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房地产行业研究报告:国信证券-房地产行业投资策略:挡不住的洪流-071228

研报作者:方焱 来自:国信证券 时间:2007-12-28 10:26:18
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    je***tj
  • 研报出处
    国信证券
  • 研报页数
    24 页
  • 推荐评级
    谨慎推荐
  • 研报大小
    524 KB
研究报告内容

行业研究 房地产行业首席分析师:方焱 注册会计师,注册房地产估价师,建筑工程师, 12年房地产开发管理经验,6年证券研究经验, 曾获首届(03年)《新财富》房地产行业最佳分 析师。

电话:0755-82130833 Email:fangyan@guosen.com.cn 房地产行业分析师:陈林 电话:0755-82130833-1843 Email:chenlin@guosen.com.cn 近一年收益率比较 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 06-1207-0107-0307-0407-0507-0707-0807-0907-1107-12 房地产(CSRC)沪深300 资料来源:国信证券经济研究所 相关研究报告: 《地产股:调整孕育下一辉煌》 06/07/10 《07地产投资策略:留一半清醒留一半醉》07/01/10 《07中期策略:超配地产股,分享行业盛宴》 07/06/18 《抓住“保招万金”省心安心又开心》 07/07/18 《房贷新政难掩地产股投资价值》 07/09/28 《“保招万金”仍将是市场强势品种》 07/10/09 《主流公司持续高增长提升地产股投资价值》 07/11/14 《第二套房以借款人家庭为认定单位将强化房贷新 政的执行力》 07/12/12 《销售量下降是对调控的正常反映》 07/12/18 行业策略报告 房地产行业 2008年房地产行业投资策略 谨慎推荐 (维持评级) 行业策略研究 挡不住的洪流 三股洪流汹涌而来,势不可挡! 人流、资金流和意识流三股洪流汹涌而来,势不可挡,试图摧毁一切企图阻碍其 前进的东西。

人流、资金流从农村流向城市、从小城市流向大城市、从二三线城 市流向一线城市,趋势非常明显!意识流,即全民觉醒的投资意识,是三股洪流 中最可怕的,从前期楼市疯狂及基金销售疯狂可见一斑. 洪流击荡中国楼市,搂市疯狂,多个城市房价短期翻番 洪流冲击下,全国房价呈现加速上升的态势,同比涨幅较高的城市依然是深圳、 北京等热点城市,而环比涨幅居前的则以中西部城市为主,表明房价上涨态势正 从沿海发达地区向西部地区扩散、从一线大城市向二、三线中小城市蔓延。

政策解读:调控是常态,平常心待之 今年以来的一系列调控措施均是对”国八条”的细化和落实。

房地产调控将是常 态,应以平常心待之。

调控的目的是要保持房地产市场健康、稳定地发展,延长 行业景气周期。

政府的调控思路正在发生变化,将加强建立廉租房及廉价房市场、 规范商品房市场。

后续调控政策的主要方向将是改善供应结构、规范市场秩序、 抑制投资需求等。

行政手段将掌握在松紧适度范围内,以保持社会和谐;但政策 在执行环节会打折扣,调控效果会低于预期。

谨慎看好地产股的理由 房地产调控加速了行业洗牌,行业“优胜劣汰”加剧,集中度提高,延长行业景气. 优势房地产企业将凭借资金、人才优势,充分利用行业整合的机会,扩大市场占 有率,提高品牌渗透率,未来盈利增长将大大超过行业平均水平,业绩高增长将 得以延续,估值优势进一步凸现,板块投资价值将随调控的深入得到提升。

房价 未来仍会保持稳步上扬的态势;房地产刚性需求旺盛,未来销售前景乐观;人民 币未来仍将保持稳步升值的态势,房地产行业受惠较大,. 投资策略:维持行业谨慎推荐评级,建议标配,首选龙头兼顾概念 我们认为08年地产股依然存在整体性投资机会,但波动性会加大,维持对行业 “谨慎推荐”的评级。

看好三类地产股投资机会:(1)龙头地产股,包括全国性地 产龙头和区域性地产龙头。

(2)集团整体上市类地产股,首推国资背景的,如华侨 城、天鸿宝业等,其次是民营背景的。

(3)奥运主题性投资机会下的北京地产股。

并从土地储备能力及大股东实力、资金实力、开发管理能力等方面精选个股。

配置策略:建议标配地产股,占资产净值的10%左右;重点配置一二线龙头股, 占地产配置的80%左右;兼顾概念,适当增加北京和上海地产股的配置;时机 选择:08年春节前后是建仓地产股的较好时机。

