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世博园研究报告:平安证券-世博园-002059-询价建议报告:即将崛起的“小华侨城”-060711

研报作者:刘莉莉 来自:平安证券 时间:2006-07-13 09:56:16
  • 股票名称
    世博园
  • 股票代码
    002059
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    玫****石
  • 研报出处
    平安证券
  • 研报页数
    7 页
  • 推荐评级
  • 研报大小
    59 KB
研究报告内容

2006年7月11日 公司询价建议报告 世博园 即将崛起的“小华侨城” 刘莉莉:旅游行业研究员 (0755) 82262888-3607 liulili@pasc.com.cn 行业 旅游 公司代码 002059 公司网址.gov.cn 发行量(万股) 5500 预计筹资额(亿元) 3.1 发行后总股本(万股) 21500 非限制流通股占比 (%) 25.58 预计流通市值(百万) 197.3 大股东云南世博集团 持股量(%) 48.72 发行前每股净资产 (元) 2.12 预计发行后每股净 资产(元) 3.02 净资产收益率(%) 7.54 每股净负债(元) 0.69 注:表中数据全部为发行后 投资要点 公司收入来源较为单一,世博园门票收入占全部收入85%以上。

此次募集资金主要用来对世博兴云地产公司增资扩股并对园内设施 进行扩充和完善,未来公司将着力打造“主题公园+旅游地产”的 经营模式。

受昆明城市道路改造以及公司园林内设施改造的影响,05年接待 客流量同比降低11.86%,由于06年道路改造仍未结束,预计 06、07年客流量同比减少8%和5%。

募集资金项目完成后,公司 园林娱乐性和游玩性大大增强,预计08年开始进园人次和平均票 价将有较大的增长。

世博兴云定位高档住宅,未来主要项目是在世博园周边投资建立观 光、度假、休闲、居住等多种功能为一体的大型旅游地产世博生态 社区,项目总开发面积41.34万平米,目前已开发13.07%,06年 业绩贡献0.10元/股,2007年~2012年,地产项目开始进入收获 期,预计每年将为公司贡献投资收益0.52元/股。

预计公司07年每股收益0.62元,其中地产业务贡献0.52元的投 资收益。

作为中小板旅游上市公司,我们给予公司07年旅游业务 30~35倍合理市盈率,给予地产业务5~8倍合理市盈率(万科A 等优质地产上市公司07年预测市盈率在10倍左右),根据我们 的预测,我们认为公司上市合理价为5.60~7.66元,考虑到合理的 获利空间,建议申购价4.76~6.51元。

风险提示 景区接待客流量受道路改造以及突发性自然灾害影响较大。

目前房地产行业处于调控阶段,投资收益具有一定的不确定性。

税收优惠政策若调整将对公司造成不利影响。

建议申购价: 4.76~6.51元 预计上市定价:5.60~7.66元 截至年度主营收入净利润增长率每股盈利股息市盈率股息率 12月31日(百万) (百万) (%) (元) (元) (倍) (%) 200310727 - 0.130.0444.80.79 20041223943.80.180.1831.23.17 20059528 -27.30.130.0042.90.00 2006F 914456.30.210.0027.50.00 2007F 88132199.60.620.009.20.00 注:首页所有数据均以建议申购价中轴计算 2/7 I.公司概况 昆明世博园股份有限公司成立于2000年,由云南世博集团有限公司联合云南红塔集团 有限公司、云南铜业有限公司、昆明樱花实业股份有限公司、云南世博广告有限公司 和北京周林频谱科技有限公司发起设立,主营业务为景点投资、经营管理、园林园艺 展示、旅游地产投资、生物产品开发及利用以及旅游商贸等。

公司大股东为云南世博集团有限公司,持有公司65.46%的股权。

设立公司时,世博集 团将其拥有的世博园主要经营性资产以及其持有的世博文化传播公司65%的股权投入 公司,使世博园门票经营权和收益统一归公司所有。

公司的实际控制人为云南国有资 产经营有限责任公司,其持有世博集团53.33%的股权。

图表1 发行前后公司股本结构 单位:万股,% 发行前股本结构发行后股本结构 项目股东名称 股数(万股)比例(%)股数(万股)比例(%) 锁定限制 及期限 云南世博集团有限公司1047465.46% 1047448.72% 云南世博广告有限公司222613.91% 222610.35% 云南红塔集团有限公司198012.38% 19809.21% 云南铜业集团有限公司9906.19% 9904.60% 北京周林频谱科技有限公司3302.06% 3301.54% 有限售 条件的 流通股 小计16000100.00% 1600074.42% 自上市之 日锁定36 个月 本次发行股数- - 550025.58% - 合计16000100.00% 21500100.00% - 资料来源:公司资料 II.经营情况分析 区位优势明显 云南旅游资源丰富,共有旅游景区景点300余家,历年旅游创汇居西部和全国前列, 其投入接待景点资源居全国第五位。

