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G城建研究报告:中信建设-G城建-600266-知来者之可追-060815

研报作者:张朝晖 来自:中信建设 时间:2006-08-17 11:27:55
  • 股票名称
    G城建
  • 股票代码
    600266
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    黑****狐
  • 研报出处
    中信建设
  • 研报页数
    6 页
  • 推荐评级
    买入(首次)
  • 研报大小
    57 KB
研究报告内容

G城建 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现(%) 1个月3个月12个月 5.7/11.417.4/6.224.5/-20.0 12月最高/最低价(元) 7.45/4.67 总股本(万股) 60,000 流通A股(万股) 60,000 近3月日均成交量(万) 794 主要股东 北京城建集团有限责任公司65.25% 股价表现 公司动态 2006-7-26 G城建(600266)定向 增发2亿A股 相关研究报告 上市公司调研简报 房地产开发 知来者之可追——买入G城建(600266) 调研结论 2001年公司通过与大股东的资产置换,主营从建筑业转化为房地产 开发业。

经过5年的探索和实践,已成为北京颇具竞争力的房地产开 发商。

公司的大股东北京城建集团(控股65.25%),是北京市国资委 100%控股的企业,公司是“国六条”及各项房地产宏观调控政策的长 期受益者,必将成为一家垄断+竞争的房地产开发公司。

给予买入评级。

一、公司现有资产的盈利能力分析 1、石榴庄项目(100%权益) 由公司(600266)开发,位于北京丰台区南苑乡石榴庄(南四环 内),住宅项目。

占地面积12.84万平米,总建筑面积22.11万平米, 土地成本2950元/建筑平米。

保守预测平均售价可达6500元/平米, 可售面积21万平米,净利润为1亿元。

目前该项目正在方案报批过程 中,预计2007年年中开始销售,至2009年结束。

2、北苑家园(80%权益) 由城建兴华公司开发,05年末开发成本有6.9933亿元,开发产品 有4.104亿元,预收帐款5.6308亿元。

该项目在2001年获得土地使 用权,土地成本很低。

估算尚有40万建筑平米未开发或结算,还能产 生4亿元的净利润,为公司(600266)贡献3.2亿元的净利润。

3、海淀商业楼(80%权益)(05年年报中的海兴大厦东配楼) 由城建兴华公司开发。

已竣工未结算,出售金额为34366万元,估 算净利润6000万元,为公司(600266)贡献净利润4800万元。

4、花市枣苑(67%权益) 由北京城和房地产公司开发,。

05年末开发成本有2.1714亿元, 开发产品有3.2755亿元,预收帐款2.1383亿元。

还能产生1.2亿元 的净利润,为公司(600266)贡献0.8亿元的净利润。

5、世华国际中心(95%权益) 由北京城和房地产公司开发。

位于北京市朝阳区中纺街、东三环 CBD区域内。

占地1.34万平米,总建筑面积10.46万平米。

是由5A 级写字楼、产权式酒店、及商业区聚合而成的商务综合体。

预计2007 年11月全面竣工。

05年末开发成本3.2576亿元,预计产生2亿元的 净利润,为公司(600266)贡献1.9亿元的净利润。

6、富海中心(100%权益) 由公司(600266)开发,位于北三环内的写字楼和公寓。

05年末 开发产品有5.2766亿元,还能为公司(600266)贡献0.3亿元的净利润。

7、尚园.印象(99.75%权益) 住宅、商业及配套综合项目,位于重庆市北部新区冉家坝地区, 占地面积4.13万平米,总建筑面积10.47万平米、可销售面积约9.4 万平方米的住宅,估算净利润为5000万元。

(05年年报未体现在存货 G城建(600266) 张朝晖 zhangzhaohui@csc.com.cn 010-65183888-84069 首次评级 买入 当前股价: 6.26 元 目标价格6个月:8.08元 调研日期: 2006年08月03日 分析日期: 2006年08月15日 2 G城建 中) 8、奥运项目 1)国奥投资发展有限公司(20%权益) 国家体育馆:建设用地总面积6.87公顷,总建筑面积约8.1万平 方米。

