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G万科研究报告:联合证券-G万科-000002-更新报告:前瞻和应变力成为公司前进的保护伞-060704

研报作者:鱼晋华 来自:联合证券 时间:2006-07-04 11:45:11
  • 股票名称
    G万科
  • 股票代码
    000002
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    aar****909
  • 研报出处
    联合证券
  • 研报页数
    4 页
  • 推荐评级
    增持
  • 研报大小
    194 KB
研究报告内容

公司研究 更新报告 房地产G万科000002 / 200002增持 2006/07/04前次评级—增持 前瞻和应变力成为公司前进的保护伞 当前股价2006/07/03 经营预测与估值 RMB 5.92 HKD 6.74 2005A 2006Q12006E 2007E 主营收入(百万元) 1055822841695622043 主营利润(百万元) 303274344085731 净利润(百万元) 135038819502535 基础数据 增长率(%) 53.8054.0944.4430.00 总股本(百万股) 3949 EPS(元) 0.340.100.490.64 流通A股(百万股) 3401 净资产收益率(%) 16.254.1118.05 ---- 流通B股(百万股) 547 可转债(百万元) N/A 流通A股市值(亿元) 201 财务数据 市净率05A (X) 2.55 每股净资产06Q1(元) 2.32 EPS 06Q1(元) 0.10 股息率(%) 2.53 TRACINGP/E (X)* 15.75 *最近四季盈利计算。

相关研究 今日万科公告二季度新增147万平米土地储备,截止上半年公司累计 新增土地储备372.6万平米。

调控的不断升级,使得许多企业放慢了拿地的步伐。

但万科依然在推 进年初制定的新增1000万平米土地储备的计划。

从目前已签约的合同数 看,全年新增土地储备将超过年初设定目标。

我们认为万科之所以敢于逆市拿地,与其对政策面的充分理解,对行 业发展的前瞻性判断,以及由此而来的应变力密不可分。

而前瞻与及早应 变的能力已成为公司应对宏观调控和行业变化的保护伞,也构成了公司非 常独特的竞争力。

这种竞争力体现在:基于对小户型的提前研究,万科在拿地时更有信 心。

同时也体现在出于对行业利润率变化趋势的前瞻判断,万科更加注重 对住宅开发专业性的提高和周转率的提高,以及由此而来的工厂化战略。

如同一场暴风雨过后,并非所有人家的篱笆都会倒掉。

而没有倒掉篱 笆的人家一定是事先做好准备的。

我们认为万科基于前瞻和应变而来的竞 争力,将帮助公司继续在行业内领跑,并获得绝好的低成本扩张的机会。

最近52周股价表现– 2006/07/03 分析师 鱼晋华 (0755) 82492232 yujinhua@lhzq.com 上证指数 G万科A 房地产 -20 0 20 40 60 80 100 120 140 Jul-05 A ug-05 S ep-05 O ct-05 N ov-05 D ec-05 Jan-06 Feb-06 M ar-06 A pr-06 M ay-06 Jun-06 % G万科(000002)060704 Jul-2006 。

今日万科公告,自06年一季报披露后,新获得7块土地储备,规划建筑面积 147万平米。

至此,公司上半年新增土地储备规划建筑面积累计达到372.6万平米。

点评 拿地节奏不受调控影响,反而略有加快 在中国现阶段的房地产行业,绝大多数房地产开发企业都离不开投资商的角色。

控制了地段好、升值空间大而成本又足够低的土地储备,对地产企业而言就等于获 得了销售和利润的保证。

因此对任何一家希望做大做强的开发商来说,都有非常大 的动力去争取尽量多而优质的土地储备。

不过对房地产行业调控的不断升级,使得众多房地产企业都放慢了土地储备的 速度。

一些企业是迫于银行信贷的紧缩和资金周转的压力,而另一些企业则是缘于 对房地产行业未来发展的判断不清和观望犹豫的心态。

但万科拿地的速度并没有受 到宏观调控的影响,反而略有加快。

按照年初制定的计划,万科在2006年将新增1000万平米的土地储备。

虽然公 司本次公告上半年只新增了372万平米的土地储备,但根据我们与公司的沟通,实 际上公司上半年已签约但尚未完成手续的新增土地储备超过800万平米。

所以如果 从全年来看,将很有可能突破年初制定的新增1000万土地储备的目标。

(加土地储 备构成图) 前瞻和应变成为公司的保护伞 我们认为万科之所以敢于逆市拿地,与其对政策面的充分理解,对行业发展的 前瞻性判断,以及由此而来的应变力密不可分。