推荐品种:除“保招万金”等传统品种外,新品种有华侨城、天鸿宝业、北京城 建、泛海建设、苏宁环球,以及H股中国海外、华润置地、富力地产、绿城中 国、雅居乐。

2007年12月28日 内容目录 图表目录..........................................................3 洪流汹涌而来:势不可挡!............................................4 洪流汹涌而来..................................................4 洪流势不可挡,只有疏导..........................................5 洪流击荡中国楼市:楼市疯狂! ........................................5 洪流导致房价普涨,多个城市房价短期翻番..........................5 房地产投资增速持续上扬,行业维持高位景气.......................7 供求结构矛盾依然突出...........................................8 政策解读:调控是常态,平常心待之..................................9 调控措施频出,意在保持社会“和谐” ...............................9 未来政策趋势.................................................10 小结.........................................................10 看好地产股的理由.................................................11 调控提升地产板块投资价值......................................11 房价未来仍会保持稳步上扬的态势................................11 房地产需求旺盛,未来销售前景乐观..............................12 主流地产公司业绩仍将保持高速增长..............................12 目前主流地产股动态估值水平较低................................13 人民币升值,房地产行业受惠较大.................................14 投资策略:标配地产股,首选龙头兼顾概念...........................14 地产股投资策略回顾...........................................14 地产股配置策略...............................................17 地产股投资机会分析...........................................17 我们看好的三类地产股..........................................19 我们08年推荐的新品种.........................................21 重点关注地产股业绩预测及投资评级..............................21 图表目录 图1:近2年每月贸易顺差及增长...............................4 图2:中国近年外汇储备增长...................................4 图3:人流、资金流流向示意图................................4 图4:近50年我国人口出生情况及婴儿潮........................5 图5:我国城镇人口及城市率预测...............................5 图6:2007年10月全国主要城市房屋销售价格指数................6 图7:北京商品房销售均价.....................................6 图8:北京商品房供求情况.....................................6 图9:上海商品房销售均价.....................................6 图10:上海商品房逐月供求情况................................6 图11:深圳商品房销售均价....................................7 图12:深圳商品房销售面积....................................7 图13:广州商品房销售均价....................................7 图14:广州商品房供求情况....................................7 图15:固定资产投资与房地产投资规模..........................7 图16:固定资产投资与房地产投资增长..........................7 图17:国房景气指数走势......................................8 图18:各分类指数走势........................................8 图19:投资上升,土地购置增幅趋缓............................8 图20:土地开发节奏加快......................................8 图21:近10年商品房销售价格及增长..........................11 图22:全国商品房供求情况...................................12 表1:主流地产公司未来几年净利润增长预测....................13 表2:目前主流地产股PE估值比较.............................13 表3:地产行业投资策略回顾..................................15 表4:重点推荐个股过去一年收益率情况.........................16 表5:A股主要板块流通量、流通市值与大盘的比较...............17 表6:重点关注地产股含金量比较..............................18 表7:2007地产上市公司融资完成情况..........................18 表8:从预售房款把握机会....................................19 表9:龙头地产股是投资首选..................................20 表10:资产注入类或集团整体上市类地产股.....................20 表11:北京龙头地产股存在主题性投资.........................21 表12:重点关注地产股盈利预测及评级.........................22 表13:其他关注地产股盈利预测及评级.........................22 洪流汹涌而来:势不可挡! 洪流汹涌而来 目前有三股洪流朝我们汹涌而来: (1)资金流:国际热钱流加速向中国,特别是一线城市,从不断增长的贸易顺差和 庞大的外汇储备可见一斑.国内人的钱从农村流向城市,从小城市流向大城市, 从二三线城市流向一线城市,如京沪穗深. 图1:近2年每月贸易顺差及增长图2:中国近年外汇储备增长 0 50 100 150 200 250 300 1月3月5月7月9月11 月 -2 0 2 4 6 8 1020062007增长%(右轴)外汇储备(亿美元) 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 J a n - 00 J u l - 00 J a n - 01 J u l - 01 J a n - 02 J u l - 02 J a n - 03 J u l - 03 J a n - 04 J u l - 04 J a n - 05 J u l - 05 J a n - 06 J u l - 06 J a n - 07 J u l - 07 资料来源:国家统计局,国信证券经济研究所资料来源:国家统计局,国信证券经济研究所 图3:人流、资金流流向示意图 数据来源:国信证券经济研究所 资金流、人流、意识流三股洪 流朝我们汹涌而来 一线城市 农村 三线城市 二线城市 海外 (2)人流:快速城市化工业化使农村人口向城市转移,与资金流向一致.预计未来 15年约有3亿农村人口城市化,另一方面,中国经济的强大也吸引大量外国人员 到中国工作学习定居. 图4:近50年我国人口出生情况及婴儿潮图5:我国城镇人口及城市率预测 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 19 52 19 55 19 58 19 61 19 64 19 67 19 70 19 73 19 76 19 79 19 82 19 85 19 88 19 91 19 94 19 97 20 00 20 03 人口出生率(‰) 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 01030507E 09E 11E 13E 15E 17E 19E 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%农村人口(M) 城镇人口(M) 城市化率(%,右轴) 资料来源:国家统计局,国信证券经济研究所资料来源:国家统计局,国信证券经济研究所 (3)意识流:即全民觉醒的投资意识,是三股洪流中最可怕的,从前期多个城市排 队购房,排队买基金,一天销售基金超千亿可见一斑: 洪流势不可挡,只有疏导 此三股洪流交织在一起,势不可挡!!只有疏导 洪流击荡中国楼市:楼市疯狂! 洪流导致房价普涨,多个城市房价短期翻番 今年前10月,全国房价一直在呈现加速上升的态势。

同比看,涨幅较高的城市 依然是深圳、北京等热点城市,但下半年陆续出台的一系列政策已经使得一些热 点市场销售出现明显的降温。

环比看,涨幅居前的则以重庆、宜昌、西宁、吉林 等西部城市或二、三线城市为主,表明房价上涨态势正从沿海发达地区向西部地 区扩散、从一线大城市向二、三线中小城市蔓延。

从今年房价走势来看,政府的调控政策没有取得应有效果,随之而来的是下半年 更为频繁的调控措施,终于使房地产市场在进入四季度以来开始出现了降温现 象。

政策的累积效应渐显,深圳等前期热点城市销售量出现大幅下降,房价上涨 态势得到一定遏制。

图6:2007年10月全国主要城市房屋销售价格指数 90 95 100 105 110 115 120 125 深 圳北 京宁 波 乌鲁 木齐长 沙杭 州重 庆 石家庄长 春成 都南 宁海 口全 国西 安青 岛上 海武 汉兰 州大 连福 州南 昌南 京厦 门天 津济 南贵 阳郑 州广 州沈 阳 哈尔滨西 宁银 川太 原 呼和 浩特昆 明合 肥 同比环比 数据来源:国家发改委,国信证券经济研究所 注:同比以去年同月价格为100,环比以上月价格为100 图7:北京商品房销售均价元/M2图8:北京商品房供求情况万M2 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Fe b- 05 Ma y- 05 Au g- 05 No v- 05 Ma r- 06 Ju n- 06 Se p- 06 De c- 06 Ap r- 07 Ju l- 07 Oc t- 07 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 商品房销售价格住宅销售价格 商品房价格环比增长住宅价格环比增长 0 100 200 300 400 500 J、 F- 06 Ap r- 06 Ju n- 06 Au g- 06 Oc t- 06 Fe b- 07 Ap r- 07 Ju n- 07 Au g- 07 Oc t- 07 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 商品房逐月竣工面积商品房逐月销售面积 竣工面积环比增长销售面积环比增长 数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所 图9:上海商品房销售均价元/M2图10:上海商品房逐月供求情况万M2 6000 6500 7000 7500 8000 8500 Fe b- 06 Ap r- 06 Ju n- 06 Au g- 06 Oc t- 06 Fe b- 07 Ap r- 07 Ju n- 07 Au g- 07 Oc t- 07 -2% 0% 2% 4% 6% 商品房销售价格住宅销售价格 商品房价格环比增长住宅价格环比增长 0 100 200 300 400 500 600 J、 F- 06 Ap r- 06 Ju n- 06 Au g- 06 Oc t- 06 Fe b- 07 Ap r- 07 Ju n- 07 Au g- 07 Oc t- 07 -100% 0% 100% 200% 300% 商品房逐月竣工面积商品房逐月销售面积 竣工面积环比增长销售面积环比增长 数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所 房地产投资增速持续上扬,行业维持高位景气 07年1-10月份,城镇固定资产投资完成88953亿元,同比增长26.9%;房地 产开发投资完成19192亿元,同比增长31.4%,增长率创出2004年6月以来新高, 图11:深圳商品房销售均价元/M2图12:深圳商品房销售面积万M2、 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 Ma r- 05 Ju n- 05 Se p- 05 De c- 05 Ma y- 06 Au g- 06 No v- 06 Ap r- 07 Ju l- 07 Oc t- 07 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 商品房销售价格 住宅销售价格 商品房价格环比增长住宅价格环比增长 0 50 100 150 200 250 J至 M- 05 Ju n- 05 Se p- 05 De c- 05 Ma y- 06 Au g- 06 No v- 06 Ap r- 07 Ju l- 07 Oc t- 07 -500% 0% 500% 1000% 1500% 2000% 2500% 商品房逐月销售面积销售面积环比增长 数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所数据来源:国家统计局,,国信证券经济研究所 图13:广州商品房销售均价元/M2、图14:广州商品房供求情况万M2、 0 2000 4000 6000 8000 10000 Ma r- 05 Ju n- 05 Se p- 05 De c- 05 Ma y- 06 Au g- 06 No v- 06 Ap r- 07 Ju l- 07 Oc t- 07 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 商品房销售价格商品房价格环比增长 0 50 100 150 200 250 J至 M- 06 Ma y- 06 Ju l- 06 Se p- 06 No v- 06 Ap r- 07 Ju n- 07 Au g- 07 Oc t- 07 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 商品房逐月竣工面积商品房逐月销售面积 竣工面积环比增长销售面积环比增长 数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所 图15:固定资产投资与房地产投资规模亿元图16:固定资产投资与房地产投资增长% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 07 .1 -1 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 城镇固定资产投资 房地产开发投资 房地产占FAI比重 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Fe b- 03 Ju n- 03 Oc t- 03 Fe b- 04 Ju n- 04 Oc t- 04 Fe b- 05 Ju n- 05 Oc t- 05 Fe b- 06 Ju n- 06 Oc t- 06 Fe b- 07 Ju n- 07 Oc t- 07 城镇固定资产投资同比增长 房地产投资同比增长 资料来源:国家统计局,国信证券经济研究所数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所 1-10月房地产投资占城镇投资的比重为21.6%,比1-9月份上升0.1个百分点。

