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世博股份研究报告:中信证券-世博股份-002059-借景造城,佳绩可期-060809

研报作者:赵雪芹 来自:中信证券 时间:2006-08-10 08:38:04
  • 股票名称
    世博股份
  • 股票代码
    002059
  • 研报类型
    (DOC)
  • 发布者
    pp***46
  • 研报出处
    中信证券
  • 研报页数
    11 页
  • 推荐评级
  • 研报大小
    1,605 KB
研究报告内容

借景造城,佳绩可期 世博股份(002059) 新股定价与调研报告 价值区间:6.96-7.81元 社会服务业·公司研究 2006年08月09日 投资要点 ·公司旅游业务属于人造景观,其客流的增长潜力不如自然景区,但云南自然风光优美,气候适宜,对全国乃至世界游客的吸引力巨大,因此世博园将充分分享云南的客流;世博园参与性项目的开发将促进昆明市民多次游园; ·公司募集资金增资的世博兴云房地产公司做为一家在云南具有优越竞争力和良好开发能力的公司,政府对其支持力度较大,有望成为世博新区的核心开发商和云南旅游资源整合核心企业,世博19平方公里的旅游房地产开发经济效益看好; ·公司“借景造城”的模式使其具有一般房地产公司不具有的独特优势,其开发房屋的品位、设计、环保等理念领先市场,因此将处于房地产开发的高端,具有赚取超额利润的潜力。

·预计2006-2008年世博园客流量将分别达到168\174\182万人次;预计旅游业务对公司净利润的贡献分别为0.125\0.131\0.149元/股;房地产未来三年对公司业绩的贡献为0.362\0.448\0.448元/股。

·公司主要风险市政策风险,包括税收优惠取消的风险和宏观调控对房地产业务的影响。

·我们采用市盈率法和房地产RNAV法测算公司合理股价区间为6.96-7.81元,建议5.80元以下买入,7.81元以上卖出。

项目/年度 2006E 2007E 2008E 主营业务收入(万元) 增长率YoY % 主营业务利润(万元) 增长率YoY% 投资收益(万元) 补贴收入(万元) 净利润(万元) 每股收益EPS(元) 毛利率% 净资产收益率ROE% 市盈率P/E 市净率P/B EBITDA(万元) 资料来源:中信数量化投资分析系统 当前价 目标价 分析师 赵雪芹 电话: 021-68818872;010-84588247 邮件: zxq@citics.com 主要数据 中标300指数(点) 总股本(万股) 流通股本(万股) 近12月最高收盘价(元) 近12月最低收盘价(元) 近1月绝对涨幅(%) 近6月绝对涨幅(%) 今年以来绝对涨幅(%) 12个月日均成交额(万元) 世博股份相对中标300、H股指数表现 资料来源:中信数量化投资分析系统 相关研究 股东背景、组织架构及投资项目 大股东简介 昆明世博园股份有限公司是经云南省人民政府云政复[2000]175号文批准,由云南世博集团有限公司(原名为云南省园艺博览集团有限公司)作为主发起人,联合云南红塔集团有限公司(原名为云南红塔实业有限责任公司)、云南铜业(集团)有限公司、昆明樱花实业股份有限公司、云南世博广告有限公司和北京周林频谱科技有限公司(原名为北京周林频谱总公司)等其他五家发起人,以发起设立方式组建的股份有限公司。

主发起人世博集团将世博园内经评估确认后的主要经营性资产和其持有的云南世博文化传播有限公司65%的股权作为出资投入股份公司,其他五家发起人均以现金人民币出资,各发起人共投入资本金24,242.42万元,按66%的比例同比例折股,其股权比例如表1。

公司于2000年12月29日在云南省工商行政管理局注册登记,注册资本16,000万元,注册号为5300001011613。

公司经营范围为景区景点投资、经营及管理,园林园艺产品展示,旅游房地产投资,生物产品开发及利用,旅游商贸。

表1公司IPO前后股东情况 股东名称 持有股份(万股) 发行前股权比例% 发行后股权比例% 云南世博集团有限公司 云南世博广告有限公司 云南红塔集团有限公司 云南铜业(集团)有限公司 北京周林频谱科技有限公司 发行前股本总量 本次IPO公众股 发行后总股本 根据上市承诺,IPO前的股东在发行后36个月内不得出售所持公司股票。

公司组织架构 公司董事长彭少希曾任昆明市旅游局副局长,总经理游勇曾任云南省建设厅综合开发办副主任,二人良好的政府工作背景和相关企业工作经验是公司赢得云南省政府支持的重要保证,因此在未来公司获取建设用地和旅游资源整合中公司优势明显。

