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保利地产研究报告:国信证券-保利地产-600048-公司重大事项:合理估值在18.05元~20.72元-060731

研报作者:方焱 来自:国信证券 时间:2006-07-31 13:07:07
  • 股票名称
    保利地产
  • 股票代码
    600048
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    jia****tai
  • 研报出处
    国信证券
  • 研报页数
    3 页
  • 推荐评级
    推荐(首次)
  • 研报大小
    143 KB
研究报告内容

公司快评 公司重大事项 房地产行业 房地产开发 合理估值在18.05元—20.72元 房地产行业首席分析师:方焱 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价或询价。

我公司及其雇员对 使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提 供投资银行业务服务。

本报告版权归国信证券所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。

保利地产(600048)推荐 (首次评级) 06年07月31日 事项: 保利地产15000万股无限售流通股今日在上海交易所上市。

评论: 公司股票合理估值在18.05元—20.72元 采用RNAV法,公司重估净资产值为90.27亿元,即16.41元/股。

贴现 率上升至14%、或物业售价下降15%,公司重估净资产值不低于13.71元/股。

通过多角度估值分析,我们认为以RNAV的1.1 倍及0.7倍PEG确定公司的估值区间较合理,则公司股票合理价格在18.05元—20.72元之间,相对于06年预期EPS动态市 盈率在16.7倍--19倍之间。

表1:绝对估值 在建项目预期权益收益的净现值(百万元) 2,561 土地储备重估权益净增值(百万元) 3,486 IPO净募资额2,030 05年帐面净资产950 小计(百万元) 9,027 股本(百万股) 550 每股净资产值(元/股) 16.41 资料来源:国信证券经济研究所, WACC=9.4% 上述估值以公司目前拥有的项目为基础,未考虑公司未来新增项目或收购股权带来的盈利增长,也未考虑公司零星商铺的评估增 值,考虑公司土地储备、品牌、管理能力及行业整合能力,给予10%-20%的溢价不过分。

上市定价:预计上市首日收盘价在23.02元--24.97元 全流通发行新股以来,上市新股平均首日涨幅为79%(扣除中工国际),按此推算公司股票上市首日收盘价在24.97元左右;另一 方面,从与公司股本公开发行股本较接近的大同煤业(601001)首日的定价看,其上市首日涨幅为63%,而公司质地比大同煤业 (601001)好,预计保利地产股票首日涨幅为在65%左右较合理,按此推算公司股票上市首日收盘价在23.02元左右。

综上所述,预计公司股票上市首日收盘价在23.02元--24.97元。

本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价或征价。

我公司及其雇员对 使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提 供投资银行业务服务。

本报告版权归国信证券所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。

表2:今年以来上市新股表现 证券代码证券简称上市首日收盘价首发价格(元)上市首日涨跌幅(%)(相对发行价) 002052同洲电子35.6316.00122.69 002053云南盐化12.817.3075.48 002054德美化工11.606.2087.10 002055得润电子18.807.88138.58 601001大同煤业11.046.7663.31 600988东方宝龙16.189.0878.19 600900 G长电6.184.3043.72 601988中国银行3.793.0823.05 平均 79.02 资料来源:国信证券经济研究所(扣除中工国际) 公司土地储备丰富,竞争优势明显 公司目前在广州市场占有率超过3.5%。

目前已完成了包括广州、北京、上海、武汉等在内的十个城市的战略布局。

公司拥有丰 富的项目资源,在建和拟建项目总建筑面积超过1100万平米,权益建筑面积891万平米,完全可以满足公司未来5年左右快速 发展的需要。

公司拥有优秀的、富于开拓精神的管理团队,跨地域开发经营管理能力较强,管理层目标明确、策略行之有效,竞争优势较明显。

从土地储备结构看,公司土地储备结构布局合理,北京、广州等经济发达、市场前景较好的地区占大部分,且住宅(含商住)用 地占99%以上。

大量优质土地储备为公司持续快速发展奠定了坚实的基础。

从每股土地储备看,与招商地产差不多,大大超过万科、 金地和金融街. 公司未来将进入快速成长期 2005年销售收入和利润总额分别同比增长73%和113%,净资产收益、每股收益分别高达42.81%和1.02元/股,保持较快速度 增长,未来公司将进入快速成长期,公司募集资金投资项目在今、明年产生效益,预计未来3年销售收入和净利润的年复合增长 率在40%左右,EPS分别为1.08元、1.51元和1.99元。

风险揭示 房地产行业受政策影响较大,若房地产调控导致行业步入低谷,则公司销售将受到影响,进而影响公司的业绩。

图1:公司近几年收入的产品结构变化图2:公司近几年收入的地区分布 0% 20% 40% 60% 80% 100% 200320042005 住宅商铺写字楼 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2003年2004年2005年 广州长沙武汉沈阳北京 资料来源:国信证券经济研究所资料来源:国信证券经济研究所 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

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图3:近几年公司销售收入、增长及预测图4:近几年公司EPS、ROE及预测 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2003200420052006E 2007E 2008E 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160%销售收入(亿元) 增长% 0.000 0.500 1.000 1.500 2.000 2.500 2003200420052006E 2007E 2008E 0% 10% 20% 30% 40% 50%EPSROE 资料来源:公司资料及国信证券经济研究所预测资料来源:公司资料及国信证券经济研究所预测 表3:未来三年盈利预测 2004 2005 2006E 2007E 2008E 主营业务收入 155907 235642 344037 474771 640941 主营业务利润 42288 84770 118349 163321 214074 营业费用 6392 10506 15482 19466 24356 管理费用 5491 8888 13073 18041 24356 财务费用128 259 -500 300 300 营业利润 30518 65668 90294 125514 165063 投资收益 -98 -39 -50 -50 -50 利润总额 30441 65570 90244 125464 165013 所得税 10015 23849 29780 41403 54454 净利润 18909 40685 59463 83061 109559 YOY% 170.0% 115.2% 46.2% 39.7% 31.9% EPS 0.95 1.02 1.08 1.51 1.99 股本20000 40000 55000 55000 55000 资料来源:国信证券经济研究所 国信证券投资评级: 类别级别定义 推荐预计6个月内,股价表现优于市场指数20%以上 谨慎推荐预计6个月内,股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性预计6个月内,股价表现介于市场指数±10%之间 股票 投资评级 回避预计6个月内,股价表现弱于市场指数10%以上 推荐预计6个月内,行业指数表现优于市场指数10%以上 谨慎推荐预计6个月内,行业指数表现优于市场指数5%-10%之间 中性预计6个月内,行业指数表现介于市场指数±5%之间 行业 投资评级 回避预计6个月内,行业指数表现弱于市场指数5%以上

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