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世博园研究报告:国泰君安-世博园-002059-旅游+地产模式――互相促进、齐头并进-060718

研报作者:谭晓雨,陈锡伟 来自:国泰君安 时间:2006-07-20 15:05:08
  • 股票名称
    世博园
  • 股票代码
    002059
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    am***ao
  • 研报出处
    国泰君安
  • 研报页数
    10 页
  • 推荐评级
  • 研报大小
    269 KB
研究报告内容

股票研究 新股询价定价分析 / 建议询价区间: 4.95-5.94元 上市首日定价区间: 5.63-6.75元 2006.07.18 发行上市资料 总股本(万股) 21500 发行量(万股) 5500 发行日期 2006.07.26 发行方式网下询价+网上申购 保荐机构 宏源证券 预计上市日期2006.08.10 发行前财务数据 每股净资产(元) 2.11 净资产收益率(%) 8.4% 资产负债率(%) 30.5% 主要股东和持股比例 云南世博集团有限公司48.72% 云南世博广告有限公司10.35% 云南红塔集团有限公司9.21% 云南铜业(集团)有限公司4.60% 北京周林频谱科技有限公司1.54% 世博园(002059) 旅游+地产模式――互相促进、齐头并进 世博园新股询价定价分析 谭晓雨陈锡伟 755-8248588521-62580818-385 tanxy@ms.gtjas.com chenxiwei@gtjas.com 本报告导读: 分析业务模式 给出询价区间 投资要点: 公司主要景区为云南昆明世博园,目前进行中的旅游房地产投资项目为 世博生态社区。

世博园是1999年昆明世博会的会址,主要是园艺观光游览,游客娱乐 互动项目少,又遭遇到昆明市内石林、滇池、宜良九乡风景区的竞争, 因此近年来游客数有下降趋势。

从此次募集资金投向来看,除了增资世 博兴云之外,其余几个募集资金项目均为世博园内景观新建和改造项 目,增加世博园的娱乐性、互动参与性,但后续效果还需市场来检验。

旅游地产项目是业绩增长主要动力。

在IPO完成后,公司将对世博兴云 进行增资,增资后持股比例将由30%增至50.66%,进行并表核算。

世博 兴云没有任何借款,负债主要是预收房款,且财务费用为负值,财务相 当稳健。

世博生态社区项目是世博兴云目前运作的主要项目。

社区规划总用地面 积255.7公顷,总建筑面积463,435平方米。

世博生态社区将建设八个 风格迥异的生态邻里单元,以及社区中心、运动中心、学校、停车场等 其他公共配套设施。

世博兴云与世博生态社区竞争优势。

具有政府背景将得到更大的政府扶 持及优惠政策。

旅游+地产的发展模式将使得世博园和世博生态社区双 向促进。

在世博生态社区开发结束后,最主要的战略规划可能是世博新 区的建设。

经营风险提示。

国务院颁布的90平方米以下面积占70%的规定将对世 博生态社区后续建设产生一定影响。

尽管世博兴云在即将动工的三期工 程中按规定进行了调整,但是90平方米的单套面积对于中高端客户的 目标市场是否合适,还需谨慎乐观。

此外世博股份的所得税率今年将由 7.5%上调至15%,所得税支出将增加。

我们预测世博股份06-08年的EPS为0.23、0.38、0.41元。

旅游业上 市公司的平均水平为25-30倍,二级市场合理价位应在5.63—6.75之 间(相当于06年EPS25倍—30倍)。

询价区间按88折计,我们建议询 价区间为4.95-5.94之间(相当于06年EPS22倍—26倍)。

财务摘要(百万元) 200420052006E 2007E 2008E 主营收入122 95 360 596 607 (+/-)% 14.20% -21.69% 277.51% 65.64% 1.93% 经营利润(EBIT) 46 30 105 161 172 (+/-)% 58.30% -35.92% 253.43% 53.62% 6.87% 净利润39 28 48 81 88 (+/-)% 43.80% -27.30% 71.30% 67.44% 8.53% 每股净收益(元) 0.18 0.13 0.23 0.38 0.41 每股股利(元) 0.180.00.170.180.20 注:每股净收益按发行后的总股本计算 世博园(002059) 1.公司简介 1.1主要业务 公司经营范围是景区景点投资、经营及管理,园林园艺产品展示,旅游房地 产投资,旅游商贸等。

