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中南建设研究报告:广发证券-中南建设-000961-业绩超预期,销售稳增长-140207

研报作者:乐加栋 来自:广发证券 时间:2014-02-07 17:24:34
  • 股票名称
    中南建设
  • 股票代码
    000961
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    me***10
  • 研报出处
    广发证券
  • 研报页数
    9 页
  • 推荐评级
    买入
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    1,114 KB
研究报告内容

广发报告 公司跟踪|房地产开发Ⅲ 证券研究报告 中南建设(000961.SZ) 业绩超预期销售稳增长 核心观点: 业绩超预期增长 公司在1月26日的股价异动公告中业绩预告,13年全年实现归属母公 司净利润12.26亿元,每股收益1.05元,与去年相比同比增长约20%,略 超市场预期,与我们全年测算相符,四季度公司房地产集中交付,结算量 大幅提高,使公司全年业绩实现增长。

销售发力,未来货值充足 公司实现全年销售规模157亿,同比增长42.7%。

目前公司存货约90 亿元,14年计划总货值350亿,在保持相对稳定的去化率的情况下,规模 有望达到250亿元。

销售均价方面,公司13年销售均价7550元,与去年 基本持平。

公司依托长三角的区域深耕模式是公司销售规模加速发展以及 整体业绩释放的根本动力。

土地市场坚持深耕,杠杆水平保持高位 13年末,公司拿地总建面248万方,拿地总金额在59亿,占销售金额 的39%。

从拿地时间来看,公司拿地主要集中三,四两季度。

从拿地区域 来看,公司除了继续选择在进入区域继续深耕外,首次进入昆山和泰兴, 尤其是泰兴项目体量大,楼面价较低,预计未来会给公司带来丰厚的利润。

预计公司13、14年EPS分别为1.05、1.32元,维持“买入”评级。

公司13年销售超计划完成,且加大了投资力度,特别是“短平快” 项目的投入,这对于公司未来加快周转相当有帮助,我们认为公司处于积 极变化中,且与市场存在预期差。

风险提示 公司大盘项目去化不及预期,三四线城市的风险。

盈利预测: 2011A 2012A 2013E 2014E 2015E 营业收入(百万元) 12,30313,03515,85620,04023,701 增长率(%) 34.64% 5.95% 21.64% 26.39% 18.27% EBITDA(百万元) 1790.11 2398.67 2126.11 2813.11 3352.15 净利润(百万元) 932.28 1032.16 1228.13 1544.16 1843.34 增长率(%) 25.79% 10.71% 18.99% 25.73% 19.38% EPS(元/股) 0.80 0.88 1.05 1.32 1.58 市盈率(P/E) 10.09 9.17 7.67 6.10 5.11 市净率(P/B) 1.73 1.46 1.22 1.02 0.85 EV/EBITDA 9.14 10.09 7.32 7.19 8.00 数据来源:公司财务报表,广发证券发展研究中心 公司评级买入 当前价格8.07元 前次评级买入 报告日期2014-02-07 相对市场表现 分析师:乐加栋S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 相关研究: 积极变化中2013-10-28 关注预期差2013-08-14 中南建设(000961.sz):销 售、结算受政策调控影响尚不 明显 2011-10-24 联系人:郭镇021-6075-0637 guoz@gf.com.cn 金山021-6075-0652 jinshan@gf.com.cn -60% -42% -24% -6% 12% 2013-022013-062013-102014-01 中南建设沪深300 中南建设|公司跟踪 业绩超预期增长 公司在1月26日的股价异动公告中,公布了2013年的营业业绩,预告13年全 年实现归属母公司净利润12.26亿元,每股收益1.05元,与去年相比同比增长约20%, 略超市场预期,与我们全年测算相符。

