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房地产行业研究报告:国信证券-房地产行业:调控“风暴”难掩地产股长期投资价值,关注京津地产股-060724

研报作者:方焱,陈林 来自:国信证券 时间:2006-07-24 17:28:38
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    hu***ng
  • 研报出处
    国信证券
  • 研报页数
    15 页
  • 推荐评级
    谨慎推荐
  • 研报大小
    383 KB
研究报告内容

行业研究 房地产行业首席分析师:方焱 注册会计师,注册房地产估价师,建筑工程师, 12年房地产开发管理经验,6年证券研究经验, 曾获首届(03年)《新财富》房地产行业最佳分 析师。

电话:0755-82130833 Email:fangyan@guosen.com.cn 房地产行业助理分析师:陈林 电话:0755-82130833-1843 近一年收益率比较 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2005-07-212005-11-032006-02-222006-06-07 沪深300 GX房地产指数 资料来源:国信证券经济研究所 相关研究报告: 《销售量回升地产股投资价值渐显》 05/10/19 《估值偏低,维持“招万金”的投资评级》05/11/10 《留意地产股战略性投资机会》 05/11/19 《地产股:刚刚启动未来将演绎辉煌》 05/12/28 《地产股:调整过后是辉煌》 05/01/23 《掘金“四小龙”》 06/04/03 《房价看涨,关注京津地产股》 06/04/17 《调控逼高房地产集中度,“招万金”及“四小龙” 仍是投资首选》 06/04/28 《加息给新资金介入地产股机会》 06/04/28 《新旧“国六条”风暴之后市场需经历政策消化期》 06/06/07 《地产股:调整孕育下一辉煌》 06/07/10 行业动态跟踪报告 房地产行业 房地产行业6月动态 谨慎推荐 (维持评级) 行业月度回顾 调控“风暴”难掩地产股长期投资价值, 3季度重点关注京津地产股 固定资产投资依然高位运行,房地产投资占比过高 06年1-6月,城镇固定资产投资实现36368亿元,同比增长31.3%;房地产开 发投资实现7695亿元,增长24.2%。

房地产开发投资占固定资产投资的比重为 21.2%,重点城市房地产投资过热。

其中,北京完成房地产开发投资为640亿元, 占固定资产投资的53%;上海完成583亿元,占固定资产投资的比重的33.1%。

房地产市场成交量萎缩,房价依然稳步上升 6月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%,环比上涨0.7%。

受新一 轮调控影响,6月上海住宅上市量和成交量跌幅均超过30%;北京楼市热度不减, 成交量和成交均价分别上涨9.6%和8.9%;深圳房价也在“豪宅”拉动下持续上 涨,但交易量有所下降;广州交易量比5月增长近一倍,市区新建住宅价格半年 上涨15%;天津楼市成交量大幅下滑,但价格平稳上涨2.6%,滨海新区房价增 长高于市内六区,成为拉动天津房价持续上行的主力。

预计地方调控细则将陆续出台 6月21日,深圳率先出台本地房地产调控细则,内容严格贯彻了中央调控精神。

随后,建设部推出“住房结构”调控细则,打消了市场对“70/90”条款的困惑, 政策的操作性大大加强。

预计北京等地的细化措施也将在近期落地。

调控“风暴”难掩地产股长期投资价值,3季度重点关注京津地产股 虽然调控“风暴”短期对地产股投资产生了较大心理压力,但难掩其长期投资价值, 目前地产股下跌较多,政策风险已得到较大程度释放,维持对行业“谨慎推荐” 的评级。

龙头地产股土地储备较多,具有品牌规模优势,经营管理能力较强,仍是我们推 荐的主流品种,维持对“招万金”和“四小龙”的“推荐”评级。

但3季度应重 点关注京津地产股,如G亿城、G阳光、G冠城、G城建和天津“四个发展”。

重点关注地产公司盈利预测及投资评级 EPSP/E证券简称 06/07/21 收盘价06E 07E 06E 07E PBPB*本期 评级 上期 评级 G万科A 6.040.480.6312.589.592.711.10推荐推荐 G招商局11.420.881.2112.989.441.820.70推荐推荐 G金融街8.950.670.8913.3610.062.730.83推荐推荐 金地集团10.030.650.8615.4311.662.021.03推荐推荐 G华发7.910.750.9910.557.992.110.91推荐推荐 G栖霞12.791.041.3112.309.763.871.17推荐推荐 G阳光6.430.540.7111.919.062.680.70推荐推荐 G亿城6.330.540.8711.727.282.240.49推荐推荐 数据来源:国信证券研究所 PE按06/7/21收盘价计算,PB*按调整后NAV计算,PB按05 年每股净资产计算 2006年7月24日 行业总体运行情况 固定资产投资依然高位运行,房地产投资占比过高 06年1-6月,城镇固定资产投资实现36368亿元,比去年同期增长31.3%。

