居民。

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以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准,报 告发布日后的6个月内的公司股价(或行业指数)的 涨跌幅相对同期的中信标普300指数的涨跌幅为基准; 2.投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司股价(或行业指数) 的涨跌幅相对同期的中信标普300指数的涨跌幅: 行业投资评级 弱于大市相对中标300指数跌幅10%以上; 北京上海深圳中信证券(香港)有限公司 地址:中国北京市朝阳区新源南路6号京城大厦(100004) 上海复兴中路593号民防大 厦4层(200020) 深圳市笋岗路12号中民时代 广场B座33层(518029) 香港中环添美道1号中信大 厦28楼 电话:(010)84588720 (021)64720792 (0755)82485094 (852) 22376409 传真:(010)84865894 (021)64720732 (0755)82485240 (852) 21046580 服务热线:(010)84868367 Email: service@citics.com 网址:

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