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冠城大通研究报告:中信证券-冠城大通-600067-有效改善低资本、大股东低控股瓶颈:定向增发公告点评-060719

研报作者:王德勇,段海瑞 来自:中信证券 时间:2006-07-19 10:30:53
  • 股票名称
    冠城大通
  • 股票代码
    600067
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    tai****nzi
  • 研报出处
    中信证券
  • 研报页数
    10 页
  • 推荐评级
    买入
  • 研报大小
    343 KB
研究报告内容

有效改善低资本、大股东低控股瓶颈 公告点评 房地产·公司研究 评G冠城(600067)定向增发 2006年7月19日 买入(维持) 当前价目标价 6.419.62 分析师 王德勇 电话: 010-84588195 邮件: wangdy@citics.com 段海瑞 电话:010-84588134 邮件:dhr@citics.com 主要数据 中标300指数(点) 1129.90 总股本(万股) 32259.58 流通股本(万股) 22952.97 近12月最高收盘价(元) 6.41 近12月最低收盘价(元) 4.23 近1月绝对涨幅(%) 16.12 近6月绝对涨幅(%) 38.15 今年以来绝对涨幅(%) 56.34 12个月日均成交额(万元) 2275.71 投资要点 定向实际控制人增发6300万股,融资3.6亿,收购集团55万平方米项 目,本资增发影响有以下几点: 解决同业竞争问题,大股东控股比例由现在的25.03%增至36.9%,将有 利于提高大股东注入优质资产的动力; 净资产由5.4亿元上升至9亿元以上,项目储备增至227万平方米,其 中权益面积163万平方米,有效突破资本瓶颈,有利于公司发展战略的实施, 预计今后公司会大量收购集团及市场中的项目; 有利于增加公司盈利,增厚每股收益,注入资产未来几年可产生40亿 元的销售收入,约5亿以上净利润。

公司拥有北京四环内最大的项目太阳星城,是北京目前稀有的在黄金地 段的大型中高档社区,集地段优势、交通优势、环境优势、成本优势、 规模优势于一体,项目的风险小,成熟度高,获利能力强。

公司目前已经在北京、福州、苏州、湖南和桂林拥有项目储备,已经实 现从项目开发商成功转向跨区域开发商。

公司本次增发后,股东控股比 较提高,而且净资产规模快速扩张,预计今后大股东将有注入更好的优 质项目,同时公司会通过市场获取更多项目。

预计2006、2007、2008三年增发全面摊薄后的每股收益分别为0.44、 0.74、1.01,净利润同比分别增长74%、69%、37%,而且公司还计划提 高太阳星城项目股权比例,并增加更多的项目,公司实际业绩要比这一 预测更高,给公司以13倍估值,合理价格为9.62元,相对当前股价尚 有50.08%的空间,维持买入评级。

项目/年度200420052006E 2007E 2008E 主营业务收入(万元) 161814.21221075.56256730340725416552 增长率YoY % 65.9536.623.9218.0322.22 净利润(万元) 6414.659740.74169422870139317 每股收益EPS(元) 0.240.300.430.741.01 总股本(万股) 32259.5832259.5838559.5838559.5838559.58 净资产收益率ROE% 14.7218.70162116 市盈率P/E 32.2421.232.743.486.35 市净率P/B 4.743.9714.748.7040.34 资料来源:中信数量化投资分析系统 G冠城相对中标300、H股指数表现 -20 0 20 40 60 80 050718051004051221060314060602 中标300 H股指数 G冠城 资料来源:中信数量化投资分析系统 相关研究 1.《房地产行业2006年下半年投资策略 —伟大的成长1+1+3+X》2006-5-30 G冠城·公告点评 12006年7月19日 图:股价与市盈率对比 G冠城股价市盈率对比图 2.55 7.55 12.55 17.55 200406200409200412200503200505200508200510200601200604200607 元 收盘价13倍市盈率18倍市盈率 23倍市盈率28倍市盈率33倍市盈率 资料来源:中信数量化投资分析系统 图:历史推荐情况 G冠城历史推荐示意图 4.23 4.73 5.23 5.73 6.23 6.73 050718050824050930051115051222060210060321060427060612 元 收盘价买入增持持有卖出 资料来源:中信数量化投资分析系统 一、定向实际控制人增发,注入优质资产 公司次拟以向中国海淀全资子公司-- Starlex Limited非公开发行股份方式 购买资产。