而前瞻与及早应变能力已成为公司 应对宏观调控和行业变化的保护伞,也构成了公司非常独特的竞争力。

图一 2005年土地储备构成 图二 2006年中期土地储备构成 珠三角 21.9% 长三角 32.7% 京津及东 北区域 36.2% 其他 9.2% 珠三角 18.4% 长三角 35.3% 京津及东 北区域 36.5% 其他 9.9% 资料来源:公司公告,联合证券研究所整理 资料来源:公司公告,联合证券研究所整理 G万科(000002)060704 Jul-2006 。

对小户型的提前研究,使公司在拿地时更有信心 近期公布的国六条细则(也即国15条),尤其70%/90的规定使得众多房地产 企业措手不及。

但万科对于小户型的提前研究,使得公司在应对行业变化时比其他 同行更有准备。

而这种准备,使得公司有更多的信心,在其他企业因为对前景判断 不清而放弃,几乎没有竞争的情况下,轻松以招、拍、挂的底价拿到多个项目。

对未来行业利润率趋窄的判断,使得公司更专注于专业化的提高 我国人均国土资源极为匮乏的现状,以及中央政府建设和谐社会的努力,都在 促使房地产行业的未来发展更加转向对资源的集约化利用以及更加注重社会的公平。

一方面是房价的涨幅将成为调控是否再度升级的风向标,而另一方面人均土地 资源的紧张,将使得地价比房价的上涨更具备刚性。

所以从中长期的角度,房地产 行业的利润空间将趋窄。

出于这样的判断,万科比其他同行更加专注于专业化的提高。

希望通过产品本 身附加值的提高来抵消利润中来自土地升值部分不断下降的影响。

同时万科也更加 注重对产品周转速度的追求。

希望通过产品周转速度的提高,来提高资金的使用效 率,以单位资金的高回报率来驱动业绩的增长。

而公司对专业化和速度的追求,集 中体现在工厂化的发展战略和模式选择上。

调控将成为常态,前瞻与及早应对的能力成为保护伞 尽管调控使用了太多的一刀切式的行政手段,但调控之手在尽力把现阶段的房 地产业拉向公平。

对公平的追求,将使得调控将很有可能超越周期而成为常态。

如同一场暴风雨过后,并非所有人家的篱笆都会倒掉。

没倒掉篱笆的一定是事 先做好准备的人家。

因此,房地产企业能不能对政策动向做出前瞻性判断,并尽早 找到应对之道,将决定企业将遭受影响的程度。

我们认为万科对行业发展前景的预见性及应对力,使得公司与其他企业相比在 面对调控时多了把保护伞。

而万科基于前瞻和应变而拥有的竞争力,将帮助公司继 续领跑,并获得绝好的低成本扩张的机会。

联合证券股票评级标准 增持未来6个月内股价超越大盘10%以上 中性未来6个月内股价相对大盘波动在-10%至10%间 减持未来6个月内股价相对大盘下跌10%以上 联合证券行业评级标准 增持行业股票指数超越大盘 中性行业股票指数基本与大盘持平 减持行业股票指数明显弱于大盘 深圳 深圳深南东路5047号深圳发展银行大厦10层 邮政编码:518001 TEL: (86-755) 82492080 FAX: (86-755) 82493318 E-MAIL: LZRD@LHZQ.COM 上海 上海浦东陆家嘴东路161号招商局大厦34层 邮政编码:200121 TEL: (86-21) 58406452 FAX: (86-21) 58406254 E-MAIL: LZRD@LHZQ.COM 重要申明—本报告中的信息均来源于公开资料,本公司力求但不保证这些信息的准确性及完整性。

本报告为联合证券研究所对研究对象一定时期的分析研究,其中观点或陈述可能因时间的变化而变化 或与事实不完全一致,如欲了解对该对象最新情况的评述,谨请参阅本公司最近期相关报告。

本报告 所载信息均为个人观点,并不构成所述证券的买卖建议。

联合证券有限责任公司研究所,2006。

版 权所有,未经授权不得复制、转发或公开传播。

如欲引用或转载本文内容,务必联络联合证券有限责 任公司研究所。

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