公司前三季度净利润6.02亿元,同比下降 15.14%,四季度公司房地产集中交付,结算量大幅提高,使公司全年业绩实现增长。

公司目前预收账款存量较大,且每年销售规模增长保持一个相对较高的增速,公司未 来业绩有望维持稳定增长。

利润率方面,公司13年是毛利率的低点,一方面是由于13年结算项目销售价 格受调控影响相对较低;另一方面,部分结算项目为新城市项目,利润率相对较低, 预计整体毛利和3季度水平相当,与中期相比有所回升。

图1:公司归属母公司净利润及增速 数据来源:广发证券发展研究中心 图2:公司销售均价与结算毛利变化 数据来源:广发证券发展研究中心 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 2 4 6 8 10 12 14 2008年2009年2010年2011年2012年2013年 归属母公司净利润(亿元)增速 0% 10% 20% 30% 40% 50% 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 08年09年10年11年12年13年H 13年 销售均价结算毛利 中南建设|公司跟踪 销售发力,未来货值充足 公司实现全年销售规模157亿,同比增长42.7%,符合公司销售持续发力的预期。

公司全年新推货值180亿,总货值242亿,总体去化率64.8%。

从11年到13年,公司 销售规模实现了翻番,与09年相比,销售规模增长了2.5倍。

销售均价方面,公司13 年销售均价约7550元,与去年相比基本持平。

截止2014年1月,公司实现销售金额10 亿,销售回款8亿,公司所布局的三线城市银行信贷额度与一二线城市相比相对宽松, 有利于公司的销售增长。

图3:公司签约销售金额(亿元) 数据来源:公司公告,广发证券发展研究中心 图4:公司月度销售规模(亿元) 数据来源:公司公告,广发证券发展研究中心 表1:公司2013年具体项目销售金额 销售金额项目名称 15亿左右常熟中南世纪城吴江中南世纪城 26 43 53 85 110 157 0 50 100 150 200 2008年2009年2010年2011年2012年2013年 销售金额(亿元) 0 5 10 15 20 25 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 销售规模(亿元) 中南建设|公司跟踪 10亿左右 南通世纪花城青岛海湾新城 盐城中南世纪城常熟深圳路项目 7亿左右 海南文昌森海湾海门中南世纪城 海门中南世纪锦城泰安中南世纪城 广饶中南世纪城东营中南世纪城 数据来源:广发证券发展研究中心 图5:公司单城市销售规模 图6:公司单项目销售规模 数据来源:公司公告,广发证券发展研究中心 数据来源:公司公告,广发证券发展研究中心 14年,预计公司明年新推货值300亿,目前存货88亿左右,预计明年总货值达350 亿,与今年相比同比增44%。

预计14年销售规模有望达到250亿,公司以住宅开发销 售为核心的发展战略以及依托长三角地区较发达的二三线城市的区域深耕模式是公 司销售规模加速发展以及整体业绩释放的根本动力。

图7:公司货值统计(亿元) 图8:公司2014年预计季度推盘情况 数据来源:公司公告,广发证券发展研究中心 数据来源:公司公告,广发证券发展研究中心 表2:中南建设14年项目货值测算 0 2 4 6 8 2010201120122013 单城市销售规模(亿元) 0 2 4 6 2010201120122013 单项目销售规模(亿元) 0 100 200 300 400 13年14年E 存货新推 17% 23% 28% 32% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Q1 Q2 Q3 Q4 14年推盘节奏 项目名称区域产品类型权益土地面积容积率总建筑面积14年货值 中南建设|公司跟踪 数据来源:广发证券发展研究中心 土地市场坚持深耕,杠杆水平保持高位 公司上半年公司拿地较为谨慎,仅在山东泰安通过招拍挂的方式获得了一商住用 地。

进入下半年公司显著加大了拿地力度,第三季度连续在江苏昆山通过招拍挂的方 式获得了两块住在用地,第四季度又通过招拍挂的方式在江苏常熟、海门和泰兴获得 三块商住用地。

