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保利地产研究报告:光大证券-保利地产-600048-开发规模大幅提高,二线城市贡献增加-060815

研报作者:赵强 来自:光大证券 时间:2006-08-15 11:27:28
  • 股票名称
    保利地产
  • 股票代码
    600048
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    lo***an
  • 研报出处
    光大证券
  • 研报页数
    4 页
  • 推荐评级
    优势-1(首次)
  • 研报大小
    27 KB
研究报告内容

开发规模大幅提高,二线城市贡献增加 赵强50818887-209 zhaoqiang@ebscn.com 保利地产中期每股收益0.405元 今天,上市不久的新股保利地产(600048)公布了中期报告:上半年公司实现主营业务收入14.3亿元,同 比增长60%,净利润为2.23亿元,增长68%。

以最新股本摊薄计算,每股收益为0.405元。

表1:保利地产中期业绩比较 单位:百万元2005年中期2006年中期变动 一、主营业务收入 890 1,42660%   减:主营业务成本 531 88166%     主营业务税金及附加 50 9386% 二、主营业务利润 309 45246%   加:其他业务利润 3 38%     营业费用 48 6535%     管理费用 41 5945%     财务费用 2 1 -45% 三、营业利润 221 32949%   加:投资收益 -0 -21042% 补贴收入 - - #DIV/0!     营业外收支净额 -0 -2347% 四、利润总额 220 32648%   减:所得税 80 10532%    少数股东损益 7 -2 -129% 五、净利润 133 22368% 总股本 400 55038% 每股收益 0.332 0.40522% 毛利率34.7% 31.7% -3.0% 营业利润率24.8% 23.1% -1.7% 净利润率14.9% 15.6% 0.7% 资料来源:公司数据、光大证券研究所 二线城市贡献增加压低毛利率 从收入的地区分布来看,广州提供了集团大约48%的收入贡献,虽然绝对值也比上年同期有所增加,但由 于二线城市收入贡献的增加,广州地区的占比有所下降。

从各地区项目结算的毛利率来看,广州在各城市 中也是首屈一指,因此该地区收入占比的下降(或者说二线城市的利润率不及广州),是保利地产上半年毛 利率较去年同期下降2个百分点的主要原因。

保利地产(600048)研究快报Flash Notes 2006年8月15日 本报告由光大证券股份有限公司研究所编写,以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础,但不保证所载信息之精确性和完整性。

光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息,但未必发布。

本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发,供投资者 参考。

光大证券股份有限公司及其附属机构(包括研究所)不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。

2 表2:保利地产收入的地区分布 2006年中期2005年中期 单位:百万元 主营收入主营成本毛利率主营收入主营成本毛利率 广州68336246.9% 59231746.5% 长沙392828.5% 8620.9% 武汉37426230.0% 553634.5% 沈阳00不适用805531.4% 北京16911730.9% 15511724.6% 重庆16011130.5% 00不适用 合计142688138.2% 89053140.3% 资料来源:公司数据、光大证券研究所 开发规模大增,预售情况良好 上半年,保利地产的项目新开工面积和在建面积分别同比增长251%和119%,达到165万平方米和330万 平方米,而上半年参与结算的面积仅为28万平米。

项目预售方面,上半年的签约认购额为29.8亿元,也 比去年同期增长67.6%。

签约认购额相当于结算收入的两倍。

由于签约认购到办完按揭贷款存在一定的时 间滞后,因此6月底帐面的22亿多元的预收帐款尚未完全反映上半年的销售业绩。

土地储备方面,上半年公司新增了4个项目,规划建筑面积约为255万平米,使得公司目前的土地储备项 目达到了36个,总建筑面积达到了1235万平米。

土地储备面积相当于当前在建面积的3倍左右。

调低全年每股收益预测至1.32元 我们观察了公司最近的项目销售情况后认为,保利地产在项目开发和销售策略方面更加追求开发周期的缩 短和现金的周转速度,而非刻意追求利润率的提高。

以北京保利垄上别墅为例,该项目的最新售价比周边 可比楼盘低大约15%-20%,从而提供给客户高性价比的产品,引发了认购热潮。

这预示着未来两年,公司 的收入增幅将继续遥遥领先同行,但利润率的水平难以大幅提升。

因此,我们有必要调整原先的预测假设, 即调低利润率假设但适度调高收入增幅。

我们维持公司全年收入增长62%的预测,考虑到上半年开工量的巨大增幅,我们上调公司07年收入增长 幅度的预测至70%;另一方面,我们将公司今明两年的主营利润率大幅下调,这主要是基于二线城市的收 益率略低和公司销售策略的考虑。

调整之后,公司今明两年的净利润预测将分别达到7.27亿元和12.40亿 元,与之前的预测相比分别下调14%和9%。

以发行后的股本计算,每股收益分别为1.32元和2.25元。

市场可能给予公司溢价,首次评级为“优势-1” 估值方面,我们仍旧维持每股重估后净资产为21.58元的预测,当前股价溢价10%。

市盈率方面,当前股 价相当于今明两年预测每股收益18倍和11倍,处于可接受的水平。

虽然当前的股价已经回升到我们之前 预测的合理价格区间,即22.65-24.50元的范围之内,但我们仍然对公司未来的股价表现持乐观的态度。

我 们的理由包括:第一、今明两年,公司的收入和利润增幅在行业中将处于领先地位;第二、公司特殊的背 本报告由光大证券股份有限公司研究所编写,以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础,但不保证所载信息之精确性和完整性。

光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息,但未必发布。

本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发,供投资者 参考。

光大证券股份有限公司及其附属机构(包括研究所)不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。

3 景使得市场对其未来的拿地能力和股权增值能力有所期待;第三、公司在房地产开发类股中的市值和行业 地位仅次于万科,因而将成为基金资产配置的优选对象。

考虑以上因素之后,我们决定给予保利地产“优 势-1”的评级。

表4:保利地产的盈利预测 单位:百万元2003200420052006F 2007F 主营业务收入 6211,5592,3563,8176,489 减:主营业务成本 418 1,050 1,354 2,195 3,745 主营税金及附加 34 86 155 229 376 主营业务利润 170 423 848 1,393 2,369 加:其他业务利润 2 2 6 6 7 销售费用 32 64 105 149 247 管理费用 35 55 89 141 240 财务费用 1 1 3 2 2 营业利润 103 305 657 1,107 1,887 加:投资收益 0 -1 0 -3 -4 非经常性损益 -1 0 -1 -2 -3 利润总额 102 304 656 1,102 1,880 减:所得税 36 100 238 364 620 少数股东损益 -4 15 10 12 20 净利润 70 189 407 727 1,240 每股收益 0.13 0.34 0.74 1.32 2.25 资料来源:光大证券研究所 相关研究报告: 《快速成长的“南派地产商》 2006年7月30日 本报告由光大证券股份有限公司研究所编写,以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础,但不保证所载信息之精确性和完整性。

光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息,但未必发布。

本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发,供投资者 参考。

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