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房地产行业研究报告:国信证券-房地产行业中期策略:投资现代物流业正逢其时-060710

研报作者:方焱 来自:国信证券 时间:2006-07-10 15:32:06
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    gu***n坤
  • 研报出处
    国信证券
  • 研报页数
    30 页
  • 推荐评级
  • 研报大小
    403 KB
研究报告内容

国信证券2006年中期投资策略 地产股:调整孕育下一辉煌 房地产行业首席分析师方焱 2006年7月 年度投资策略回顾 “国六条”解读及未来政策趋势 调控“风暴”难掩地产股投资价值 下半年地产股投资策略 重点跟踪公司评级 目录 行业属性判断年度投资策略回顾 年度策略重点推荐个股及行业指数的表现 证券简称 06/6/30 收盘价 过去一年收 益率 05四季度以来 收益率 06上半年收 益率 06一季度收 益率 06二季度收 益率 上证指数167352.97% 44.77% 44.09% 11.51% 29.22% 沪深300139556.12% 52.06% 51.06% 14.90% 31.47% 深圳成指430751.68% 48.36% 50.40% 22.80% 22.48% 地产指数93856.30% 43.01% 35.84% 27.17% 6.82% G万科A 5.6582.85% 57.38% 31.09% 51.97% -13.74% G招商局10.4979.62% 53.59% 10.77% 44.46% -23.32% G华侨城11.5158.54% 56.60% 16.15% 14.83% 1.14% G金融街8.2063.67% 59.22% 47.48% 20.14% 22.75% 亿城股份6.91108.13% 80.89% 102.64% 78.59% 13.46% G华发7.4584.41% 41.63% 23.14% 29.75% -5.10% 金地集团8.57109.54% 72.09% 27.72% 27.72% 0.00% G栖霞11.16184.69% 117.12% 74.92% 57.99% 10.71% 小商品城63.27167.19% 104.36% 98.03% 33.02% 48.87% 收益率考虑股改送股 过去一年收益率比较 今年以来收益率比较 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% Jun-05 Aug-05 Oct-05 Dec-05 Feb-06 Apr-06 Jun-06 沪深300 G万科A G招商局 金地集团 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Jan-06 Feb-06 Mar-06 Apr-06 May-06 Jun-06 沪深300 G万科A G招商局 金地集团 “招万金”与大盘收益率比较 推荐股票总结: 推荐个股及行业的表现符合我们在 年度策略报告中的判断。

“一万两金”率“四小龙”齐飞 “两桥一嘴”携“四座城”共荣 横批:招财进宝 行业属性判断“国六条”解读及未来政策趋势 1、改善供应结构方面 “十一五”期间,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房 今明两年普通商品住房和廉租住房的建设目标和规划纳入当地“十一 五”发展规划和近期建设规划,在06年9月底前向社会公布。