主要景区为云南昆明世博园,目前进行中的旅游房地产投 资项目为世博生态社区。

1.2主营收入结构 主营收入以世博园门票收入为主,租赁收入和物业管理为辅,旅游房地产投 资主要通过其持股30%的世博兴云房地产公司运作,收益体现在报表的“投资收 益”一栏。

2003年至2005年,公司从世博兴云获取的投资收益分别为0万元、315.97 万元和640.05万元,占当年度公司利润总额的比例分别为0%、7.47%和21.39%。

图表1:世博园主营收入结构。

主营收入2003200420052006Q1 门票收入97161049280501472 租赁收入78815561268202 物业管理101579640 商品销售10 其他3863114 合计106531216895291714 数据来源:公司招股说明书、国泰君安证券研究所 2.公司业务分析:旅游景点主业——世博园 2.1云南旅游业分析 云南拥有丰富的旅游资源,政府也将旅游业作为省内支柱产业来培育,近 年来旅游收入增长显著,“十五”期间接待国内游客从3841万人次增加到6861 万人次,国内旅游收入从183亿元增加到386亿元,年均分别增长12.3%和16.1%; 旅游总收入从211亿元增加到430亿元,年均增长15.3%,居西部首位。

图表2:云南省近年来国内游收入及增长率。

0 100 200 300 400 500 2002200320042005 0% 10% 20% 30% 40% 50% 云南国内游收入 增长率 数据来源:公司招股说明书、国泰君安证券研究所 主营收入以世博园 门票收入为主,租赁 收入和物业管理为 辅,旅游房地产投资 主要通过其持股30 %的世博兴云房地 产公司运作。

世博园(002059) 图表3:云南国内旅游收入占全国比重图 6.6% 8.1% 7.1% 7.3% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2002200320042005 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 全国 云南 比重 数据来源:公司招股说明书、国泰君安证券研究所 2.2昆明旅游业分析 旅游业是昆明的支柱产业,2005年昆明地区旅游业总收入138.45亿元。

从 1995年至2005年的时间里,昆明的旅游收入从1995年的30亿元增长为2005 年的138.45亿元,年均增长率为16.52%。

昆明已成为全国十大热点旅游城市之 一,并首批进入“中国优秀旅游城市”行列。

有国家级著名风景区4处——世博 园、石林、滇池风景旅游区、宜良九乡风景区,这也是昆明几条主要的旅游线路。

2.3世博园面临的竞争压力 尽管从数据可知云南及昆明旅游总收入保持较快增势,但对于世博园来说, 其不可避免遭遇到来自昆明市内石林、滇池、宜良九乡风景区的竞争。

世博园 是1999年昆明世博会的会址,主要是园艺观光游览,游客娱乐互动项目少,又 不具备滇池、石林的自然秀美景色,近年来游客数有下降趋势。

从历届世博会 来看,在世博会开过之后,要么是参展各国将参展作品带回本国,要么承办国 将世博园作为免费公园开放,昆明世博园是历届世博会中唯一在会后把整个会 址转为企业化经营的园区,从这一点来看,公司缺乏以往经验可借鉴。

尽管公 司对游客数下降的原因归为昆明市区道路改造影响了世博园的通达性,但世博 园自身的旅游竞争力的下降似乎更为本质。

从此次募集资金投向来看,除了增资世博兴云之外,其余几个募集资金项 目均为世博园内景观新建和改造项目,如“三江并流”景观、“园艺师圣殿”景 观、“丛林穿梭”景观、中国馆等场馆改造,这些项目均是为了增加世博园的娱 乐性、互动参与性,从而提升世博园的吸引力,但后续效果还需市场来检验。