总投资8.5亿元。

于2005年5月28日开始兴建,拟于2007年 10月31日竣工。

建成后,它将成为北京奥林匹克公园内主体建筑之一, 也是北京最大的,具有国际先进水平的室内多功能体育场馆。

奥运村:占地27.5公顷,其中奥运村公寓地上总建筑面积约为38 万平方米,42个单体建筑,总投资39.5亿元。

奥运村于2005年6月 26日举行开工奠基仪式,拟于2007年底竣工,2008年交付北京奥组 委使用。

按可销售面积37.7万平米,销售均价18000元/平米计算, 奥运村公寓的净利润为17亿元,为公司贡献净利润3.4亿元。

如果国家体育馆不记入固定资产而是记入成本,奥运村将为公司 (600266)贡献净利润2.28亿元。

2)北京五棵松体育中心有限公司(25%权益) 五棵松文化体育中心总建筑面积35万平方米(不含棒球场),包 括体育馆6.3万平方米、棒球场3个(含两个比赛场和一个训练场)、 文化体育产业设施5.8万平方米、商业设施12.4万平方米、写字楼6.5 万平方米、四星级酒店4万平方米和一条长达1160米的五棵松文化体 育中心中路。

届时,五棵松文化体育中心将承办篮球和棒球两项奥运 比赛,是2008年的重要比赛场地之一。

体育馆、棒球场和文体设施总投资16.3亿元,酒店、商业、写字 楼总投资18.5亿元。

如果写字楼、酒店和商业设施以15000元/平米 全部出售,将产生10元的净利润,为公司贡献净利润2.5亿元。

如果体育场馆不记入固定资产而是记入成本,五棵松项目将盈亏 平衡。

9、北京城建中稷实业发展有限公司(40%权益) 北京城建中稷实业发展有限公司的股权结构为:北京城建投资发 展股份有限公司出资并拥有40%股份;中稷集团(香港)国际金融投资有 限公司出资并拥有30%股份;香港德和国际实业有限公司出资并拥有 30%股份。

中稷集团(香港)国际金融投资有限公司属于中稷产业参股公 司,中稷产业是中共中央党校所属企业的总称,中稷控股集团有限公 司由中央党校控股,中央党校投资监督管理办公室直接管理。

为运作舟山长峙岛项目,城建中稷注册成立了城建中稷(浙江)实 业发展有限公司,注册资本:16000万元人民币。

北京城建中稷实业发 展有限公司出资并拥有96.875%股份;浙江省舟山市人民政府指定的舟 山市临城新区开发建设有限公司出资并拥有3.125%股份。

该公司负责对长峙岛进行整体开发,由舟山市政府以毛地挂牌方 式出让给项目公司,由项目公司运作进行土地一级开发及二级开发。

该岛面积7.97平方公里,可使用土地6000亩,目前项目公司已经获 得2430亩土地使用权,剩余部分正在获得过程中,该岛规划建筑面积 480万平方米,其中住宅面积401万平方米。

因为“国六条”的出台,长峙岛项目规划正在调整,未来的开发 模式存在较大的变数。

但这个项目增进了公司(600266)与中央党校 的强强联合,为公司(600266)未来向全国发展打开了新的窗口。

10、深圳中科招商创业投资有限公司(30%权益) 股东组成:北京城建、中科中远创业投资有限公司、中国华录集 3 G城建 团有限公司、中国长城资产管理公司、鄂尔多斯羊绒制品股份有限公 司、中科招商管理公司。

