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世博股份研究报告:方正证券-世博股份-002059-上市定价分析-060719

研报作者:夏虹 来自:方正证券 时间:2006-07-24 10:47:32
  • 股票名称
    世博股份
  • 股票代码
    002059
  • 研报类型
    (DOC)
  • 发布者
    liu****111
  • 研报出处
    方正证券
  • 研报页数
    5 页
  • 推荐评级
  • 研报大小
    200 KB
研究报告内容

— 1、投资价值分析 ·行业前景广阔 1.休闲度假方式是大势所趋 世博股份公司在完成本次发行后,将着力在世博园周边打造以“旅游+房产”为商业模式、集“观光、休闲、度假、会展”等多功能于一身的世博旅游片区,重点开发休闲度假旅游。

按照国际经验,人均国民收入超过1000美元,正是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期,主要是观光性需求;人均国民收入超过2000美元的时候,度假需求普遍产生。

经济越发达,外出旅游在现代人们生活需求结构中的地位就愈发突出。

现在,休闲度假旅游已经成为欧美等国以及香港、东南亚等经济较发达地区普遍的休闲方式,今后将逐步成为旅游的主要内容。

由此可见,世博生态园区的开发和运营符合国际趋势和潮流,并将在未来获得更加高速的发展. 2.国际以及国内旅游市场增长迅速 旅游业是在世界范围内迅速发展的一个新兴现代产业。

1950年到2000年,国际旅游人数从2,528万人次增长到69,830亿人次,国际旅游收入从1950年的21亿美元增长到2000年的4,760亿美元。

2.1国际市场 随着中国改革开放的深入,到中国旅游观光的外国人逐年增加。

根据世界旅游组织(WTO)预测,到2020年中国将取代法国成为世界第一大旅游目的地,接待旅游入境人数可达1.37亿人次,占世界市场份额为8.6%。

2.2国内市场 2004年,我国人均国民收入超过1100美元。

按照上述经验,我国已经进入观光旅游急剧膨胀的时期,但由于经济发展不均衡,北京、上海、深圳等地的人均国民收入已经超过3000美元,达到度假的门槛,沿海发达地区的人均国民收入也已经超过休闲的临界点,逼近度假的门槛,休闲度假旅游的消费群体已经形成,并在急剧膨胀。

通过以上分析可见,世博股份着力打造的“旅游+房产”的休闲度假市场已经逐渐成型,并将进入扩张期。

·同行业内的竞争优势 云南省有着复杂多样的地理环境、特殊的立体气候条件、悠久的历史文化和众多的少数民族聚集地,天然造就了丰富的旅游资源,它的魅力着吸引大量海内外的游客前来当地旅游观光。

在云南省的17个地州市中,其中有10个把旅游业作为支柱产业,6个作为重点产业或先导产业,行业内同质竞争较为激烈。

但世博园与其他景点相比重复性低,并不构成竞争,原因如下: 1、性质差异其他景点多以自然景观为主,像世博园这样大范围展览世界各地风土人情的人文景观的建筑可谓独一无二; 2、品牌优势借助昆明世界园艺博览园的名声和广告效应,世博园有着其他景点无可比拟的无形资产。

3、独有的商业模式以“房产+旅游”为商业模式,随着世博生态社区各个邻里的建设,世博休闲度假区将逐渐形成,公司的景区景点价值和房地产价值相得益彰,价值相互提升,这种商业模式是其他景区所不具备的。

综合以上分析可见,世博园有着其独特的竞争优势,将成为每位前往云南旅游者的首选之一。

·财务状况稳健 表1.世博股份近三年来会计数据及财务指标 项目 2006年1~3月 2005年 2004年 2003年 资产总额(万元) 负债总额(万元) 股东权益(万元) 主营业务收入(万元) 主营业务利润(万元) 利润总额(万元) 净利润(万元) 未分配利润(万元) 资产负债率(%)(母公司) 加权平均每股收益(元) 0.0089 每股净资产(元) 2.12 加权平均净资产收益率(%) 0.42 8.74 11.55 8.21 每股经营活动净现金流量(元) 0.04 ·潜在风险分析 1.经营风险 1.1门票及园区经营业务业绩下降的风险 表2.2003-2005年的营业状况 2003年 2004年 2005年 主营业务收入(万元) 净利润(万元) 入园游客(万人) 由上表可以看到,公司的主营业务收入、净利润、入园游客呈下降趋势。