图表4:昆明及其周边主要景区、景点各年旅游指标比较表 年度 2003年 2004年 2005年 接待人数(万人) 世博园198177156 石林150209222 民族村6511698 九乡406460 门票收入(万元) 世博园9,71610,4928,050 石林11,25416,10016,000 民族村3,1314,2003,850 九乡1,4032,3002,100 数据来源:公司招股说明书、国泰君安证券研究所 世博园是1999年昆 明世博会的会址,主 要是园艺观光游览, 游客娱乐互动项目 少,又受到滇池、石 林等的竞争,近年来 游客数有下降趋势。

募集资金投向的几 个院内项目都是为 了增加娱乐性、互动 参与性,后续效果还 需市场来检验。

世博园(002059) 图表5:此次募集资金投向。

序号项 目投资额(万元) (一) 世博兴云房地产公司增资扩股项目 13,500 (二) 世博园园区内项目 1 世博园“园艺论坛”项目 3,000 2 世博园四大场馆改造项目 4,500 3 世博园“三江并流”漂流项目 4,500 4 世博园“丛林穿梭”项目 4,700 合 计 30,200 数据来源:公司招股说明书、国泰君安证券研究所 3.公司主业分析:旅游地产项目是业绩增长主要动力 3.1世博兴云房地产公司简介 旅游地产项目的运作由公司目前持股30%的世博兴云来运作。

云南世博兴 云房地产有限公司前身为云南烟草集团兴云房地产开发公司,成立于1993年3 月3日,设立时是由云南烟草兴云投资股份有限公司(以下简称“烟草兴云”) 投资的独资企业。

世博兴云成立于2002年2月8日,注册资本为43,000万元,由世博股份(上 市公司)、世博集团、烟草兴云三方出资(其中世博集团是以其对世博园周边 186.94公顷土地征地实际支付费用18,060万元出资),三方分别持有20%、42 %、38%股份。

2004年5月10日,公司以4335万元收购了世博集团持有世博 兴云的10%股权,使公司持股份额达到30%。

在IPO完成后,公司将使用13,500 万元募集资金及部分自有资金,对世博兴云进行增资,增资后公司对世博兴云 的持股比例将由30%增至50.66%,公司将对世博兴云进行并表核算。

世博兴云是云南省最早介入房地产领域的专业房地产开发公司之一,长期 处于云南省房地产开发企业的第一方阵。

曾成功开发过宏兴大厦、佳园小区、 佳园上居等,佳园小区先后被评为“云南房地产著名楼盘”、“建设部国家示范 小区”。

1999年,世博兴云在云南省房地产企业30强中排名第4名,2001年和 2002年世博兴云连续两年被评为云南省房地产开发“著名企业”。

3.2世博兴云财务风险小 2006年一季度末,世博兴云资产总额为5.82亿元,负债总额为1.25亿元, 资产负债率为21.4%,在房地产公司属于较低水平。

而且世博兴云没有任何借 款,负债主要是预收房款,且财务费用为负值,财务相当稳健。

而且按照规划, 世博生态社区已经完成前期征地和土地出让手续,今后建设资金主要来自前期 预售款和此次募集资金13500万元,银行贷款比例较少。

如此看来,世博兴云 财务风险很小。

图表6:世博兴云财务数据。

单位:万元2003200420052006Q1 损益表 一、主营业务收入33417365133291045 减:主营业务成本233450258847710 二、主营业务利润82419433623268 财务费用(81) (94) (203) (13) 在IPO完成后,公司 将对世博兴云进行 增资,增资后公司对 世博兴云的持股比 例将由30%增至 50.66%,进行并表核算。