购买的资产为Starlex Limited拥有的北京京冠房地产开发有限公司 (以下简称“京冠公司”)的100%股权。

上述资产的评估价值约为3.6亿元。

发行股份价格为公告日前二十个交易 日收盘价的算术平均价,即每股5.71元。

公司购买上述资产约需支付对价股份 6300万股。

本次交易有利于促进本公司长期发展战略的实施、有利于进一步做强做大 公司房地产主业,同时消除与关联公司中国海淀之间的同业竞争。

本次交易完成后,公司净资产由5.4亿元上升至9亿元以上,突破资本瓶 颈,有利于公司发展战略的实施;项目储备增至227万平方米,其中权益面积 163万平方米。

北京京冠房地产开发有限公司成立于2003年11月,注册资本人民币8000 G冠城·公告点评 22006年7月19日 万元。

主要从事房地产项目开发。

目前正从事太阳星城——E区“水星园”住 宅项目的开发建设,同时其控股子公司--北京鑫阳房地产开发有限公司(京冠 持有80%股权)拥有位于北京市广渠门外南街危改小区的开发建设权。

截止2005年12月31日,京冠公司的净资产为94,152,488.44元;结转太 阳星城“水星园”项目的收入共计3.67亿元,尚有7.5亿元销售额在未来可确 认收入。

水星园项目:项目地处北京市东北三环与四环之间的朝阳太阳宫地区,介 于CBD区和亚运村之间,为北京CBD区配套建设高品质住宅的理想地段。

项目占地面积44,581平方米,规划建筑面积184,170平方米,截止2006 年5月31日,项目除9#楼正在施工外,其余均已竣工并实现100%销售,部分 楼宇已经交付使用。

广渠门项目:项目地处北京市崇文区,位于广渠桥东南角,崇文区东二环 辅路以东,广渠门外大街以南,广渠北四巷以西,崇文区界以北。

距天安门5 公里,距CBD核心区5公里,距首都机场30公里。

项目分为A、B、C、D四个区,其中C、D区主要为回迁安置小区。

该项 目占地面积12.7万平方米。

项目总建筑面积545,400平方米,其中地上407,020 平方米(商品房建筑面积240,274平方米,回迁建筑面积166,746平方米)。

项 目的国有土地使用权出让合同已经签订,并已经取得了《中华人民共和国建设 用地规划许可证》、《房屋拆迁许可证》。

目前项目的拆迁工作已基本完成,计 划于2006年9月开工建设。

项目预计将实现利润总额约为人民币7亿元。

二、公司历史沿革 冠城大通股份有限公司(原福州大通机电股份有限公司)创立于1986年, 是福州市最早的股份制试点企业。

1997年5月8日在上海证券交易所挂牌上市。

冠城大通的房地产业务是由其董事长韩国龙先生于2000年对福州大通实 施托管后于2001年8月逐渐引入的。

韩国龙在香港开始起步,1994年创建冠 城集团,后发展成为一家在香港注册,利用香港、东南亚的资金、技术、人才, 主要面向中国大陆、香港地区投资的大型跨国企业集团。

韩国龙从2002年开 始连续成为《福布斯》中国内地富豪排行榜上榜人物。

现担任全国侨联委员、 北京市政协委员、北京市海淀区政协常委、福建省福州市政协委员、北京海外 联谊会副会长等荣誉职务。

冠城集团最早在福州从事房地产业务;于1993年到北京发展,从事当时 列为北京首批37个危改项目之一的马甸旧房改造工程“冠城园“的改造。

在 当时历史环境下,包括1993年严厉的宏观调控、信贷对房地产项目的限制、 以及具体的大量回族居民的回迁,冠城园项目十分艰苦,但是操作得非常成功, 尤其对回迁问题的妥善解决,赢得海淀区政府以及北京市政府的信赖,为其在 2001年通过当时的协议方式获得“太阳星城”这个优质房地产项目奠定了基础。

