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房地产行业研究报告:联合证券-房地产行业跟踪报告:规范外资办法出台,填补调控空白-060725

研报作者:鱼晋华 来自:联合证券 时间:2006-07-25 14:10:02
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    yua****987
  • 研报出处
    联合证券
  • 研报页数
    7 页
  • 推荐评级
    中性
  • 研报大小
    44 KB
研究报告内容

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行业跟踪研究 规范外资办法出台,填补调控空白 2006/07/25房地产中性 昨日,传闻已久的由建设部、人民银行、外管局等六部门联合签发的《关 于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)正式出 台。

对房地产市场而言,又一只调控的靴子落地。

我们认为《意见》提出商业存在的原则,用意在于区别国际游资和国际 投资。

游资和热钱由于缺乏长期商业经营行为的支撑,因此对房地产以 短期炒作为主。

通过商业存在的原则对游资加以鉴别和控制,有利于减 少房价的波动,并有利于保护国内经济受到国际游资快速流动而带来的 伤害和负面影响。

《意见》中对境外投资者在国内进行房地产开发和经营活动,“开发项目 资本金未达到项目投资总额35%的”不得在境内结汇和贷款的等等规 定,将一定程度上加大外资在境内经营房地产业务的成本。

所以在客观 上,提高了外资在境内从事房地产开发和经营的门槛。

自住购房实名制,最大的作用在于区别自住购房和投资购房,并对没有 真实自住需求的投资购房加以限制。

我们预期实名制的推出,将对定位 于境外购买力为主的高档楼盘的销售造成一定的影响。

《意见》出台,有利于规范外资的准入和经营,因此是对调控空白的有 力填补。

对于房地产行业来说,利于抑制短期的不稳定因素,并利于行 业的长期稳健持续发展。

对于一些急于获得外资支持的中小房地产企业, 会加大其获取外资的难度。

但对于大型、优势的房地产企业来说,我们 认为并不会妨碍其继续获得外资的青睐。

所以总体上来说,我们认为《意 见》的出台,仍然会继续加速行业的优胜劣汰。

52周行业指数走势图 分析师 鱼晋华 (0755) 82492232 yujinhua@lhzq.com 上证指数 房地产 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Jul-05 A ug-05 S ep-05 O ct-05 N ov-05 D ec-05 Jan-06 Feb-06 M ar-06 A pr-06 M ay-06 Jun-06 % 房地产20060725:规范外资办法出台,填Jul-20066 欢迎访问我们。

2/7 昨日,传闻已久的由建设部、人民银行、外管局等六部门联合签发的《关于规 范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)正式出台。

对房地产市 场而言,又一只调控的靴子落地。

商业存在的原则,打击游资规范投资 《意见》规定境外机构和个人投资于境内的房地产,也即购买非自用的房地产, 必须要“商业存在”。

对于机构来说,“要按照外商投资房地产的有关规定,申请设 立外商投资企业;并经有关部门批准并办理有关登记。

”但对于要投资于境内房地产 的个人,何谓为商业存在,《意见》则没有进一步解释。

我们认为《意见》提出商业存在的原则,用意在于区别国际游资和国际投资。

游资和热钱由于缺乏长期商业经营行为的支撑,因此对房地产以短期炒作为主。

通 过商业存在的原则对游资加以鉴别和控制,有利于减少房价的波动,并有利于保护 国内经济受到国际游资快速流动而带来的伤害和负面影响。

对于在国内有长期商业经营活动的在房地产行业的投资行为,《意见》则做了进 一步明确和规范:“外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元的,注册 资本金不得低于投资总额的50%”;设立外商投资房地产企业,以及转让在境内房 地产企业的股权或者项目,也都需符合一定的审批、核准和登记程序。

另外我们认为“境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或 收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性 支付全部转让金”的规定,提高了外资在房地产行业并购的门槛,同时也体现政府 对建设和谐社会的高度重视。