世博兴云没有任何 借款,负债主要是预 收房款,且财务费用 为负值,财务相当稳健。

世博园(002059) 三、营业利润5631503253381 四、利润总额14891550253481 减:所得税50451038112 五、净利润9861040215469 毛利率30.2% 31.8% 33.6% 32.0% 净利率29.5% 14.1% 16.2% 6.6% 三项费用/主营收入11.9% 7.2% 8.9% 17.6% 项目 2003200420052006Q1 资产负债表 货币资金 12476127221576414391 存货 28158299793802842048 资产总计 53468487955559258244 预收帐款 679337045857313 负债合计 100994385991212495 所有者权益合计 43368444104567945748 资产负债率18.89% 8.99% 17.83% 21.45% 2003200420052006Q1 现金流量表 经营活动产生的现金流量净额 -9592 -243446 -1315 投资活动产生的现金流量净额 92725 -139 -58 筹资活动产生的现金流量净额 -668 -2650 现金及现金等价物净增加额 -8665 -6673042 -1373 数据来源:公司招股说明书、国泰君安证券研究所 3.3世博生态社区项目概况 世博生态社区项目是世博兴云目前运作的主要项目。

根据《昆明城市主城区 世博片区分区规划》和《世博生态社区建设项目可行性研究报告》,世博生态社区 建设将依托世博园园区及周边已征用地,社区规划总用地面积255.7公顷,总建筑 面积463,435平方米。

世博生态社区将在总用地范围内根据地形地貌、因地制宜的 布置和建设八个风格迥异的生态邻里单元,以及社区中心、运动中心、学校、停 车场等其他公共配套设施。

社区建筑密度控制在18-30%,建筑总高度10-24米, 各地块容积率为0.4-1.8,绿化覆盖率为70%,是一个由若干相对独立的区域构成 的低层、低密度、低能耗、低排放、低污染的生态社区。

世博生态社区项目工程估算总投资135,889万元,资金筹措方式为自筹资金。

计算期共计8年,分6期建设,每期1年。

项目累计税后利润为32,567万元,投 资回收期为4.78年,内部收益率为17.07%,投资利润率为3.51%,资本金利润率 为10.04%,销售利润率为19.59%。

图表7:世博生态社区规划用地情况一览表 序号用地性质面积(M 2 )比例(%) 1 居住用地 843,00030.5 2 居住类公共服务设施用地61,0002.2 3 公园绿地 591,00021.4 4 公共服务设施用地 22,0000.8 5 体育用地 29,0001.0 6 其它公共设施用地 91,0003.3 世博生态社区项目 工程估算总投资 135,889万元,资金 筹措方式为自筹资 金。

分6期建设,每 期1年。

项目累计税 后利润为32,567万元。

世博园(002059) 7 风景林地 949,00034.3 8 水域 64,0002.3 9 道路广场用地 115,0004.2 合计 规划总用地 2,765,000100.0 其中:社区项目建设用地 2,557,000 注:规划总用地中有昆明东盟国际会议中心建设项目用地208,000平方米。

数据来源:公司招股说明书、国泰君安证券研究所 3.4世博生态社区项目目前进展 据招股说明书介绍,2004年8月,世博兴云将世博生态社区项目中规划的房 屋建设用地1155亩办理了土地出让手续,交纳了土地出让金。

目前世博生态社区 项目建设的前期征地手续已基本完成。

据了解,世博生态社区项目共分六期实施。

2004年底完成全部前期准备工作; 2005年一期建设项目启动,2005年6月份该项目一期工程开始预售。

一个月时间 内全部110套公寓全部售完,实现销售收入12,670万元,实现销售利润3,622.74 万元;2006年二期工程开始建设并于2006年4月开始预售,销售面积为35,000 平方米,平均销售价格7,280元/平方米,到目前为止已基本销售完毕,预计实现 销售收入25,480万元,实现销售利润6,334万元。

图表8:世博生态社区目前销售情况 预售时间 销售 套数 销售率销售时间 销售收入 (万元) 销售面积 (平方米) 平均销售 单价 (元/M 2 ) 销售利润 (万元) 一期2005年6月110100% 1个月126701905066513623 二期2006年4月 基本售完约2个月254803500072806334 数据来源:公司招股说明书、国泰君安证券研究所 3.5世博兴云与世博生态社区竞争优势 (1)政府支持。

由于世博集团的实际控制人是云南省国资经营公司(占股53%) 和云南省园艺博览局(持股47%),具备了政府背景将使得世博兴云获得土地资源 的难度降低,并且世博园地段的改造也是昆明市政规划的重要组成部分,世博生 态社区的建设会提升世博园的品牌和综合效应,肯定会得到政府层面的支持。