2005年,公司的这三项指标分别比2004年下降21.69%、27.29%和11.86%。

其原因有二:一是建设环城景观大道,影响交通,导致入园人数下降;二是世博园本身不是按照旅游产品属性进行的建设项目,随着世博会的结束,世博园的轰动效应和影响力不断弱化、加上产品单一等客观因素,入园游客人数和公司门票收入在近年内同时出现下滑。

同时,经地方税务部门批准,公司2003年-2005年企业所得税税率为7.5%,2006年公司企业所得税率将提高到15%,所得税费用将增加,公司的门票及园区经营业务业绩存在下降的风险。

1.2世博生态社区旅游房地产商业模式的风险 旅游房地产是旅游与房地产相互渗透与融合后产生的新兴业态,是以多种旅游项目为依托和基础,以优美景观和良好的配套为主要特征的具有一定主题的房地产项目,它通过和旅游项目嫁接与融合,二者互为依托,相辅相成,共同构成一个旅居结合的,融旅游、休闲、度假居住等诸多功能于一体的大型旅游休闲社区。

世博股份的房地产项目将主要通过世博兴云进行,本次发行完成后,世博股份将使用13,500万元募集资金及部分自有资金,对世博兴云进行增资,增资后公司对世博兴云的持股比例将由30%增至50.66%。

世博兴云的往年投资收益和投资收益占利润比如下图: 表3 数额 2004年 2005年 投资收益 投资收益占净利润比例 增资后,世博兴云将列入公司合并报表范围,公司的财务结构和收入结构将会发生重大变化。

国家的房地产政策不断调整,房地产市场也不断变化,这都会对世博兴云的经营产生重大影响,进而对公司经营产生重大影响。

此外,本次增资资金全部用于世博生态社区的建设,该项目总投资达135,889万元,平均每期需要投入资金22,648万元,各期项目能否全部顺利开发并获得预期利润存在一定风险。

2.政策风险 2.1房地产政策 2006年5月24日,国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构,稳定住房价格的意见》(以下简称"《意见》"),《意见》中明确规定"自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上"。

按照项目的总体规划,世博生态社区全部为90平方米以上的别墅及公寓,因此,《意见》的颁布对世博生态社区的后期开发产生了较大影响。

目前,我国对房地产的调控力度加大,各项政策措施的出台将对房产商产生深刻影响。

2.2税收政策 经云南省地方税务局批准,公司经营管理的世博园内除花园餐厅、商业街、票房等部分房产需缴纳房产税和土地使用税外,其余房产和土地自2000年起享受暂缓征收房产税和土地使用税的优惠政策,自2000年起每年暂缓缴纳房产税金额为165.82万元,暂缓缴纳土地使用税金额为22.21万元,每年合计暂缓缴纳金额为188.03万元。

公司未计提上述税款。

若上述税收政策变化,会对公司利润产生一定影响。

自2001年1月1日至2006年6月30日,上述暂缓交纳的税金合计为1,034.17万元,公司全体股东承诺:“若今后昆明世博园股份有限公司因该项税收优惠需补缴房产税和土地使用税税款,公司将对发行前暂缓征收的房产税和土地使用税税款,按照本次发行前所持股份比例,承担补缴的税金及滞纳金。

” 2、募集资金投向 公司募集资金主要投向世博兴云房地产公司增资扩股项目和世博园园区内项目。

·世博兴云房地产公司增资扩股项目 世博公司目前拥有云南世博兴云房地产有限公司30%的股权,为加大对世博园周边世博生态社区开发项目的投资和控制能力,形成公司新的盈利模式和利润增长点,本次发行公司拟用募集资金13,500万元及部分自有资金,对云南世博兴云房地产有限公司进行增资扩股,占该公司股本总额的50.66%,进行世博生态社区的开发。