“国房景气指数”自2季度以来连续8个月环比攀升,11月上行至106.59点, 表明国内房地产市场正处景气高位期。

供求结构矛盾依然突出 1-10月,全国商品房竣工面积2.81亿平方米,同比增长9%;销售面积和销售 额分别是5.36亿平方米和2.13万亿元,同比分别增长31%和51%,销售面积 是竣工面积的1.91倍,供求矛盾依然比较突出。

截止10月末,全国商品房空置 面积同比下降3.95%,并且已是连续三个月同比下降,连续5个月环比下降,存 量住宅的进一步消化表明市场需求依然强劲。

房地产开发节奏继续加快,1-10月份房屋施工面积20.86亿平方米,新开工7.34 亿平方米,分别同比增长22.8%和22.6%。

随着收紧地根的调控政策陆续出台, 土地购置面积增幅趋缓,地价不断攀升,在成本攀升、供应不足和旺盛需求的支 撑下,房价上涨的长期格局将难以改变。

图17:国房景气指数走势图18:各分类指数走势 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 Ja n- 05 Ap r- 05 Ju l- 05 Oc t- 05 Ja n- 06 Ap r- 06 Ju l- 06 Oc t- 06 Ja n- 07 Ap r- 07 Ju l- 07 Oc t- 07 80 85 90 95 100 105 110 115 120 Ja n- 05 Ap r- 05 Ju l- 05 Oc t- 05 Ja n- 06 Ap r- 06 Ju l- 06 Oc t- 06 Ja n- 07 Ap r- 07 Ju l- 07 Oc t- 07 房地产开发投资指数土地开发面积指数 房屋施工面积指数商品房空置面积指数 商品房销售价格指数 资料来源:国家统计局,国信证券经济研究所数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所 图19:投资上升,土地购置增幅趋缓万M2 亿元图20:土地开发节奏加快万M2 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 20 03 .1 -1 0 20 04 .1 -1 0 20 05 .1 -1 0 20 06 .1 -1 0 20 07 .1 -1 0 0 5000 10000 15000 20000 25000 土地开发面积土地购置面积房地产投资额(右 0 50000 100000 150000 200000 250000 20 03 .1 -1 0 20 04 .1 -1 0 20 05 .1 -1 0 20 06 .1 -1 0 20 07 .1 -1 0 商品房施工面积商品房新开工面积商品房竣工面积 资料来源:国家统计局,国信证券经济研究所数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所 1-10月全国商品房销售 面积和销售额分别同比增 长31%和51%,销售面积是 竣工面积的1.91倍,供求 结构矛盾依然突出 政策解读:调控是常态,平常心待之 调控措施频出,意在保持社会“和谐” (一)行政措施 国发〔2007〕24号文,即07年8月13日发布的《关于解决城市低收入家庭住 房困难的若干意见》,核心内容包括:新建廉租住房套型建筑面积<50平方米; 经济适用住房套型建筑面积60平方米左右;购买经济适用住房不满5年不得直 接上市交易;“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围要覆盖到经统计的1000 万户低收入住房困难家庭;城市新审批、新开工的住房建设必须满足“90\70”要求。

该《意见》是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的纲领性文件;是对“国八 条”和“国六点”的深化落实。

财政部<廉租住房保障资金管理办法>(财综[2007]64号),办法规定保障资金来 源:住房公积金增值收益计提贷款风险准备金和管理费用后的余额全部用于廉租 房保障,土地出让净收益不低于10%的比例用于廉租房保障。

财政部64号文是 对国务院24号文件和04年建设部等5部委《城镇最低收入家庭廉租住房管理 办法》的深化补充。

七部委新的《经济适用住房管理办法》是对24号文件的细化补充.是解决城市低 收入家庭住房困难政策体系的重要组成部分.对经济实用住房产权、供应制度程 序、对象、条件、土地来源、价格、建筑面积有明确规定 国土资源部等3部委《土地储备管理办法》,意在落实调控精神,优先保证廉 租住房、经济实用住房土地供应。

并将促进节约集约用地、加快土地开发周期。

近期一系列保障性住房政策的出台是对中央再三强调“加强廉租房和经济适用房 的建设”的贯彻落实。

短期看可能对投资人心理产生一定负面影响,但长期看, 有利于房地产市场健康稳定的发展,有利于房地产价格的稳定,对商品房市场冲 击较小。

从香港、新加坡的情况来看,两地都建立了非常完善的住房保障制度, 但两地房价水平均排在全球前列,无论是香港的“居屋”,还是新加坡的“组屋”, 均未改变其房地产市场本身的发展规律。

(二)金融政策 央行/银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及《补充通知》,要求 严格房地产开发贷款、土地储备贷款、商业用房购房贷款和住房消费贷款管理, 提高了第二套(含)以上住房的贷款首付款比例和贷款利率,明确了以借款人家庭 为单位认定房贷次数。

“房贷新政”是对“国六点”和国发<2007>24号文件的 深化落实,具备较强的指导性和可操作性,有利于抑制投资及投机性购房需求, 短期对市场心理将产生一定负面影响,局部地区房地产销售下降,价格趋稳,涨 幅回落。

二套房认定细则强化房贷新 政的执行力,有利于抑制投 资性需求,稳定市场 保障性住房政策有利于房地 产市场健康稳定的发展,有利 于房价稳定,不改变房地产 市场本身的发展规律 通过信贷杠杆来平抑市场上涨过快,将有利于房价的稳定,延长行业景气周期。

在巨大刚性需求和人民币升值的推动下,政策对广大自住人士和长期投资者的购 房决策影响有限,房地产行业上升的整体格局不会改变,政策出台的确在短期内 抑制一部分投资性需求及改变房价上涨的节奏,有利房地产市场长期健康稳定的 发展 未来政策趋势 加大已颁布政策的执行力度,中央会派调查组到热点地区督查24号文的落 实情况 整顿房地产市场秩序,从拿地、开发建设到销售各个环节对房地产市场进 行综合整治 体现中央经济工作会议“从紧的货币政策“精神,收紧房地产领域的贷款 (包括开发贷款和消费信贷),还有可能再适度加息 加息VS升汇:美国降息压缩了中国的加息空间,未来紧缩政策将更多依 赖数量型工具和本币升值,预计08年人民币在保持对美元稳步升值的同时, 对欧元升值会加快 不动产税:房地产领域基本制度建设和信息建设不完善,房地产评估机构 发育不健全,还涉及存量和增量房等问题;新税种还需讨论立法等程序, 所以真正面向老百姓需要较长时间;方向是先试点、后推广,相当一部分 人将享受减免的待遇;开征此税后房价不一定下跌。

