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泛海建设研究报告:国信证券-泛海建设-000046-资产注入获批,公司发展进入新-080103

研报作者:陈林 来自:国信证券 时间:2008-01-03 11:50:44
  • 股票名称
    泛海建设
  • 股票代码
    000046
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    co***ar
  • 研报出处
    国信证券
  • 研报页数
    4 页
  • 推荐评级
    推荐
  • 研报大小
    167 KB
研究报告内容

公司重大事项 房地产行业 房地产开发 资产注入获批,公司发展进入新阶段 房地产行业首席分析师:方焱 房地产行业分析师:陈林 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价或询价。

我公司及其雇员对 使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提 供投资银行业务服务。

本报告版权归国信证券所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。

泛海建设(000046) 推荐 (维持评级) 2008年1月3日 公司快评 事项: 公司2007年向特定对象发行股份收购资产暨关联交易方案经中国证监会并购重组审核委员会审核,获有条件通过。

公司本次非公开发行的具体方案为:向泛海建设控股发行380,366,492股A股,用于购买泛海建设控股持有或有权 处置的星火公司100%股权、通海公司100%股权、浙江公司100%股权、武汉公司60%股权,发行价格为19.10元/ 股。

本次购买资产完成后,公司的股本总额将增加至1,131,847,942股,其中社会公众持股222,267,240股,占总 股本的19.64%,公司实际控制人卢志强将控制公司9.09亿股的股份,控股比例达到80.36%。

评论: 调整后的增发方案获得顺利通过符合我们的预期 此前公司曾对发行方案做出调整:发行股份的数量由“不超过5亿股”改为3.8亿股,发行对象从控股股东和机构投 资者减少为控股股东泛海建设控股有限公司一家,增发价格由每股18.55元调高为每股19.10元。

原方案中资产的认 购金额合计108.55亿元,新方案为72.65亿元,新方案未包含对星火公司土地项目的开发投资35.90亿元;同时,泛 海控股放弃置入资产的现金对价,改为以置入资产收购公司股份。

我们认为上述调整是公司为了应对政策导向,确 保收购资产成功,是对流通股东负责,积极履行股改承诺的表现。

公司在股改期间曾承诺:“股改完成后,依托大股 东的支持,将尽快实行资产重组,吸纳优质资产,即在股东大会及监管部门批准的前提下,泛海建设以非公开发行 股份方式向第一大股东泛海建设控股有限公司购买其旗下公司,将同时购入其持有的土地资产,增加土地储备,实 现长远发展”。

收购后公司土地储备和资本实力进一步增强,保障可持续发展 公司此次收购星火公司100%股权、通海公司100%股权、浙江公司100%股权、武汉公司60%股权。

星火公司主要 负责北京市朝阳区东风乡绿隔地区第六、七宗地的房地产项目开发以及第二宗地的一级开发。

通海公司主要负责开 发上海市黄浦区董家渡聚居区10、12、14号地块的房地产项目。

浙江公司主要负责开发杭州市钱江新城核心区内“浙 江光彩国际中心”地块的房地产项目。

武汉公司主要负责开发武汉市王家墩机场范围内4000亩土地,即武汉王家墩 中央商务区项目。

上述拟购资产优良,目前项目进展顺利,公司将因此增加建筑面积超过700万平方米的土地储备, 使未来几年的业绩有了保证,一举奠定作为全国性大型房地产开发公司的地位;公司的综合运营能力得到提升,核 心竞争力和持续经营能力得到进一步加强。

消除同业竞争,促进公司规范运作 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价或征价。

我公司及其雇员对 使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提 供投资银行业务服务。

本报告版权归国信证券所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。

优质资产的注入提升了公司整体的经营能力,降低了公司对于单个项目的依赖性。

同时由于将控股股东旗下的房地 产开发项目公司注入了上市公司,解决了公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间可能存在的同业竞争 问题,未来将不会产生实质意义上的同业竞争。

根据实际控制人及旗下的泛海集团、中国泛海、光彩事业投资、泛 海建设控股承诺,除已竣工或接近竣工的北京光彩国际中心项目、山东齐鲁商会大厦项目、已经营多年的两家酒店 (潍坊泛海大酒店和青岛泛海名人酒店)、已处于收尾阶段的潍坊城市花园项目(山东泛海开发)外,将不会、并将 促使其所控制的企业不再从事房地产开发、物业出租及物业管理等构成或可能构成直接或间接竞争的业务,未来所 有的房地产业务均由泛海建设进行。

完成本次资产注入后,公司项目储备权益建筑面积在800万平米左右,发展进入新阶段 07年前三季度公司业绩增长1000%以上,全年预增150%-200%,主要是因为北京泛海国际居住区项目销售持续向 好,销售收入大幅增长。