·世博园园区内项目 世博会后,世博园景区尚未进行较大规模的景观建设、服务设施建设及经营设施建设,客观上影响了世博园对游客的吸引力。

旅游景区经营规律证明,适时的、适当的更新投入,不仅能使景区对游客保持常游常新,而且是景区持续发展的基础。

因而世博股份拟用募集资金对世博园进行大规模更新改造,投入内容新颖、技术先进、互动参与性较强的四个项目,完善世博园功能,提升世博园品质和吸引力。

表4.各项目具体投资额 项目 投资额(万元) 世博兴云房地产公司增资扩股项目 13,500 世博园园区内项目 世博园“园艺论坛”项目 3,000 世博园四大场馆改造项目 4,500 世博园“三江并流”漂流项目 4,500 世博园“丛林穿梭”项目 4,700 合计 30,200 3、询价区间和估值定价 ·询价区间 通过对近百家机构投资者的询价,世博股份A股发行的询价区间为3.30-3.60元/股。

·估值定价 同行业共有14家A、B股旅游类上市公司,与其他公司相比,世博股份2005年主营业务利润率排名第二,利润总额排名第九;2004年主营业务利润率排名第三,利润总额排名第九;2003年主营业务利润率排名第六,利润总额排名第八。

公司的竞争能力逐年上升。

公司主营业务利润率较高,具有较强的盈利能力和较大的发展潜力。

表6.2003-2005年同类公司经营业绩比较(单位:万元) 公司名称 2005年 2004年 主营业务收入 主营业务收入利润率 利润总额 主营业务收入 主营业务收入利润率 利润总额 主营业务收入 主营业务收入利润率 利润总额 G华侨城 峨眉山A 桂林旅游 G黄山 世博股份 将这些公司与世博股份的的EPS,EP,EB进行比较,具体情况见下表。

表7.同类上市公司EPS,EP,EB比较 公司代码 公司名称 05每股收益(元) 05每股净资产(元) 市盈率 收盘价(7.20) G华侨城 峨眉山A 桂林旅游 G黄山 考虑到“旅游+房地产”的发展模式,华侨城是可比性最强的公司。

由于华侨城已发展成为全国性的运营商,而世博股份目前专著于区域经营,我们综合分析后认为,世博股份上市后的合理市盈率有望达到23-26倍,对应的股价为4.07-4.80元。

方正证券研究所 浙江省杭州市平海路1号 邮政编码:310006 电话:(0571)87782011 2006年07月19日 主要数据 发行前总股本 (万股) 16000 发行后总股本 (万股) 21500 发行总股本 (万股) 5500 每股净资产 (发行前,全面摊薄,元) 2.11 净资产收益率 (发行前,全面摊薄,%) 8.37 每股收益 (发行前,全面摊薄,元) 0.177 夏虹 E-Mail: Iris-xia@163.com 世博股份上市定价分析 上市公司研究 公司基本情况: 世博股份是云南省内大型、知名旅游企业公司,向游客提供世博园的观光旅游服务。

世博股份计划在世博园及其周边地区将形成“以世博园的观光休闲旅游为根本,以世博生态社区的旅居度假为核心”的,集观光、休闲、度假等多种旅游服务的旅游片区。

本次发行情况 1、发行数量 本次发行为世博股份首次公开发行A股,发行前股本为16000万股,本次拟发行股份5500万股,A股发行后总股本为21500万股,拟公开发行A股股份占A股发行后股本总额的比例约为25.58%。

询价区间:3.3-3.6元/股 2、发行时间安排 2006年7月12日-18日:询价推介 2006年7月25日: 定价公告刊登日期 2006年7月26日: 网上申购 股票上市日期: 2006年8月10日 综合分析,世博股份上市后的市盈率有望达到23-26倍,对应的股价为4.07-4.80元。

重要提示:本报告所有权归方正证券研究所所有。

未获得本研究所书面授权,任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。

本报告基于本所及其研究员认为可信的公开资料,但本所对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证,也不承担任何投资者因使用本报告而产生的任何责任。

在本所及其研究员知情的范围内,本研究所及其研究员以及财产上的利害关系人与所评价或推荐的证券不存在利害关系。

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