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G渝开发研究报告:广发证券-G渝开-000514-定向增发给公司未来持续发展提供了契机-060719

研报作者:花长劲 来自:广发证券 时间:2006-07-19 12:11:07
  • 股票名称
    G渝开发
  • 股票代码
    000514
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    cm***zy
  • 研报出处
    广发证券
  • 研报页数
    7 页
  • 推荐评级
    持有
  • 研报大小
    256 KB
研究报告内容

房地产业/房地产开发与经营业 公司调研简报 2006年07月19日 广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所发行的证券并进行交易,亦可能为这些公司提供或争取提供承 销等服务。

本报告中所有观点仅供参考,并请务必阅读正文之后的免责声明。

G渝开发(000514.sz) 定向增发极大提升公司未来盈利能力 花长劲 房地产行业研究员 电话:020-87555888-697 eMail:hcj@gf.com.cn 定向增发给公司未来持续发展提供了契机 公司拟向控股股东重庆市城市建设投资公司发行31,133万股流通A 股,用于收购其拥有的重庆国际会议展览中心资产以及位于合川市 南办处牌坊村的土地使用权面积365,691平方米。

通过此举收购,渝开发壮大了资产规模,拥有了稳定的现金流,储 备了开发土地,降低了资产负债率便于财务杠杆的使用,一举解决 了发展中的瓶颈问题,同时此次增发后控股股东持股比例达到 82.75%,这有利于扩大渝开发未来继续实施定向增发的空间。

控股股东为公司未来发展提供了想象 控股公司城投公司主要职能是多渠道筹集城建资金,管理城市基础 设施国有资产,参与城市建设有关的经营。

渝开发未来的发展主业 为房地产开发、土地整治和房地产开发,控股股东的独特背景为公 司未来三大业务的发展提供了一定的想象空间。

未来业绩预测及评级 如本次收购顺利完成,我们预计渝开发今明两年业绩分别为3895万 元和16619万元,摊薄后每股收益分别为0.08元和0.34元;如本 次收购未能实施,则每股收益将为0.10元和0.50元。

股本扩张的速 度大于净利润的提升以及收购带来的收益暂无法体现在近期的收益 中,这导致了收购后公司未来两三年内每股收益水平有所下滑。

考虑到公司未来发展空间以及目前股价走势,我们给予“持有”评级。

公司评级 当前价格(元) 5.62 目标价格(元) 6.12 前次评级无评级 股价走势 市场表现1个月3个月12个月 股价涨幅24.89% 38.77% 98.59% 上证综指6.44% 24.28% 82.60% 股票数据 总股本(万股) 17,631.43 流通A股(万股) 6,485.58 主要股东: 重庆市城市建设投资公司 主要股东持股比例52.29% 流通A股比例36.78% 财务比率 ROE 0.39% ROA 0.10% 资产负债率72.93% 每股净资产(元) 1.57 2005年报数据. 2006-07-19 公司调研简报 定向增发情况简介 7月13日,渝开发公布了向特定对象发行新股购买资产的报告书:公 司拟向控股股东重庆市城市建设投资公司(以下简称城投公司)发行 31,133万股流通A股,用于收购其拥有的重庆国际会议展览中心资产以及 位于合川市南办处牌坊村的土地使用权面积365,691平方米,收购价格为 上述资产于2006年4月30日的评估净值146,329.69万元;上述股份以公司第 五届董事会第七次会议(2006年7月12日)前二十个交易日公司股票收盘 价的算术平均值4.70元/股的价格折为146,325.10万元收购资金,该部分收 购资金不足以支付本次收购价款的缺口部分4.59万元由渝开发以现金形 式支付。

此次增发实施后,控股股东城投公司持股比例由原来的52.29%上升至 82.75%,无限售条件的股份由36.78%下降至13.30%。

收购完成后,公司 总资产增至248,812.37万元,净资产增至174,008.76万元,每股净资产为 3.57元,资产负债率由72.93%下降至30.04%。

此次收购后,渝开发拥有了稳定的收入现金流和开发土地储备。

会展 中心已于2005年10月建成并投入使用,根据相关文件及合同,重庆市市级 机关事务管理局代表市政府长期承租会展中心部分场所、车库及其他配套 设施,总体承租期不低于8年,首三年期《会展中心租赁合同》约定,重 庆市市级机关事务管理局首三年应向会展中心支付的租金数额为:第一年 15,040.20万元,第二年13,734.84万元,第三年12,424.78万元。

收购会展中 心给公司带来了稳定的收益,随着未来重庆市会展举办的高速增长趋势, 会展中心具备良好的成长性,其对公司未来业绩的持续增长提供基础,同 时稳定的现金流也为公司开发其他业务提供了资金支持。

除会展中心外,渝开发还收购了位于合川市的365,691平方米的商住、 综合用途的土地使用权,这为渝开发的房地产业务发展提供了土地储备支 持,解决了公司目前土地储备不足的问题。