2002 年12月,昆明市规划局组织,昆明市规划院编制完成了《昆明城市主城区世博片 区分区规划》,并通过了昆明市规划委员会专家审核,确立了世博生态社区的建设 目标:“通过对周边土地的保护、改造、提高和利用,提升和扩展世博品牌,建设 集旅游、国际会议、商务、居住为一体的可持续发展的绿色生态社区”。

(2)旅游+地产的发展模式。

世博兴云并不是单纯的开发房地产,而是依托世博园 的旅游资源,希望达到旅游与房产相互促进的效果,在经营模式上,与深圳华侨 城相似。

世博园在99年世博会之后,经营状况并不能让昆明市政府满意,在世博 园周围建设世博生态社区,一方面将借社区来拉动世博园人气,另一方面将借世 博园资源挖掘周围土地增值潜力,进而打响世博园品牌,使之成为昆明的一张名 片。

从前二期的销售情况来看,营销还是比较成功的。

(3)土地储备。

按照建设计划,世博生态社区分6期建设,每年一期,2005年一 期工程动工,以此推算,全部工程将在2010年左右完工,也就是说,依靠世博生 具有政府背景将得 到更大的政府扶持 及优惠政策。

旅游+ 地产的发展模式将 使得世博园和世博 生态社区双向促进。

在世博生态社区开 发结束后,最主要的 战略规划可能是世 博新区的建设。

世博园(002059) 态社区一个项目世博兴云就可以在未来5年内盈利保持稳定。

土地储备对于房地 产开发的可持续发展异常关键,世博兴云也在这方面进行了努力,2005年8月, 世博兴云在世博生态社区周边另外征用了金马镇六合实业村土地150.39亩,征地 费及土地出让金已交,正在办理土地证。

在世博生态社区开发结束后,最主要的 战略规划可能是世博新区的建设。

目前,世博兴云正在与昆明市政府共同规划以 世博园为核心区域的,总面积为19平方公里的世博新区。

世博兴云凭借特殊的政 府背景,有希望成为世博新区规划、建设的主要负责单位,争取以更多的优惠政 策取得更多的建设用地,但目前还没有任何确定信息,投资者可关注世博兴云在 这方面的进展。

3.6经营风险提示 (1)2006年5月24日,国务院办公厅颁发的《关于调整住房供应结构,稳定住房 价格的意见》中明确规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房 建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须 达到开发建设总面积的70%以上”。

按照项目的总体规划,世博生态社区全部为 90平方米以上的别墅及公寓,因此,《意见》的颁布将对世博生态社区的后期开发 产生较大影响。

尽管世博兴云在即将动工的世博生态社区第三期9万平方米开发项目中,已 经严格按照《意见》中“90平方米以下住宅必须占项目建设总面积70%以上”的 规定进行了调整,但是90平方米的单套面积对于中高端客户的目标市场是否合适, 还需谨慎乐观,因为从热销的一期来看,单套面积平均在173M2(=19050/110)。

(2)经地方税务部门批准,世博股份2003年—2005年企业所得税税率为7.5%, 但从2006年起世博股份企业所得税率将提高到15%,所得税费用将增加,公司的 门票及园区经营业务业绩存在下降的风险。

(3)尽管世博兴云在昆明运作的几个项目(如佳园小区等)都比较成功,但毕竟 都局限在昆明市内,因此世博兴云应努力在项目运作规模及跨地域发展上有所突破。

4.盈利预测和估值 我们预测分两块进行,一是世博股份世博园经营业务,这块业务我们估计未 来将保持8-10%的增速;另一块则是世博兴云房地产业务,按照规划,自三期以 后,每期开发规模将达到60000M2以上,假定按照7000元/ M2销售单价,预测 06-08年的房产销售收入分别为2.55亿元、4.82亿元、4.82亿元。