提高外资在境内从事房地产开发和经营的门槛,并制止 变相融资 《意见》规定,境外投资者在国内进行房地产开发和经营活动,必须要“取得 《外商投资企业批准证书》和《营业执照》”;“注册资本金未全部缴付的,未取得《国 有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的”不得在境内结 汇和贷款;此外外商投资房地产企业适用国内的关于房地产的法律法规和政策规定。

我们认为以上对原则性的规定,更加严格了对外资在境内从事房地产开发和经 营活动的管理,从而将一定程度上加大外资在境内经营的成本。

所以在客观上,提 高了外资在境内从事房地产开发和经营的门槛。

又一只靴子落地 提出商业存在原则 打击游资为主 同时规范外资的投 资行为 严格监管,提高行 业门槛 房地产20060725:规范外资办法出台,填Jul-20066 欢迎访问我们。

3/7 “外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权 转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款”的 规定,则制止了外资变相融资给国内的房地产企业的行为,从而有利于实现国内对 房地产行业收紧银根的政策效力。

自住购房实名制,限制境外机构和个人在国内购房 《意见》规定,在国内有分支机构的境外机构,以及在国内时间超过一年的境 外个人,可在在实名制下,购买自住用途的商品房。

“港澳台地区居民和华侨因生活 需要,可在境内限购一定面积的自住商品房”。

但对何谓“一定面积”没有明确解 释。

另外规定“在境内没有分支机构的境外机构和在境内时间一年以下的境外个人, 都不得购买商品房”。

我们认为推行实名制,最大的作用在于区别自住购房和投资购房,并对没有真 实自住需求的投资购房加以限制。

我们预期实名制的推出,将对定位于境外购买力 为主的高档楼盘的销售造成一定的影响。

不过由于《意见》并没有详细规定自住购 房不能超过的面积,也没有规定自住购房不能超过1套,所以给外销楼盘的销售还 是留有一定的空间。

《意见》出台,填补了调控空白 人民币持续升值的预期不断提升了国内的物业对国际资本的吸引力,而全球流 动性的泛滥,则加速了国际热钱和游资涌入国内。

国际游资或热钱大量囤积国内, 造成的不仅仅是对国内资产价格的抬升,同时还抵消了调控的政策效力。

我们认为 《意见》出台,有利于规范外资的准入和经营,因此是对调控空白的有力填补。

对 于房地产行业来说,利于抑制短期的不稳定因素,并利于行业的长期稳健持续发展。

由于房地产市场是个高度区域化的市场,每个城市的政策细节会有不同,当地 的住房需求、消费习惯也都有差异,因此外资,尤其是港、澳以外的国际资本直接 在国内设立房地产企业的比较少,而大多数国际资本会采取收购国内房地产公司股 权,或与国内公司合作的方式来投资于国内的房地产行业。

《意见》中的一些规定, 根据我们的分析,提高了外资在国内从事房地产业务的门槛,因此对于一些急于获 得外资支持的中小房地产企业,会加大其获取外资的难度。

但对于大型、优势的房 地产企业来说,我们认为并不会妨碍其继续获得外资的青睐。

所以总体上来说,我 们认为《意见》的出台,仍然会继续加速行业的优胜劣汰。

禁止变相融资的假 投资 外资须实名买自用房 抑制投资购房 填补了调控政策的 空白 加速优胜劣汰 房地产20060725:规范外资办法出台,填Jul-20066 欢迎访问我们。

4/7 附:《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构: 今年以来,我国房地产领域外商投资增长较快,境外机构和个人在境内购买房 地产也比较活跃。

为促进房地产市场健康发展,经国务院同意,现就规范房地产市 场外资准入和管理提出以下意见: 一、规范外商投资房地产市场准入 (一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产,应当遵循商业存在的原 则,按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业;经有关部门批准并 办理有关登记后,方可按照核准的经营范围从事相关业务。

(二)外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元) 的,注册资本金不得低于投资总额的50%。

投资总额低于1000万美元的,注册资 本金仍按现行规定执行。

(三)设立外商投资房地产企业,由商务主管部门和工商行政管理机关依法批 准设立和办理注册登记手续,颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。