“十五”期间,旅游总收入比“九五”期间超一 番,年均增长15.3%。

昆明是全国重点旅游城市和历史文化名城,旅游资源得天独厚,目前已形成世博园, 石林、滇池风景区为重点,沿安宁——石林公路景区为一线,集旅游、观光、度假、 游乐、购物一体的旅游体系。

2005年昆明地区旅游收入达138.45亿元,前10年收入 年均增长率为16.52%,据昆明旅游局预测,2010年前年均增长率至少在8%以上。

图表2 云南2000~2005年旅游收入情况 单位:亿元,% 0 100 200 300 400 500 600 700 200020012002200320042005 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 云南旅游收入(亿元)同比增长(%) 资料来源:公司资料 3/7 公司收入来源较为单一 公司成立后业务较为单一,园林门票几乎贡献了85%以上的主营收入,由于园内缺乏 动态景观和其他服务,客流量的波动对业绩影响较大。

2005年由于昆明城市道路建设 影响,客流量由177万人次减少至156万人次,造成收入大幅下滑。

06年道路改造尚 未结束,客流量仍将有所降低,预计06、07年,进园人次分别减少8%和5%。

此次 募集资金项目完成后,公司娱乐性和游玩性大大增强,预计08年开始进园人次和平均 票价将有较大的增长。

图表3 主营业务收入构成表 单位:万元,% 200320042005 主营业务收入(万元)占比(%)收入(万元)占比(%)收入(万元)占比(%) 门票收入9715.8591.2010492.0686.238049.8784.48 租赁收入788.067.401555.7412.791268.2513.31 物业管理101.170.9557.190.4796.411.01 商品销售10.080.09 - - - - 其他38.060.3662.980.51114.181.20 合计10653.2210012167.971009528.71100 资料来源:公司资料 图表4 世博园及昆明周边景区主要指标对比 单位:万人次,万元,元/人次 年度200320042005 世博园198177156 石林150209222 民族村6511698 接待人数(万人次) 九乡406460 年度200320042005 世博园9716104928050 石林112541610016000 民族村313142003850 门票收入(万元) 九乡140323002100 年度200320042005 世博园49.159.351.6 石林75.077.072.1 民族村48.236.239.3 平均票价(元/人次) 九乡35.135.935.0 资料来源:公司资料 将着力打造“主题公园+旅游地产”的经营模式 依托已有的景点资源,公司未来将着力打造“主题公园+旅游地产”的经营模式。

此次 募集资金,核心项目是增持世博兴云地产开发公司的股份,增资扩股后其持股比例将 由30%提高至50.66%。

世博兴云是由世博集团、烟草兴云和公司合资成立的地产公 司,是云南最早介入地产领域的专业地产开发公司之一,截止2003年,累计竣工建筑 面积达30多万平米,主要定位于中高档住宅小区的开发。

2001年和2002年世博兴云 连续2年被评为云南省房地产开发“著名企业”。

4/7 世博兴云未来主要项目是投资建立世博生态社区,即在世博园周边建造观光、休闲、 度假、会展、居住、商贸等多种功能为一体的大型旅游地产,项目计划分6年进行, 每年开展一期。

05年6月一期启动并预售结束,实现销售面积1.91万平米,销售利润 3623万元,06年截至目前为止,二期已预售结束,实现销售面积3.5万平米,销售利 润6334万元。

世博生态社区总开发面积41.34万平米,目前已开发13.07%,2007年 ~2012年,地产项目开始进入收获期,社区中高档住宅和精品房的出售每年将贡献约 11156万元的净利润,合计每股收益0.52元/股。

图表5 现有主要子公司经营情况 单位:%,万元 子公司名称持股比例(%) 2005年收入(万元) 2005年净利润(万元) 昆明世博园物业管理有限公司60% 399.095.48 云南世博兴云房地产有限公司30% 13329.392153.50 云南世博阳光有限公司40% 1154.18383.83 资料来源:公司资料 图表6 世博兴云开发项目情况表 单位:平米,% 开发时间项目名称地理位置规划建筑面积(平米)土地用途销售率(%) 1994年宏兴大厦关上中路39689.94商用住宅100% 1998年佳园小区白龙路143582.51商用住宅100% 2000年佳园上居白龙路37185商用住宅100% 资料来源:公司资料 图表7 世博生态社区预计销售情况表 单位:万元,%,元/股 项目2006200720082009201020112012 销售面积(平米) 35000689086890868908689086890814859 均价(元/平米) 7280900090009000900090009000 销售收入(万元) 25480620176201762017620176201713373 销售成本(万元) 1914634109341093410934109341097355 毛利率(%) 24.86% 45.00% 45.00% 45.00% 45.00% 45.00% 45.00% 净利润(万元) 436422022220222202222022220223415 贡献利润(万元) 2210.811156.311156.311156.311156.311156.31730.0 合计EPS(元/股) 0.100.520.520.520.520.520.08 注:06年开始贡献利润按募集资金后持有世博兴云50.66%股权比例计算 资料来源:公司资料 公司运作规范,最大程度避免关联交易 公司设立后,向世博集团参股40%的世博阳光采购花卉,并有世博阳光提供园区绿化 养护工作。

