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天鸿宝业研究报告:国信证券-天鸿宝业-600376-资产注入带来高增长,整合推动长远发展-071225

研报作者:方焱,陈林 来自:国信证券 时间:2007-12-26 01:33:56
  • 股票名称
    天鸿宝业
  • 股票代码
    600376
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    al***xw
  • 研报出处
    国信证券
  • 研报页数
    5 页
  • 推荐评级
    推荐
  • 研报大小
    198 KB
研究报告内容

AA 公司重大事项 房地产行业 房地产开发 资产注入带来高增长,整合推动长远发展 房地产行业首席分析师:方焱 房地产行业分析师:陈林 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价或询价。

我公司及其雇员对 使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提 供投资银行业务服务。

本报告版权归国信证券所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。

天鸿宝业(600376) 推荐 目标价74—85元 当前价:31.19元 (维持评级) 2007年12月25日 公司快评 事项: 公司发布公告,于2007年12月14日收到中国证券监督管理委员会有关通知,有条件通过公司向特定对象发行股份购买 资产方案。

评论: 公司增发方案获得有条件通过符合我们的预期。

公司拟向首开集团发行股票数量为55000万股A股,收购首开集 团直接持有的12家公司股权,该部分股权资产帐面值为23.31亿元,公司以评估价值59.39亿元作价收购;股票 发行价为10.80元/股。

我们认为,该增发方案不涉及现金,纯粹资产注入有助于优化国有资产配置、解决同业 竞争问题,也符合国资委和证监会的要求,因此,在目前房地产公司注入和融资不确定性增大的背景下,方案 能够获得有条件通过,符合我们的预期。

首开集团借助天鸿宝业实现整体上市,老牌国有房企借助资本市场再上新台阶。

首开集团由北京天鸿集团和城 开集团两大国有房地产集团于2005年11月合并而成,为北京国资委全资所有。

集团拥有70多家从事房地产开发 和经营的子公司,业务遍布国内10多个省市以及海外;06年末总资产440亿元,净资产约30亿元,开复工面积500 万平米,为国内资产规模最大的房地产开发集团之一。

作为大型国有独资地产企业,首开的目标是通过一系列 的内部整合,运用市场手段和上市公司融资渠道,不断优化资产配置,实现适度扩张。

本次增发获得通过标志 着首开借助天鸿实现整体上市终于迈出了坚实的一步,老牌国有房地产企业将借助资本市场跃上新的台阶。

公司房地产项目储备大幅增加,资产规模迅速膨胀,竞争力大大增强,迅速跻身一线开发商行列。

根据方案, 集团公司的房地产开发业务、土地一级开发业务以及优质持有型物业将注入上市公司。

整体上市后公司新增房 地产开发项目21个,并由此新增土地面积260万平方米,新增建筑面积570万平方米,加上公司原有的5个项目, 合计项目储备建筑面积超过800万平米,并增加2个土地一级开发项目(30多万平方米)和13个持有型物业。

收购 后,公司的总资产和净资产将分别增长了491%、294%,天鸿宝业将一跃成为A股市场房地产龙头上市公司,以销 售额指标核算,可与万科、保利等一线开发商相媲美。

主业经营能力和盈利能力将大大提升,公司未来的发展前景值得看好。

资产注入将使公司房地产主营业务得到 大大加强,按收购该等资产后模拟计算,公司06年度商品房销售收入从0.32亿元上升到41.78亿元,增长了128.3 倍。

项目大面积增加也有利于克服公司业绩波动,实现稳定增长。

从07年起每年均有可结转收入的项目,且大 部分开发项目在北京,开发价值较大;产品链的延伸也将带来毛利的逐步上升。

本次收购后首开将不和公司构 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价或征价。

我公司及其雇员对 使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提 供投资银行业务服务。

本报告版权归国信证券所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。

成同业竞争,集团将其在北京市场的行业地位、品牌影响力、开发能力以及与各金融机构长期良好的合作关系 移植到本公司,在奥运概念和房价维持高位的预期下,公司未来的发展前景值得看好。