企业付清土地使用权出让金后,凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》, 根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》,再 到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》, 到税务机关办理税务登记。

(四)外商投资房地产企业的股权和项目转让,以及境外投资者并购境内房地 产企业,由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。

投资者应 提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许 可证》等的保证函,《国有土地使用证》,建设(房地产)主管部门的变更备案证明, 以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

(五)境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资 企业中方股权的,须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部 转让金。

对有不良记录的境外投资者,不允许其在境内进行上述活动。

二、加强外商投资企业房地产开发经营管理 (六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外 投资者,不得进行房地产开发和经营活动。

房地产20060725:规范外资办法出台,填Jul-20066 欢迎访问我们。

5/7 (七)外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用 证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款, 外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

(八)外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、 股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

(九)外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定,严格执 行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。

有关部门要加强对外商投资房 地产企业开发、销售等经营活动的监管,发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违 规行为的,要根据国办发〔2006〕37号文件及其他有关规定严肃查处。

三、严格境外机构和个人购房管理 (十)境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企 业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自 用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。

在境内没有设立分支、代表机 构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。

港 澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。

(十一)符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制, 并持有效证明(境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明,境外个 人应持其来境内工作、学习,经我方批准的证明,下同)到土地和房地产主管部门 办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。

房地产产权登记部门必须严格按照自 用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记,对不符合条件的不予登记。

(十二)外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、 境外机构和个人购房的资金汇入和结汇,符合条件的允许汇入并结汇;相关房产转 让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后,方允许购汇汇出。

四、进一步强化和落实监管责任 (十三)各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任,高度重视当前外资进 入房地产市场可能引发的问题,进一步加强领导,落实监管责任。

各地不得擅自出 台对外商投资房地产企业的优惠政策,已经出台的要清理整顿并予以纠正。

建设部、 商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外 汇局等有关部门要及时制定有关操作细则,加强对各地落实规范房地产市场外资准 入和管理政策的指导和监督检查,对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例, 以及管理不到位出现其他违法违规行为的,要依法查处。

同时,要进一步加大对房 房地产20060725:规范外资办法出台,填Jul-20066 欢迎访问我们。

6/7 地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为的查处力度。

(十四)完善市场监测分析工作机制。

建设部、商务部、统计局、国土资源部、 人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市 场信息监测系统,完善外资房地产信息网络。

有关部门要加强协调配合,强化对跨 境资本流动的监测,尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。

建设部商务部发展改革委 人民银行工商总局外汇局 二00六年七月十一日 欢迎访问我们。

7/7 联合证券股票评级标准 增持未来6个月内股价超越大盘10%以上 中性未来6个月内股价相对大盘波动在-10%至10%间 减持未来6个月内股价相对大盘下跌10%以上 联合证券行业评级标准 增持行业股票指数超越大盘 中性行业股票指数基本与大盘持平 减持行业股票指数明显弱于大盘 深圳 深圳深南东路5047号深圳发展银行大厦10层 邮政编码:518001 TEL: (86-755) 82492080 FAX: (86-755) 82493318 E-MAIL: LZRD@LHZQ.COM 上海 上海浦东陆家嘴东路161号招商局大厦34层 邮政编码:200121 TEL: (86-21) 58406452 FAX: (86-21) 58406254 E-MAIL: LZRD@LHZQ.COM 重要申明—本报告中的信息均来源于公开资料,本公司力求但不保证这些信息的准确性及完整性。

本报告为联合证券研究所对研究对象一定时期的分析研究,其中观点或陈述可能因时间的变化而变化 或与事实不完全一致,如欲了解对该对象最新情况的评述,谨请参阅本公司最近期相关报告。

本报告 所载信息均为个人观点,并不构成所述证券的买卖建议。

联合证券有限责任公司研究所,2006。

版 权所有,未经授权不得复制、转发或公开传播。

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