募集资金投向及投资标的介绍 关于募集资金投向 表2募集资金投向 项目 计划投资额 (一)世博兴云房地产公司增资扩股项目 (二)世博园园区内项目 1世博园“园艺论坛”项目 2世博园四大场馆改造项目 3世博园“三江并流”漂流项目 4世博园“丛林穿梭”项目 合计 本次募集资金总额约18646.7万元,上述项目资金缺口约11200万元,公司将通过自有资金或者贷款等途径不足。

关于世博兴云房地产公司 云南世博兴云房地产有限公司前身为云南烟草集团兴云房地产开发公司,成立于1993年3月3日,设立时是由烟草兴云投资的国有独资企业,注册资本6,800万元,主要经营房地产开发及物业管理。

为开发世博生态社区,2002年2月8日,本公司、云南世博集团有限公司、烟草兴云签订了《出资经营世博兴云房地产有限公司合同书》,约定烟草兴云以货币资金9,540万元及经审计的2001年12月31日云南烟草集团兴云房地产开发公司净资产6800万元作为出资,世博集团以其对世博园周边186.94公顷土地征地实际支付费用18,060万元出资,本公司以货币资金8,600万元出资,变更设立云南世博兴云房地产有限公司,注册资本为43,000万元。

公司名称为“云南世博兴云房地产有限公司”,经营范围为房地产开发经营、投资管理、建筑材料、装饰材料。

此次变更设立完成后,烟草兴云、世博集团以及本公司分别持有世博兴云38%、42%和20%的股权。

本次公司募集资金计划投资13500万元增资云南世博兴云房地产有限公司,之后本公司持有世博兴云的股权比例可达到50.66%,世博兴云纳入公司合并报表。

关于世博园区内投资项目及其评价 1.园艺论坛和四大场馆改造 我们认为,这两个项目不能为公司带来直接的经纪效益,但可以提高游客的游园质量,提高游园的知识服务含量场馆的可观赏性。

2.丛林穿梭和三江并流项目 鉴于目前世博园区内没有参与性项目,公司计划利用世博湖和世博园内和临近的丛林进行参与性项目投资,益提高世博园的吸引力。

公司计划将上述两个项目做为收费项目推出,每人票价均为20元,考虑到目前游园人数约160万人次以上,假设分别有2%的游客参与上述项目,则上述项目的客流将达到32万人次,至少可为公司带来收入1280万元,基本可以维持盈亏平衡。

如果参与度更高,则可带来一定的盈利。

旅游业务分析 公司所处昆明市的旅游行业竞争格局 表3云南省游客数量和旅游收入情况统计 资料来源:云南省旅游局 云南省旅游资源非常丰富,但资源性质各不相同,因此竞争性不强。

世博园地处昆明市,旅游资源相对集中,目前世博园主要面对的是昆明市及其周边景区、景点的区域性竞争。

昆明市及其周边景区、景点主要包括石林、九乡、民族村等,这些景区对世博园外地客流有一定的分流作用。

但世博园参与性项目的开发也将对本地游客的再次游园增强引力,因此,周边景区的绝对分流作用未必明显,但世博园做为一个人工景区,期客流的增长应该不会象自然景区那样具吸引力,因此我们对其客流的预期保持稳中略升的判断。

表4昆明周边景区的竞争 资料来源:公司招股说明书 公司世博园旅游业务收益分析 表5 世博园客流与收入预测 20061q 2006E 2007E 2008E 客流量(万人次) 门票收入(万元) 人均票价(元) 租赁收入 物业收入 商品销售收入 其他收入(万元) 主营收入(万元) 表6世博园游览公司利润分配表 会计年度: 主营业务收入 减:主营业务成本 主营业务税金及附加 主营业务利润 加:其他业务利润 营业费用 管理费用 EBITDA EBIT 财务费用 营业利润 加:投资收益 补贴收入 营业外收入 减:营业外支出 利润总额 减:所得税 减:少数股东损益 净利润 股本 每股收益贡献 每股净资产 每股股利 主营收入同比增长率 净利润同比增长率 世博园旅游业务2006-2008年对每股收益的贡献为0.125、0.131和0.149元。

世博兴云房地产公司业务分析 土地储备情况 表7世博兴云现有土地储备情况 净用地(亩) 道路(亩) 总面积(亩) 征地拆迁费(万元) 已付费(万元) 一期 二期 - 三期 - 世博兴云土地储备均来自公司发起设立时世博集团的土地出资对应的土地。

根据公司招股说明书公告,公司已经完全取得的建筑用地总量为463435平米,其中可用于房地产开发的面积为394399平米,除去一期已经开发的35000平米外,尚有可开发建筑用地394399平米。