小结 今年以来的一系列政策均是对“国八条”和“国六点”的细化和落实。

房地产调控将是常态,应以平常心待之。

政府调控的目的是要保持房地产市场健 康、稳定地发展,相当长的时期内房地产的支柱产业地位不会变。

调控思路正在 悄然发生变化,政府意识到政府的作用是建立廉租房及廉价房市场、规范商品房 市场。

后续调控政策的主要方向一是改善供应结构,增加经济适用房供应量;二是打击 囤房囤地;三是通过税收抑制高端及投资性需求。

未来行政手段将掌握在松紧适 度范围内,以维持经济增长和分就业,但政策在执行环节会大打折扣,调控效果 会低于我们的预期,08年的调控政策很可能将前紧后松。

行业发展模式将发生转变,行业优胜劣汰较快,行业集中度将显著提高,优势企 业在调控中将获得进一步发展壮大的机会。

看好地产股的理由 调控提升地产板块投资价值 随着调控政策的逐步落实,未来供给结构会大大改善,有效供给会显著增加,相 当一部分潜在需求会转化成有效需求,房地产销售前景乐观。

调控政策加快了行业洗牌,房地产开发公司“优胜劣汰”加剧,行业集中度提高, 行业景气得以延长并维持高位,龙头公司将获得更多的发展机会,价值进一步凸现。

优势房地产企业凭借资金人才优势,充分利用行业整合的机会,扩大市场占有率, 提高品牌渗透率,其盈利增长将大大超过行业平均水平。

目前近200家房地产上市公司中,相当部分是全国或地方龙头企业,还有相当部 分是实力地产企业借壳而来,盈利能力较强。

所以,房地产板块整体盈利增长超 过平均,板块投资价值随调控的深入将得到提升。

房价未来仍会保持稳步上扬的态势 房价仍会保持稳步上扬的态势,但涨幅回落。

房贷新政必然会打击到投机 性需求,将导致最近几个月市场观望气氛较浓,但对自住/改善型需求的压 制作用相对较弱,因此08年房价仍然会在巨大刚性需求支撑下稳中趋涨。

随着中国经济实力的增强,京、沪、深、穗等主流城市房价未来仍有较大 潜力,但由于涨幅较大,短期会高位横盘。

随着城市化的深入,绝大多数二、三线城市房地产市场才刚刚起步,08年 仍会有不俗的表现,特别是重庆、西安、武汉、沈阳等区域中心城市。

图21:近10年商品房销售价格及增长万M2、元/M2 3132 2796 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 .1 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 商品房屋销售价格 住宅销售价格 住宅价格增长% 数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所 调控提升地产板块投资价值, “优胜劣汰”加剧,优势企业盈 利增长将远超行业平均水平 房价仍会保持稳步上扬的态 势,但涨幅回落 房地产需求旺盛,未来销售前景乐观 1、流动性泛滥未得到有效解决,外贸顺差仍较大,人民币升值压力大仍将长 期存在; 2、国际热钱流没有放慢进入中国的步伐,通过入股\增资\收购等曲线方式由 一线城市拓展到二线城市房地产; 3、人口红利:婴儿潮出生人口在3亿左右,其目前大多在30—45岁之间, 正处于较强消费时期; 4、城市化、工业化进程加快,新增住房需求巨大; 5、居民财富增长较快,将会带动未来房地产消费达到高潮; 6、供求结构矛盾依然突出. 1-10月,全国商品房竣工面积2.81亿平方米,同比增长9%;销售面积和销 售额分别是5.36亿平方米和2.13万亿元,同比分别增长31%和51%,销 售面积是竣工面积的1.91倍,供求矛盾依然比较突出。

截止10月末,全国 商品房空置面积同比下降3.95%,并且已是连续三个月同比下降,连续5个 月环比下降,存量住宅的进一步消化表明市场需求依然强劲。

图22:全国商品房供求情况万M2、元/M2 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 M a r - 05 J u n - 05 A u g - 05 O c t - 05 F e b - 06 A p r - 06 J u n - 06 A u g - 06 O c t - 06 F e b - 07 A p r - 07 J u n - 07 A u g - 07 O c t - 07 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 商品房逐月销售面积商品房逐月竣工面积商品房累计销售均价(右) 数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所 7、短期销售下降是对调控政策的正常反映,不改长期向好的趋势 主流地产公司业绩仍将保持高速增长 房价持续上涨和旺盛的销售使得地产公司业绩出现高速增长。

07年前3季度地 产板块业绩增幅为53%,我们关注的重点公司平均增幅在70%以上,其中万科、 保利等龙头企业全年的净利润增长将达到100%左右。

借助资本市场,地产公司 通过股权融资和注入优质资产,迅速扩大经营规模,在行业高位景气之下,我们 07年中期策略提出的“主流公司盈利将爆发性增长”正在发生,并将在08年得 以延续,预计未来3年将有一大批地产公司净利润会保持50%以上的复合增长。

主流公司盈利爆发性增长 在08年将得以延续 表1:主流地产公司未来几年净利润增长预测 EPS 证券简称 07/12/07 收盘价06A 07EYOY(%) 08EYOY(% 09EYOY(%) 万科A 33.520.490.73133% 1.52108% 2.3555% 招商地产65.000.921.2180% 2.20 82% 3.1543% 保利地产71.581.201.14112% 2.72 139% 4.3058% 金融街28.200.490.5615% 0.90 61% 1.2033% 金地集团49.520.670.9885% 1.98 102% 3.2062% 华发股份40.000.590.99120% 2.00 102% 2.5025% 栖霞建设24.000.580.7839% 1.25 60% 1.8548% 福星股份14.680.970.6533% 1.13 74% 1.5537% 亿城股份18.750.460.73105% 1.13 55% 1.7252% 苏宁环球30.910.180.2677% 1.51 478% 2.8589% 泛海建设57.410.340.95271% 2.30 142% 3.9873% 新湖中宝14.620.160.2480% 0.48 100% 0.8067% 香江控股29.420.170.45172% 0.95 111% 1.6068% 华侨城A 54.400.520.7671% 1.45 91% 2.0038% 北京城建25.200.130.21100% 0.85 302% 1.3862% 天鸿宝业31.620.030.602156% 2.20 267% 4.0082% 上实发展46.180.230.55142% 0.95 73% 1.4553% 中华企业23.080.620.7354% 0.93 27% 1.5061% 天地源11.590.100.23132% 0.62 170% 1.24100% 中粮地产24.780.250.45134% 0.66 47% 0.9036% 平均34.720.340.68102% 1.39 106% 2.1655% 数据来源:WIND,国信证券经济研究所预测 目前主流地产股动态估值水平较低 业绩高增长和外延式扩张将有效化解短期的估值压力,进而提升公司投资价值。

在盈利增长预期确定和股价充分调整之后,目前主流地产股动态估值相对较便 宜。

“保招万金”等龙头08年动态PE平均在25倍左右,苏宁环球、泛海建设 等二线公司动态PE更是在20倍以下,价值凸显。

表2:目前主流地产股PE估值比较 06A 07E 08E 09E 06A 07E 08E 09E 万科A 33.520.490.731.522.3567.9945.9222.0514.26 招商地产65.000.921.212.203.1570.8153.7229.5520.63 保利地产71.581.201.142.724.3059.6562.7926.3216.65 金地集团49.520.670.981.983.2074.0750.5325.0115.48 金融街28.200.490.560.901.2057.8750.3631.3323.50 苏宁环球30.910.180.261.512.85171.72118.3920.4710.85 泛海建设57.410.340.952.303.9890.9132.5013.447.77 华侨城A 54.400.520.761.452.00104.0271.5837.5227.20 北京城建25.200.130.210.851.38192.96119.1829.6518.26 天鸿宝业31.620.030.602.204.001188.7252.7014.377.91 COLI 18.180.350.641.001.5051.9428.3018.2012.12 CRL 20.050.280.430.640.9072.6446.6331.2622.28 BCL 5.820.150.210.340.5038.8027.5917.2411.64 R&F 32.750.691.302.022.8947.4625.1216.2311.33 Agile 16.100.350.671.071.5546.0024.1215.0810.39 Greentown 14.201.091.642.633.0013.038.655.404.73 证券简称 07/12/7收 盘价 EPSPE 数据来源:国信证券经济研究所,数据截止2007/12/07,收盘价按最新股本作除权处理 人民币升值,房地产行业受惠较大 人民币升值是长期趋势,步伐可能加快,汇率波幅也可能扩大,兑欧元也将大幅 升值,房地产行业受惠较大。

