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G万科研究报告:招商证券-G万科-000002-定向增发将提高公司的市场占有率-060718

研报作者:余志勇 来自:招商证券 时间:2006-07-18 12:09:08
  • 股票名称
    G万科
  • 股票代码
    000002
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    je***03
  • 研报出处
    招商证券
  • 研报页数
    18 页
  • 推荐评级
    强烈推荐-A
  • 研报大小
    253 KB
研究报告内容

2006年7月18日 公司研究快速反应 深万科(000002)/6.20元 定向增发将提高公司的市场占有率 余志勇 86-755-82943246 yuzhiy@ccs.com.cn 周期性消费品·房地产估值区间:7.82-10.54强烈推荐A(维持) 公司今日公布了定向增发方案,同时也公布了与华润股份有限公司合作 开发项目的议案,我认为这两项措施都非常有利于提高公司未来的市场竞争 能力。

定向增发将大大提高公司的资本实力。

如果本次增发按目前的方案进行, 那么公司的净资产将大约增加50%,必将大大增加了公司经营运作的空 间,并可以借机积极提高公司的市场占有率。

定向增发也有利于调动大股东华润的积极性。

华润不仅掏出大把的真金白 银(至少会超过6亿元),维持自己的战略持股地位;而且在本次增发的 同时,万科和华润集团也达成了共识:为了进一步提高项目获取能力,充 分利用行业变化带来的契机加快发展,扩大公司规模,提高品牌影响力, 双手达成“共同开发房地产项目的议案”。

我认为这点对公司未来的发展 更具战略意义。

万科逆势扩张是有着充分准备。

近期大多地产公司对本轮调控深怀恐惧, 而万科大举增加土地储备,显示公司在战略把握方面有独到之处,而本次 增发和与华润更深入的合作则将提高有力的支持。

维持“强烈推荐-A”的投资评级。

根据目前市场估值水平,尤其是应充 分考虑到本次增发和与华润合作带来的积极影响,我认为按照17倍动态 市盈率估值比较合理,因此公司未来6个月的估值中枢为7.82元,未来 12个月的估值中枢在10.54元,维持“强烈推荐-A”的投资评级。

风险因素。

政策因素依然可能会带来股价的波动。

上证指数:1288.42 股本数据 A股总股本(万) 332,138 流通A股(万) 282,411 流通市值(亿) 161.26 股价表现 绝对值相对上证 3个月(%) 32.4021.30 6个月(%) 32.4021.30 1年(%) 62.3056.40 52周波动(元) 2.78-5.71 股价走势 资料来源:招商证券 相关研究 深万科 会当击水三千里 20050322 升值适度缓解房地产市场调整压力 20050722 深万科对价方案有利于长期投资者 20051010 深万科业绩再上新台阶20060321 主要财务指标 会计年度200420052006E 2007E会计年度200420052006E 2007E 主营收入(万元) 7667.23 10558.85 15838.2821381.67每股收益(元) 0.39 0.36 0.460.62 同比增长率(%) 20.17% 37.71% 50.00% 35.00%每股净资产(元) 2.73 2.23 2.332.77 营业利润(万元) 1271.49 2042.80 2997.704030.87净资产收益率(%) 14.15% 16.26% 19.62% 22.37% 同比增长率(%) 54.42% 60.67% 46.75% 34.47%每股股息(元) 0.15 0.11 0.140.19 净利润(万元) 878.01 1350.36 2071.262799.55股息收益率(%) 2.63% 1.93% 2.46% 3.33% 同比增长率(%) 61.91% 53.80% 53.39% 35.16%负债率(%) 0.59 0.61 0.610.62 主营利润率(%) 25.23% 28.72% 29.50% 29.50% P/E(倍) 15.89 17.22 13.4810.00 净利润率(%) 11.45% 12.79% 13.08% 13.09% P/B(倍) 2.27 2.78 2.662.24 公司研究 定向增发将大大提高公司的资本实力 万科今日公布了定向增发草案:本次非公开发行的股票数量不超过7亿股(含7亿 股),募集资金总额不超过42亿(含发行费用)。

发行对象为不超过10家符合有关规定 条件的特定对象,其中公司第一大股东华润股份有限公司有意向认购不低于1.1亿股本 次发行的股票。

发行价格不低于本次董事会决议公告日前二十交易日公司A股股票收盘 价的算术平均数,既不低于5.67元。

从目前的草案看,公司的增发价格应在5.67元——6.00元之间,募集资金应在39.69 亿——42亿元(含发行费用)。

由于公司2005年末净资产总额为83亿元,因此本次增 发后公司的净资产应提高50%左右,由于目前整个宏观经济和房地产行业都处于调控背 景之下,银行信贷也面临逐步收紧,因此我认为如果本次增发成功,将大大增加了公司 经营运作的空间,并可以借机积极提高公司的市场占有率。

