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保利地产研究报告:招商证券-保利地产-600048-“亮剑”地产长城-060724

研报作者:余志勇 来自:招商证券 时间:2006-07-24 13:09:19
  • 股票名称
    保利地产
  • 股票代码
    600048
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    上****期
  • 研报出处
    招商证券
  • 研报页数
    10 页
  • 推荐评级
  • 研报大小
    394 KB
研究报告内容

2006年7月24日公司研究深度报告 保利地产 “亮剑”地产长城 余志勇 86-755-82943246 Yuzhiy@ccs.com.cn 周期性消费品·房地产估值区间:19.26-25.56元 公司本次发行新股以来,受到了众多投资者的追捧,但我认为大家对公 司具有独特的竞争优势并没有完整提炼出来,而是简单地同业内其他公司进 行对比。

公司最大的竞争优势在于其资源优势。

由于公司的控股股东保利集团是源 于原来的总参装备部,原来的保利集团是以区域化管理为主要特点,在全 国各主要城市和地区都有具体业务,对这些地方的社会、经济等方面的具 体情况非常了解,也积累了广泛的人脉关系,因此这种基础不仅非常有利 于保利地产在全国各地的扩张,而且也非常有利于控制公司的扩张风险。

这在公司现有的开发业务方面已经体现得非常明显。

优异的开发能力使公司资源优势得到了极好的发挥。

公司并不是仅仅只是 依靠资源优势来生存和发展,而是既很好地结合了南派地产的精细,又融 会贯通了北方开发商的文化气质,将公司的资源优势很好地体现出来,创 造出很好的产品和公司业绩。

我认为这种结合才是公司目前具有的最值得 关注的核心竞争能力。

良好的执行力将保证公司未来几年高速发展。

公司在经营过程中决策速度 快、执行力度非常坚决。

其基础不仅在于公司拥有一套科学、务实和高效 的决策机制;而且得益于公司都有的雷厉风行的军旅作风。

尽管我认为随 着规模的扩大,公司能否继续保持这种优势有待观测,但在现阶段公司向 全国扩张过程的初步阶段,这种优势将是非常关键的,对公司的快速发展 将提高保障。

投资建议。

根据我们的预测,公司2006年EPS为1.07元,2007年EPS为 1.42元。

按照目前A股市场主要房地产公司的估值水平和公司具有的特有 竞争力,我认为未来6个月的估值中枢应在19.26元,未来12个月的估 值中枢应在25.56元。

上证指数: 股本数据 A股总股本(万) 55000 流通A股(万) 流通市值(亿) 股价表现 绝对值相对上证 3个月(%) 6个月(%) 1年(%) 52周波动(元) 股价走势 资料来源:招商证券 相关研究 主要财务指标 会计年度20052006E 2007E 2008E会计年度20042005E 2006E 2007E 主营收入(百万) 2356.424005.915608.288132.01每股收益(元) 1.021.071.421.84 同比增长率(%) 51.14% 70.00% 40.00% 45.00%每股净资产(元) 2.385.906.757.85 营业利润(百万) 656.68902.881184.641533.31净资产收益率(%) 42.86% 18.14% 21.04% 23.44% 同比增长率(%) 115.18% 37.49% 31.21% 29.43%每股股息(元) - 0.430.570.74 净利润(百万元) 406.85589.93778.711012.32股息收益率(%) - - - - 同比增长率(%) 115.16% 45.00% 32.00% 30.00%负债率(%) 84.99% 60% 70% 70% 主营利润率(%) 35.97% 31.54% 30.12% 27.86% P/E(倍) 营业利润率(%) 27.87% 22.54% 21.12% 18.86% P/B(倍) 净利润率(%) 17.27% 14.73% 13.89% 12.45% EV/EBITDA(倍) 16.1611.738.946.91 公司研究 公司具有其他房地产企业无法比拟的资源优势 保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股子公司,是保利集团房地产 业务的主要运作平台之一,坚持以中高端精品住宅为主,辅之以城市地标性商用物业等, 业务涵盖房地产开发、设计、建筑、销售、物业管理等全过程。

