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浙商证券-房产税系列报告三:中国香港地区对我国房产税试点扩大借鉴意义有限-211025

研报作者:李超,张浩 来自:浙商证券 时间:2021-10-25 20:54:46
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    mar****arf
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    浙商证券
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研究报告内容

1/6 宏观研究类模板 专题研究 报告日期:2021年10月25日 中国香港地区对我国房产税试点扩大借鉴意义有限 ──房产税系列报告三 报告导读/核心观点 中国香港地区房产税的典型特征是“存量征收,固定税率,租金为基”。

主要目的是 财政创收而非房地产市场调控。

从征收目的上来看,中国香港体系对当前阶段我国进 一步拓宽房产税试点的借鉴意义有限。

中国香港体系对我国进一步拓宽房产税试点的借鉴意义有限 中国香港房地产税体系在保有环节有三大税种,分别是物业税、差饷税以及土地年 租,三大税种具有的典型特征是“存量征收,固定税率,租金为基”。

整体来看,香 港地区房产税的主要目的是财政创收而非房地产市场调控。

从征收目的上来看,中国 香港体系对我国进一步拓宽房产税试点的借鉴意义有限。

中国香港房产税调控房价上涨和释放二手房存量供给的能力较弱 香港地区房产税调控房价上涨和释放二手房存量供给的能力较弱。

从征收条款来看: 一是同一税种对多房和少房群体均征收相同税率,从边际成本上看难以倒逼多房人 群释放存量二手房供给。

二是税种基本不设免征额或免征额较低,对于部分刚需住房 并未实行税收优惠。

三是香港地区的房产税均以租金而非房屋价值作为计税依据,对 应到房屋整体价值的折算税率较低。

综上,香港地区的房产税体系对抑制房价上涨 并无调控效果,即便偶有调控目的,也是在房产低迷或经济衰退时期通过税收豁免 发挥正向的调节作用。

中国香港房产税的主要目的是为特区政府补充收入 香港地区房产税的主要目的是财政创收而非房地产市场调控,主要源于香港对个 人收入征收的所得税率较低(个人所得税率最高档仅17%,是全球范围内收入税 负较小的区域),需要在财产税领域予以抵补。

因此从征收目的上来看,中国香 港体系对我国当前阶段进一步拓宽房产税试点的借鉴意义有限。

但从长期来看, 逐步增加对个人的财产性增税可能也是我国未来税制的发展方向。

2019年香港地区房产税在特区政府财政收入中占比达到7.8%,1989年至今多个年份 占比曾经超过10%,最高曾触及12.8%的高位,平均值为7.6%。

三大税种中,由于物 业税仅仅针对出租的物业征收,税收规模较小,而差饷是房地产持有环节中规模最 大、历史最悠久、覆盖面最广的税种,可以为特区政府带来稳定可靠的收入,用作公 共服务开支;土地年租同样占据较高比重。

风险提示:房产税征收力度超预期;房产税试点范围超预期 海外宏观 | 专题报告 分析师:李超 执业证书编号:S1230520030002 邮箱:lichao1@stocke.com.cn 联系人:林成炜 执业证书编号:S1230120080050 邮箱:linchengwei@stocke.com.cn 分析师:张浩 执业证书编号:S1230521050001 邮箱:zhanghao1@stocke.com.cn 相关报告 报告撰写人:李超 证券研究报告 宏观研究 2/6 正文目录 1.香港地区房产税的典型特征是“存量征收,固定税率,租金为基” ............................................3 2.香港地区房产税的主要目的是财政创收而非房地产市场调控...................................................4 风险提示......................................................................................................................................5 图表目录 图1:房地产市场低迷时,差饷宽减上限调高.........................................................................................................................5 图2:经济下行时期,差饷宽减上限也相应调高.....................................................................................................................5 图3:香港地区2019年财政收入分项,持有环节的房地产税占比较小................................................................................5 表1:香港地区房产税收制度....................................................................................................................................................3 宏观研究 3/6 1.香港地区房产税的典型特征是“存量征收,固定税率,租金 为基” 香港地区房地产税体系在保有环节有三大税种,分别是物业税、差饷税以及土 地年租。