此外,收购资产后公司 新增了三亚、苏州、烟台等地区的项目,未来还将新增天津、武汉等地的项目收入,既分散了公司业务区域市 场过于集中的风险,也可以进一步分享二、三线城市房地产市场上涨的好处。

调控有利于优势企业的发展,随着整合效应的体现,公司将在行业“洗牌”过程中不断发展壮大。

政府对 房地产持续的调控将使行业优胜劣汰较快,有利于龙头企业获得更大发展机会,对于公司来说是利好,公司将 凭借其人脉和管理优势在北京获取更多项目资源,并通过不断提高产品创新能力和品牌认知度,扩大市场份额, 为股东创造更大的价值,我们认为公司在北京的项目开发价值较大,产品定位受宏观调控影响较小,随着未来 资源的整合和机制的完善,公司将在行业“洗牌”过程中不断发展壮大。

预计07-09年净利润复合增长超过100%,维持“推荐”的投资评级。

在“资产评估报告书”中,公司预计增发后07、08年收入和利润分别为83亿、84.69亿和2.54亿、6.19亿,即EPS分 别为0.31元和0.76元。

而我们通过对公司在建项目的分析,我们认为07、08年公司结算项目丰富,有天津湾项 目、北京辉耀国际城、天津万德花园二区和回龙观项目以及单店住宅小区二期,本次注入的大量优质资产利润 也将在07/08年之后集中体现,因此,我们认为公司在基本面发生质变之后将迎来跳跃式增长,未来净资产收益 率和销售净利率都将得到显著改善。

我们预计07--09年收入和利润分别在83亿、137亿、206亿和4.89亿、17.18 亿、29.65亿,EPS分别为0.60元、2.12元和3.66元,年复合增长超过100%。

考虑到公司基本面的本质变化、项目储备丰富且大部分在北京、盈利能力的大幅度提升、北京奥运会等因素, 我们认为按08年35倍-40倍的动态PE给公司估值是可以接受的,则对应股价74元—85元,维持“推荐”的投资评级。

表1:本次购买首开集团持有的下属公司股权情况 序号公司名称注册资本持股比例主营业务 1北京城市开发集团有限责任公司50,000万元100%房地产开发 2海门市融辉置业有限公司5,000万元90%房地产开发 3北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司3,000万元90%房地产开发 4北京颐安房地产股份有限公司15,510万元67.65%房地产开发 5北京天鸿安信房地产开发有限公司2,000万元20%房地产开发 6北京中关村农林科技园建设有限责任公司30,000万元50%土地一级开发 7三亚天鸿度假村有限公司3,650万元95.89%物业经营 8北京宝辰饭店有限公司1,274万元80%物业经营 9北京燕华置业有限公司10,400万元75%物业经营 10京华房产有限公司2,000万元70%物业经营 11北京发展大厦有限公司1,787万美元50%物业经营 12北京联宝房地产有限公司1,200万美元30%物业经营 资料来源:公司报告,国信证券经济研究所 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价或征价。