2006年底前建立廉租住房制度,公布今明两年廉租住房建设规模 90M2以下住房面积占70%以上。

特殊情况需要调整的,须报建设部 批准。

解读“国六条”——核心内容 2、土地政策方面 优先保证普通商品房土地供应,且≥居住用地供应总量的70%, 严格限制低密度、大套型住房的土地供应,停止别墅类项目土地供应 土地的供应方式:招标方式, 限套型、限房价,竞地价、竞房价 未开工处理: 超出合同约定动工日期>1年,从高征收土地闲置费 >2年,无偿收回土地使用权 投资不足的处理:虽开工,但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4 未经批准中止建设连续满1年的,按闲置土地处置 解读“国六条”——核心内容 3、税收方面 ≥5年 <5年按其取得的售房收入全额征收营业税 4、信贷政策方面 普通住房:免营业税 非普通住房:差额征收营业税转手交易 对购房者 对开发商 空置3年以上商品房:不得作为抵押物 资本金<35%:不放贷 90平米以下:首付20% 闲置土地和空置商品房较多的,严控展期贷款或滚动授信 90平米以上:首付30% 解读“国六条”——核心内容 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、廉租住房,并要求纳 入当地“十一五”发展规划和近期建设规划 提出了具体的量化指标,具有较强的可操作性和强制性 对地方政府具有较强的约束力,政府在解决低收入阶层上的不作为 可能成为历史 强制开发商承担一部分社会责任 重申房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业 解读“国六条”——调控特点 行业赢利模式将发生变化,行业平均毛利率将趋于平均化 行业“洗牌”加剧,品牌企业将获得超常的发展机遇 调控将导致07年供给量下降,08年开始供给结构会得到明显改善 短期交易量会下降,待政策充分消化后达到新的平衡 结构性影响不同:对热点城市影响大、二三城市影响小;对高档商品 房开发商影响大,中低档商品房开发商影响小 部分城市房地产价格涨势将趋缓,但长期向上的态势不变 解读“国六条”——影响 未来可能出台的政策 各地方政府调控细则将陆续出台 对外资投资国内房地产将进行适当限制 加息:低利率政策已导致流动性泛滥,央行有可能加息, 但加息幅度受到人民币升值压力的制约 人民币升值:人民币升值是长期趋势,步伐可能加快, 汇率波幅也可能扩大 土地出让金改革:中央可能集中一部分土地收益,以增 强转移支付的能力;地方建立“国有土地收益基金”给后 任政府预留发展资金 可能出台商品房预销售合同联机备案和实名制购房制度 物业税或不动产税:方向是先试点、后推广,加重养房 成本、减少流通环节费用 未来政策趋势及总体判断 总体判断 房地产调控将是一种常 态,会加大已颁布政策 的执行力度 行政手段将掌握在松紧 适度的范围内,以维持 经济的增长 未来房地产调控将主要 体现在地方政府根据当 地房地产市场的实际情 况出台相应的措施 行业属性判断调控风暴难掩地产股投资价值 虽然新一轮调控“风暴”短期对地产股投资产生较大心理压力,调整 的时间比预期的时间长,但我们认为调控风暴难掩地产股投资价值, 维持行业谨慎推荐的评级! 相当长的时期内房地产支柱产业的地位不会变 调控不是打压房价,而是要保持房价稳定 新“游戏规则”有利于供给结构的改善,有效需求会增加,房地产销 售前景乐观 普通商品房开发照样有金淘,重点公司未来业绩不用担忧 重点地产股下跌较多,已基本反映政策利空 人民币升值是一个长期的趋势,行业受惠较大 行业评级理由 1、GDP增长的内在要求。

在GDP增长中,房地产直接和间 接的贡献在2.5个百分点以上,随着经济增长方式的改变, 未来经济的推动主要靠内需,而房地产需求又是内需的重 中之重。

2、就业的要求。

房地产业上下产业链特别长,牵涉到较多劳 动密集型产业,容纳了大量的剩余劳动力,行业增长太低, 就会产生大量的失业人员,不利于“和谐”社会的建立 理由一:在相当长的时期内房地产支柱产业地 位不会变,以维持经济的适度增长和充分就业 4、房地产价格未来仍会保持稳步向上的态势, 但涨幅度会回落 地方政府与中央政府在目标和利益方面仍 存在较大冲突 招拍挂后,地价上涨幅度大,导致房价成 本推动型上涨 调控导致开工不足也不支持房价下跌 理由二:调控不是打压房价,而是要保持房价 稳定,商品房市场不会发生逆转 2796 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 199719981999200020012002200320042005 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 商品房屋销售价格 住宅销售价格 住宅价格增长% 1、调控不是打压房价,而是要保持房价稳定。