物业税主要针对用于出租经营并产生租金收入的房产,该税种自1940年开始征 收。

从征收对象看,物业税的纳税人主要是拥有应税物业的个人业主(企业如将租金 收入纳入利得税时,可免缴物业税,即利得税和物业税只征一次);从征收范围看, 税基为持有物业的实际租金收入(减去不能追回的租金等标准免税额),不设免征额; 从征收力度看,香港地区的物业税税率每纳税年度调整一次,但从2008年9月至今 一直按15%的固定税率按年征收,不设阶梯税率。

差饷税针对所有房产征收(仅少量类型可享受豁免,如宗教用途或特区政府拥 有的物业等),该税种自1845年开始征收。

差响税与物业税的区别在于:后者仅在 出租的情况下需要纳税,而前者无论出租、自用或是空置都需要征税。

从征收对象 看,差饷税的纳税人是所有租赁、持有或物业使用者。

对于出租屋而言一般由承租人 缴纳;对于自住房和空置房则由业主本人缴纳。

从征收力度看,差饷税的计税依据为 物业单位预期年租金额的5%,不设免征额,年租金的评估工作由香港差饷物业估值 署负责并按年进行更新。

香港特区政府对于差响税会给予免征额,但额度较为有限, 以2021年4月至2022年3月为例,住宅在2021年二、三季度的宽减额上限是1500 元。

2021年四季度和2022年一季度宽减额下降至1000元;对于商业住宅2021年 二、三季度的宽减额上限是5000元,随后两个季度下降至2000元。

我们举例说明 差饷税与物业税的区别:物业税主要针对出租物业的业主,差饷税主要针对物业的 使用人。

如果A将名下物业出租给B,则A缴纳物业税、B缴纳差饷税。

如果A名下 有物业并且自住或空置,则A仅需缴纳差饷税。

土地年租是特区政府根据土地契约向业主征收的款项,不论土地被空置或被占 用,均须纳税,自1997年正式确立。

土地年租由地租和地税构成,主要源于历史原 因形成的两种土地契约形式。

一是地税,对应土地批租制度,相当于“对土地一次性 签订多年使用契约”,税基是土地契约展期时的预估租金(不做每年更新),税率为3%。

主要面向九龙以南和港岛区并在1985年5月27日之前获批土地契约的物业征收, 征收单位是地税总署。

二是地租,对应土地年租制度,相当于“每年都签订土地契约”, 税基同样是土地预估租金但每年更新,税率为3%。

主要面向地税征收范围以外的区 域,二者共同形成对香港地区所有土地的全覆盖,征收单位是香港差饷物业估值署。

表1:香港地区房产税收制度 课税种类纳税人税基税率保有环节 差饷税 物业租赁者、持有者或 使用者 预期年租金5% 物业税物业出租者租金收入15% 地税 土地或建筑物所有者 (位於九龙界限街以南 和港岛区,并在1985年 土地续期时的预期租金收入 3% 宏观研究 4/6 5月27日之前获批土地 契约的物业) 地租 土地或建筑物所有者 (九龙以北、新界及离 岛区的物业;1985年5 月27日或以后获批土地 契约的物业(不论低 点);或1985年5月27 日以后不可续期契约的 物业(不论低点) 预期年租金2% 交易环节税种 从价印花税 住宅物业买卖协议的买 卖各方(买卖双方共同 缴纳) 住宅物业价值 不超过15% 额外印花税 买家购房三年内转让 (买卖双方协商缴纳) 10%-20% 买家印花税 非香港地区永久居民或 公司购房(买家支付) 15% 资料来源:香港特区政府官网,浙商证券研究所 2.香港地区房产税的主要目的是财政创收而非房地产市场调控 整体来看,香港地区房产税的主要目的是财政创收而非房地产市场调控,主要 源于香港对个人收入征收的所得税率较低(个人所得税率最高档仅17%,是全球范围 内收入税负较小的区域),需要在财产税领域予以抵补。