日本经验表明:日本本币升值过程中日经指数上涨 了10几倍,其龙头地产股在此过程中表现强于大盘。

所以,我们认为RMB升 值不止,地产股强势不改。

图23:汇改以来人民币兑美元走势图24:汇改以来人民币兑欧元走势 资料来源:国信证券经济研究所资料来源:国家统计局,国信证券经济研究所 图25:日本升值过程中地产股的表现图26:日本升值过程中指数的表现 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450% Ja n- 85 Ap r- 85 Ju l- 85 Oc t- 85 Ja n- 86 Ap r- 86 Ju l- 86 Oc t- 86 Ja n- 87 Ap r- 87 Ju l- 87 Oc t- 87 Ja n- 88 Ap r- 88 Ju l- 88 Oc t- 88 Ja n- 89 Ap r- 89 Ju l- 89 Oc t- 89 日经225指数三井不动产8801. JP平和不动产8803.JP 0 50 100 150 200 250 300 350 400 D e c - 70 D e c - 71 D e c - 72 D e c - 73 D e c - 74 D e c - 75 D e c - 76 D e c - 77 D e c - 78 D e c - 79 D e c - 80 D e c - 81 D e c - 82 D e c - 83 D e c - 84 D e c - 85 D e c - 86 D e c - 87 D e c - 88 D e c - 89 D e c - 90 D e c - 91 J P Y / U S D 0% 200% 400% 600% 800% 1000% 1200% 1400% 1600% 1800% 2000% 日经指 数收益率 资料来源:CEIC,国信证券经济研究所资料来源:CEIC,国信证券经济研究所 投资策略:标配地产股,首选龙头兼顾概念 地产股投资策略回顾 我们是较早坚定看好地产股投资机会的机构,早在2005年8月我们就在行业动 态报告中大声疾呼“房地产板块战略性建仓机会来临”,随后推出万科深度报告 (2005/06/08)和金地集团深度报告(2005/07/08),2005年底我们用“地产 股刚刚启动、未来将演绎辉煌”为标题的年度投资策略报告推出引起投资者广 泛注意,也正是在该报告中我们首次提出”调控是常态”的观点;2006年二次房地 产调控后,大家彷徨时,又推出《地产股:调整过后是辉煌》(2006年中期投 资策略报告),坚定了投资人信心;2007年中期在调控和估值压力困惑大家的 时候,再一次推出《超配地产股,分享行业盛宴》投资策略报告。

几乎在每一个 关键时刻都较准确地把握了房地产行业投资机会。

表3:地产行业投资策略回顾 策略题目 主推 05年策略—《行业调整利于优势企业的发展》 一万两金 06年策略—《地产股刚刚启动,未来将演绎辉煌》 招万金 07年策略—《地产股:留一半清醒留一半醉》 保招万金 07下半年策略—《超配地产股,分享行业盛宴》 保招万金+华侨城 资料来源:国信证券经济研究所 过去几年行业表现符合我们在各年度策略报告中的判断 地产行业指数2007年上涨了77%,超过大盘33个百分点(07沪深300上涨 了44%) 地产行业指数2006年上涨了51%,超过大盘30个百分点(06沪深300上涨 了21%) 过去2年行业指数累计上涨了492%,同期沪深300上涨346% 图27:过去一年行业与大盘收益率比较图28:过去2年行业与大盘收益率比较 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% J-07 M-07 M-07 J-07 S-07 N-07 沪深300地产指数 0% 100% 200% 300% 400% 500% 600% 700% 800% D-05 M-06 J-06 S-06 D-06 M-07 J-07 S-07 沪深300 地产指数 数据来源:WIND,国信证券经济研究所数据来源:WIND,国信证券经济研究所 推荐的个股方面 过去几年我们推荐的个股表现符合我们在各年度策略报告中的判断,重点推荐 的“保招万金”远强于大盘。

从2年的时间跨度看,05年开始重点推荐的万科、金地最高点时收益率曾领先 大盘700个百分点,目前仍在500个百分点左右; 从近一年收益率比较看,目前万科、保利仍领先大盘100个百分点左右。

表4:重点推荐个股过去一年收益率情况 证券代码证券简称 07/01/04 收盘价 07/12/27 收盘价 一年收益率 000002万科A 15.4829.31171.33 000024招商地产30.0059.2093.25 600048保利地产45.0562.98172.54 600383金地集团18.7840.59107.85 000402金融街17.0028.5261.46 000069华侨城A 22.3049.30109.19 600325华发股份13.1836.46153.19 600533栖霞建设11.2022.8392.91 000926福星股份14.3515.1295.87 000616亿城股份8.6118.60131.82 000608阳光股份8.7414.50107.61 000718苏宁环球8.8228.91217.98 600162香江控股4.5724.77408.96 600266北京城建11.9528.50141.78 600376天鸿宝业6.1335.01439.70 600240华业地产6.7615.97127.12 900950新城B股1.192.21186.31 上证指数2715.725308.8995.49 沪深3002067.095367.53159.67 数据来源:WIND,国信证券经济研究所 图29:过去1年“保招万金”与大盘收益率比较图30:过去2年“保招万金”与大盘收益率比较 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% D-06 F-07 A-07 J-07 A-07 O-07 沪深300万科A 招商地产金地集团 保利地产 -200% 0% 200% 400% 600% 800% 1000% 1200% 1400% J-06 A-06 J-06 O-06 J-07 A-07 J-07 O-07 沪深300万科A 招商地产金地集团 数据来源:WIND,国信证券经济研究所数据来源:WIND,国信证券经济研究所 地产股配置策略 配置建议 配置比例:建议标配地产股,占资产净值的10%左右 品种策略:重点配置一二线龙头股,占地产配置的80%左右;兼顾概念,适当 增加北京和上海地产股的配置 时机把握:08年春节前后是建仓地产股的较好机会 理由 按国信证券行业分类,目前深沪地产上市公司在200家左右,地产板块实际 流通量权重在10.3%,在所有板块中仅次于金融板块,超过石化、钢铁、公用 事业、交通运输和化工等板块 龙头股成长性丝毫不比二三股逊色,且应享受溢价 虽然地产短期回调较大,持续了4个多月时间,但在房贷新政等政策的 作用下,地产股短期内压力仍较大 表5:A股主要板块流通量、流通市值与大盘的比较 股本情况市值情况比值分析 总量流通量总市值流通市值 总股本(亿股)占比%流通股本占比%金额(亿元)占比%金额(亿元)占比%流通股/总股流通市值/总 深沪A股21841100.0% 4544100.0% 378415100.0% 81265100.0% 20.8% 21.5% 深沪3001523969.8% 248654.7% 29170877.1% 5467467.3% 16.3% 18.7% 石化天然气269712.3% 1152.5% 7532119.9% 28265.2% 4.3% 3.8% 金融1016546.5% 62013.6% 13223334.9% 1544619.0% 6.1% 11.7% 房地产(国信) 8734.0% 46610.3% 172604.6% 922111.3% 53.4% 53.4% 房地产(证监4081.9% 2595.7% 128053.4% 68218.4% 63.5% 53.3% 地产股30家2881.3% 1543.4% 88592.3% 47875.9% 53.7% 54.0% 交通运输13336.1% 4008.8% 227036.0% 58207.2% 30.0% 25.6% 化工14686.7% 3678.1% 288057.6% 60487.4% 25.0% 21.0% 公用事业8764.0% 3317.3% 116983.1% 43735.4% 37.8% 37.4% 钢铁9064.1% 3277.2% 139103.7% 46525.7% 36.1% 33.4% 医药3701.7% 2104.6% 55101.5% 30273.7% 56.9% 54.9% 机械(包电力3851.8% 1783.9% 87882.3% 37414.6% 46.3% 42.6% 农林牧渔1360.6% 681.5% 12490.3% 6050.7% 49.9% 48.5% 资料来源:国信证券经济研究所,数据截止2007/12/07, A+H股总市值包含H股市值 地产股投资机会分析 (一)投资机会分析:地产股仍存在整体性投资机会 由于未来两年房地产开发公司业绩爆炸性增长,加上人民币明年对USD/EUR 将保持持续稳定的升值态势,地产股估值水平在不断提升,我们认为地产股 强势将在2008年得以维持,地产股仍存在整体性投资机会。