按照6期开发进度安排,其开发销售情况预测如下: 开发进度以及收益预测 表8开发进度及收支构成 2007合计 2097(公寓) 2007(别墅) 销售面积(平米) 价格(元) 销售收入(万元) 成本(万元) 销售利润毛利(万元) 注:上表假设2007年开发面积中70%为70-90平米的公寓,其余30%为别墅。

世博兴云的优势 开发用地自然植被丰茂,属于天然森林中建房,开发成本特别是后期配套绿化、环境建设几乎不用投资,整体投资成本低于一般房地产开发;公司前期土地获取成本较低,目前仅土地自身升值都超过400%。

表9世博兴云利润分配表(假设不并表) 主营收入 主营成本 主营业务税金及附加 主营业务利润 主营业务利润率% 其它业务利润 营业费用 管理费用 财务费用 营业利润 投资收益 营业外收入 营业外支出 利润总额 所得税 税率% 少数股东损益 净利润 公司权益利润 每股净利润贡献(元) 上表假设:根据昆明当地别墅市场价格考察,考虑到公司所处地块的品质,我们认为在以后各期的别墅价格应该高于9000元/平米; 公司风险提示 根据云南省给予公司的优惠政策,自年起公司每年暂缓缴纳房产和土地使用金合计金额188.03万元,公司没有计提上述税款,如果上述政策有变化,则会影响公司利润。

2001年1月1日至2006年6月30日,合计暂缓缴纳的金额为1034.17万元,但全体股东承诺,如果需要补交该税款,发行前所有股东愿意承担发行前所持股份的税款及滞纳金并愿意承担联带责任; 其次公司旅游和房地产业务均享受西部大开发的税收优惠,如果政策变化,则有税负增加的风险; 公司旅游主业受战争瘟疫政治事件等冲击的风险; 公司房地产业务受国家宏观调控影响,有可能进度放慢,或者价格下降等。

估值区间与投资建议 旅游业务估值:20倍市盈率估值 根据旅游行业同类公司市盈率25-35倍的估值水平,考虑到公司属于人工景观而且其成长性不足,因此我给予20倍动态(07年)市盈率估值,即0.131*20=2.62元; 地产项目估值方法1:RNAV估值5.19元/股 RNAV估值 根据目前公司土地储备,我们对其土地进行RNAV估值如下: 已经取得全部土地开发权的土地现值:(100万元/亩) = 1312*100*0.5066/21500 =3.09元/股 配套土地现值:(60万元/亩) =(2745-1312)*60*0.5066/21500=2.10元/股 地产项目净现值 3.09+2.10=5.19元/股 地产项目估值方法2:12倍市盈率估值 参照同行业地产优质公司华侨城和万科的市盈率水平,我们给予地产业务动态市盈率12倍估值,即0.362*12=4.344元。

估值区间与投资建议 2.62+5.19=7.81元;2.62+4.344=6.96元 综合上述两种方法我们认为该股合理价值区间为6.96-7.81元,建议5.80元以下买入;7.81元以上卖出。

免责声明 此报告并非针对或意图送发给或为任何就送发、发布、可得到或使用此报告而使中信证券股份有限公司及其附属及联营公司(合称“中信证券”)违反当地的法律或法规或可致使中信证券受制于的法律或法规的任何地区、国家或其它管辖区域的公民或居民。

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若干投资可能不易变卖而难以出售或变卖,同样地阁下可能难以就有关该投资所面对的价格或风险获得准确的资料。

此报告中所指的投资及服务可能不适合阁下,我们建议阁下如有任何疑问应咨询独立投资顾问。

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评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。

以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准,报告发布日后的6个月内的公司股价(或行业指数)的涨跌幅相对同期的中信标普300指数的涨跌幅为基准; 投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司股价(或行业指数)的涨跌幅相对同期的中信标普300指数的涨跌幅: 评级 说明 股票投资评级 买入 相对中标300指数涨幅20%以上; 增持 相对中标300指数涨幅介于5%~20%之间; 持有 相对中标300指数涨幅介于-10%~5%之间; 卖出 相对中标300指数跌幅10%以上; 行业投资评级 强于大市 相对中标300指数涨幅10%以上; 中性 相对中标300指数涨幅介于-10%~10%之间; 弱于大市 相对中标300指数跌幅10%以上; 北京 上海 深圳 中信证券(香港)有限公司 地址: 中国北京市朝阳区新源南路6号京城大厦(100004) 上海复兴中路593号民防大厦4层(200020) 深圳市笋岗路12号中民时代广场B座33层(518029) 香港中环添美道1号中信大厦26楼 电话: 传真: 服务热线: Email: service@citics.com 网址:

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