由于原来的保利集团是以区域化管理为主要特点,在全国各主要城市和地区都有具 体业务,对这些地方的社会、经济等方面的具体情况非常了解,也积累了广泛的人脉关 系,因此我认为这是这种基础不仅非常有利于保利地产在全国各地的扩张,而且也非常 有利于控制公司的扩张风险。

对比国内所有的地产开发企业,我认为公司具有的这种优 势是其他公司无法比拟的,因此公司提出“在300万人口以上的所有城市都会寻找扩 张机会”是有着其资源优势作为支持的。

因此从2002年到2005年,公司在资产规模、销售额、利润总额、土地储备量等 方面均保持着接近100%的增长率,目前在全国十大城市同期运作40余个项目。

2005 年保利地产开始进行产品结构调整,在高端住宅大规模推向市场的同时加大了商业地产 储备,目前仅在北京、广州两个城市商业地产储备量高达120亿,涵盖城市地标性商务 办公写字楼,大型综合性购物中心、五星级国际酒店、国际会展展厅、总部培训基地等。

图1 公司目前的战略布局 资料来源 公司网站 而且公司增加土地储备的方式也多种多样,不仅积极参加“招拍挂”等公开转让方 式,也积极通过合作开发、协议转让方式获得了不少优秀的开发项目。

这点也是其他公 司难以模仿的。

公司研究 表1 在建项目情况 土地(项目)名称所在地区类别 占地面积 万m 2 规划建筑面 积万m 2 土地取 得形式 保利林海山庄天河区普通住宅8.4320.74协议 保利丽苑东山区普通住宅0.52834.69合作 保利紫薇花园白云区住宅6.0413.77合作 保利珠江新城I6珠江新城商住2.0718.19协议 保利帝合湾项目海珠区住宅0.99810.51合作 保利G1-1珠江新城住宅2.2424.71协议 保利林语山庄科学城别墅37.3129.06挂牌 保利花园二期海珠区住宅7.811729.9958 保利香槟花园天河区住宅1.501110.393 保利国际广场琶洲新区写字楼5.756518.98招标 保利百合花园二期海珠区住宅0.82453.29协议 广州 保利丰兴广场天河区商住2.0624.68合作 保利垄上别墅昌平区别墅53.637.51协议 北京 保利政泉花园朝阳区住宅18.485.6协议 沈阳保利花园东陵区住宅57.8290.19挂牌 沈阳 保利海棠花园东陵区住宅9.1517.9挂牌 保利十二橡树庄园松江区住宅16.1610.21协议 上海 保利香槟苑杨浦区住宅3.7311.18协议 岳阳文庙项目西城区商住5.536.9挂牌 武汉武汉保利花园高新区住宅14.1644.98协议 重庆保利花园渝北区住宅80.7480.97挂牌 其中一期 2627 重庆 保利香槟花园渝北区住宅25.8252.89挂牌 资料来源 公司资料 招商证券 表2 土地储备项目情况 土地(项目)名称所在地区类别 占地面积 万m 2 规划建筑面积 万m 2 土地取得 形式 广州保利珠江新城F2-2珠江新城商务1.2914.17协议 广州保利中旅广场 商务2.0527.8收购 广州保利天利广场天河区商住0.86828.63收购 广州保利PZB1501海珠区商务11.3636.35挂牌 佛山保利南海水城桂城商住16.9954.8挂牌 佛山G138地块桂城居住21.4247.1241招标 北京保利蔷薇苑崇文区商住1.46017.47转让 北京保利冷泉花园海淀区居住9688.84合作 武汉保利湖滨花园高新区居住50.458.8协议 沈阳保利百合花园铁西区居住9.1824.26挂牌 湖南保利文苑项目天心区居住3.36.48协议 湖南世纪荣城暮云镇商住37.9837.98挂牌 包头东河滨江东项目东河区商住16.6520协议 包头保利青山昌福项目青山区商住75.56151.12挂牌 资料来源 公司资料 招商证券 公司研究 优异的开发能力使公司的资源优势得到充分发挥 更值得投资者关注的是,公司并不是仅仅只是依靠资源优势来生存和发展,而是既 很好地结合了南派地产的精细,又融会贯通了北方开发商的文化气质,将公司的资源优 势很好地体现出来,创造出很好的产品和公司业绩。