增幅提高4.2个百分点;其中房地产开发投资实现7695亿元,增长24.2%,比 加快0.7个百分点。

房地产开发投资占固定资产投资的比重达到21.2%,重点城 市房地产开发投资过热。

其中,北京完成房地产开发投资为640.1亿元,比去年 同期增长20.8%,占固定资产投资的比重为53%。

上海完成房地产开发投资 583.26亿元,比去年同期增长0.4%,占固定资产投资的比重为33.1%。

行业景气度回升,重点城市房价依然稳步向上 6月份,“国房景气指数”为102.93,比5月份上升1.06点,比去年同月上 升0.85点;5月全国商品房累计销售均价为3457元/平方米,同比上涨17.3%, 其中,商品住宅平均价为每平方米3199元,上涨16.1%;全国商品房销售面积 4576.13万平方米,上涨10.5%;竣工面积2145.8万平方米,下降2个百分点, 销售面积增长超过竣工面积,延续了今年以来供不应求的局面。

图1:房地产投资与固定资产投资规模 单位:亿元图2:房地产投资与固定资产投资增长% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 1H 06 0% 5% 10% 15% 20% 25% 城镇固定资产投资 房地产开发投资 房地产占FAI比重 0 10 20 30 40 50 60 Fe b- 03 Ju n- 03 Oc t- 03 Fe b- 04 Ju n- 04 Oc t- 04 Fe b- 05 Ju n- 05 Oc t- 05 Fe b- 06 Ju n- 06 城镇固定资产投资同比增长房地产投资同比增长 资料来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理 图3:“国房景气指数”走势图4:各分类指数走势 96 98 100 102 104 106 108 110 Ma r- 03 Ju l- 03 No v- 03 Ma r- 04 Ju l- 04 No v- 04 Ma r- 05 Ju l- 05 No v- 05 Ma r- 06 80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130 Ma r- 03 Ju l- 03 No v- 03 Ma r- 04 Ju l- 04 No v- 04 Ma r- 05 Ju l- 05 No v- 05 Ma r- 06 房地产开发投资指数土地开发面积指数 房屋施工面积指数商品房空置面积指数 商品房销售价格指数 资料来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理 06年上半年固定资产投资 持续高位运行,重点城市房 地产开发投资过热 6月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%,环比上涨0.7%,同 比和环比涨幅均与上月持平。

其中,新建商品住房销售价格同比上涨6.6%,涨 幅比上月高0.5个百分点;环比上涨0.8%,涨幅与上月持平。

分地区看,同比 涨幅较大的主要城市包括:深圳14.6%,北京11.2%,厦门11.1%,呼和浩特 10.4%,包头10.3%,广州10%,大连8.9%;下降最大的的城市是上海,降幅 为5.4%。

环比看,涨幅较大的主要城市包括:厦门4%,福州2.7%,大连1.5%, 北京1.2%;下降的城市有8个,其中合肥下降1.1%沈阳下降0.7%。

二手住房 销售价格同比上涨4.9%,涨幅比上月低1.8个百分点;环比上涨0.6%,涨幅比 上月低0.2个百分点。

同比涨幅较高的主要城市包括:大连16.5%,深圳16.2%, 郑州11%,呼和浩特9.5%和北京9.4%等;环比涨幅较大的主要城市包括:乌 鲁木齐3.6%,北京2.9%,长沙2%,厦门1.6%,深圳1.2%和广州1.2%等。

总体看,除上海外,北京、深圳、广州等重点城市上半年房价一路高涨。

预 计下半年全国房价在调控后涨势将会趋缓,市场维持“成交量萎缩,房价高位小 幅盘整”的态势。

但是,房地产市场区域性差异依然长期存在,部分城市的房地 产市场价格仍可能继续攀升。

表1:06年6月全国重点城市房屋销售价格指数 房屋销售价格指数新建商品房二手住房 地 区同比环比同比环比同比环比 全 国105.8100.7106.6100.8104.9100.6 北 京110.1101.5111.2101.2109.4102.9 天 津106.9100.7107.4100.6106.3101 石家庄104101104.1100.7104.5101.3 太 原104.4100.5104.4100.9103.9100.3 呼和浩特109.999.8110.4100109.598.5 沈 阳10699.6107.199.3105.3100.2 大 连109.9101.2108.9101.5116.5100.2 长 春101.599.9102.299.8100.9100 哈尔滨103.5100.4103.8100.3103.8100.4 上 海97.4100.194.6100.1102100.2 南 京102.899.8103.4100.2102.699.3 杭 州102.6100102.2100101.6100.5 宁 波102.1100.7102.3100.7101.9100.6 合 肥101.3100.3100.498.9102.7103.1 福 州106.8101.6109.3102.7103.599.3 图5:全国商品房供求情况 单位:万M2图6:全国商品房销售价格走势 单位:元/M2 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 Fe b- 05 Ap r- 05 Ju n- 05 Au g- 05 Oc t- 05 Fe b- 06 Ap r- 06 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 商品房竣工面积商品房销售面积 竣工面积增长销售面积增长 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 3600 05. 1-2 月 1-5 月 1-7 月 1-9 月 1-1 1月 06. 1-2 月 1-4 月 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 商品房销售价格环比增长 资料来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理 厦 门108.3102.5111.1104103.6101.6 南 昌107.4101.4107.1101.2109.6101.9 济 南103.5100.1103.2100.1104.6100.3 青 岛106.7100.5107100.5105.9100.6 郑 州104.9100.2103.8100.311199.5 武 汉101.7100.1102100.1101.2100.2 长 沙106.8100.8107.399.9104.8102 广 州107.8101110100.7104.5101.2 深 圳114.6101.2114.6100.9116.2101.2 南 宁104.8101.5105.6101.6101.9100.7 海 口103.7100.6105.710197.899.7 重 庆102.8100.2103.2100.1103.3101.6 成 都106.4100.8108.2101103.3100.8 贵 阳103.598.5106.3100.8108.1102.9 昆 明101.8100.6102.8101.1100.799.8 西 安103.9100.7104100.8104.4100.1 数据来源:国家发改委,国信证券经济研究所 同比以去年同月价格为100,环比以上月价格为100 重点地区房地产市场情况 上海:成交量下跌,价格企稳 国家新一轮房地产调控政策出台后,上海房产市场受到较明显影响。