韩国龙控制的福州盈榕投资有限公司(现改名为福建丰榕投资有限公司) 于2000年11月与福州国资局签订福州大通股权转让协议,收购2760万股,占 总股本的26%,2002年11月正式过户转让,经历利润分配和股改,目前持股 为7085万股,占总股本的21.97%。

冠城集团入主冠城大通后,先后将“太阳星城”F、B、C区项目注入上市 公司,把房地产确定为公司发展的战略方向和主业之一,在过渡阶段,公司一 G冠城·公告点评 32006年7月19日 度将漆包线和房地产作为双主业,随着房地产业务的顺利发展,公司已经逐步 从双主业成功转变为房地产主业。

确定了成为地产优质蓝筹上市公司的目标, 明确了专门开发大型综合性高档社区的业务定位,漆包线业务将逐渐退出。

从2005年年报情况看,2005年漆包线业务的原材料价格上涨,产品涨价 空间有限,利润率继续下滑,公司漆包线业务主营业务利润同比有所下降。

但 是由于目前由于房地产业务已经顺利成为公司的主要利润来源,漆包线业务对 公司整体业绩的影响逐渐减少,所以漆包线业务并未对公司整体业绩造成不良 影响,将来公司还将逐步实施漆包线业务的退出。

三、公司主要项目所在北京房地产市场环境健康向好 目前冠城大通的主要地产项目所在地是在北京。

北京是全国的政治经济中 心,房地产市场有坚强的需求基础。

近几年北京房地产市场发展较为健康,地 产泡沫的成分很小。

北京地产有旺盛的消费需求支撑 北京的城市化速度较快,根据北京市“十五”时期城市化发展规划,北京 城市化发展的目标是到2005年,全市城市化水平达到75%,郊区城市化水平 达到45%。

到2010年,北京城市化水平进一步提高,郊区基本实现城市化。

城市化必将带来城市人口的增加和对商品房的需求。

北京的人口增长和人均住房面积的提高也是需求的重要因素。

2004年底北 京人口已达到了1492.7万人,按规划,到2020年北京总人口规模控制在1800 万人左右,年均增长率约为1.2-1.4%,每年新增人口大概是18-20万。

目前 北京城镇居民人均居住面积约为19平方米。

按照北京市提出的目标,到2008 年北京市城镇居民的人均住房使用面积要达到25平方米。

截至2004年末北京 市实有住宅面积约2.6亿建筑平方米。

到2008年若达到目标,北京市的住房 总面积至少需要3.6亿建筑平方米。

2005到2008年需要新增1亿平方米,平 均每年需要增加2500万平方米。

在加入世贸以后,大型跨国公司均加快了进入我国的步伐,其中大量公司 在北京设置总部,购置高档写字楼,这种需求在未来几年还将保持稳定的增长。

奥运利好北京房地产市场 2008年奥运已经越来越近,申奥成功为北京带来了加速国际化的机遇,同 时也促进北京的城市基础设施建设和城市总体综合环境的改善。

为了举办2008 年奥运会,北京将投资2800亿用于基础设施建设,重点建设142个项目,以 全力缩短与国外同等地位大城市的差距。

从历届尤其是近三十年来举办奥运会 的城市所发生的翻天覆地的变化来看,举办奥运会必将使北京的城市面貌焕然 一新,未来数年内,北京基础设施的开发力度还将继续加强。

搭上奥运的顺风 车,北京市的土地价值和房产价值将得到全面的提升。

奥运促进北京国际化水 平的提升,将进一步加大北京对世界的吸引力和竞争力,增加北京与世界的交 流和往来,也将大大增加对房地产的需求。

根据国际经验,奥运会的举办,往往会带动当地房地产价格的上涨。

2000 年悉尼举办奥运会,1991年,悉尼房价只有7000元,从1996年开始快速上涨, 1999年悉尼的房价达到了最高点——平均每平方米20000元,汉城奥运会之后 房价连续上涨5年,5年后有微弱的下调,而后又开始上涨。

根据国际经验, G冠城·公告点评 42006年7月19日 在今后几年里,由于奥运因素的影响,北京的房地产业将会有一个巨大的发展。

北京房地产供给偏紧 由于宏观调控和土地政策的变化,北京房地产市场近期的供给已经受到较 大的影响。

2004年2月,北京市规定2004年1月全面停止土地使用权协议转 让,之后的经营性土地必须全部使用“招拍挂”等公开方式进行。

土地管理体 制的变化和土地政策的调整缩紧了土地的供应。

2004年北京新开发的施工面积 呈负增长,而2005年的土地供应量和新开工面积同比下降也较大,土地供应 面积和新开工面积的大幅下降会对2006-2007年的新房市场供应产生较大的影响。