由于从三期以 后将进入建设及销售的高峰期,生态社区中的高档住宅、精品房型开始对外发售, 我们提高销售毛利率至38%左右。

我们预计世博兴云06-08年的净利润为6098、 10606、11082万元。

对于合并报表而言,我们预测世博股份06-08年的合并净利 润为4841、8106、8797万元,以IPO后的总股本21500万股计算,对应EPS为 0.23、0.38、0.41元。

图表9:世博股份利润表预测。

单位:万元20052006E 2007E 2008E 主营业务收入9529359735958760738 减:主营业务成本4458199573501434925 减:主营业务税金及附加357179530793122 90平方米的单套面 积对于中高端客户 的目标市场是否合 适,还需谨慎乐观。

世博园(002059) 主营业务利润4713142212149422691 加:其他业务利润144244155259 营业费用(销售费用) 796164023952491 管理费用1101235931783280 财务费用789594622648 营业利润217298721545416532 加:投资收益825194204214 利润总额2992100661565816746 减:所得税164148123192481 减:少数股东损益2374452335468 净利润2826484181068797 总股本16000215002150021500 EPS 0.180.230.380.41 数据来源:国泰君安证券研究所 估值方面,旅游业上市公司的平均水平为25—30倍,二级市场合理价位应 在5.63—6.75之间(相当于06年EPS25倍—30倍)。

询价区间按88折计,我们 建议询价区间为4.95-5.94之间(相当于06年EPS22倍—26倍)。

图表10:旅游上市公司PE、PB对比。

公司股价07/1705PB 05EPS(元) 06EPS(元) 07EPS(元) 05PE 06PE 07PE G华侨城13.285.6 0.430.951.2431 14 11 G桂旅8.363.5 0.210.270.3240 31 26 丽江旅游11.083.8 0.390.450.5128 25 22 G黄山11.294.8 0.230.450.5449 25 21 首旅股份10.582.9 0.250.250.2842 42 38 G锦江10.133.1 0.320.340.3732 30 27 G峨眉山6.142.5 0.16 0.16 0.18 38 38 35 G中青旅8.831.9 0.230.30.3638 29 25 平均 3.5 0.28 0.40 0.47 37 29 25 数据来源:国泰君安证券研究所 我们预测世博股份 06-08年EPS为 0.23、0.38、0.41 元。

建议询价区间为 4.95-5.94之间。

世博园(002059) 作者简介: 谭晓雨:南开大学经济学硕士,高级经济师。

曾任君安研究所高级研究员,现任 国泰君安证券研究所行业公司部副经理,中视传媒股份有限公司独立董事,中国 广播电视学会产业研究专业委员会理事。

长期从事产业经济研究,2003——2005 连续三年获《新财富》组织全体基金经理评选的传播文化和社会服务行业的全国 最佳分析师,有10年证券从业经历,具备基金、咨询两项证券从业资格。

陈锡伟:1998-2005年分获复旦大学经济学系学士、硕士,2005年8月进入国泰 君安研究所,任传媒旅游行业研究助理,2005年获CPA资格。

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世博园(002059) 国泰君安证券股票投资评级标准: 增持:股票价格在未来6~12个月内超越大盘15%以上; 谨慎增持:股票价格在未来6~12个月内超越大盘幅度为5% ~15%; 中性:股票价格在未来6~12个月内相对大盘变动幅度为-5% ~ 5%; 减持:股票价格在未来6~12个月内相对大盘下跌5%以上。

国泰君安证券行业投资评级标准: 增持:行业股票指数在未来6~12个月内超越大盘; 中性:行业股票指数在未来6~12个月内基本与大盘持平; 减持:行业股票指数在未来6~12个月内明显弱于大盘。

国泰君安证券研究所 上海 上海市延平路121号17楼 邮政编码:200042 电话:(021)62580818 深圳 深圳市罗湖区笋岗路12号中民时代广场A座20楼 邮政编码:518029 电话:(0755)82485666 北京 北京市海淀区马甸冠城园冠海大厦14层 邮政编码:100088 电话:(010)82001542 国泰君安证券研究所网址: E-MAIL:gtjaresearch@ms.gtjas.com

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