公司多年来一直孜孜以求的品牌理念是打造亲切、自然、和谐的人居环境“,成就 都市“和谐生活”。

早在1999年建设国家康居示范工程小区保利花园的时候,就明确 提出“和谐”的项目品牌理念,确立了“和谐生活,自然舒适”品牌主张,将“和谐” 提升至公司品牌建设战略的高度考虑,以和谐理念为指引做产品、做服务、做品牌,通 过产品、服务和文化将其具体化。

在产品打造方面,公司在广州最早提出开发“零缺陷”规划设计理念,形成一整套 保利独有的节能型、环保型、智能化社区建筑设计规范标准;同时注重“强强联合”, 美国SOM、SWA等国际著名设计规划公司以及科勒、伊莱克斯、摩恩等世界知名装修 材料品牌企业,都是其战略合作单位。

公司也是广州较早推行“客户关系管理”的房地产开发企业,明确提出了“让客户 满意,出满意客户”的服务观,将“客户满意度”提升到公司发展的战略高度予以重视。

属下的保利物业作为全国性的知名物业品牌,在全国范围内积累了写字楼、别墅等高端 物业管理经验。

公司同时非常重视诚信价值体系建设,在公司发展的历程中,从来没有 出现推迟交楼和缓办房产证等现象,合同履约率是百分之一百,因而在业主和合作伙伴 心目中,塑造了“诚信可靠、服务社会”的国企形象。

另外公司还具有自己独特的竞争力:因为房地产不仅仅是建筑体的集合,更应该将 完美的社区生活、文化融入到每一个家庭,打造社区文化。

从圆明园国宝展到佛像展、 青铜国宝展,从情人节“笔墨传情”到祝福广州漂流瓶活动,保利地产的社区文化建设 以其温馨、有文化内涵的独特品格,为城市的人文注入了鲜亮的色调。

因此,我认为保利地产是目前国内房地产企业中将资源优势和开发能力结合得非常 完美得典范,在目前还处于相当分散的我国房地产市场现阶段,这种优势确实值得特别 关注。

附 体现保利地产开发能力的经典案例 1995年,保利地产开发的广州首个超大型社区楼盘——保利红棉花园面市,创下 当年开盘,当年销售完毕的佳绩,被香港媒体惊呼为奇迹。

1998年,广州市政府的首个国有土地招标项目保利北京大厦推出市场,准确的定 位,优质的产品,创造了市场佳绩。

保利北京大厦的成功,揭开了广州市政府实践国有 公司研究 土地招拍挂的新篇章。

2000年,全优通过建设部验收的国家首批“十大”康居示范工程之一的保利花园 强势登场,创下广州楼市七天七夜排队买房的佳话,同时也创下广州楼市单日成交的最 高记录。

2003年,保利百合花园面市,一年时间,1600套房源销售一空,从而在广州海 珠区形成100多万建面的“保利城”,成就公司在该区域无可取代的霸主地位。

2003年,公司踏着广州市城市规划建设的脉搏,进驻珠江新城CBD,在两年时间 里,开发两个写字楼项目和一个住宅项目,总建筑面积达到80万平方米,广州楼市称 其为“保利金三角”。

不飞则已,一飞冲天。

保利地产2002年改造为股份制,异地扩张骤然提速。

凭借 成熟的运作模式,优质的产品,雄厚的实力,公司所到之处,均得到当地市场的青睐和 消费者的认可:武汉保利花园开盘一周销售额达1.5亿元;沈阳保利花园,未经开盘即 认购800多套;北京保利欣苑,创下“当年开发、当年销售、当年售罄”的记录… 良好的决策执行能力将为现阶段公司快速成长提供有力保证 保利地产在开发过程中还有一个非常鲜明的特点:决策速度快、执行力度非常坚决。