6月份, 住宅新盘上市量和成交量跌幅均超过30%,住宅成交量重挫31.8%。

成交量下 降一定程度上也与新盘上市量有关。

6月,上海新盘放盘速度明显减缓,一手住 宅新增供应98.9万平方米,比5月锐减38.9%。

供应的萎缩主要由于开发商对 未来预期尚不明确,采取谨慎的小批量推出的方法,静待市场变化。

随着市场传 统淡季的到来,预计未来两个月的新增供应也难有大的起色。

价格方面,6月上 海楼市一手住宅成交均价9304元/平方米,环比上升6.67%。

上海房价稳定在高 位一方面是受到供应偏紧的支撑,另一方面也源于“豪宅”大量成交的拉动—— 6月受国家叫停别墅用地的影响,上海别墅市场的成交量猛增40%。

图7:上海商品房逐月累计销售均价 单位:元/M2图8:上海商品房逐月供求情况 单位:万M2 5000 5500 6000 6500 7000 7500 Feb -0 5 Apr -0 5 Jun -0 5 Aug -0 5 Oct -0 5 Dec -0 5 Feb -0 6 Apr -0 6 商品房销售价格住宅销售价格 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 Ap r- 05 Ju n- 05 Au g- 05 Oc t- 05 De c- 05 Ma r- 06 Ma y- 06 -150% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 商品房竣工面积商品房销售面积 竣工面积增长销售面积增长 数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理 6月上海住宅上市量和成交量 跌幅均超过30%,供应偏紧和 “豪宅”拉动使得房价维持高位 二手房方面:6月上海二手房指数为1627点,比上月上升2点,环比上升 0.1%。

受政策影响,6月二手房成交量大幅下降,但成交价格表现基本平稳。

目前对于房龄5年内转让的房源,降价出售的所占比例较小,反而有部分业主通 过加价方式将营业税负担转移到买方身上。

而对于房龄5年以上的转让,由于不 受税收调整影响,买卖双方心态并无太大变化,成交价格基本稳定,当前市场的 成交量也多以此类免交营业税的房屋为主,以及面积在90平方米以内的小户型 为主。

图11:上海二手房价格指数走势 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 Se p- 03 No v- 03 Ja n- 04 Ma r- 04 Ma y- 04 Ju l- 04 Se p- 04 No v- 04 Ja n- 05 Ma r- 05 Ma y- 05 Ju l- 05 Se p- 05 No v- 05 Ja n- 06 Ma r- 06 Ma y- 06 -2.00% -1.00% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 指数环比增长幅度 数据来源:上海二手房指数办公室,国信证券经济研究所整理 表2:上海各区二手房交易价格情况 单位:元/M2 区5月平均价格6月平均价格环比增幅 普陀区8282.008328.83 0.57% 卢湾区11657.0011705.00 0.41% 静安区10789.2510778.75 -0.10% 杨浦区8113.508099.75 -0.17% 闸北区8515.508613.00 1.14% 虹口区9047.679114.83 0.74% 黄浦区11091.3311095.33 0.04% 浦东新区7689.867742.86 0.69% 徐汇区9160.209200.00 0.43% 长宁区9861.299987.57 1.28% 闵行区7371.337362.67 -0.12% 数据来源:上海二手房指数办公室,国信证券经济研究所整理 图9:上海商品房逐月销售额情况 单位:亿元图10:上海房地产开发投资情况 单位:亿元 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Fe b- 05 Ap r- 05 Ju n- 05 Au g- 05 Oc t- 05 De c- 05 Ma r- 06 Ma y- 06 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 商品房销售额住宅销售额 住宅占商品房销售额% 0 50 100 150 200 250 Fe b- 05 Ap r- 05 Ju n- 05 Au g- 05 Oc t- 05 De c- 05 Fe b- 06 Ap r- 06 住宅办公楼商业营业用房 其他 数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理 北京:楼市热度不减,价量双升 新政实施一个月,6月份北京楼市成交量不降返增,同时成交价也处于正向 增幅,两项环比涨幅分别为9.6%和8.9%。

6月份北京开盘的新项目均价为7457 元/平方米,其中普通住宅的均价是6835元/平方米,虽然较上月的6902元/平 方米有微小回落,但并不能据此断定京城房价已经开始“退烧”,要实现平抑房 价的效果,仍需期待针对性更强的地方实施细则的尽快出台。