本次资产注入后,08年其他项目将会陆续有业绩体现,公司将继续实现跨越式发展,未来 丰厚的利润增长将足以支撑股本的扩张。

公司项目储备均位于北京、深圳、武汉、青岛等中心城市的较好地段,项 目开发附加值高;且大多通过协议转让的方式取得,拿地成本相对低廉,增值潜力巨大。

本次进一步注入北京、上 海、武汉等地项目,公司土地储备将达到1000万平方米左右,权益建筑面积在800万平米左右,足够保障3-5年的开 发需求。

此外,公司仍计划在未来通过收购股权、参加土地项目招拍挂等手段持续增加公司项目储备。

由于计划中 的融资未做,或将给新项目的进展带来的资金压力,因此公司未来仍有向投资者募资以及寻求信贷支持的可能,鉴 于公司良好的成长前景和股东优势,我们不认为短期内公司会遭遇实质性的资金压力。

调控有利于优势企业的发展,随着整合效应的体现,公司将在行业“洗牌”过程中不断发展壮大 政府对房地产持续的调控将使行业优胜劣汰较快,有利于龙头企业获得更大发展机会,对于公司来说是利好。

公司 自成立以来,一直专注于房地产开发业务,已经积累了丰富的行业经验,拥有了一批专业化人才队伍,具备了持续 发展的基础和能力,基本完成了由区域性公司向全国性房地产开发公司的过渡。

集团资产的整体上市将进一步增强 公司资本实力,提高公司的市场竞争能力和抗风险能力,拉开其他公司的差距,随着未来资源整合效应的深化,公 司将在行业“洗牌”过程中不断发展壮大。

预计07-09年净利润复合增长超过100%,维持“推荐”的投资评级。

公司是我们看好的资产注入和整体上市类公司中的民营代表,本次资产注入后公司的综合实力将得到极大提升,成 为一线蓝筹地产公司;预计未来3年净利润复合增长将在100%以上,07-09年摊薄后EPS分别为0.65元、1.33元和3.09 元,我们维持对公司的“推荐”评级。

表1:本次购买资产情况 亿元 股权账面净资产评估值收购价收购资产 星火公司100%股权15.2217.2315北京朝阳区东风乡绿隔地区26万平+80 通海公司100%股权1518.1718上海董家渡54.41万平方米 浙江公司100%股权3.995.674.8杭州钱江新城29.08万平万平方米 武汉CBD公司60%股权9.9935.534.85武汉CBD609万平方米 合计44.276.5772.65798万平方米 资料来源:公司报告,国信证券经济研究所 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价或征价。

我公司及其雇员对 使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

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表2:公司资产项目情况 资产权益项目/业务建筑面积(万M2)开工时间竣工时间 原有资产 北京光彩置业有限公司40%光彩国际公寓 2003 北京泛海东风置业有限公司65% “泛海国际居住区”1#、2#、3#地块项目74.382H2007 北京泛海信华置业有限公司100% “泛海国际居住区”5#、6#、7#、8#地块项目572007 深圳市光彩置业有限公司100%深圳月亮湾项目352007 泛海建设集团青岛有限公司70%青岛“泛海国际购物中心”项目(泛海名人广场二期) 7.472007 泛海物业管理有限公司90%物业管理、物业租赁等 深圳泛海三江电子有限公司92.5%消防、安防产品生产和销售 武汉王家墩CBD限公司20%武汉王家墩中央商务区项目 本次注入资产 星火公司100%北京朝阳区东风乡绿隔地区第6、7宗地262H20073Q2008 第2宗地一级开发 80 通海公司100%上海黄埔区董家渡聚居区10、12、14号地块54.412H20072008 浙江公司100%杭州钱江新城“浙江光彩国际中心”地块29.08 May-07 商务大厦 Jun-11 超五星级酒店 Jul-13 商务酒店 May-12 武汉公司60%武汉王家墩中央商务区项目609.02 合计 973 资料来源:国信证券经济研究所 表3:公司未来三年盈利预测 百万元 20062007E 2008E 2009E 主营业务收入1337382352449547 主营业务成本885177518944109 主营业务利润367119423805441 营业费用1975103189 管理费用30375295 财务费用" 381215 营业利润317104521735063 投资收益42202020 利润总额366106521935083 净利润25579916453670 增发后总股本(百万股) 1132113211321132 摊薄EPS(元/股) 0.230.651.333.09 YoY% 243182104132 资料来源:国信证券经济研究所预测 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价或征价。

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我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提 供投资银行业务服务。

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国信证券投资评级: 类别级别定义 推荐预计6个月内,股价表现优于市场指数20%以上 谨慎推荐预计6个月内,股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性预计6个月内,股价表现介于市场指数±10%之间 股票 投资评级 回避预计6个月内,股价表现弱于市场指数10%以上 推荐预计6个月内,行业指数表现优于市场指数10%以上 谨慎推荐预计6个月内,行业指数表现优于市场指数5%-10%之间 中性预计6个月内,行业指数表现介于市场指数±5%之间 行业 投资评级 回避预计6个月内,行业指数表现弱于市场指数5%以上

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