人民币升值提升房地产的投资价值 此外,从人民币升值因素看,北京是中国各个城市中最可能由人民币升值 推动房地产价格的城市。

根据国际经验,不管是日本还是美国,在本币升值的 时候都伴随着房地产价格的上涨。

我国从2005年进行人民币汇率机制调整, 人民币汇率开始进入升值周期,已经流入国内地产的套利资金继续流入。

中国 很可能出现和其他国家一样的汇率升值和房地产升值同步的情况。

北京房价保持持续上涨 从北京的房价来看,北京房市在过去五年里一直处于调整期,2004年北 京房地产的价格开始止跌回升,但升幅也仅和全国平均升幅同步,2004年末到 2005年初,北京房价开始出现明显上涨,05年宏观调控实施后,曾经一度有 观望态势,到05年10月北京房价就结束宏观调控以来的观望态势,快速上涨, 2005年全年北京商品住宅期房预售平均价格为6725元/平米,同比上涨19.2%, 超出全国70个大中城市房屋均价7.6%的涨幅,其中普通商品住宅均价为6721 元/平米,同比增长10.9%。

进入2006年,房价上涨速度继续加快,2006年1-2 月份北京市住宅销售均价为6776元每平米,同比上涨997元每平米,同比涨 幅为17.3%。

房价快速上涨的同时,北京市的地价也飞速上涨,热点区域地块 频频拍出天价。

图:2003-2005年北京普通住宅各月价格走势图 资料来源:北京市统计局 G冠城·公告点评 52006年7月19日 四、公司主要项目太阳星城项目是稀缺的优质资产 公司目前房地产开发的主要项目是“北京太阳星城”。

太阳星城规划面积 298万平方米,建筑面积150万平方米,绿化面积高达50%,由金星园(F区)、 木星园(D区)、水星园(E区)、火星园(B区)、土星园(A区)和太阳广场 (C区)组成。

公司持有F区项目公司北京阳宫房地产公司85%的股权,持有 B区项目公司北京冠城正业房地产公司40%的股权,持有C区项目公司北京冠 城新泰房地产公司40%的股权。

公司近期正在进行增持B区、C区股权的工作, 预计05年中期将提高B区C区的持股比例到51%。

公司目前及未来几年的主 要利润由“北京太阳星城”项目提供。

项目位置: 东北三环和四环之间,机场高速路西侧,京承高速路东侧,位于朝阳区太 阳宫,距天安门6公里,距CBD中心5公里,距亚运村3公里,距燕莎中心2 公里 项目规划: 太阳宫绿化隔离带项目:总规划用地298公顷。

其中城市绿化用地158公顷, 建设用地90公顷,绿化带投资8亿元。

太阳星城:建设用地70公顷,建筑面 积170多万平方米,分为ABCDEF六个区。

项目进展情况: 表二:太阳星城开发计划: 区名200320042005200620072008 A立项征地规划拆迁开工建设销售建成完工管理管理管理 B立项征地规划设计拆迁拆迁开工建设销售销售建成完工管理 C立项征地规划设计拆迁设计拆迁开工建设建设销售经营管理 D立项征地规划设计设计拆迁开工建设建设销售销售管理 E设计开工建设销售销售建成完工销售管理管理管理 F开工销售拆迁建设销售销售建成完工销售管理管理管理 G冠城·公告点评 62006年7月19日 B区:规划建筑面积38万,主要为住宅。