事实上,就在行业内大部分公司对本轮调控带来的影响处于犹豫观望之时,公司依 然按照原定的扩张计划大步推行:根据公司7月3日的公告,2006年4月25日以来共 获得新增项目7个,规划建筑面积共147万平方米。

2006年以来,公司新增开发项目 规划建筑面积累计达372.6万平方米。

定向增发更有利于调动大股东对公司支持的积极性 万科由于特殊的股权结构,多年来发展驱动力主要来源于优秀的管理团队。

但预计 我国目前房地产市场将进入从分散到集中的快速分化过程中,调集一切资源优势来增加 自己的竞争优势是所以开发商的当务之急。

从本次增发草案分析,公司第一大股东华润股份有限公司不仅掏出大把的真金白银 (至少会超过6亿元),维持自己的战略持股地位;而且在本次增发的同时,万科和华 润集团也达成了共识:为了进一步提高项目获取能力,充分利用行业变化带来的契机加 快发展,扩大公司规模,提高品牌影响力,双手达成“共同开发房地产项目的议案”, 合作方式包括获取项目开发,万科参与华润已获取项目的开发以及华润参与万科新获得 的项目开发,万科与华润风险共担、利益共享,但同时也明确了万科将在合作开发项目 中的主导地位,项目类型也主要将集中在开发周期超过三年的大中型地块,以住宅为主。

因此我认为这种合作模式对万科带来的影响将是深远的:不仅可以更好地利用华润的各 种资源,而且将加速公司的资产周转速度,提高整体效率。

定向增发也有利于提高公司中短期盈利水平 根据公司定向增发草案分析,募集资金主要投向8个项目,这些项目都是基本以住 宅开发为主,而且都将或已经在2006年开工,初步测算这8个项目带来的销售收入约 为113亿,销售净利润约为11亿(表1),这将为2007年和2008年的盈利目标作出重 要贡献。

公司研究 表1 募集资金投入项目情况 项目名称 占地面积 (万 ) 总建筑面积 (万 )开工时间 预计总投资 (亿元) 单位成本 (元/ ) 单位售价 (元/ ) 销售总收入 (万元) 平均销售 净利率 销售总利 润(万元) 厦门吕岭路项目5.616.720061212.77707962215854911.93% 18915 佛山南海桂城A711.032.420060914.8623378361857138.56% 15897 北京顺义四季花城23.031.420060313.3431652361613578.20% 13231 杭州江干区九堡项目8.323.120061010.44559568212926210.60% 13702 佛山顺德新城区项目19.030.020060711.2380348781438869.60% 13813 武汉京汉大道项目2.518.02006099.9592976301270199.70% 12321 上海吴泾镇锦川项目14.421.720061011.1526265971388229.30% 12910 成都金牛区沙湾项目4.219.02006037.041205183877699.70% 8514 合计 90.4 1132377.2109303 资料来源 公司资料 招商证券 估值及投资建议 由于公司定向增发最终方案尚没有确定,我们暂时维持原有的盈利预测水平:2006 年EPS0.46元已经考虑增发摊薄因素),2007EPS0.62元,待具体方案确定后再作微调。

同时根据目前市场主要房地产估值水平看,再考虑到本次增发应给公司带来积极影 响,我认为公司的估值中枢应在17倍动态市盈率左右,因此公司未来6个月的估值中 枢应在7.82元,未来12个月的估值中枢应在10.54元,维持“强烈推荐-A”的投机 评级。