(二)选股思路:注 重房地产公司土地储备和持续经营能力 房地产开发公司竞争优势主要体现在以下三个方面: 土地储备能力及大股东实力 资金实力及融资能力 开发管理能力 选择地产股,须着重围绕此三个方面考量,另外可以从预售房款寻找机会, 每股预售款越多,未来业绩越有保障。

表6:重点关注地产股含金量比较 NAMEMVGFASUGFAPSSUPSSUPMVLANDDISTRIBUTION 万科A 23032500250036361.09北京、深圳、上海等21个城市 招商地产5497251750862073.19北京、上海、广州等9个城市 保利地产878165526001352122.96北京、上海、广州等12个城市 金地集团416116011601381382.79北京、上海、深圳等13个城市 保招万金 金融街30445062042572.04北京、天津、重庆\南昌、惠州 栖霞建设974504301111064.42南京、苏州、无锡 华发股份1264305101361614.04珠海、中山 亿城股份75300410751025.45北京、苏州、天津\秦皇岛 四小龙 福星股份7718020034382.59武汉及周边城市 苏宁环球15210005002041023.29南京、北京、吉林\无锡\沈阳民营 泛海建设65010002000881773.08北京、武汉\青岛\杭州\深圳\上海 华侨城A 8766002600371612.97深圳、北京、上海、成都 北京城建18730039040532.09北京、浙江\重庆 天鸿宝业2568002080992578.12北京、重庆\武汉\烟台\天津 国有控股 上实发展33718332925450.98上海、青岛、成都、湖州、北京 COLI 12742300230033331.81北京、深圳、上海等20个城市 R&F 105531134047971263.84广州、北京、天津等城市 BCL 13870084030356.09北京、成都等 CRL 7501580237042633.16北京、无锡\杭州等地 Agile 6032450245065654.06广州、番禺、长沙等城市 H地产股 Greentown 216156018721021238.66北京、杭州、上海等10几个城市 资料来源:国信证券经济研究所,数据截止2007/12/07, A+H股总市值包含H股市值 表7:2007地产上市公司融资完成情况 证券简称 增发数量 (万股) 募资(亿元)融资方式完成情况证券简称 增发数量 (万股) 募资(亿元)融资方式完成情况 万科A 31,716 100.00 网上网下定价完成香江控股14,33414.79定向,增发价10.32完成 招商地产11,074 23.00 定向完成美都控股6,3002.68定向,增发价4.25未完成 中航地产2,700 6.48 定向完成新湖中宝9,96216.00定向完成 泛海建设38,000 72.65 定向未完成云南城投7,9303.62定向,增发价4.57完成 深天健7,000 5.08 定向完成华业地产8,00010.40定向,增发价13.0完成 金融街30,000 60-70网上网下定价证监会已批万通地产5,00015.00定向,增发价30.0完成 世纪中天9,000 >10.00定向未完成天房发展25,82919.50定向,增发价7.55完成 莱茵置业13,000 5.73 定向,增发价4.41未完成华发股份9,00035-4010配3未完成 阳光股份15,000 15-20网上网下定价未完成天鸿宝业55,00059.40定向,增发价10.8未完成 亿城股份5,915 12.00 网上网下定价完成金地集团36,000150-180网上网下定价未完成, 名流置业30,000 >40网上网下定价证监会已批栖霞建设12,00025-30网上网下定价未完成 苏宁环球42,000 >100定向,部分资产折股未完成迪马股份4,0005.04定向完成 津滨发展26,200 35.03 定向,增发价13.37未完成万业企业10,000定向未完成 福星股份18,000 28.00 网上网下询价未完成银泰股份26,00025.00定向未完成 保利地产12,617 70.00 网上网下定价完成中华企业27,000 >5010配3未完成 *ST广厦18,000 定向未完成苏州高新3,2295.20定向未完成 南京高科6,000 定向未完成上实发展16,00042.00定向完成 冠城大通12,000 配售和上网定价未完成厦门国贸3,7007.12网上网下定价完成 海泰发展5,489 8.78 定向,增发价16完成世茂股份69,22483.41定向未完成 大龙地产11,000 8.80 定向未完成张江高科35,000 10配2.9未完成 资料来源:国信证券经济研究所,数据截止2007/12/07 表8:从预售房款把握机会 证券代码证券简称 07/12/07 收盘价 总股本 07三季度 收入 07前三季度 预收款 每股预售 房款 900950新城B股16.90531069.2449.639.35 600325华发股份40.00315968.2529.349.29 600048保利地产71.5812261739.09104.518.52 600383金地集团49.528390833.1551.316.11 000671阳光发展16.5095171.855.726.01 000679大连友谊14.552376012.2713.365.62 600840新湖创业17.54304082.3816.955.57 002133广宇集团25.51249305.9213.585.45 600790轻纺城11.82475987.0623.164.87 600246万通地产22.865070016.5723.794.69 000042深长城21.33239464.7710.974.58 000006深振业A 28.66253593.6211.164.40 000043中航地产22.48222329.469.384.22 000002万科A 33.52687201141.73287.994.19 600755厦门国贸23.7949649112.9119.003.83 600051宁波联合8.833024023.7811.543.82 600376天鸿宝业31.62259800.209.853.79 600576万好万家12.80218091.348.043.69 600052 *ST广厦15.0812088420.6543.863.63 002146荣盛发展33.84400005.3314.263.56 600393东华实业11.95300009.349.373.12 000537广宇发展12.85512720.9115.783.08 数据来源:WIND,国信证券经济研究所 (三)、如何评判房地产公司的土地储备 每股土地储备(M2 /股)的局限性 每股土地储备忽视了土地位置不同或取得地价不同而导致的土地价值量的不同;也没 有考虑品牌的差异,更未考虑公司股票价格对土地储备价值量的反映。