“国六条”出台动机是要保持房价稳定,使过高的房价增长幅 度降下来,另一方面,改善供应结构、抑制投资性购房。

2、行业调整有利于行业长期健康发展。

在现有政策作用下,行业将继续调整,但不改变行业继续向上的运 行态势。

3、房地产调整的主要表现形式。

行业集中度提高,赢利模式变化,供需结构改善,而非房地产价格下跌。

1、房地产新政将大大改善未来的有效供给。

2、房地产潜在需求巨大,随着住宅小型化的 实施,相当一部分潜在需求会转化成有效需求 3、供需结构的改善将使房地产销售前景乐观, 供需缺口缩小 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 010305E 07E 09E 11E 13E 15E 17E 19E ( 百万 ) 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 农村人口城镇人口城市化率(%,右轴) 理由三:新“游戏规则”有利于供给结构的改 善,有效需求会增加,房地产销售前景乐观 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 城镇居民家庭年人均可支配收入(元)实际增长率 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1997199819992000200120022003200420052006E 2007E 2008E 住宅供给(万套)住宅需求(万套)有效需求(万套) 理由四:普通商品房开发照样有金淘,不应 对重点公司未来业绩过分担忧 新政结构性调整意头非常明显,对不同公司影响不一样 普通商品房开发照样有金淘 实例: 长实(0001.HK)在港府推行“居者有其屋计划” (即廉价屋计划)过程中,抓住机会, 赚得盘满钵满,公司净资本成倍增长 新地(0016.HK)准备携资300亿淘金内地中小户型开发 长江实业开发大型屋村赢利情况 套数赢利(亿港元)每套赢利 嘉湖山庄1672813077.71 海怡半岛104508076.56 汇景花园38003078.95 黄埔花园60 丽港城80727086.72 小计370 长江实业公开信息 重点跟踪地产公司能够平滑未来的业绩,不应对未来业绩担忧 (1)“70%、90M2以下”要求并不一定使已有项目的盈利下降,大部分项目 在重新规划时将会得到容积率的补偿,销售价格也许比原来预期还高 (2)由于我们重点跟踪公司品牌优势明显,未来产品销售乐观 (3)招标供地方式使品牌公司更显优势 (4)调控使房地产公司“优胜劣汰”加剧,龙头公司将获得更多的发展机会 理由四:普通商品房开发照样有金淘,不应 对重点公司未来业绩担忧 理由五:重点地产股下跌较多,已基本反映政 策利空,目前估值较低 证券简称06一季度收益率06二季度收益率 沪深30014.90% 31.47% 地产指数27.17% 6.82% G万科A 51.97% -13.74% G招商局44.46% -23.32% G华侨城14.83% 1.14% G华发29.75% -5.10% 金地集团27.72% 0.00% G栖霞57.99% 10.71% 重点地产下跌较大多 重点地产股目前折价 幅度较大,估值偏低 估值G招商地产G万科A金融街金地集团G栖霞 重估净资产(¥M) 978022446971166732451 股本(¥M) 6193973964666210 NAVPS 15.805.6510.0710.0211.67 股价10.495.658.208.5711.16 估值相对于A股价格溢价% 51% 0% 23% 17% 5% 2006/6/30收盘价格 与香港上市的龙头地产股相比,价值低估 理由五:重点地产股下跌较多,已基本反映政 策利空,目前估值较低 股票代码股票名称 06/6/30收 盘价 PEP/B 05EPS 06EPS 0001.HK长江实业84.1514.661.036.055.74 0012.HK恒基地产40.3514.011.092.762.88 0016.HK新鸿基地产79.2014.481.265.245.47 0754.HK合生创展16.0012.604.221.041.27 2777.HK富力地产36.0011.599.291.663.11 000002 G万科A 5.6511.771.000.370.48 000024招商地产10.4911.920.660.610.88 600383金地集团8.5713.180.860.480.65 上市地货币计价,06/06/30收盘价 “招万金”与香港主要地产股估值比较 理由六:人民币升值是一个长期的趋势,房 地产行业受惠较大 日本本币升值与日经指数走势的比较(1970年—1991年) 0 50 100 150 200 250 300 350 400 D e c - 70 D e c - 71 D e c - 72 D e c - 73 D e c - 74 D e c - 75 D e c - 76 D e c - 77 D e c - 78 D e c - 79 D e c - 80 D e c - 81 D e c - 82 D e c - 83 D e c - 84 D e c - 85 D e c - 86 D e c - 87 D e c - 88 D e c - 89 D e c - 90 D e c - 91 J P Y / U S D 0% 200% 400% 600% 800% 1000% 1200% 1400% 1600% 1800% 2000% 日经 指数 收益率 71/11/18尼克松关闭黄金兑换通道,美元 即黄金的荣耀不复存在,美元自求贬值, 日元不得不升值16.9%,由360兑1美元升 值到308兑1美元 73/3,升值到265兑 1美元水平 日本本币升值过程中地产股表现强于大盘(85-90) -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450% Ja n- 85 Ap r- 85 Ju l- 85 Oc t- 85 Ja n- 86 Ap r- 86 Ju l- 86 Oc t- 86 Ja n- 87 Ap r- 87 Ju l- 87 Oc t- 87 Ja n- 88 Ap r- 88 Ju l- 88 Oc t- 88 Ja n- 89 Ap r- 89 Ju l- 89 Oc t- 89 日经225指数三井不动产8801. JP平和不动产8803.JP -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450% J a n - 85 A p r - 85 J u l - 85 O c t - 85 J a n - 86 A p r - 86 J u l - 86 O c t - 86 J a n - 87 A p r - 87 J u l - 87 O c t - 87 J a n - 88 A p r - 88 J u l - 88 O c t - 88 J a n - 89 A p r - 89 J u l - 89 O c t - 8 90 50 100 150 200 250 300 日经225指数三井不动产8801. JP日元/美元 汇率 收益率 理由六:人民币升值是一个长期的趋势,房 地产行业受惠较大 人民币升值过程中,龙头地产股在香港表现强劲 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 7 0510 051 064 06 HIS富力地产合生创展G万科A 理由六:人民币升值是一个长期的趋势,房 地产行业受惠较大 行业属性判断下半年地产股投资策略 目前房地产“新政”对投资人心理产生一定负面影响,但我 们仍觉得房地产板块未来存在较大的投资机会;我们预计 今年3季度地产板块将以消化政策利空为主,调整的可能 性较大,整体机会将会在10月份以后展开,建议重点关注 四类地产股投资机会: 龙头地产股 天津“滨海新区”开发类地产股 进行实质性重组而转型作房地产的地产股 投资性房地产较多的地产股 关注四类地产股投资机会 龙头地产股土地储备较多,具有品牌规模优势,经营管理 能力较强,仍是我们长线投资的首选。

