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房地产行业:国金证券-房地产行业:融资端加强监管,弯道超车的窗口关闭-200814

研报作者:赵旭翔 来自:国金证券 时间:2020-08-14 09:00:45
研究报告内容摘要
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  事件
  近日,市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。
  评论
  暂时无法验证传言真伪,但是房地产企业融资端收紧是大概率事件。近期市场有各种监管将对房企收紧融资政策的传言,“三道红线”传言非常具体,和2019年传言的版本略有区别,但方向一致。考虑到近期土地市场出现过热的情况,以及7月下旬召开的房地产工作会议精神,我们认为房地产企业融资端收紧是大概率事件。
  若按照“三道红线”进行融资监管,弯道超车的窗口将关闭。
  ①如果按照传言的版本对房企进行融资监管,房企的销售规模的增速将趋于一致。过去几年增长较高过高的房企会因为资债指标超限,融资受限,未来几年会放慢增速。
  ②土地市场较热的局面可以得到一定程度的缓解,较早开始控制增速的万科、龙湖以及一些国资房企在这样会获得较好的拿地机会。
  ③销售额的排名大幅变动的可能性变小。
  ④土地价格的波动将会降低,房企“拿错地”的可能性变小。
  预计房企将增加表外项目比例,如果想实现更高的规模增长,需要进入货地比更高的三四线城市。如果监管严控资债指标,对规模有更高诉求的房企将更多增加表外项目。同时,三四线城市更高的货地比,有助于拿地强度不超40%目标的实现。
  行业仍然处于存货质量缓慢改善的周期。房企融资端的政策对房地产市场本身的供需关系影响较小,不改行业处于存货质量缓慢改善的周期。
  信用利差短期扩大,长期房企融资需求下降,融资成本下降。融资成本方面,由于部分企业可能受到融资限制,所以短期内,信用利差会程扩大的趋势。但是长期来说,当房企没有规模方面的赶超需求,融资需求亦会下降,从而带来长期融资成本的下降趋势。
  投资建议
  如果出现融资端的红线式监管,利好持续控制资债指标的部分头部房企。看好万科、保利、金地、招商蛇口、龙湖集团等公司。
  风险提示
  房地产调控超预期收紧;销售恢复程度低于预期。
  

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