引入“土地储备标准单位”(SU)和“单位市值土地储备标准单位”(SUPMV)指标 SUPMV值越高表明该股含金量越高,表明其市值未充分反映潜在价值;土地储备绝 对量大,其SUPMV不一定高。

我们看好的三类地产股 1、龙头地产股具有长线投资价值,是投资首选 包括全国性地产龙头和区域性地产龙头,如保招万金、四小龙及H地产股中 国海外、富力、绿城、雅居乐等。

首选全国龙头,其次是二线龙头:龙头地 产股具有长线投资价值,是投资首选,目前一线龙头08年PE在25倍左右, 二线在20倍以下,估值偏低。

随着不利因素的逐步消化,地产股投资价值会 再次获得认同。

表9:龙头地产股是投资首选 EPSPE证券简称 07/12/07 收盘价06A 07E 08E 09E 06A 07E 08E 09E 本期投资评级 万科A 33.520.490.731.522.3567.9945.9222.0514.26推荐 招商地产65.000.921.212.203.1570.8153.7229.5520.63推荐 保利地产71.581.201.142.724.3059.6562.7926.3216.65推荐 金地集团49.520.670.981.983.2074.0750.5325.0115.48推荐 金融街28.200.490.560.901.2057.8750.3631.3323.50推荐 苏宁环球30.910.180.261.512.85171.72118.3920.4710.85推荐 泛海建设57.410.340.952.303.9890.9132.5013.447.77推荐 华侨城A 54.400.520.761.452.00104.0271.5837.5227.20推荐 北京城建25.200.130.210.851.38192.96119.1829.6518.26推荐 天鸿宝业31.620.030.602.204.001188.7252.7014.377.91推荐 COLI 18.180.350.641.001.5051.9428.3018.2012.12推荐 CRL 20.050.280.430.640.9072.6446.6331.2622.28推荐 BCL 5.820.150.210.340.5038.8027.5917.2411.64推荐 R&F 32.750.691.302.022.8947.4625.1216.2311.33推荐 Agile 16.100.350.671.071.5546.0024.1215.0810.39推荐 Greentown 14.201.091.642.633.0013.038.655.404.73推荐 资料来源:国信证券经济研究所 2、资产注入类或集团整体上市类地产股 集团整体上市类地产股将是市场的一条亮丽的风景线,这类地产股中,我们 首先看好国资背景的,如华侨城、天鸿宝业、上实发展等,其次是民营背景 的,如苏宁环球、泛海建设等。

表10:资产注入类或集团整体上市类地产股 证券代码证券简称07/12/7收盘价总股本实际控制人持股比例%大股东实力评级 000024招商地产65.0084487招商局集团35.66深圳\漳州有大量土地推荐 000031中粮地产24.7890687中粮集团有限公司50.65实力强推荐 000043中航地产22.4822232深圳中航集团股份有限公司22.35深圳土地储备100万平推荐 000069华侨城A 54.40131054华侨城集团公司47.70集团商业用地超过600万平推荐 000514渝开发13.6048764重庆市城市建设投资公司82.61在重庆有万亩土地谨慎推荐 000965 *ST天保15.5523871天津天保控股有限公司67.74负责天津保税区开发谨慎推荐 600082海泰发展14.0532306天津海泰控股集团有限公司19.13负责天津高新区开发推荐 600159大龙地产11.0041500北京顺义大龙城建开发总公司35.79顺义区最大开发公司推荐 600266北京城建25.2074100北京城建集团有限责任公司52.83拥有大量土地和一级开发地推荐 600322天房发展9.72110570天津市房地产开发经营集团25.11开发能力尚可谨慎推荐 600376天鸿宝业31.6225980北京首开天鸿集团有限公司28.17拥有大量土地和一级开发地推荐 600528中铁二局21.3291200中铁局集团49.74集团土地资源在1000M2以上谨慎推荐 600665天地源11.5972010西安高新集团56.96与政府关系好,拿地能力强推荐 600675中华企业23.0890669 上海地产(集团)有限公司36.17集团实力强推荐 600748上实发展46.1858754 上海上实(集团)有限公司60.15实力强,土地储备优势明显推荐 600791天创置业14.7328305 北京能源投资(集团)有限公司45.23集团房地产项目资源有限谨慎推荐 600895张江高科18.98121567 上海张江(集团)有限公司52.09集团土地和物业较多推荐 000046泛海建设57.4175148 泛海建设控股有限公司61.07实力很强推荐 000505珠江控股15.5342675 北京万发房地产开发公司25.31实力强谨慎推荐 000537广宇发展12.8551272 鲁能集团20.04实力很强推荐 000558莱茵置业12.1411716 莱茵达控股集团有限公司28.14实力一般谨慎推荐 000560昆百大A 18.3513440 华夏西部经济开发有限公司34.55实力一般谨慎推荐 000586汇源通信16.1519344 北京联合置地房地产公司22.72实力一般谨慎推荐 000718苏宁环球30.9149099 江苏苏宁环球集团有限公司40.81实力很强推荐 000838国兴地产39.959050 北京融达投资有限公司55.23实力一般谨慎推荐 000961大连金牛9.9430053 上海大华集团公司40.67实力很强推荐 600052 *ST广厦15.08120884 广厦控股创业投资有限公司38.66 谨慎推荐 600162香江控股29.4238619 南方香江集团有限公司35.41实力很强推荐 600208新湖中宝14.62176366 浙江新湖集团股份有限公司76.80实力很强推荐 600615丰华股份18.5818802 沿海地产投资(中国)有限公司21.13实力强推荐 600766园城股份10.6717117 园城实业集团有限公司29.79实力一般谨慎推荐 600823世茂股份20.0447836 上海世茂企业发展有限公司37.00实力强谨慎推荐 资料来源:国信证券经济研究所 3、奥运地产板块 2008年奥运会在即,北京地产股存在主题性投资机会,我们看好北京城建、 天鸿宝业、金融街、亿城股份等。