截止13年末,公司拿地总金额在59亿,项目总建面248万方。

从城市 分布来看,今年拿地的5个城市分布在山东和江苏两省,其中4个城市位于江苏省, 海门中南世纪城江苏海门住宅100% 42.30 2.36 100.002.6 海门中南世纪锦城江苏海门住宅100% 12.80 2.24 28.707.5 海门北京路北长江路东江苏海门商住100% 8.88 2.10 18.648 南通中南世纪城(CBD)江苏南通综合体100% 60.51 3.31 200.0010 南通军山半岛江苏南通别墅100% 22.60 1.68 38.003 南通世纪花城江苏南通住宅100% 44.88 2.80 125.8015 盐城中南世纪城江苏盐城综合体100% 106.34 2.54 270.0014 镇江中南世纪城江苏镇江住宅100% 46.48 1.34 62.505 镇江中南锦园江苏镇江住宅100% 4.00 1.00 4.001.5 镇江新锦城江苏镇江住宅100% 35.20 1.85 65.004 常熟中南世纪城江苏常熟住宅100% 59.01 2.20 130.0016 常熟深圳路项目江苏常熟住宅100% 11.90 1.93 23.0010 江苏常熟2013A-011地块江苏常熟商住100% 10.32 2.30 23.747 江苏常熟市2013A-020地块江苏常熟商住100% 14.09 2.40 33.829 苏园土挂(2012)08号土地江苏苏州商住100% 1.66 20.00 33.15 吴江中南世纪城江苏吴江住宅100% 21.97 2.37 52.0017 淮安中南世纪城江苏淮安住宅100% 12.17 2.20 26.773.5 江苏昆山两宗土地江苏昆山住宅100% 31.52 2.50 78.8014 江苏泰兴项目江苏泰兴住宅100% 44.87 2.36 105.829 寿光中南世纪城山东寿光住宅100% 33.41 2.20 73.505 东营中南世纪城山东东营住宅100% 6.66 2.50 16.657.5 青岛海湾新城山东青岛住宅100% 9.82 3.26 32.003 青岛中南世纪城山东青岛综合体100% 73.57 1.90 140.0018 菏泽中南世纪城山东菏泽住宅100% 10.83 2.40 26.004 广饶中南世纪城山东广饶住宅100% 4.99 1.66 8.287.5 泰安中南世纪城山东泰安商住100% 8.45 2.40 20.296.5 海南文昌森海湾海南海口住宅100% 27.08 2.07 56.008 海南儋州西海岸海南儋州综合体100% 53.34 0.70 37.279.5 海南棋子湾D-8号地块海南昌江住宿餐饮100% 13.44 1.00 13.442 潜江中南世纪城湖北潜江住宅100% 6.15 2.30 14.153 营口中南世纪城辽宁营口住宅100% 10.05 2.00 20.092 沈阳中南世纪城辽宁沈阳住宅100% 9.28 2.00 18.556 中南建设|公司跟踪 是长三角经济较发达的三线城市,符合公司立足长三角的布局战略。

图9:公司拿地金额(亿元)与销售金额的比例关系 数据来源:公司公告,广发证券发展研究中心 图10:公司季度拿地情况 数据来源:公司公告,广发证券发展研究中心 在拿地的5个城市中泰安、常熟和海门均是公司运营比较成功的地区,在这些地 区深耕有利于公司项目的快速运营。

昆山是新进入的市场,该项目有利于公司进一步 加强在苏州的土地储备,由于是快周转项目,预计明年初实现预售。

泰兴也是公司首 次进入的城市,并且体量较大,总建面达106.2万方,楼面价1708元/平方米,泰兴系 江苏泰州下辖的县级市,是江苏省首批省管县试点县级市,2012年人均GDP50537 元,城镇居民人均可支配收入26338元,商品房销售面积61.86万方,同比上涨22.7%, 平均房价7000元/平方米,预计随着省管县的逐步深入,泰兴经济将会快速的发展, 商品房市场也将快速增长,公司也将充分收益。

