房地产行业研究报告：万联证券-房地产行业：近期房地产股及金融股下跌点评-071224

评级 中国固定收益证券 事项： 近期房地产股及金融股连续下跌。

评论： 在不久前结束的数家机构策略报告会上，作为明年最看好的首推行业，金融房地产行业被建议超配。

然而，在市场几乎一致看好的情况下，不到半个月，房地产股持续下跌，以龙头万科为例，与最高点相比，跌幅达34%。

在这短短的不足半个月的时间里，机构看好金融房地产的依据根本没有发生变化，超出机构预期的或许只有央行及有关部门出台的“提高存款准备金率及二套房贷的实施细则”，这两项措施其实也不是新政策，但标志着明年从紧的货币政策开始实施了，只是在时间上略有提前而已。

房地产具有耐用消费品和投资品两种属性，作为投资品，其短期价格波动受到市场预期的影响。

由于市场预期发生了变化，认为：受调控措施影响，房地产市场的复苏可能会推迟，再加上今年四季度基金已经普遍超配了金融房地产行业，因而，部分机构采取了减仓的措施，导致金融房地产股持续下跌。

明年将实施从紧的货币政策。

我们认为，由于近期出台的措施具有明显的预防性特征，力度也加强了，在一定程度上，压制了明年上半年银行的放贷冲动，将对明年上半年银行业绩产生一定影响，使上半年银行业绩增长速度略低于市场预期。

紧缩政策增加了房地产企业的成本，抑制了部分市场需求，延迟了市场复苏时间。

紧缩政策虽然会对房地产市场短期波动产生影响，但并不能改变房地产行业长期上行的趋势。

政策调控有利于延长房地产行业的景气周期，有利于房地产行业的长期发展；抬高了房地行业的进入门槛，提高了行业集中度。

我们认为征收物业税并不会导致被征税对象大量出售其持有的住房，物业税对房价影响主要体现在影响市场预期上。

回顾即将过去的07年，我们发现银行业绩增长速度又提升到了70%以上，且银行不良贷款率和不良贷款余额呈现双降；房地产业绩增长速度更快，为近几年新高，且毛利率稳步提升。

展望08年，银行中间业务仍将保持较快的增长速度，而利息收入也将平稳增长，税改的落实将有力提高银行的净利润水平，资产质量的改善及拨备压力的减弱将释放银行的利润空间，08年银行业净利润增长速度仍有望保持在50%左右。

经测算，每年房地产市场潜在的需求量高达13亿平方米，而目前仅仅有一半得到满足，我们认为供需矛盾短期内无法改变，这决定了本轮房地产行业的景气周期将能延续较长的时间。

在需求拉动及成本推动下，长期来看房价仍将维持上升趋势。

我们发现不少国家在其本币升值过程中，汇率变化与住宅价格指数呈正相关的关系。

预计明年人民币升值速度会进一步加快，这将助推房价上涨。

从长期来看，我们仍看好金融房地产行业，主要理由如下：一是，业绩增长的确定性；二是，估值水平具有比较优势，仍有提升空间；三是，具有战略投资价值。

过去几年，几次宏观调控政策都曾导致房地产股下跌，但每次下跌之后，都又再创新高。

近期金融房地产股下跌，不少房地产股估值水平已具有较强的吸引力，为投资者提供了较佳的配置机会。

今年10月份，因估值水平较高，我们曾将金融房地产行业评级调低到“谨慎看好”。

经连续下跌，金融房地产股估值水平已趋于合理，部分房地产股被明显低估，我们再次将金融房地产行业评级调高到“看好”。

银行股中推荐工商银行、建设银行、民生银行及浦发银行；房地产股中推荐万科A、保利集团、金地集团、张江高科、苏州高新、福星股份及华发股份。

详细分析请参考我们即将推出的《紧缩政策下的金融房地产行业——2008年金融房地产行业投资策略》。

投资评级说明： 买入 预计6个月内，股价表现优于市场指数15%以上 增持 预计6个月内，股价表现优于市场指数5%-15%之间 观望 预计6个月内，股价表现介于市场指数±5%之间 卖出 预计6个月内，股价表现弱于市场指数5%以上 免责条款： 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

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