其中公司(600266)实际出资1.2222亿元, 持有中科招商30%的股权,为第一大股东。

05年末权益增加至1.5亿元。

11、北京科技园建设(集团)股份有限公司(21.54%权益) 公司(600266)投资2.8亿元,05年末权益增加至3.077亿元。

12、国信证券有限公司(4.9%权益) 公司(600266)投资1.274亿元,05年末权益为1.274亿元。

13、北京赛迪时代信息产业股份有限公司(41.1%权益) 公司(600266)投资0.6亿元,05年末权益为0.56亿元。

14、北京首都国际投资管理有限公司(12.84%权益) 公司(600266)投资1.537亿元,05年末已累计计提减值准备0.77 亿元。

二、公司未来的发展前景 2001年公司(600266)通过与大股东的资产置换,主营从建筑业 转化为房地产开发业。

经过5年的探索和实践,已成为北京颇具竞争 力的房地产开发商。

公司的大股东北京城建集团(控股65.25%),是北 京市国资委100%控股的企业。

最近北京城建集团与北京顺义区政府合 作成立北京顺城房地产开发有限公司,注册资本10亿元,主要负责北 京市顺义区约162平方公里(24.3万亩)的土地一级开发。

这为奥运 后公司(600266)在北京地区发展打下了良好的基础。

公司(600266)是“国六条”及各项房地产宏观调控政策的长期受 益者,必将成为一家垄断+竞争的房地产开发公司。

长峙岛项目增进了公司(600266)与中央党校的强强联合,为公司 (600266)未来向全国发展打开了新的窗口。

注:业绩预测以总股本6亿计算。

未考虑增发2亿新股 预测和比率 2,004A 2,005A 2,006E 2,007E 主营收入(万元) 182,222181,823265780388600 主营收入增长率-18.79% -0.22% 46% 46% 净利润(万元) 8,80314,5821800045000 净利润增长率9.32% 65.65% 25% 150% EPS(元) 0.150.240.300.75 P/E 41.1724.8620.98.35 P/B 2.041.881.841.51 G城建 附: 现分析师张朝晖于1999开始关注和研究房地产行业 5 G城建 评级说明 以上证指数或者深证综指的涨跌幅为基准。

买入:未来12个月内相对超出市场表现15%以上; 增持:未来12个月内相对超出市场表现5—15%; 中性:未来12个月内相对市场表现在-5—5%之间; 减持:未来12个月内相对弱于市场表现5—15%; 卖出:未来12个月内相对弱于市场表现15%以上。

各种指标的使用说明 1、 EV=股权价值+债权价值—现金 2、 EBIT =营业利润+财务费用 3、EBITDA = EBIT +折旧+摊销 4、NOPLAT = EBIT ×(1-所得税率)= EBIT -所得税(只考虑核心业务,扣除非经常性损益) 5、IC(invested capital)=股东权益+长期借款+短期借款+应付债券+少数股东权益-现金-短期投资- 长期投资 6、ROIC = NOPLAT / IC × 100% 7、OPFCF = EBITDA -税收-净资本性支出-营运资本的增加 8、WACC = [(Ke×Ve)+(Kd×Vd)] / (Ve+Vd) 9、Kd =债务成本=债务利率(1-税率) 10、Ve =股本价值=股价×总股本 Vd =债务价值 11、 Ke = Rf + β(Rm-Rf) 12、 营运资本=流动资产-流动负债 6 G城建 中信建投精神 地址 我们的精神 理念 追求 珍视客户利益,珍视公司利益,珍惜个人荣誉 追求卓越的职业水准,追求最佳分析师的境界 强调创新意识的培养,强调前瞻性的研究与判断 注重研究、沟通、推介能力的全面发展 发扬敬业精神,发扬团队精神 关于中信建投研究所 第一家与基金管理公司签约的证券研究机构 第一家与保险公司签约的证券研究机构 第一批与全国社会保障基金理事会签约的证券研究机构 第一批拥有博士后科研工作站的证券研究机构 2004年宏观经济预测所有机构第一名 2003-2005年连续三年证券研究机构宏观经济预测第一名 2003年证券研究机构上市公司业绩预测第二名 2003年中国证券业协会研究成果评比获奖最多的研究机构 2003年投资组合收益率为47.91%,超越上证综合指数37个百分点 2004年华夏50组合收益率为3.56%,超越上证综合指数13个百分点 …… 上海 中信建投证券研究所 中国上海200025 徐家汇路550号宝鼎大厦1001 电话:(8621)6445-0038 传真:(8621)5490-5471 重要声明 本报告的信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证,也不保证所包含的信息和建议不 会发生任何变更,我们已力求报告内容的客观、公正,但文中的观点、结论和建议仅供参考,投资者据此做出的任何投资决 策与本公司和作者无关。

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