由于采购额占公司成本的比重20%左右,为避免与集团的关联交易,2003 年公司向世博集团收购了其持有的世博阳光全部40%股份,从而将其变为公司的参股 公司。

目前,除向集团每年支付94万元的办公楼租金以及310万元的园林土地租赁费 用,基本不存在其他关联交易。

图表8 与世博阳光关联采购情况 单位:% 关联交易类别200320042005 采购花卉占主营成本比重(%) 8.688.0313.75 养护服务占主营成本比重(%) 10.679.818.56 合计(%) 19.3517.8422.51 资料来源:公司资料 III募集资金投向分析 5/7 公司募集资金投资项目包括向世博兴云地产公司增持扩股,以及对园内设施的扩充和 改善。

项目完成后,一方面为公司带来更多的地产投资收益(具体分析见图表6), 另一方面也增强了公司园林的娱乐性和游玩性,从而将带动公司07年业绩大幅增长。

图表9 公司预计募集资金项目经济效益指标 单位:年,% 募集资金情况投资额(万元)建设期经营期投资回收期投资利税率内部收益率 世博兴云房地产公司增资扩股项目13500 - - - - - 世博园“园艺论坛”项目30001年19年9.85年19.27% 13.26% 世博园四大场馆改造项目45001年19年8.70年24.69% 14.32% 世博园“三江并流”漂流项目45001年19年7.43年33.54% 19.27% 世博园“丛林穿梭”项目47001年19年6.44年43.11% 22.74% 资料来源:公司资料 IV.财务预测 图表10 盈利预测表 单位:百万元 百万元2004A 2005A 2006E 2007E 主营业务收入122959188 主营业务成本48453938 主营业务税金及附加4433 主营业务利润70474847 其他业务利润2111 营业费用11887 管理费用14111110 财务费用9888 营业利润38222322 投资损失5822112 营业外净额0000 利润总额423045134 所得税3212 少数股东权益0000 净利润392844132 每股收益(元/股)全部摊薄0.180.130.210.62 资料来源:平安证券、WIND III.价值评估及申购建议 预计公司07年每股收益0.62元,其中地产业务贡献0.52元的投资收益。

作为中小板 旅游上市公司,我们给予公司07年旅游业务30-35倍合理市盈率,给予地产业务5~8 倍合理市盈率(万科A等优质地产上市公司07年预测市盈率在10倍左右),根据我 们的预测,我们认为公司上市合理价为5.60~7.66元,考虑到合理的获利空间,建议 申购价4.76~6.51元。

图表11 主要旅游上市公司估值对比 股票价格EPSPE 股票名称股票代码200607112005A 2006E 2007E 2005A 2006E 2007E G锦江6007549.37 0.32 0.37 0.4429.3 25.321.3 首旅股份60025811.00 0.25 0.28 0.4244.0 30.220.1 丽江旅游00203312.00 0.39 0.44 0.4930.8 27.324.5 G峨眉山0008886.75 0.16 0.22 0.2542.2 30.727.0 6/7 G中青旅6001388.25 0.23 0.30 0.3835.9 27.521.7 G黄山60005411.85 0.23 0.40 0.5651.5 29.621.2 G桂旅0009789.20 0.21 0.30 0.3543.8 30.726.3 平均- 9.77 0.26 0.33 0.4139.6 28.823.2 资料来源:平安证券、WIND 图表12 主要地产上市公司的市盈率比较 代码简称总股本(百 万股) 非限售流通 股(百万股) 05每股收益 (元) 06每股收益 (元) 7.11股价 (元) 06市盈率 (倍) 000002 G万科A 3722.692675.10.3630.545.8610.9 000069 G华侨城1111.21503.440.4320.6912.4218.0 600383金地集团6663420.4810.619.4313.1 000402 G金融街964.17651.940.590.668.9913.6 000024 G招商局618.82245.160.6810.8911.3012.7 600533 G栖霞21076.80.7080.9612.4913.0 600325 G华发260101.40.500.687.8611.6 平均1078.98656.550.540.729.7613.6 资料来源:平安证券、 WIND 注:金地集团按照10送1.8的对价对市盈率进行调整 平安证券综合研究所投资评级: 强烈推荐(预计6个月内,股价上涨幅度在20%以上) 推荐(预计6个月内,股价上涨幅度介于10%至20%之间) 中性(预计6个月内,股价上涨幅度介于±10%之间) 回避(预计6个月内,股价下跌幅度超过10%) 此报告旨为发给平安证券有限责任公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。

未经平 安证券事先书面明文批准,不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予 任何其它人。

此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠,但平安证券不能担保其准确性或完整性, 报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价,报告内容仅供参考。

平安证券不对因使 用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任,除非法律法规有明确规定。

客户并不能尽依靠此报告而 取代行使独立判断。

平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。

本报告及该等报告反映编写分析员 的不同设想、见解及分析方法。

报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判 断,可随时更改。

此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。

为免生疑问,此报告所载观点并不代 表平安证券有限责任公司的立场。

平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。

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