我们认为,通过此举收购,渝开发壮大了资产规模,拥有了稳定的现 金流,储备了开发土地,降低了资产负债率便于财务杠杆的使用,一举解 决了发展中的瓶颈问题,同时此次增发后控股股东持股比例达到82.75%, 这有利于扩大渝开发未来继续实施定向增发的空间。

控股股东背景介绍 按照重庆市政府给予的定位,城投公司是重庆城市建设筹融资的总渠 道、主城区路桥建设的总帐户、城建资金筹备所需土地的总储备,主要职 能是多渠道筹集城建资金,管理城市基础设施国有资产,参与城市建设有 关的经营。

公司注册资本金为20亿元人民币,截至2005年末,公司总资产 343亿元,净资产125亿元。

自成立以来城投公司累计筹融资200多亿元, 投资重庆市重点市政公用项目60多个。

由于城投公司主要是通过控股参股部分公司以及市场运作来开展业 务,因此作为控股股东旗下的唯一一家从事商品住宅开发的公司,渝开发 未来不仅在房地产开发业务上会得到城投公司的大力支持,更在土地整 治、市政建设等方面会得到支持。

2006-07-19 公司调研简报 公司领导层的更换 2005年中期,渝开发领导层实现了部分更换,公司董事长和总经理进 行了调整。

董事长粟志光、总经理罗宇星均来自控股股东城投公司,根据 城投公司未来重点扶持几家子公司的规划,我们认为此次人事变动在某种 意义上表明了渝开发将被列为城投公司重点扶持的对象。

在新的领导层之 下,公司确定了三大主业、四动战略,明确了未来的发展方向,在新的领 导层之下,公司能更好地利用控股股东的优势,做大做强公司。

项目情况 渝开发目前以房地产开发、土地整治及市政公用设施建设为三大主 业,未来公司按照“房地产开发带动,土地整治和市政工程联动,资产经 营推动,资本营运拉动”的“四动战略”实现向相关多元化战略的转型。

房地产开发:作为公司的传统业务,房地产开发在未来仍将是公司主 要收入和利润的来源。

依靠控股股东在重庆市的优势,渝开发未来一方面 专注于收益稳定风险小的经济适用房和廉租房,一方面和品牌房地产商联 合开发中高档住宅。

控股股东城投公司作为重庆市城市建设土地的总储 备,目前土地储备已达6万亩左右,依靠城投公司的优势,未来公司在重 庆市的房地产业务开展将比较顺利。

公司目前房地产业务主要有两项:长 寿区世纪新城项目和渝北区北岭锦园项目,收购完成后,公司将增加位于 合川市的365,691平方米的土地储备。

世纪新城项目2.6万余平方米的商业一条街开发建设主体已竣工,预 计今年可完成30%的销售。

北岭锦园项目总占地90亩,一期占地面积57亩, 建筑面积158,587.91平方米,已于2006年6月动工,预计明年6月竣工。

该 项目今年10月可实现预售,预计到明年底可实现70-80%的销售率。

土地整治:公司2003年、2004年曾涉足土地整治业务中,分别实现收 入404万元和1228万元,毛利率分别为89%和92%。

2005年和2006年上半年 公司均没有土地整治的收入。

根据公司战略规划,未来土地整治业务将成为公司经营的一个重要方 面。

城投公司作为重庆市城市建设土地的总储备,代表政府进行一级开发 和整治,目前城投公司拥有土地储备6万余亩,作为城投公司的子公司, 同时也作为重庆市唯一一家土地整治的上市公司,渝开发在未来重庆市的 土地整治中占据了比较大的优势。

2005年全年重庆市共完成土地整治10000亩左右,我们预计每亩土地 的整治费用在10万元左右,因此2005年重庆市土地整治市场规模为10亿元 左右。

市政建设:自2005年领导层调整后,渝开发拓宽了经营范围,依托重 庆市未来公用市政投资领域的高速发展和控股股东城投公司的优势,渝开 发逐步介入到收益稳定的市政公用设施投资领域。

石黄隧道以及会展中心 的收购表明渝开发今后将充分利用控股股东的优势,用稳定收益的市政建 设来做大做强公司。

石黄隧道:石黄隧道项目系公司子公司重庆道金投资有限公司(公司 直接和间接共持股96.8%)于2006年初收购其20年收费经营权,收购价格5 亿元,其中3.8亿元为银行贷款。

该项目每年可带来5500万元的投资收益, 2006-07-19 公司调研简报 渝开发持有道金公司96.8%的股权,每年可获得投资收益5324万元。

会展中心:会展中心作为本次收购的资产,评估价值为13.08亿元。

在收购会展中心的同时,市政府通过市级机关事务管理局与渝开发签订了 承租合同,该合同保证了会展中心未来八年的最低收入。

除政府签订的合 同外,会展中心还有较大一部分面积渝开发可用于自办展和其他客户举办 的展会。

预计今年除政府合同外,会展中心还将另有3000万-4000万元的 会展收入。

盈利预测 公司盈利预测的主营业务收入主要包括房地产业务、市政建设项目以 及土地整治项目,具体为商品房(凤天锦园、世纪新城和北岭锦园)销售 收入、石黄隧道经营权收入以及会展中心收入;鉴于其他子公司销售收入、 净利润等财务指标占比很小,因此未对其进行预测。