主要有我们前期推 荐的“招万金”和“四小龙”。

龙头地产股仍是我们推荐的主流品种 证券代码证券简称总股本 项目储备 (万M2) 单位市值项目储备 (平米/百万元) 土地储备分布城市 000002 G万科A 3972641400624北京、深圳、上海等21个城市 600383金地集团66600531930北京、上海、深圳等7个城市 000024 G招商地产61882400616北京、上海、广州等8个城市,未算漳州 000402 G金融街96417259328北京、天津、南昌、惠州 600533 G栖霞21000180768南京、苏州、无锡 600325 G华发260002301187珠海、中山 000608 G阳光29204110687北京 000616亿城股份28341100511北京、苏州、天津 “招万金”及“四小龙”相对土地储备比较 《“十一五”规划纲要》明确提出推进天津滨海新区开发开 放,最近又出台《推进天津滨海新区开发开放有关问题的 意见》,天津滨海新区有可能成为继深圳、浦东之后, 中国重要的经济快速增长区,而对基础设施的投资和房地 产开发是一个区域经济起步的最基本的因素。

我们看好天津“四个发展”: 海泰发展(600082) 津滨发展(000897) 天房发展(600322) 广宇发展(000537) “滨海新区”开发类地产股未来发展前景看好 香港会计制度改变后,香港地产公司 投资性物业每年重估增值很大 新会计制度即将实施,给投资性物业较多的地 产公司带来新的投资机会 简称 05年度股东收益 (亿港元) 投资物业重估 增加值 占比% 长江实业139.9517.7612.7% 恒基地产76.4959.2177.4% 新鸿基地产135.0574.2655.0% 合生创展12.170.141.2% 富力地产12.641.4411.4% 百士达控股9.872.4124.4% 投资性房地产会计制度 将于07年实施,投资性 物业较多的公司07年将 因重估净资产大幅度上 升,以后评估增值将提 升当年的盈利。

我们看好招商地产、金 融街、浦东金桥等投资 性物业较多的公司 重点公司评级 EPSP/E 0506E 07E 08E 0506E 07E 08E G万科A 5.650.360.480.630.8215.611.99.06.92.531.00推荐 G招商地产10.490.680.901.211.6215.411.78.76.51.720.66推荐 金融街8.200.590.740.971.1713.811.08.57.02.500.81推荐 金地集团8.570.480.520.750.7117.816.411.412.12.080.86推荐 G华发7.450.500.750.991.4815.09.97.55.01.990.59推荐 G栖霞11.160.711.041.311.5815.810.78.57.13.370.96推荐 G阳光5.480.410.540.710.8813.410.27.76.22.060.61推荐 亿城股份6.910.110.540.781.2460.812.78.85.62.840.56推荐 平均7.9921.011.88.777.052.390.76 资料来源:国信证券经济研究所预测, PB*按RNAV计算,PB按05年帐面净资产计算 证券简称 06/6/30收 盘价 本期投 资评级 PBPB*

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