二手房方面,6月份交易量相比5月份下降了24%,其中房龄在5年的二 手房成交量下降幅度更为显著,环比下降幅度达到了32%。

二手房的成交价格 虽然呈现一定的上涨趋势,但涨幅出现较大回落,相比5月份上涨了2%左右, 而5年之内的房产交易价格环比涨幅在4%左右。

深圳:交易量下降,价格仍然持续上涨 6月深圳商品房均价继续上涨,为9947元/平方米。

其中,占全市住宅销售 总套数87.84%的普通商品住宅价格为每平方米7119.35元,同比上涨18.94%; 而占12.16%的非普通住宅价格为每平方米13263.21元,同比上涨达53.57%; 可见深圳房价上涨主要是被“豪宅”价格过快上涨带动。

价位在4000-8000元/ 平方米的住房占总量比重接近60%,仍然是市场的主体。

图12:北京商品房逐月销售均价 单位:元/M2图13:北京商品房逐月供求情况 单位:万M2 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000 Fe b- 05 Ap r- 05 Ju n- 05 Au g- 05 Oc t- 05 De c- 05 Fe b- 06 Ap r- 06 Ju n- 06 商品房销售价格住宅销售价格 0 100 200 300 400 500 600 700 Fe b- 05 Ap r- 05 Ju n- 05 Au g- 05 Oc t- 05 De c- 05 Ma r- 06 Ma y- 06 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 商品房竣工面积商品房销售面积 竣工面积增长销售面积增长 数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理 图14:北京商品房逐月销售额情况 单位:亿元图15:北京逐月房地产开发投资情况 单位:亿元 0 100 200 300 400 500 600 700 Fe b- 05 Ap r- 05 Ju n- 05 Au g- 05 Oc t- 05 De c- 05 Ma r- 06 Ma y- 06 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 商品房销售额住宅销售额 住宅占商品房销售额% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Fe b- 05 Ap r- 05 Ju n- 05 Au g- 05 Oc t- 05 De c- 05 Fe b- 06 Ap r- 06 住宅办公楼商业营业用房 其他 数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理 6月北京商品房成交量和成交 均价分别上涨9.6%和8.9% “豪宅”拉动深圳房价持续上 涨,6月均价9947元/平方米, 而市场观望态度导致成交量 萎缩 另一方面,在宏观调控政策的影响下,消费表现出明显的观望心态,开发商 也捂盘惜售,导致成交量进一步萎缩,上半年除5月销售面积上涨4.8%之外, 其余各月销售量均呈一定幅度下降,其中6月销售面积为52.84万平方米,同比 下降11.4%,环比下降28.1%。

预计未来一段时期内市场将继续持观望心态,从而使得中短期内购房供应减 少,房价仍将保持高位运行。

从年底开始,全市中低价位,中小套型的供应将会 有所增加,供求关系较为紧张的局面会逐步缓解,结构不合理而过快上涨的房价 将有望得到抑制。

广州:销售量增长显著,楼市再创新高 6月份,广州老十区(不含南沙萝岗)一手住宅均价为6401元/平方米,比 5月份的6097元/平方米上涨了5%。

对比1月份的价格5564元/平方米,半 年来,广州房价一路攀升了837元/平方米,涨幅达到15.04%。

二手房方面, 6月广州老十区二手房的均价为3617元/平方米,比5月份的3465元/平方米有 所上升,但并没有出现因5年内房屋转让要交5.5%营业税而导致价格明显上升 的现象。

交易量方面,6月新建商品住房成交面积为107.08万平方米,比5月份的 55.86万平方米增长了近一倍。

6月份交易量的迅猛上涨,应该是5月黄金周带 动下高成交量的集中反映。

图16:深圳逐月商品房销售均价 单位:元/M2图17:深圳各区逐月住宅销售均价 单位:元/M2、 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Ja n- 05 Ma r- 05 Ma y- 05 Ju l- 05 Se p- 05 No v- 05 Ja n- 06 Ma r- 06 Ma y- 06 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 销售均价同比增长% 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 Ja n- 05 Ma r- 05 Ma y- 05 Ju l- 05 Se p- 05 No v- 05 Ja n- 06 Ma r- 06 Ma y- 06 罗湖福田南山 盐田宝安龙岗 数据来源:深圳国土房管局,国信证券经济研究所整理数据来源:深圳国土房管局,国信证券经济研究所整理 图18:深圳住宅销售价位结构 图19:深圳商品房销售面积情况 单位:万M2 4% 28% 30% 15% 23% 4000元以下4000到60006000到8000 8000到1000010000元以上 0 50 100 150 200 250 Ja n- 05 Ma r- 05 Ma y- 05 Ju l- 05 Se p- 05 No v- 05 Ja n- 06 Ma r- 06 Ma y- 06 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 销售面积环比增长 数据来源:深圳国土房管局,国信证券经济研究所整理数据来源:深圳国土房管局,国信证券经济研究所整理 6月广州新建房交易量比5月 增长近一倍,市区新建住宅价 格半年上涨15% 天津:交易量大幅下滑,滨海新区房价增幅高 新政影响使得6月份天津楼市成交量也大幅下滑,市内六区总成交面积25.8 万平米,环比下滑84.4%;总成交金额16.84亿元,环比下降84.01%。