根据公司以往数据和 现有情况,我们假定未来几年公司其他业务利润、投资收益、补贴收入、 营业外收支均为0。

石黄隧道收费经营权从2006年7月1日开始获得相关收 益,会展中心收入预计今年10月1日并入公司财务报表。

母公司按15%、 子公司重庆道金投资有限公司按33%的税率计算所得税。

我们做以下假设:凤天锦园住宅项目售价3350元/平方米,毛利率20%, 商铺项目售价6500元/平方米,毛利率60%,2006年剩余楼盘全部销售完毕; 世纪新城一期商铺销售均价6500元/平方米,毛利率40%,2006年和2007 年分别销售一半;北岭锦园住宅销售均价2800元/平方米,毛利率33%,明 后两年分别实现70%和30%的销售,商铺销售均价6500元/平方米,毛利率 60%,后年实现销售,车库每个7万元,明后两年分别实现70%和30%的销 售;土地整治明后两年分别收入2000万和3000万元,毛利率90%;会展中 心今年10月1日起纳入公司合并报表,毛利率60%。

我们预计公司06年和07年主营业务收入分别为2.09亿元和6.28亿元: 06年业绩主要由凤天锦园、世纪新城、石黄隧道和会展中心提供,07年业 绩由世纪新城、北岭锦园、石黄隧道和会展中心提供。

06年和07年净利润 分别为3895万元和16619万元,摊薄后每股收益分别为0.08元和0.34元。

同 时我们还对08年业绩进行了预测,其只基于当前项目的收益,收购项目的 现金流带来的间接收益以及收购土地没有体现。

考虑将会展中心的06年07 年的净现金流1.4亿元作为房地产开发的开发资金,按照自有资金与融资 比例为4:6,假定项目毛利率30%,净利率为7%,则2008年新增净利润3500 万元;合川土地假定分三期平均开发,容积率假定为3,一期2007年开工, 2008年实现销售,销售均价2500元/平方米,项目毛利率净利率同上,则 该项目2008年新增利润6400万元,这两项目合计新增利润9900万元,每股 收益增加0.20元,则2008年摊薄后每股收益约为0.45元。

上述盈利预测是建立在此次增发能够顺利完成的基础之上,扣除本次 增发带来的项目收益,渝开发06年和07年每股收益分别为0.10元和0.50元。

收购行为增加了公司的净利润总额,但由于股本扩张速度超过了净利润的 增幅,因此每股收益被摊薄。

我们认为,本次收购尽管在短期内摊薄的公 司的每股收益,但在长期内给予了公司稳定的现金流便于公司进行业务扩 张,同时储备了房地产开发土地,这些给公司带来的升值暂时还没有体现 到公司业绩中来,因此从长期角度来看,此次增发给公司对公司的影响是 2006-07-19 公司调研简报 利大于弊。

考虑到公司未来发展空间以及目前股价走势,我们给予“持有” 评级。

表1:各项目年度收入情况 合计收入(万元) 项目 2006E 2007E 2008E 凤天锦园496500 世纪新城845084500 北岭锦园02832214868 土地整治020003000 石黄隧道275055005500 会展中心46941854017735 总 计208596281241103 资料来源:广发证券 表2:盈利预测 单位:万元(EPS单位为元) 项目20052006E 2007E 2008E 主营业务收入13112208596281241103 主营业务成本9384113733535319831 主营业务税金及附加846132821871650 主营业务利润288281582527219622 三项费用2674320649604764 利润总额357149522031314858 所得税250101035962778 少数股东损益1479898 净利润10738951661911983 摊薄后EPS 0.0060.080.340.25 注:未考虑收购土地所带来的收益及会展中心净现金流带来的间接收益 资料来源:广发证券 2006-07-19 公司调研简报 相关研究报告 相关信息 客服人员:张玲玲 研究中心客服电话:020-87555888-390 研究中心地址:广州天河北路183号大都会广场36楼 邮政编码:510075 2006-07-19 公司调研简报 免责声明 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠,但广发证券不对其准确 性或完整性做出任何保证。

报告内容仅供参考,报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价 或询价。

广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任,除非法律法规有明确规定。

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我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提 供或争取提供承销等服务。

广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。

本报告反映研究人员的不同观 点、见解及分析方法,并不代表广发证券或其附属机构的立场。

报告所载资料、意见及推测仅反映研究 人员于发出本报告当日的判断,可随时更改且不予通告。

本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其他专业人士。

未经广发证券事先书面许可,不得更改或 以任何方式传送、复印或印刷本报告。

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