其基础不仅在于公司拥有一套科学、务实和高效的决策机制;而且得益于公司都有的雷 厉风行的军旅作风。

尽管我认为随着规模的扩大,公司能否继续保持这种优势将形成挑 战,但在现阶段公司在向全国扩张过程的初步阶段,这种优势将是非常关键的。

自2003年以来,公司保持了高速增长态势,而且收益状况也非常理想,显示保利 地产已经进入了一个良性的发展期。

图2 公司过去三年的经营状况非常理想 30.72 150.93 51.14 76.40 170.01 115.16 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200320042005 主营业务收入增速(%)净利润增速(%) 0.35 0.95 1.02 0.5405 0.3878 0.1897 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 200320042005 EPS(元) ROE(加权%) 公司研究 同时我们根据2005年公司的财务报表分析,2005年末存货帐面价值超过60亿, 预收帐款超过20亿元,而且2006年上半年的销售金额已经到达30亿元,因此我们 推断公司已经夯实未来三年的高速增长的基础。

本次新股发行将大大增加公司的资本实 力,有力地支持公司各个项目的开发进程。

图3 巨量存货将保障公司未来快速发展 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 200320042005 存货预收帐款 资料来源 公司资料 招商证券 估值及投资建议 我们对公司未来三年的盈利预测(股本按照5.5亿)如下:2006年EPS为1.07 元,2007年EPS为1.42元,2008年EPS为1.84(表3)。

按照公司目前的竞争优势和处于的快速成长阶段,结合目前行业内主要开发企业的 估值水平,我认为给予公司18倍的动态市盈率比较合理,因此公司未来6个月的估值 中枢应在19.26元,未来12个月的估值中枢应在25.56元。

公司研究 表3 公司财务预测 20052006E 2007E 2008E 主营业务收入2356.424005.915608.288132.01 主营业务成本1353.552520.173607.635415.49 主营业务税金及附加155.17222.33311.26451.33 主营业务利润847.71263.411689.392265.19 加:其他业务利润5.51000 减:营业费用105.06200.30280.41406.60 管理费用88.98160.24224.33325.28 财务费用2.59000 营业利润656.68902.881184.641533.31 加:投资收益-0.39000 营业外收入1.68000 减:营业外支出2.27000 利润总额655.7902.881184.641533.31 所得税238.49297.95390.93505.99 少数股东权益10.3615.0015.0015.00 净利润406.85589.93778.711012.32 资料来源 招商证券 附:保利集团大事年表 中国保利集团公司是经国务院批准,于1993年2月在保利科技有限公司基础上组 建起来的大型企业集团,现为国务院国有资产监督管理委员会监管的178家中央企业之 一,也是资产超过百亿的60余家中央企业之一。

经过近20年的发展,集团公司已经形成了军品贸易和房地产开发两大主业,同时 正在培育和发展文化产业。

目前,集团公司所属企业及项目遍布北京、上海、广州、深 圳、武汉、长沙、天津、哈尔滨、西安、重庆、成都、海南以及香港等地区,到2004 年底,集团公司总资产达到154.64亿元人民币,净资产52.19亿元人民币,当年实现 利润5.38亿元人民币。

1984年1月,经党中央、国务院、中央军委批准,总参装备部和中信公司共同出 资成立了保利科技有限公司,主要从事军事装备的引进和出口业务。

1992年,经国务院、中央军委批准,中国保利集团公司在保利科技有限公司的基 础上正式筹建。

1993年2月9日,中国保利集团公司在国家工商局正式注册,注册资本金15亿元 人民币。

1993年2月17日,中国保利集团公司完成对香港新海康公司55%股权的收购工作, 新海康公司成为保利集团在香港拥有的第一家上市公司。

1993年11月7日,经国家计委批准,中国保利集团成为国家计划单列企业集团。

1993年9月,国务院副总理朱容基视察了保利集团参股的海南洋浦开发区。

公司研究 1994年3月9日,中国保利集团公司与中信公司在保利大厦举行转让科技公司出 资协议签字仪式。

1994年6月,保利公司成立十周年之际,江泽民总书记为保利公司题词“团结奋 进,办好保利”,李鹏总理的题词“博采众长,开拓进取”,李岚清副总理题词“坚 持质量第一,信誉至上,积极开拓进取,为发展对外经济贸易合作事业作更大贡 献”,军委刘华清副主席题词“艰苦创业结硕果,再接再厉创新绩”,国防部长迟 浩田的题词是“艰苦创业,无私奉献”。