表3:公司2013年拿地情况 项目位置权益比例 占地面积 (万方) 地上规划面积 (万方) 总地价 (亿元) 江苏泰兴土地跃进河南侧号、惠泽路北侧100% 44.87106.2018.14 江苏海门CR34713078地块100% 8.8818.646.77 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 20 40 60 80 2010年2011年2012年H 2012年2013年H 2013年 拿地金额拿地金额/销售金额 0 1000 2000 3000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 一季度二季度三季度四季度 拿地规划建筑面积(万方)拿地总金额(亿元)拿地均价(右轴) 中南建设|公司跟踪 江苏常熟2013A-011地块100% 10.3223.749.02 开发区太湖路东侧、杨树路北侧两块地100% 31.5278.8020.95 泰安(2012)27号乐园地块100% 8.4520.294.06 公司拿地合计 104.05 247.67 58.97 数据来源:公司公告,广发证券发展研究中心 盈利预测与投资评级 公司13年销售超计划完成,且加大了投资力度,特别是“短平快”项目的投入, 这对于公司未来加快周转相当有帮助,我们认为公司处于积极变化中,且与市场存在 预期差。

预计公司13、14年EPS分别为1.05、1.32元,维持“买入”评级。

风险提示 公司大盘项目去化不及预期。

三四线城市的风险。

中南建设|公司跟踪 Table _Excel2 资产负债表 单位:百万元 现金流量表 单位:百万元 至12月31日2011A 2012A 2013E 2014E 2015E 2011A 2012A 2013E 2014E 2015E 流动资产30,435 43,946 53,153 65,597 83,358 经营活动现金流-2,711 -278 1,435 -1,935 -4,671 货币资金2,876 5,137 6,580 7,224 8,800 净利润993 1,072 1,228 1,544 1,843 应收及预付8,690 12,309 14,399 16,479 18,879 折旧摊销88 177 0 153 144 存货18,866 26,498 32,174 41,894 55,679 营运资金变动-2,937 -2,215 3 -4,620 -8,041 其他流动资产3 2 0 0 0 其它-855 689 204 988 1,382 非流动资产3,133 3,893 4,348 4,809 5,277 投资活动现金流6 -71 224 -544 -532 长期股权投资2 2 3 3 4 资本支出-78 -88 208 -561 -550 固定资产2,020 1,527 1,603 1,699 1,801 投资变动-16 2 16 17 18 在建工程69 142 448 743 1,029 其他100 15 0 0 0 无形资产777 1,261 1,261 1,261 1,261 筹资活动现金流2,833 1,726 -216 3,123 6,779 其他长期资产264 961 1,033 1,103 1,183 银行借款7,293 11,655 9,612 11,172 16,919 资产总计33,568 47,838 57,501 70,406 88,635 债券融资-4,219 -7,740 -9,007 -7,062 -8,763 流动负债22,427 35,317 41,141 50,022 62,337 股权融资703 230 0 0 0 短期借款4,531 6,219 5,767 6,703 10,151 其他-944 -2,419 -821 -987 -1,377 应付及预收17,274 26,310 34,079 41,259 49,403 现金净增加额128 1,378 1,443 644 1,576 其他流动负债622 2,788 1,294 2,060 2,782 期初现金余额2,118 2,246 3,624 5,067 5,711 非流动负债4,250 4,323 6,933 9,414 13,484 期末现金余额2,246 3,624 5,067 5,711 7,287 长期借款4,250 4,314 6,865 9,274 13,260 应付债券0 0 0 0 0 其他非流动负债0 9 68 140 225 负债合计26,677 39,640 48,074 59,436 75,821 股本1,168 1,168 1,168 1,168 1,168 主要财务比率 资本公积619 627 873 1,182 