表11:北京龙头地产股存在主题性投资 EPSPE证券简称07/12/07 收盘价06A 07E 08E 09E 06A 07E 08E 09E PB本期 投资评级 金融街28.200.490.560.901.2057.8750.3631.3323.507.94推荐 阳光股份12.870.540.710.881.1024.0018.1414.5411.704.36推荐 亿城股份18.750.460.731.131.7240.4025.6816.5910.907.10推荐 华业地产17.550.340.51.22.551.6235.114.637.0212.90推荐 中国国贸18.460.240.330.430.5076.9255.9442.9336.924.83推荐 冠城大通18.060.310.600.931.4558.2630.1019.4212.4610.69推荐 大龙地产11.000.070.300.450.60157.1436.6724.4418.3311.00谨慎推荐 北京城建25.200.130.210.851.38192.96119.1829.6518.268.00推荐 北辰实业12.360.100.150.200.28123.6082.4061.8044.145.17中性 万通地产22.860.200.300.991.10112.8377.2723.1820.783.72推荐 天鸿宝业31.620.030.602.204.001188.752.7014.377.9111.02推荐 空港股份13.670.270.300.400.4050.6345.5734.1834.184.01谨慎推荐 天创置业14.730.200.250.310.3173.6558.9247.5247.526.43谨慎推荐 绵世股份48.400.251.051.401.95193.6046.1034.5724.8212.22谨慎推荐 丰华股份18.580.500.400.500.8037.1646.4537.1623.239.94谨慎推荐 资料来源:国信证券经济研究所,数据截止2007/12/07 另外,收租类和园区开发类地产股如小商品城、浦东金桥、中国国贸等也会 有阶段性投资机会 我们08年推荐的新品种 除前期一直推荐的“保招万金”、“四小龙”外,08年我们重点推荐以下新品种: 地产A股……华侨城、天鸿宝业、北京城建、泛海建设、苏宁环球 地产H股……中国海外、华润置地、富力地产、绿城中国、雅居乐 重点关注地产股业绩预测及投资评级 表12:重点关注地产股盈利预测及评级 EPSPE证券简称07/12/07 收盘价06A 07E 08E 09E 06A 07E 08E 09E PB 本期投资 评级 万科A 33.520.490.731.522.3567.9945.9222.0514.269.84推荐 招商地产65.000.921.212.203.1570.8153.7229.5520.639.27推荐 保利地产71.581.201.142.724.3059.6562.7926.3216.6510.86推荐 金地集团49.520.670.981.983.2074.0750.5325.0115.4810.68推荐 保招万金 金融街28.200.490.560.901.2057.8750.3631.3323.507.94推荐 华发股份40.000.590.992.002.5068.2140.3820.0016.008.57推荐 栖霞建设24.000.580.781.251.8541.7030.7719.2012.976.82推荐 福星股份14.680.970.651.131.5515.1322.5812.969.472.19推荐 四小龙 亿城股份18.750.460.731.131.7240.4025.6816.5910.907.10推荐 苏宁环球30.910.180.261.512.85171.72118.3920.4710.8526.19推荐 泛海建设57.410.340.952.303.9890.9132.5013.447.7712.90推荐 广宇发展12.85 (0.11) 0.350.721.20 (273.54) 88.3142.9325.7614.94推荐 民营四大金刚 香江控股29.420.170.450.951.60186.7768.6932.5419.3213.81推荐 华侨城A 54.400.520.761.452.00104.0271.5837.5227.2020.24推荐 北京城建25.200.130.210.851.38192.96119.1829.6518.268.00推荐 天鸿宝业31.620.030.602.204.001188.7252.7014.377.9111.02推荐 上实发展46.180.230.550.951.45200.7883.9648.6131.8520.08推荐 国有五虎 中航地产22.480.500.731.081.5344.9630.7920.8114.697.47推荐 资料来源:国信证券经济研究所 表13:其他关注地产股盈利预测及评级 EPSPE证券简称07/12/07 收盘价06A 07E 08E 09E 06A 07E 08E 09E PB本期投资评级 中华企业23.080.620.730.931.5037.4731.6224.8215.397.16推荐 天地源11.590.100.230.621.24116.9550.3918.699.355.98谨慎推荐 新湖中宝14.620.160.240.480.8091.3860.9030.4618.2811.16推荐 阳光股份12.870.540.710.881.1024.0018.1414.5411.704.36推荐 深振业A 28.660.851.282.562.8033.6022.4111.2010.245.71推荐 S深宝安A 12.840.100.330.450.50122.7538.9128.5325.688.92谨慎推荐 深长城21.330.320.550.750.9867.0838.7828.4421.773.25推荐 广宇集团25.510.480.580.921.6053.1543.9127.7315.946.18谨慎推荐 中国国贸18.460.240.330.430.5076.9255.9442.9336.924.83推荐 冠城大通18.060.310.600.931.4558.2630.1019.4212.4610.69推荐 大龙地产11.000.070.300.450.60157.1436.6724.4418.3311.00谨慎推荐 华业地产17.550.340.501.202.5051.6235.1014.637.028.48推荐 万通地产22.860.200.300.991.20112.8377.2723.1819.053.72谨慎推荐 天房发展9.720.080.230.510.71121.5042.2619.0613.692.45谨慎推荐 小商品城78.892.432.803.253.5032.4728.1824.2722.548.53推荐 浦东金桥20.070.250.320.440.4879.7462.7245.6141.816.34谨慎推荐 陆家嘴24.140.320.400.500.5875.4460.3548.2841.626.69谨慎推荐 苏州高新14.860.320.410.520.8546.4436.2428.5817.483.93推荐 新城B股2.281.011.301.802.5017.2913.449.710.915.60推荐 资料来源:国信证券经济研究所 国信证券投资评级: 类别级别定义 推荐预计6个月内,股价表现优于市场指数20%以上 谨慎推荐预计6个月内,股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性预计6个月内,股价表现介于市场指数±10%之间 股票 投资评级 回避预计6个月内,股价表现弱于市场指数10%以上 推荐预计6个月内,行业指数表现优于市场指数10%以上 谨慎推荐预计6个月内,行业指数表现优于市场指数5%-10%之间 中性预计6个月内,行业指数表现介于市场指数±5%之间 行业 投资评级 回避预计6个月内,行业指数表现弱于市场指数5%以上 免责条款: 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任 何保证。

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国信证券经济研究所 公司副总裁兼经济研究所所长 岳克胜 副所长 姚鸿斌 副所长、石油化工行业首席分析师 李晨 首席经济顾问 杨建龙 钢铁有色金属行业首席分析师 郑 东 IT行业首席分析师 肖利娟 首席策略分析师 汤小生 交通运输行业首席分析师 唐建华 造纸行业首席分析师 李世新 房地产行业首席分析师 方 焱 汽车与汽配行业首席分析师 赵雪桂 金融行业首席分析师 朱 琰 电力设备行业首席分析师 彭继忠 批发和零售贸易行业首席分析师 胡鸿轲 传播与文化、社会服务业首席分析师 廖绪发 纺织品与服装行业首席分析师 高芳敏 基础化工行业首席分析师 邱 伟 医药行业首席分析师 贺平鸽 家电行业首席分析师 王念春 航空运输行业首席分析师 李树荣 电力行业资深分析师 徐颖真 建筑与建材行业资深分析师 杨 昕 有色金属行业资深分析师 黄安乐 煤炭行业分析师 杨立宏 机械行业分析师 郑 国 医药行业分析师 丁 丹 石油化工行业分析师 傅惟寿 机械行业分析师 余爱斌 汽车与汽配行业分析师 李 君 基础化工行业分析师 张剑峰 纺织品与服装行业分析师 方军平 IT行业分析师 王俊峰 房地产行业分析师 陈 林 基础化工行业分析师 陈爱华 农业与食品饮料行业分析师 黄 茂 金融行业分析师 黄 飙 金融行业分析师 武建刚 固定收益分析师 皮 敏 宏观经济分析师 林松立 宏观经济分析师 任泽平 策略分析师 王军清 策略分析师 崔 嵘 国信证券经济研究所销售交易部 首席销售总监 郑东 (010)82254160 zhengdong@guosen.com.cn 华北地区销售副总监 王晓健 (010)82252615 wangxj@guosen.com.cn 华南地区销售副总监 刘钦 (0755)82130680 liuqin@guosen.com.cn 华东地区销售副总监 盛建平 (021)68864592 shengjp@guosen.com.cn 华北地区销售副总监 王立法 (010)82252236 wanglf@guosen.com.cn 华南地区销售副总监 刘宇华 (0755)82130818 liuyh@guosen.com.cn 华东地区高级销售经理 马小丹 (021)68866025 maxd@guosen.com.cn 华北地区高级销售经理 谭春元 (010)82259782 tancy@guosen.com.cn 华南地区销售经理 邵燕芳 (0755)82130532 shaoyf@guosen.com.cn

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