但成交 均价依然平稳上扬至4581元/平方米,环比增2.66%。

天津二手住宅上半年交易量为33434套、257.8万平方米,平均交易价格为 3595元/平方米,其中,中心城区平均交易价格为4614元/平方米。

1-6月全市 二手住宅的平均交易价格在3%至4%之间震荡上行,6月份均价较1月份增长 了6个百分点。

滨海新区价格增长幅度高于市内六区,其中大港区成为郊县地区 新的领头羊,6月份更是环比激增11个百分点。

由此看,除了自购住房的刚性 需求外,滨海新区被纳入国家发展战略也会拉动天津房价在未来持续上行。

图20:广州商品房逐月销售均价 单位:元/M2、图21:广州商品房逐月销售面积 单位:万M2、 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 Ma r- 05 Ma y- 05 Ju l- 05 Se p- 05 No v- 05 Ja n- 06 Ma r- 06 Ma y- 06 商品房销售价格 住宅销售价格 0 50 100 150 200 250 Ap r- 05 Ju n- 05 Au g- 05 Oc t- 05 De c- 05 Ap r- 06 Ju n- 06 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 商品房竣工面积商品房销售面积 竣工面积增长销售面积增长 数据来源:广州市国土房管局,国信证券经济研究所数据来源:广州市国土房管局,国信证券经济研究所 图22:6月广州各区新建、二手住宅均价 单位:元/M2、图23:6月广州各用途房屋成交情况 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺 花都 南沙 萝岗 新建住宅存量住宅 77% 4% 3% 5% 3% 1% 7% 住宅商业写字楼工业别墅停车场其他 数据来源:广州市国土房管局,国信证券经济研究所数据来源:广州市国土房管局,国信证券经济研究所 滨海新区被纳入国家发展战 略将会拉动天津房价未来持 续上行 重庆:价格稳定,交易量下降 自住需求大投机比例小的市场特征,使得重庆房价对政策变化的敏感性不 强。

新政实施一月,重庆房价保持稳定,这主要是因为房屋90%以上是自住需 求,市场基本上没有泡沫;同时,重庆的房价在全国相对较低,也没有下跌的空 间。

新政对房价的影响虽然小,但成交量却出现了下滑的趋势,6月交易量缩水 约3成。

行业及重点公司动态分析 行业方面 深圳房地产调控细则出台,昭示将严格贯彻“国六条”和九部委《通知》精 神。

为贯彻落实“国六条”和九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知》的精神,深圳市6月21日正式发布《关于贯彻落实国务院办公厅转发 建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》,推出成立房控 领导小组等10项具体措施。

该细则严格贯彻了“国六条”和九部委《通知》精 图24:天津商品房逐月销售均价 单位:元/ M2图25:天津商品房逐月供求情况 单位:万M2 2500 3000 3500 4000 4500 5000 Fe b- 05 Ap r- 05 Ju n- 05 Au g- 05 Oc t- 05 De c- 05 Fe b- 06 Ap r- 06 Ju n- 06 商品房销售价格住宅销售价格 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 Fe b- 05 Ap r- 05 Ju n- 05 Au g- 05 Oc t- 05 Fe b- 06 Ap r- 06 Ma y- 06 -150% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 商品房竣工面积商品房销售面积 竣工面积增长销售面积增长 数据来源:天津市统计局,国信证券经济研究所数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理 图22:重庆商品房逐月销售均价 单位:元/ M2 图23:重庆商品房逐月供求情况 单位:万M2 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 Fe b- 05 Ap r- 05 Ju n- 05 Au g- 05 Oc t- 05 De c- 05 Fe b- 06 Ap r- 06 商品房销售价格住宅销售价格 0 50 100 150 200 250 Fe b-0 5 Ap r-0 5 Ju n-0 5 Au g-0 5 Oc t-0 5 De c-0 5 Fe b-0 6 Ap r-0 6 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 商品房销售面积商品房竣工面积 竣工面积增长销售面积增长 数据来源:天津市统计局,国信证券经济研究所数据来源:国家统计局,国信证券经济研究所整理 神,在几项硬指标方面本次细则没有任何松动,明确了“90平方米以下住宅占 70%”条款适用于每个楼盘。

并提出深圳市每年土地出让净收益的10%将用于公 共租赁住房(含廉租住房)建设,以切实发展中低价位、中小户型住房。

由于细 则的实施,不少楼盘的设计及规划都将可能进行大的调整,在一定时期内必然造 成供应量下降的现象,预计供应趋紧的局面将支撑深圳楼市持续高位运行。

我们 坚信深圳本地优质的房地产开发企业能够承受这次房地产调控的“洗礼”,并在 调控过程中变得越来越强大。

建设部“住房结构”调控细则出台,使得政策的操作性大大加强。

7月12日, 建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》正式签发。

文件核心精神 有三:一、90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”;二、套型建筑面 积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的 70%以上,这个70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住 房总面积”;三、6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目,由当 地政府根据当地年度结构比例要求,因地制宜地确定需要调整的情况。