1,550 留存收益 3,647 4,679 5,661 6,897 8,371 至12月31日2011A 2012A 2013E 2014E 2015E 归属母公司股东权益 5,434 6,474 7,702 9,246 11,089 成长能力(%) 少数股东权益1,458 1,725 1,725 1,725 1,725 营业收入增长34.6% 5.9% 21.6% 26.4% 18.3% 负债和股东权益33,568 47,838 57,501 70,406 88,635 营业利润增长36.9% 12.6% 6.2% 28.1% 18.7% 归属母公司净利润增长25.8% 10.7% 19.0% 25.7% 19.4% 利润表 单位:百万元 获利能力(%) 毛利率26.7% 32.6% 26.9% 26.7% 32.6% 至12月31日2011A 2012A 2013E 2014E 2015E 净利率8.1% 8.2% 7.7% 7.7% 7.8% 营业收入12,303 13,035 15,856 20,040 23,701 ROE 17.2% 15.9% 15.9% 16.7% 16.6% 营业成本9,018 8,789 11,601 14,797 17,443 ROIC 9.0% 9.1% 9.2% 8.7% 7.6% 营业税金及附加694 742 841 1,147 1,405 偿债能力 销售费用195 335 379 467 535 资产负债率(%) 79.5% 82.9% 83.6% 84.4% 85.5% 管理费用695 947 909 968 1,110 净负债比率94.7% 99.8% 77.9% 98.6% 135.7 %财务费用304 497 449 512 658 流动比率1.36 1.24 1.29 1.31 1.34 资产减值损失-2 146 0 0 0 速动比率0.37 0.38 0.40 0.37 0.36 公允价值变动收益-1 0 0 0 0 营运能力 投资净收益3 1 0 0 0 总资产周转率0.43 0.32 0.30 0.31 0.30 营业利润1,403 1,580 1,678 2,149 2,550 应收账款周转率3.41 3.02 2.82 2.80 2.63 营业外收入63 35 0 0 0 存货周转率0.59 0.39 0.40 0.40 0.36 营业外支出60 17 0 0 0 每股指标(元) 利润总额1,406 1,598 1,678 2,149 2,550 每股收益0.80 0.88 1.05 1.32 1.58 所得税413 526 450 605 707 每股经营现金流-2.32 -0.24 1.23 -1.66 -4.00 净利润993 1,072 1,228 1,544 1,843 每股净资产4.65 5.54 6.59 7.92 9.50 少数股东损益61 40 0 0 0 估值比率 归属母公司净利润932 1,032 1,228 1,544 1,843 P/E 10.1 9.2 7.7 6.1 5.1 EBITDA 1,790 2,399 2,126 2,813 3,352 P/B 1.7 1.5 1.2 1.0 0.8 EPS(元) 0.80 0.88 1.05 1.32 1.58 EV/EBITDA 9.1 10.1 7.3 7.2 8.0 中南建设|公司跟踪 广发房地产行业研究小组 乐加栋:分析师,复旦大学经济学硕士,五年房地产研究经验,2013年进入广发证券发展研究中心。

金山:研究助理,复旦大学经济学硕士,2013年进入广发证券发展研究中心。

联系方式:jinshan@gf.com.cn,021-60750604。

郭镇:研究助理,清华大学工学硕士,两年房地产研究经验,2013年加入广发证券发展研究中心。

联系方式:guoz@gf.com.cn, 021-60750637。

广发证券—行业投资评级说明 买入:预期未来12个月内,股价表现强于大盘10%以上。

持有:预期未来12个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-10%~+10%。

卖出:预期未来12个月内,股价表现弱于大盘10%以上。

广发证券—公司投资评级说明 买入:预期未来12个月内,股价表现强于大盘15%以上。

谨慎增持:预期未来12个月内,股价表现强于大盘5%-15%。

持有:预期未来12个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-5%~+5%。

卖出:预期未来12个月内,股价表现弱于大盘5%以上。

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