公司研究 资产负债表 会计年度:2004200520062007 货币资金3132.003249.036956.728873.35 短期投资0.000.000.000.00 应收票据0.000.000.000.00 应收股利0.000.000.000.00 应收利息0.000.000.000.00 应收帐款385.61388.87791.911069.08 其他应收款476.82719.80475.15641.45 预付帐款649.51702.58307.66415.50 应收补贴款0.000.000.000.00 存货10636.1214941.0117501.3020847.13 待摊费用1.171.550.000.00 其他流动资产0.000.000.000.00 流动资产合计15166.3219884.9325833.9731605.97 长期投资合计95.081844.131844.131844.13 固定资产净值231.43216.70304.82387.45 减:固定资产减值准备0.000.000.000.00 固定资产净额231.43216.70304.82387.45 工程物资0.000.002.004.00 在建工程0.0019.709.70 -0.30 固定资产合计231.43236.40316.52391.15 无形资产0.000.000.000.00 长期待摊费用41.6026.9318.6110.29 其他长期资产0.000.000.000.00 无形资产及其他资产 合计41.6026.9318.6110.29 资产总计15534.4221992.3928013.2433851.54 短期借款795.00900.005290.006083.50 应付票据0.003.780.000.00 应付帐款2424.133318.844632.706254.14 预收帐款2166.864664.153088.464169.43 应付工资0.000.000.000.00 应付福利18.7617.7235.6453.45 应付股利0.000.000.000.00 应交税金164.6843.4950.0257.52 其他应交款0.82 -0.072.002.00 其他应付款361.831210.901392.541601.42 预提费用31.4737.9767.3196.22 流动负债合计6302.9010883.7414558.6618317.67 长期借款899.691194.891194.891194.89 长期应付款0.00428.57428.57428.57 长期负债合计2927.082527.422527.422527.42 负债合计9229.9813411.1717086.0920845.10 少数股东权益102.25271.62371.30490.91 股本2273.633722.694522.694522.69 资本公积金1431.151075.551075.551075.55 留存收益2498.473507.734957.616917.30 股东权益合计6203.258305.9810555.8612515.54 负债和股东权益总计15534.4221992.3928013.2433851.54 利润表 会计年度:2004200520062007 主营业务收入7667.2310558.8515838.2821381.67 减:主营业务成本5297.376884.9210294.8813898.09 主营业务税金及附加435.74641.35871.111175.99 主营业务利润1934.123032.584672.296307.59 加:其他业务利润25.9212.570.000.00 营业费用328.76466.29633.53855.27 管理费用364.02519.87712.721069.08 财务费用-4.2216.20328.34352.37 营业利润1271.492042.802997.704030.87 加:投资收益-12.19 -84.430.000.00 补贴收入0.000.000.000.00 营业外收入21.6828.260.000.00 减:营业外支出20.6510.440.000.00 利润总额1260.331976.182997.704030.87 减:所得税347.68542.76826.761111.71 减:少数股东损益34.6583.0699.68119.61 净利润878.011350.362071.262799.55 现金流量表 会计年度:2004200520062007 经营活动产生的现金 流量净额0.000.00232.382417.37 投资活动产生的现金 流量净额0.000.00 -102.00 -102.00 筹资活动产生的现金 流量净额1312.081310.133577.30 -398.74 现金期末余额2280.874442.136956.728873.35 现金期初余额968.783132.003249.036956.72 现金净增加额1312.081310.133707.681916.64 会计年度:2004200520062007 盈利能力 销售毛利率30.91% 34.79% 35.00% 35.00% 销售净利率11.45% 12.79% 13.08% 13.09% 净资产收益率14.15% 16.26% 19.62% 22.37% 负债能力 流动比率2.411.831.771.73 速动比率0.730.460.580.60 资产负债比率0.590.610.610.62 现金流量 每股经营现金流0.000.000.050.53 净利润现金含量0.000.000.110.86 营运能力 存货周转率55.13% 54.22% 63.99% 73.22% 发展能力 主营业务收入增长率20.17% 37.71% 50.00% 35.00% 净利润增长率61.91% 53.80% 53.39% 35.16% 净资产增长率31.93% 33.90% 27.09% 18.56% 总资产增长率47.09% 41.57% 27.38% 20.84% 公司研究 附:招商证券公司投资评级 周期性消 费品·房地产 级别定义 强烈推荐预计未来6个月内,股价涨幅为20%以上 谨慎推荐预计未来6个月内,股价涨幅为10-20%之间 中性预计未来6个月内,股价变动幅度介于±10%之间 短期评级 回避,股价跌幅为10%以上 A公司长期竞争力高于行业平均水平 B公司长期竞争力与行业平均水平一致 长期评级 C公司长期竞争力低于行业平均水平 附:招商证券行业投资评级 类别级别定义 推荐行业基本面向好,预计未来6个月内,行业指数将跑赢综合指数 中性行业基本面稳定,预计未来6个月内,行业指数跟随综合指数 评级 回避行业基本面向淡,预计未来6个月内,行业指数将跑输综合指数 重要说明 本报告中的信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构 成对所述证券买卖的出价或征价。

我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

我公司或关联机构 可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。

本报告版权归 招商证券所有。

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