该意见对 “国十五条”一些有争议的词语进行了解释,明确了90平方米为建筑面积,实 际在小户型的界定上更加严格。

但相比而言,70%适用城市总量的规定提供了一 定灵活性的空间,且可操作性更强。

对6月1日前“已审批但未取得施工许可 证”的商品住房项目,新解释规定“由当地政府根据当地年度结构比例要求,因 地制宜地确定需要调整”,给地方政府充分的自主权,符合当前的实际情况。

公司方面 G万科A(000002):公司18日公告,拟向特定对象非公开发行不超过7亿 股A股,募集资金规模不超过42亿元,第一大股东华润拟认购不低于1.1亿股 本次发行的股票。

我们认为,此次增发有利于保障公司主营业务稳健而快速的增 长,高效解决公司快速增长中的资金问题。

增发完成后,公司实力将进一步增强, 有利于进一步巩固公司的龙头地位,实现公司中长期快速增长目标;有利于巩固 华润第一大股东的地位。

公司联手华润开发房地产项目,将更好地利用大股东资 源,获取其更多的支持,进一步提高项目获取能力。

同时,有利于增强公司自身 的融资能力和项目发展能力。

此次发行募集资金拟投向厦门吕岭路项目等8个房 地产项目,投资总额约89.38亿元,预计平均收益率在12.2%。

公司加强与大 股东合作,也体现出其独有的行业前瞻性及和充分利用市场变化把握契机的能 力,其未来发展值得投资者长期期待。

预计公司06年业绩增长在40%以上,考 虑增发对业绩的摊薄,预计06年EPS摊薄后在0.41元左右,相对于目前股 价PE为15倍左右,中长期仍值得看好,维持对公司“推荐”的评级。

金地集团(600383):公司7月10日推出修订后的股改方案,大幅度提高 对价至10送2.5股,彰显出非流通股股东的诚意。

该对价水平高出理论对价 60.25%,非流通股东送出率26.4%,大大超过龙头地产上市公司平均对价水平。

股改后,非流通股股东的股权价值直接与二级市场公司股票价格相关,各方股东 价值取向将趋于一致,有利于改善公司的治理结构,公司也将因此获得更加牢固 稳定的发展基础。

目前,公司在深圳、北京、上海、广州等地区共有土地储备 641万平米,至少可以保证未来5年以上发展的需要;从每股土地储备看,与招 商地产相近,大大超过万科。

公司跨地域经营管理能力强,拥有极强城市选择、 项目投资决策和产品开发能力,预计未来5年公司销售收入年复合增长率在 35%左右,净利润年复合增长率在36%左右,将由2005年的3.2亿增长到2010 年的13亿。

此外,公司资债结构合理,抗风险能力强;而且较注重股东回报, 连续5年分红率在30%-50%之间,未来仍将维持较高的分红率。

预计公司06、 07年摊薄每股收益分别在0.63元及0.75元左右,维持“推荐”的评级。

G亿城(000616):公司调整后的股改方案为非流通股股东向流通股股东 每10股支付1.3股,同时公司以资本公积金向流通股股东每10股转增2.1股, 并承诺2006年和2007年净利润合计达到3.4亿元,否则大股东追加送股每 10股送1股。

大股东承诺为公司业绩增长提供保障,也有利于流通股股东利益。

由于第一大股东持股比例较低,预计公司未来将通过定向增发的方式将大股东的 一些项目放到上市公司。

目前公司在苏州、北京等地项目进展顺利,万城华府二、 三期将于06、07年进行销售确认,二期销售情况良好,销售均价超过22000元 /平方米,项目销售毛利率水平可望保持在40%以上,将给公司未来三年带来超 过6亿元的净利润,为公司业绩快速增长奠定坚实基础。

预计公司06-08销售 收入和净利润的年复合增长率在120%以上,06、07年公司每股收益摊薄后将 分别为0.45元和0.80元,目前估值具有吸引力,维持“推荐”评级。

保利地产(600048):公司7月5日公布招股意向书,将公开发行15000万 股A股,19日,公司股票通过网上定价发行,发行价为13.95元/股,对应的市 盈率为18.85倍。

