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房地产行业研究报告:平安证券-房地产行业:持续深入的紧缩货币政策将加速房地产行业的整合-071221

研报作者:刘细辉 来自:平安证券 时间:2007-12-21 17:35:32
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    lz***im
  • 研报出处
    平安证券
  • 研报页数
    4 页
  • 推荐评级
  • 研报大小
    55 KB
研究报告内容

报 报告仅供内部交流,不得复制、转载或摘录!。

行业快评 央行2007年第六次加息对房地产行业影响快评 ――持续深入的紧缩货币政策将加速房地产行业的整合 2007年12月21日刘细辉86-755-22627484 liuxihui@pasc.com.cn 2007年12月20日,中国人民银行决定:从2007年12月21日起调整金融机构人民 币存贷款基准利率,其中:一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%,上调0.27 个百分点;一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%,上调0.18个百分点;其 他各档次存、贷款基准利率相应调整。

个人住房公积金贷款利率保持不变。

附表:金融机构人民币存贷款基准利率调整表 单位:% 项目调整前利率调整后利率调整幅度 一、城乡居民和单位存款 (一)活期存款0.810.72 -0.09 (二)整存整取定期存款 三个月2.883.330.45 半年3.423.780.36 一年3.874.140.27 二年4.504.680.18 三年5.225.400.18 五年5.765.850.09 二、各项贷款 六个月6.486.570.09 一年7.297.470.18 一至三年7.477.560.09 三至五年7.657.740.09 五年以上7.837.83 - 三、个人住房公积金贷款 五年以下(含五年) 4.774.77 - 五年以上5.225.22 - 资料来源:中国人民银行 I 此次加息的主要目的是贯彻从紧的货币政策和防止通货膨胀 2007年,居民消费物价指数(CPI)从1月份同比上涨2.2%上升到11月份的6.9%,2007年前11 月累计同比上涨4.6%;据国家统计局预计,今年全年CPI涨幅将在4.7%左右,是自1996年 以来的年度最高涨幅。

今年来,央行先后10次上调商业银行存款准备金率、5次调整存贷 款基准利率,此次在年内第六次调整存贷款的基准利率,是为了贯彻从紧的货币政策,防 止明显通货膨胀的产生。

本次加息不改变实际负利率的现象,对上市开发商的资金链没有明显影响 资产价格的上升源于国内实际负利率的状况、流动性的泛滥。

我国目前经济处于高增长、 低利率的阶段,本次调整后的名义利率在扣除通货膨胀和利息税等因素后,实际利率处于 负利率水平,以一年期存款利率4.14%为例,在扣除利息税后实际利率不到4%,仍然低于 CPI涨幅。

资产价值是其预期未来收益折现后的现值之和,负利率水平提高了资产的价值, 使资产价格得以膨胀,作为资产最好载体的土地和房产的价格自然急剧升高。

贷款利率会对开发商信贷成本(利息)和房地产消费产生影响。

虽然房地产公司的资产负 债率处于一个较高水平,但主要以预售款为主,而且有息负债比例在开发资金来源中约在 20%比例,因此加息导致企业增加的财务成本有限,上市开发商的资金链受此影响很小。

对房地产消费而言,温和加息并没有使还款压力和支付能力发生从量变到质变的影响,因 此房地产总体的结构和供求关系并没有受到明显影响。

图表1 房地产开发资金来源构成 资料来源:中国指数研究院,平安证券整理 贸易顺差背景下,利率上升加大了人民币升值的预期 从05年汇改以来,人民币对美元升值幅度已接近10%,另外由于国内持续的贸易顺差,造 成了流动性的泛滥。

人民币升值将减少贸易顺差,进而有助于解决流动性的过剩。

利率上 升将紧缩信贷,但贸易顺差过大将使信贷紧缩政策无以为继,因此,配合人民币升值来解 决贸易顺差过大和流动性过剩的政策将加大人民币升值的预期。

由于房地产良好的“自住 +投资收益”属性,将成为境外资本的首要选择,房地产市场的需求也将增加。

2006年房地产开发资金来源 预售及其他 47.0% 自筹资金 31.9% 利用外资 1.5% 国内贷款 19.6% 国内贷款利用外资自筹资金预售及其他 2007年前3季度房地产开发资金来源 自筹资金 33.0% 国内贷款 20.2% 利用外资 1.7% 预售及其他 45.2% 国内贷款利用外资自筹资金预售及其他 行业快评 3/4 图表2 2005年7月汇改以来我国贸易顺差 单位:亿美元 数据来源:WIND资讯,平安证券整理 金融方式的房地产调控手段将加速行业的整合 从行业调控政策来看,政府实行紧缩信贷的调控意图明显。

我们认为未来一段时间房地产 行业调控也将秉承货币政策从紧的思路,其主要方式是运用金融手段,包括:预售款监管、 严格开发贷款、其他融资方式的管理等。

对开发贷款审批、预售款监管、融资方式的管理 松紧的尺度将直接影响市场的供给,我们认为即使出台对开发贷款的调控,目前条件下政 府也会考虑供给和需求上的平衡,极其严厉措施出台的可能性或许不大。

目前资金已经取 代土地成为了行业最大的准入门槛,因此金融调控手段直接影响行业的生存和整合,从紧 的货币供给将是房地产行业的整合加速。

投资建议 长期看行业的业绩增长格局依然存在,因此我们看好行业发展的前景,目前处于政策出台 的密集期,因此短期风险提请注意。

我们看好具有全国规模的龙头企业和区域性优质企业, 如:万科、保利地产、金地集团、华发股份、栖霞建设,其规模优势可以规避一定的市场 风险和保持经营上的弹性,并且具有整合资源的优势;另外,看好有良好业务模式、业绩 有望出现快速上升的企业,如:金融街、招商地产、苏州高新。

此报告旨为发给平安证券有限责任公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。

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本报告及该等报告反映编写分析员的不同设 想、见解及分析方法。

报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断,可随时更改。

此报 告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。

为免生疑问,此报告所载观点并不代表平安证券有限责任公司的立场。

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