当前位置:首页 > 研报详细页

房地产行业研究报告:东方证券-房地产行业:二手房征收个人所得税点评-060727

研报作者:王树娟 来自:东方证券 时间:2006-07-27 15:35:54
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    12***89
  • 研报出处
    东方证券
  • 研报页数
    4 页
  • 推荐评级
    看淡
  • 研报大小
    270 KB
研究报告内容

王树娟房地产分析师 8621-50366888×2054 wangsj@orientsec.com.cn 行业评级 看好中性看淡(维持) 国家/地区中国/A股 行业房地产 报告日期2006年7月27日 行业表现 426 526 626 726 826 926 05 -0 7 05 -0 8 05 -0 9 05 -1 0 05 -1 1 05 -1 2 06 -0 1 06 -0 2 06 -0 3 06 -0 4 06 -0 5 06 -0 6 房地产Ⅱ沪深300 评价周期1个月3个月12个月 绝对表现(%) (15.8) 27.446.5 相对表现(%) (7.9) 16.425.5 重点公司盈利预测及投资评级 05EPS 06EPS (E) 07EPS (E) 报告日 股价 投资 评级 G陆家嘴0.310.350.397.92买入 G国贸0.310.260.277.43买入 G金桥0.230.280.387.89买入 G金融街0.590.590.739.09中性 资料来源:公司数据,东方证券研究所预测 相关研究报告 行业研究 动态跟踪 房房地地产产 “关于个人住房转让所得征收个 人所得税”政策点评 个人所得税的实质性征收,将有效抑制住房投资 性需求,对住宅市场将产生长期负面影响,尤其 是对投资性购房较为普遍的一线城市,影响更为 巨大; 政策出台显示了政府调控楼市的坚定信心。

在国 六条出台后,市场调控效果尚未有结论,而政府 紧接出台如此影响巨大的政策,充分显示其对稳 定住房价格的调控决心; 对住宅类地产股表现将产生较大负面影响。

在市 场普遍预期政策面利空出尽的背景下,本次政策 出台将对地产股产生较大负面影响。

资源型地产价值凸显。

住宅市场政策风险、市场 风险巨大,凸显垄断资源型地产的投资价值,建 议重点关注:陆家嘴、中国国贸、浦东金桥。

重要事项:本报告版权归东方证券研究所所有。

未获得东方证券研究所书面授权,任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。

本报告基于东方证券研究所及其研究 员认为可信的公开资料,但我公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证,也不承担任何投资者因使用本报告而产生的任何责任。

东方证券及其所属关联机构可能 会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务,敬请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性 的影响。

关于个人住房转让征收所得税政策点评 附政策全文 关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、 湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省(自治区、直辖市)财政厅(局),青岛、宁波、厦门市财 政局:  《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定,个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后 的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

之后,根据我国经济形势发展需要,《财政部国 家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)对个人转让住房的 个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。

目前,在征收个人转让住房的个人 所得税中,各地又反映出一些需要进一步明确的问题。

为完善制度,加强征管,根据个人所得税法和税收征收管理 法的有关规定精神,现就有关问题通知如下: 一、对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。

纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价 格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。

  二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核 后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

  (一)房屋原值具体为:  1.商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2.自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

  3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地 出让金。

  4.已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支 付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

  已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或 标准价)购买的公有住房。

  经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

  5.城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价 指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定,其原值分别为:  (1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;  (2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;  (3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆 迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;  (4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿 安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

(二)转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地 增值税、印花税等税金。

  (三)合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

  1.支付的住房装修费用。

纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产 权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:  (1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;  (2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%. 纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装 修费用。

  关于个人住房转让征收所得税政策点评 2.支付的住房贷款利息。

纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款 银行出具的有效证明据实扣除。

3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

本条规定自2006年8月1日起执行。

  三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民 共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个 人所得税额。

具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处 区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

  四、各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)和《国家 税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)的规定。

为方便出售住房的个 人依法履行纳税义务,加强税收征管,主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口,个人转让住房应缴纳 的个人所得税,应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理;地方税务机关暂没有条件在房 地产交易场所设置税收征收窗口的,应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

  五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。

按照《财政部国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定,对出售自有住房并拟 在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳, 再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上,并且是家 庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

要不折不扣地执行上述优惠政策,确保维护纳税人的合法权益。

六、各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。

要按照《财政部国家税务 总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)和《国家税务总局财政 部中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》(国税发[2005]181号)要求,按规定建立个人所 得税纳税保证金专户,为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案,加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核;向纳税 人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序;认真做好纳税保证金退还事宜,符合条件的确保及时办理。

  七、各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策,维护纳税人的各项合法权益。

一是要持续、广泛地宣传个人所 得税法及有关税收政策,加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导;二是要加强与房 地产管理部门、中介机构的协调、沟通,充分发挥中介机构协税护税作用,促使其协助纳税人准确计算税款;三是 严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序,明确纳税人应报送的有关资料,做好涉税资料审查鉴定工作;四 是对于符合减免税政策的个人住房交易所得,要及时办理减免税审批手续。

重要事项:本报告版权归东方证券研究所所有。

未获得东方证券研究所书面授权,任何 人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。

本报告基于东方证券研究所及其研究员认为 可信的公开资料,但我公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证,也不承担任何 投资者因使用本报告而产生的任何责任。

东方证券及其所属关联机构可能会持有报告中提 到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务,敬 请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性的影响。

东方证券研究所 地址:上海市浦东大道720号 联系人: 平坷 电话:021-50367888 传真:021-50366576 021-50367888#2060 pinke@orientsec.com.cn 投资评级说明 -报告发布日后的6个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准; -公司投资评级的量化标准 买入:相对强于市场基准指数收益率15%以上; 增持:相对强于市场基准指数收益率5%~15%; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 减持:相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。

-行业投资评级的量化标准 看好:相对强于市场基准指数收益率5%以上; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 看淡:相对于市场基准指数收益率在-5%以下。

推荐给朋友: 收藏    |      
尊敬的用户您好!
         为了让您更全面、更快捷、更深度的使用本服务,请您"立即下载" 安装《慧博智能策略终端
         使用终端不仅可以免费查阅各大机构的研究报告,第一手的投资资讯,还提供大量研报加工数据,盈利预测数据,历史财务数据,宏观经济数据,以及宏观及行业研究思路,公司研究方法,可多角度观测市场,用更多维度的视点辅助投资者作出投资决策。
         目前本终端广泛应用于券商,公募基金,私募基金,保险,银行理财,信托,QFII,上市公司战略部,资产管理公司,投资咨询公司,VC/PE等。
慧博投资分析手机版 手机扫码轻松下载