IPO后公司将加速跨地域发展和布局,提升公司竞争力。

公 司近几年业务拓展较快,全国战略布局已基本完成,跨区域拓展效果开始显现, 项目开始进入收获期,今年除在广州的销售持续快速增长外,其他城市也进入收 获期。

目前在建拟建项目达35个,在建面积达207万平方米,在9个城市拥有 1000多万平方米的土地和项目储备,而且成本明显较低,能保证未来3-5年快 速发展的需要。

2005年销售收入和利润总额分别同比增长73%和113%,净资 产收益42.81%,每股收益1.02元/股,摊薄后为0.74元/股。

预计06年有业 绩有40%以上增长。

本次发行价13.95元,相对于05年业绩全面摊薄后的PE 为18.85倍,但06年动态PE仍在15倍以内,有一定吸引力,建议积极申购。

调控风暴难掩地产股投资价值 虽然调控“风暴”短期对地产股投资产生了较大心理压力,调整的时间比预 期的时间长。

但我们认为调控“风暴”难掩地产股投资价值。

新“游戏规则”有 利于供给结构的改善,有效需求会增加,重点公司未来业绩不用担忧;“70/90” 的调控细则的松动也大大降低房地产调控对市场的压力。

行业调整使得龙头公司 发展更为成熟和多元,抵御外部风险能力更强,有理由相信地产股在本次调控后 的反攻会提前来临。

而加息对资金流充沛、融资渠道通畅的优质地产上市公司来 说,影响甚微。

可见,投资地产股的政策风险已得到较大程度释放。

目前重点地产股下跌较多,已基本反映政策利空,折价幅度较大,已经形成了 较好的比价优势,很多具备30%左右的复合增长率的房地产公司2006年动态市 盈率尚不足15倍,估值优势明显。

另外,随着中报业绩预告的大幕拉开,大部 分绩优品种业绩将大幅增长,会得到市场资金的追逐,房地产板块的业绩无疑将 是中报行情的一大亮点。

我们认为地产股得投资者长期期待,维持对行业“谨慎 推荐”的评级;龙头地产股土地储备较多,具有品牌规模优势,经营管理能力较 强,仍是我们推荐的主流品种,维持对“招万金”和“四小龙”(G栖霞、G华 发、G阳光和G亿城)“推荐”的评级。

调控“风暴”难掩地产股投资价 值,目前地产股下跌较多,政策 风险已得到较大程度释放,具备 较大的估值优势 3季度重点关注京津地产股 目前我们对房地产行业及重点个股作出推荐的理由仍没有变化,我们认为地 产股未来仍将孕育巨大的投资机会。

随着2008年北京奥运会的逐渐临近,京津 地区房价将有较大上升空间,建议3季度重点关注京津地产股。

我们重点推荐G 亿城、G阳光、G城建、G冠城、G国贸和天津“四个发展”(天房发展、津滨发 展、海泰发展、广宇发展)。

G亿城和G阳光投资亮点见前期个股报告和《掘金 “四小龙”》,本期报告主要对G城建等个股作简单介绍: G城建(600266):公司是北京最大的老牌房地产企业,一直坚持集团化、 专业化、品牌化运作,倾心打造“北京城建地产”品牌。

05年公司销售表现良 好,发展速度明显加快,北苑家园、花市枣苑、富海中心等楼盘销售率均达到 90%以上。

公司土地储备非常丰富,目前项目资源共19个,总占地总占地约167 公顷,约可规划建筑面积415万平方米。

05年12月,公司又竞得了丰台区南苑 乡石榴庄住宅小区项目和密云别墅项目。

在2008年北京奥运会场馆法人招标共 7个标的8个项目中,G城建和城建集团发起的投标联合体中标其中4个项目, 相关项目的收益将非常可观,为公司未来提供很稳定的利润支持。

G天鸿宝(600376):作为由北京城开集团和天鸿集团合并成立的首开集团 旗下唯一一家控股的房地产上市公司,天鸿宝业无疑将从两大集团的合并整合中 受惠。

随着股东实力的增强,公司未来在获取土地和银行信贷方面将更加便利, 这有利于公司的业务拓展和扩张。

从目前业务发展来看,公司拥有100多万平米 的土地储备,可以满足未来3-5年开发的需要。

从项目前景来看,公司业务所在 的京津房地产市场在未来几年内仍将保持快速发展,随着项目在今后几年逐步的 竣工结算,公司的经营规模和业绩水平会不断地得到提升。

未来两三年内在北京 的竣工项目包括回龙观文化居住区G区和耀辉国际城;与天房发展在天津合作 的海河水上运动项目也有很好的盈利前景。

此外,公司占10%权益的国家体育 馆和奥运村项目将于07年竣工,08年奥运之后将向社会发售,这将会成为公司 稳定持续成长的又一支撑。

G国贸(600007):公司主营租赁物业,所持物业地理位置优越,升值较大, 重估价值高。

由于公司经营出租物业起步早、管理规范、服务水平得到了众多客 户的认可,因此公司的写字楼和商铺多年来保持了很高的出租率和租金水平,业 绩稳定增长。

目前国贸三期进展顺利,公司未来发展前景看好。

G天房(600322):公司在天津拥有约200万平方米的土地储备;同时拥 有多处经营性资产。

目前在开发的海河水上运动世界项目,占地面积80万平米, 计划总投资46亿元,公司权益50%,该项目盈利空间良好。

王兰庄项目紧邻天 津市奥体中心,借奥运春风,也具有良好发展前景。

城南新世家项目将于06年 竣工交付,大部分应可结算。

预计公司06年将走出低谷,进入快速发展期。

G津滨(000897):公司是天津滨海新区基础设施建设和房地产开发的龙头企 业,发展空间较大。

滨海新区未来发展前景极为光明,该新区被列入国家“十一 五”重点发展规划,而区域经济的发展必将增强土地资源的吸引力上升,带动房 产增值。

目前,工业厂房出租、商业地产租售和民用地产开发构成公司的盈利主 体。

工业厂房和商业地产自留部分的出租收入稳定,商业地产和民用地产的开发 则是近年来最大的利润增量提供者。

公司目前约有17万平方米工业厂房和滨海 投资大厦用于出租经营;正在运作的商业和住宅项目是金融区一、二期,西青别 墅、天元居和大港住宅项目,此外还储备了汉沽25万平方米商业和开发区5.2 万平方米住宅用地,这将保证公司未来三年业绩持续向好。