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表2:增发后公司项目情况 万平米 项目权益性质占地面积建筑面积 权益 建筑面积 开工时间竣工时间 本次购入首开集团项目 北京回龙观F03、F05区项目100%住宅及配套40.3158.8758.87 2007-2011 北京回龙观A03、A05区项目100%住宅及配套16.0327.1627.16 2007-2011 北京通惠家园B区\C区100%住宅及配套12.8322.1722.17 2008 北京望京A1区C组团100%住宅及配套10.9231.9931.99 May-072009 北京望京B区商业综合楼100%住宅及配套2.9110.6210.62 2007 北京望京K7区项目100%住宅及配套13.0727.6027.6020072011 北京幸福二村B区综合楼100%商业配套2.6015.2315.23 2007 北京幸福三村C区100%住宅及配套3.0918.3618.3620072010 北京时代龙和项目97%住宅及配套13.4033.1532.12 Aug-042007 北京时代紫芳园97%住宅及配套15.9047.7046.21 2009 北京大兴榆垡项目97%住宅及配套14.107.307.07 Dec-07 Dec-09 北京广渠路36号住宅及配套项目50%住宅及配套23.7059.9429.97 Dec-072009 北京奥林匹克公园国家体育馆31%体育场馆6.878.092.512005 Oct-07 北京奥林匹克公园奥运村31%住宅及配套27.5052.4016.24 Oct-07 重庆江北农场地块住宅及商业项100%住宅及商业41.4060.0060.00 Oct-072009 武汉颐翠苑住宅小区项目100%住宅2.035.185.1820072008 海门市理想城90%住宅及商业10.8730.8527.77 Jun-07 May-09 烟台滨海广场二期滨海景区5#、6#楼90%住宅1.5316.7015.03 Jan-072008 烟台时代凯旋城68%住宅1.9316.7011.36 2007-2008 北京精彩庭院二期项目20%住宅及商业6.6010.902.18 2006 华侨村二期75%住宅及配套1.409.246.932007 May-10 小计 268.99570.15474.56 公司原有项目 北京耀辉国际城项目100%写字楼/公寓2.6824.7624.76 2009 天津海河水上运动世界(“天津湾”)项目50%住宅及商业30.00107.7053.85 2012 天津万德花园二期项目70%住宅及配套0.687.415.19 2010 回龙观G04-06、08、09区经济适用房项目100%住宅及配套78.4097.3097.30 2007-2010 北京单店住宅小区二期100%住宅及配套50.4944.8444.84 2009 小计 162.25282.01225.94 合计 431.24852.16700.50 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

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表3:土地开发与持有物业项目 万平米 一级土地开发 占地面积建筑面积开工时间竣工时间 大兴区孙村组团居住区项目90%土地一级开发23.46 25.70 Nov-06 Sep-07 西二旗三元食品华冠污水处理厂改造住宅项目50%土地一级开发4.00 5.10 2008 小计 30.80 酒店及商业 丽亭华苑酒店 酒店 3.35 已使用 宝辰饭店80%酒店 3.42 已使用 华宝大厦5# 3.18 已使用 三亚天鸿度假村96%商业0.67 0.45 已使用 三亚天鸿度假村二期项目96%商业0.38 0.28 May-07 Dec-07 发展大厦50%商业1.20 5.19 已使用 小计 15.87 资料来源:公司报告,国信证券经济研究所 表4:未来三年盈利预测 200520062007E 2008E 2009E 主营业务收入 45799 483483325313748672062300 主营业务利润 8104 1192164046323094505264 其它业务利润 -6 69000 营业费用 1377 1634272683849647433 管理费用 3032 2967396715499561869 财务费用-120 69434961500500 营业利润 3809 -403462146229103395462 投资收益 -250 50811235800 利润总额 3570 106474504229103395462 净利润 2470 63048905171827296596 YOY% -47% -75% 7668% 251% 72.6% EPS 0.14 0.020.602.123.66 PE 218.7 1287.051.614.78.5 股本17320 25980809808098080980 资料来源:国信证券经济研究所预测 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价或征价。

我公司及其雇员对 使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

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国信证券投资评级: 类别级别定义 推荐预计6个月内,股价表现优于市场指数20%以上 谨慎推荐预计6个月内,股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性预计6个月内,股价表现介于市场指数±10%之间 股票 投资评级 回避预计6个月内,股价表现弱于市场指数10%以上 推荐预计6个月内,行业指数表现优于市场指数10%以上 谨慎推荐预计6个月内,行业指数表现优于市场指数5%-10%之间 中性预计6个月内,行业指数表现介于市场指数±5%之间 行业 投资评级 回避预计6个月内,行业指数表现弱于市场指数5%以上

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