目前正在进行拆迁准备工作,预 计2006年中期开工。

( B区) (C区) C区:规划建筑面积30万,主要为商用。

目前已完成拆迁准备和七通一平 工作,预计2006年中期开工。

F区:规划建筑面积39.4万,主要为住宅。

一期已经竣工,销售完毕;二 期在建,明年初部分竣工,目前已在预售。

(F区) G冠城·公告点评 72006年7月19日 太阳星城项目还包括A区和D区项,公司还将通过参加招拍挂,争取获得 D区项目。

项目优势 政策优势: 太阳星城属于北京市政策扶持的绿化隔离带项目。

是北京市最后一批允许 以协议方式出让土地的项目,太阳宫地区城市基础设施投资投入大于其它区 域,使太阳宫地区受益,土地增值空间巨大。

成本优势: 太阳星城F区一期住宅均价6800元,目前基本销售完毕,F区二期的销售 价格已经逐步抬高到10000。

而项目的土地成本仅为2000左右,项目的成本优 势使项目具有极好的盈利能力和抗风险能力。

本区评估价地价在3500-4000元/ 平米。

交通优势: 周边交通非常便利,有三环、四环、机场高速、京承高速等城市主干线。

近邻北京国际展览中心,距离天安门6公里,亚运村3公里,CBD中心区5公 里。

已经建成通车的城铁13号线从太阳星城旁经过。

规划拟建的地铁10号线 横穿而过,在区内有太阳宫、麦子店西路两站。

环境优势: 位于北京市的绿化隔离带上。

规划用地中,绿化用地占50%以上,投资8 亿元。

修整一新的西坝河贯穿太阳星城,河两侧有70米宽的绿化带。

除已经 建成的高尔夫球场和太阳宫公园外,还将修建一座体育主题公园。

规模优势: 大型社区—北四环内百万平米以上社区。

商业服务-面积达16万平米的超大型商场。

教育设施-5所幼儿园,一所小学,一所中学。

体育设施-网球、篮球、垒球、足球场馆。

会所齐全-总面积超过1万平方米的5个会所。

医疗环境-200个床位的社区医院。

五、公司市场化运作能力增强,开始向跨区域发展 市场化运作能力增强 公司目前的项目太阳星城项目前景十分乐观,这是冠城集团通过协议方式 获得的土地后注入上市公司的,集团拥有良好的政府关系和资源,能够给公司 带来良好的业务机会。

同时公司也在积极地提高市场化运作的能力,2006年 G冠城·公告点评 82006年7月19日 4月11日,公司公告通过公开竞拍的方式获得福州华事达和苏州华事达的100% 股权,获得建筑面积约20万平米的项目。

这次公开竞拍过程激烈,共举牌100 多次,最终冠城以20020亿元拍得。

这两家公司原是国有资产,卖出福州项目 已经基本建成,很快可以进入销售阶段,预计回报率较好。

公司这次参与招拍 挂取得成功,显示了公司已经已经具备了良好的开发经验和实力,表现出很强 的市场化竞争力。

公司还将继续通过股权收购和参与公开招拍挂的方式增加土 地储备,市场化运作能力的增强有助于增强公司的长期竞争力。

从单一项目公司已经转变为跨区域房地产开发商 公司的房地产业务发展战略是以北京业务为重点,向全国二线城市拓展。

近两年,公司先后进入桂林、湖南、福州、苏州等城市,获取土地储备进行房 地产开发。

目前在桂林和湖南衡阳的项目也都已经进入开发阶段,公司在2006 年4月收购福建华事达在福州的项目已经基本建成可供销售。

经过两年多的发 展,公司已经开始从单一项目公司向跨区域开发公司转变,虽然未来2年内北 京太阳宫项目仍然会是主要的利润来源,但是外地区域项目的开发将为公司未 来大规模跨区域开发打好基础。

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以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准,报 告发布日后的6个月内的公司股价(或行业指数)的 涨跌幅相对同期的中信标普300指数的涨跌幅为基准; 2.投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司股价(或行业指数) 的涨跌幅相对同期的中信标普300指数的涨跌幅: 行业投资评级 弱于大市相对中标300指数跌幅10%以上; 北京上海深圳中信证券(香港)有限公司 地址:中国北京市朝阳区新源南路6号京城大厦(100004) 上海复兴中路593号民防大 厦4层(200020) 深圳市笋岗路12号中民时代 广场B座33层(518029) 香港中环添美道1号中信大 厦28楼 电话:(010)84588720 (021)64720792 (0755)82485094 (852) 22376409 传真:(010)84865894 (021)64720732 (0755)82485240 (852) 21046580 服务热线:(010)84868367 Email: service@citics.com 网址:

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