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房地产行业研究报告:联合证券-房地产行业跟踪研究-071221

研报作者:鱼晋华 来自:联合证券 时间:2007-12-21 16:39:24
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    yan****lyn
  • 研报出处
    联合证券
  • 研报页数
    5 页
  • 推荐评级
    增持
  • 研报大小
    186 KB
研究报告内容

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行业跟踪研究 本次加息意在通胀而非资产价格 2007/12/21房地产增持 分析师 鱼晋华 (0755) 82492232 yujinhua@lhzq.com 今日人民银行再度提高金融机构人民币存贷款基准利率。

这已是本年度 第六次加息。

其中一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%, 上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到 7.47%,上调0.18个百分点。

五年以上贷款基准利率及个人住房公积金 贷款利率维持不变。

基于央行本次加息结构性和非对称性的特点,我们认为央行仍意在于改 善负利率和稳定通胀预期(图3、图4)。

而没有上调5年期以上贷款利 率和个人住房公积金利率,也即按揭贷款利率并没有上调,我们认为反 映了央行对历次加息给按揭贷款购房者所造成的利息成本上升的顾虑。

实际上从历史的角度,我们可以观察到2005年3月17日住房贷款优惠 利率回归到同期贷款水平后,提前还款及全额付款比例的显著上升,由 此可以反映出利率的变动对购房行为存在的实质影响。

但是随着06年 和07年的多次加息,我们反而可以观察到购房人中借助按揭贷款购房 的比例在快速上升(图1)。

对于这样的现象,我们认为并非是购房行为 不再对利率敏感,而是由于对房价强烈的上涨预期超过了对利率上涨的 预期所造成。

那么如果目前社会上所形成的房价涨幅将开始显著回落的 预期持续,我们认为06年以来的历次加息对购房成本的上升所带来的 实质影响将开始显现。

也即或许我们在07年底可以观察到提前还款比 例的再度上升,以及对房地产市场观望情绪在08年度的蔓延。

对于房地产行业而言,2008年从紧的货币政策以及观望情绪的滋生或许 将是个考验。

加速现金的回流以及积极拓展融资渠道应该成为房地产企 业主流的策略。

但是我们对房地产行业并不悲观。

首先在于经济增长所 带来的住房消费升级的动力依然强劲;其次人口红利窗口以及城市化进 程的不可逆转,早已昭示了对房地产市场的旺盛需求。

尽管银行信贷紧缩的执行力度或许将成为决定房地产行业短期发展速度 的最主要的因素。

但从紧的信贷政策也将限制开发商投资和开发的能力, 因此也将限制行业供给能力的增长,由此也将给房价带来新的上涨动力。

这样的情形实际上我们可以从历史上观察到。

2003年对房地产的信贷紧 缩后,2004年全国新开工面积的增速显著下降导致行业供给增长落后于 需求增长,应该说与2004年和2005年的房价上涨不无关系(图2)。

同时应该强调是我们也不该忽视企业内部增长的弹性。

在行业资金面普 遍吃紧的形势下,一个可以预期到的情景应该是地价的显著回落,而这 无疑是有资金实力和较好融资渠道的企业的福音。

仍维持对行业的增持 评级,但基于08年房地产行业面临较多的外部不利因素,我们认为更 多的投资机会将来自于自下而上的挖掘。

本次加息意在通胀而非资产价格 Dec-2007 7 欢迎访问我们。

2/5 表1、金融机构人民币存贷款基准利率调整表(2007年12月21日) 调整前利率调整后利率调整幅度 一、城乡居民和单位存款 (一)活期存款0.810.72 -0.09 (二)整存整取定期存款 三个月2.883.330.45 半年3.423.780.36 一年3.874.140.27 二年4.54.680.18 三年5.225.40.18 五年5.765.850.09 二、各项贷款 六个月6.486.570.09 一年7.297.470.18 一至三年7.477.560.09 三至五年7.657.740.09 五年以上7.837.830 三、个人住房公积金贷款 五年以下(含五年) 4.774.770 五年以上5.225.220 数据来源:人民银行 图1、借助按揭贷款购房比例 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 200520062007H 全国深圳 数据来源:人民银行,联合证券研究所测算 深圳07年上半年比例超过100%,反映了深圳今年上半年发放的个人按揭贷款中,有相当部分被用来购买外地楼盘 本次加息意在通胀而非资产价格 Dec-2007 7 欢迎访问我们。

3/5 图2、对信贷紧缩与房价上涨的历史观察 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2001200220032004200520062007H 亿元 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 增开发贷(右轴)商品房新开工面积增速房价涨幅 数据来源:CEI,联合证券研究所 图3、本次加息仍未改变负利率 一年期存款利率 5年以上贷款利率 CPI 实际利率 -4 -2 0 2 4 6 8 10 20 02 -0 2- 21 20 02 -0 7- 01 20 02 -1 1- 01 20 03 -0 3- 01 20 03 -0 7- 01 20 03 -1 1- 01 20 04 -0 3- 01 20 04 -0 7- 01 20 04 -1 0- 29 20 05 -0 2- 01 20 05 -0 5- 01 20 05 -0 9- 01 20 06 -0 1- 01 20 06 -0 4- 28 20 06 -0 8- 01 20 06 -1 1- 01 20 07 -0 3- 01 20 07 -0 5- 19 20 07 -0 8- 01 20 07 -1 0- 01 % 数据来源:WIND,联合证券研究所 本次加息意在通胀而非资产价格 Dec-2007 7 欢迎访问我们。

4/5 图4、通胀形势不容乐观 差值 差值 PPI(%) CPI(%) -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 19 99 年 1月 19 99 年 5月 19 99 年 9月 20 00 年 1月 20 00 年 5月 20 00 年 9月 20 01 年 1月 20 01 年 5月 20 01 年 9月 20 02 年 1月 20 02 年 5月 20 02 年 9月 20 03 年 1月 20 03 年 5月 20 03 年 9月 20 04 年 1月 20 04 年 5月 20 04 年 9月 20 05 年 1月 20 05 年 5月 20 05 年 9月 20 06 年 1月 20 06 年 5月 20 06 年 9月 20 07 年 1月 20 07 年 5月 20 07 年 9月 % 数据来源:WIND,联合证券研究所 欢迎访问我们。

5/5 联合证券股票评级标准 增持未来6个月内股价超越大盘10%以上 中性未来6个月内股价相对大盘波动在-10%至10%间 减持未来6个月内股价相对大盘下跌10%以上 联合证券行业评级标准 增持行业股票指数超越大盘 中性行业股票指数基本与大盘持平 减持行业股票指数明显弱于大盘 深圳 深圳深南东路5047号深圳发展银行大厦10层 邮政编码:518001 TEL: (86-755) 82492080 FAX: (86-755) 82493318 E-MAIL: LZRD@LHZQ.COM 上海 上海浦东陆家嘴东路161号招商局大厦34层 邮政编码:200121 TEL: (86-21) 58406452 FAX: (86-21) 58406254 E-MAIL: LZRD@LHZQ.COM 重要申明—本报告中的信息均来源于公开资料,本公司力求但不保证这些信息的准确性及完整性。

本报告为联合证券研究所对研究对象一定时期的分析研究,其中观点或陈述可能因时间的变化而变化 或与事实不完全一致,如欲了解对该对象最新情况的评述,谨请参阅本公司最近期相关报告。

本报告 所载信息均为个人观点,并不构成所述证券的买卖建议。

联合证券有限责任公司研究所,2007。

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