因此从征收目的上来看,中 国香港体系对我国当前阶段进一步拓宽房产税试点的借鉴意义有限。

但从长期来看, 逐步增加对个人的财产性增税可能也是我国未来税制的发展方向。

香港地区房产税调控房价上涨和释放二手房存量供给的能力较弱。

从征收条款来看: 一是同一税种对多房和少房群体均征收相同税率,从边际成本上看难以倒逼多房人群释 放存量二手房供给。

二是税种基本不设免征额或免征额较低,对于部分刚需住房并未实 行税收优惠。

三是香港地区的房产税均以租金而非房屋价值作为计税依据,对应到房屋 整体价值的折算税率较低。

综上,香港地区的房产税体系对抑制房价上涨并无调控效果, 即便偶有调控目的,也是在房产低迷或经济衰退时期通过税收豁免发挥正向的调节作用。

典型案例如差饷税,住宅的差饷税免征上限通常在每季度1500-2500港元之间,在2008 年次贷危机期间差饷免征上限上调至5000港元。

宏观研究 5/6 图1:房地产市场低迷时,差饷宽减上限调高 图2:经济下行时期,差饷宽减上限也相应调高 资料来源:Wind,浙商证券研究所 资料来源:Wind,浙商证券研究所 香港地区的房产税是特区政府收入的重要补充。

2019年香港地区房产税在特区 政府财政收入中占比达到7.8%,1989年至今多个年份占比曾经超过10%,最高曾触 及12.8%的高位,平均值为7.6%。

三大税种中,由于物业税仅仅针对出租的物业征 收,税收规模较小,而差饷是房地产持有环节中规模最大、历史最悠久、覆盖面最广 的税种,可以为特区政府带来稳定可靠的收入,用作公共服务开支;土地年租同样占 据较高比重。

2019年持有环节的房地产税在香港地区财政收入中的比重合计7.87%, 其中,差饷税占比3.5%,物业税占比仅为0.5%,土地年租(在财政收入中体现为物 业及投资项)占比为3.9%。

图3:香港地区2019年财政收入分项,持有环节的房地产税占比较小 资料来源:Wind,浙商证券研究所 风险提示 房产税征收力度超预期;房产税试点范围超预期。

0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 20 07 -0 1 20 08 -0 1 20 09 -0 1 20 10 -0 1 20 11 -0 1 20 12 -0 1 20 13 -0 1 20 14 -0 1 20 15 -0 1 20 16 -0 1 20 17 -0 1 20 18 -0 1 20 19 -0 1 20 20 -0 1 20 21 -0 1 中国香港:住宅楼宇买卖合约:总计数量:当月值(份数)左轴 住宅物业差饷宽减额上限(港元)右轴 (10,000) (8,000) (6,000) (4,000) (2,000) 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 (10) (5) 0 5 10 20 07 -0 1 20 07 -1 2 20 08 -1 1 20 09 -1 0 20 10 -0 9 20 11 -0 8 20 12 -0 7 20 13 -0 6 20 14 -0 5 20 15 -0 4 20 16 -0 3 20 17 -0 2 20 18 -0 1 20 18 -1 2 20 19 -1 1 20 20 -1 0 中国香港:GDP:不变价:当季同比%左轴 住宅物业差饷宽减额上限(港元)右轴 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 主要分项收入总收入 直接税:物业税间接税:一般差饷 其他收入:物业及投资间接税:印花税:额外印花税、买家印花税及从价印花税 间接税:印花税:其他部分直接税:薪俸税 地价收入直接税:利得税 26% 23.6% 房地产保有税共计占比7.87% 三类印花税,3.15% 6/6 股票投资评级说明 以报告日后的6个月内,证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准,定义如下: 1、买入 :相对于沪深300指数表现+20%以上; 2、增持 :相对于沪深300指数表现+10%~+20%; 3、中性 :相对于沪深300指数表现-10%~+10%之间波动; 4、减持 :相对于沪深300指数表现-10%以下。

行业的投资评级: 以报告日后的6个月内,行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准,定义如下: 1、看好 :行业指数相对于沪深300指数表现+10%以上; 2、中性 :行业指数相对于沪深300指数表现-10%~+10%以上; 3、看淡 :行业指数相对于沪深300指数表现-10%以下。

我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。

我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对 比重。

建议:投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。

投资 者不应仅仅依靠投资评级来推断结论 法律声明及风险提示 本报告由浙商证券股份有限公司(已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格,经营许可证编号为:Z39833000) 制作。

本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料,但浙商证券股份有限公司及其关联机构(以下统称“本公 司” )对这些信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证,也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更。

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