1996年2月,国务院总理李鹏视察了海南洋浦开发区。

1997年12月19日,中国保利集团公司和上海证券交易所共同举行了“上海证券 大厦落成庆典”仪式。

1998年5月,国家主席杨尚昆视察了上海证券大厦。

1999年3月10日,中国保利集团公司与军队脱钩,由原隶属军队正式划归中央大 型企业工作委员会管理。

成为中央管理的180多家国有重要骨干企业之一。

1999年12月2日,保利艺术博物馆开馆仪式在保利大厦举行。

北京市文物局、中 国博物馆学会、历史博物馆、故宫博物院等单位领导出席了开馆仪式。

1999年10月,中央政治局常委、国务院副总理李岚清、中央政治局委员、国务院 副总理钱其琛等领导参观了保利艺术博物馆。

2000年1月26日,中央政治局委员、北京市委书记贾庆林,市长刘淇,副市长汪 光焘等领导来保利集团视察工作。

2000年4月30日至5月2日,中国保利集团公司抢救到流失海外100余年的圆明 园国宝(牛首、虎首、猴首铜像),随后,保利集团公司会同有关方面先后在香港、 北京、上海、成都、重庆、武汉、广州、深圳、哈尔滨以及台湾的台北、台中地 区等近20座中心城市展开“国宝回归特展”活动。

中央政治局常委尉建行等党政 军领导及近400万社会各界人士到场参观,每到一地均引起巨大轰动,被媒体评 价为2000年影响力最大的爱国主义教育活动。

2000年10月20日,中央政治局常委、全国人大常委会委员长李鹏,中央政治局委 员、北京市委书记贾庆林等领导参观了保利艺术博物馆。

2001年,中国保利集团公司开始对所属企业实施按主营业务和地区划分的企业整合 和资产重组,形成了贸易、文化、旅游、房地产等专业子公司以及上海、香港等地 区子公司。

2001年,贺平总经理撰写的《兴文化事业办文化产业再铸中华民族文化长城-- 中国保利集团公司兴办文化产业的构想与实践》被编入2001年《中国国情报告》。

2002年5月9日,中共中央总书记、国家主席江泽民参观了保利集团参股的上海海 洋水族馆,并签名留念。

陪同参观的有中央政治局委员、上海市委书记黄菊、上海 市长陈良宇等领导。

2002年8月13日,中国保利集团公司与中信公司在北京国安大厦举行中卫公司股 权转让签字仪式。

2002年9月10日,保利房地产股份有限公司在广州召开创立大会暨第一次股东大 公司研究 会,并举行了挂牌仪式。

2002年11月1日,全国人大常委会委员长李鹏、中央政治局常委贾庆林、国务委 员吴仪、中宣部部长丁关根等领导在保利剧院出席了第五届北京国际音乐节闭幕式。

2003年3月,保利集团公司进一步开展企业整合和资产重组,形成了保利贸易、保 利地产、保利文化、保利物业和保利海外业务的产业新格局。

2003年5月18日,中国保利集团公司在东四D6区隆重举行了新保利大厦奠基开工 仪式。

北京市委副书记、代市长王岐山,副市长刘敬民等领导参加了奠基仪式。

公司研究 附:招商证券公司投资评级 类别级别定义 强烈推荐预计未来6个月内,股价涨幅为20%以上 推荐预计未来6个月内,股价涨幅为10-20%之间 中性预计未来6个月内,股价变动幅度介于±10%之间 短期评级 回避股价跌幅为10%以上 A公司长期竞争力高于行业平均水平 B公司长期竞争力与行业平均水平一致 长期评级 C公司长期竞争力低于行业平均水平 附:招商证券行业投资评级 类别级别定义 推荐行业基本面向好,预计未来6个月内,行业指数将跑赢综合指数 中性行业基本面稳定,预计未来6个月内,行业指数跟随综合指数 评级 回避行业基本面向淡,预计未来6个月内,行业指数将跑输综合指数 重要说明 本报告中的信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构 成对所述证券买卖的出价或征价。

我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

我公司或关联机构 可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。

本报告版权归 招商证券所有。

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