表4:行业指数及重点公司收益率与大盘对比 06/07/21收盘今年以来涨跌幅%近一月涨跌幅% 房地产指数67053.2117.70 上证指数166542.354.58 深成指数417945.101.62 G万科A 6.0440.759.42 G招商局11.4220.908.25 G华侨城12.627.19 -1.72 G金融街8.9557.412.87 金地集团10.0348.5517.04 G华发7.9130.7310.63 G栖霞12.79100.5224.78 G阳光6.4364.4613.40 G亿城6.33146.7522.75 数据来源:WIND,国信证券经济研究所 表5:重点关注地产公司盈利预测及投资评级 EPSP/E 证券简称06/07/21 收盘价ROE 05A 06E 07E 05A 05E 06E PBPB*本期投资 评级 上次投资 评级 G万科A 6.0416.25% 0.360.480.6318.212.589.592.711.10 推荐推荐 G招商局11.4211.17% 0.680.881.2118.712.989.441.820.70 推荐推荐 G华侨城12.618.66% 0.320.550.7229.122.9117.505.310.90 推荐谨慎推荐 G金融街8.9518.10% 0.590.670.8914.613.3610.062.731.06 推荐推荐 金地集团10.0311.66% 0.480.650.8615.115.4311.662.020.95 推荐推荐 G华发7.9113.21% 0.500.750.9916.710.557.992.110.95 推荐推荐 G栖霞12.7921.36% 0.711.041.3114.812.309.763.871.26 推荐推荐 G阳光6.4315.45% 0.410.540.7114.811.919.062.680.72 推荐推荐 G亿城6.334.67% 0.110.540.8746.211.727.282.240.50 推荐推荐 资料来源:国信证券研究所; PE按06/07/21收盘价算,PB*按调整后NAV计算,PB按05年每股净资产计算 国信证券投资评级: 类别级别定义 推荐预计6个月内,股价表现优于市场指数20%以上 谨慎推荐预计6个月内,股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性预计6个月内,股价表现介于市场指数±10%之间 股票 投资评级 回避预计6个月内,股价表现弱于市场指数10%以上 推荐预计6个月内,行业指数表现优于市场指数10%以上 谨慎推荐预计6个月内,行业指数表现优于市场指数5%-10%之间 中性预计6个月内,行业指数表现介于市场指数±5%之间 行业 投资评级 回避预计6个月内,行业指数表现弱于市场指数5%以上 免责条款: 本报告信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任 何保证。

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国信证券有限责任公司 所长 岳克胜 常务副所长 蒋国云 副所长 姚鸿斌 首席经济学家 杨建龙 钢铁有色金属行业首席分析师 郑 东 IT行业首席分析师 肖利娟 金融工程首席分析师 葛新元 首席估值分析师 汤小生 交通运输行业首席分析师 唐建华 造纸行业首席分析师 李世新 纺织品与服装行业首席分析师 高芳敏 房地产行业首席分析师 方 焱 社会服务行业首席分析师 刘 都 医药行业资深分析师 贺平鸽 金融行业资深分析师 朱 琰 电力设备行业资深分析师 杜 猛 通信行业资深分析师 张贞卓 宏观策略资深分析师 大宗商品分析师 谢 可 家电行业资深分析师 王念春 批发零售行业资深分析师 谭 丽 固定收益资深分析师 王 磊 策略资深分析师 李颖俊 有色金属行业分析师 黄安乐 煤炭行业分析师 杨立宏 交通运输行业分析师 郑 国 医药行业分析师 朱 明 化工行业分析师 张剑峰 纺织品与服装行业分析师 方军平 IT行业分析师 王俊峰 医药行业分析师 丁 丹 固定收益分析师 黄 飙 房地产行业分析师 陈 林 固定收益分析师 李晓峰 金融行业分析师 李珊珊 固定收益分析师 皮 敏 国信证券经济研究所销售交易部 销售/交易总监(华东) 薛 俊 (021)68864598 xuejun@guosen.com.cn 销售/交易(华东) 傅华星 (021)68866025 fuhx@guosen.com.cn 销售/交易(华东) 盛建平 (021)68864592 shengjp@guosen.com.cn 销售/交易(华东) 周立恒 (021)68864011 zhouliheng@guosen.com.cn 销售/交易(华南) 刘宇华 (0755)82130818 liuyh@guosen.com.cn 销售/交易(华南) 刘钦 (0755)82130680 liuqin@guosen.com.cn 销售/交易负责人(华北) 王晓健 (010)82252615 wangxj@guosen.com.cn 销售/交易(华北) 王立法 (010)82252236 wanglf@guosen.com.cn 销售/交易(华北) 谭春元 (010)82259782 tancy@guosen.com.cn

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