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G招商局研究报告:光大证券-G招商局-000024-中报点评:项目结算导致盈利下降,估值吸引力平-060725

研报作者:赵强 来自:光大证券 时间:2006-07-26 12:10:35
  • 股票名称
    G招商局
  • 股票代码
    000024
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    wo***wo
  • 研报出处
    光大证券
  • 研报页数
    2 页
  • 推荐评级
    中性-1
  • 研报大小
    23 KB
研究报告内容

项目结算导致盈利下降,估值吸引力平平 赵强50818887-209 zhaoqiang@ebscn.com 中期净利润同比下降40% 招商地产昨日公布中期报告,由于房地产开发结算面积减少,导致公司上半年的收入和利润出现了下降: 公司2005年中期主营收入下降17.2%至8.34亿元,净利润则下降39.9%至1.38亿元,每股收益0.224元。

表1:招商地产的中期业绩比较 单位:百万元2005年中期2006年中期变化 一、主营业务收入1008835 -17.2%   减:主营业务成本663584 -12.0%     主营业务税金及附加3528 -20.5% 二、主营业务利润310223 -27.9%   加:其他业务利润031023.3%     营业费用1918 -2.4%     管理费用355046.0%     财务费用-30 -14 -53.8% 三、营业利润287172 -40.0%   加:投资收益-15 -31111.0% 补贴收入203258.5%     营业外收支净额-12 -323.1% 四、利润总额291175 -40.0%   减:所得税5131 -38.9%    少数股东损益95 -47.2% 五、净利润231139 -40.0% 总股本6196190.0% 每股收益0.3740.224 -40.0% 资料来源:公司数据、光大证券研究所 结算面积减少,收租面积增加,房屋预售正常 在公司的各项业务中,房地产开发业务由于结算面积减少,成为了中期利润下降最主要的因素。

上半年, 开发业务的结算面积只有2.42万平米,而去年上半年有6.96万平米。

不过,如果从预售的情况来看,总体 上还算正常:6月底的预售房款达到了9.87亿元,主要来自花园城三期2号地块和苏州的依云水岸项目, 这比去年同期将近7亿元的数字有所增加。

毛利率方面,开发业务的毛利率(未扣营业税金)为32.6%, 也比去年下降了两个百分点,我们认为这与结算项目的结构有关。

上半年,结算的项目主要是深圳龙岗的 依山郡一期和城市主场两个中档项目,而去年同期的半山兰溪谷的毛利率更高。

投资物业方面,租金收入同比增长了25.4%,主要得益于泰格公寓出租率的提高。

显然,在公司的投资物 G招商局(000024)研究快报Flash Notes 2006年7月25日 本报告由光大证券股份有限公司研究所编写,以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础,但不保证所载信息之精确性和完整性。

光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息,但未必发布。

本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发,供投资者 参考。

光大证券股份有限公司及其附属机构(包括研究所)不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。

2 业的“资产包”中,这块资产的质地相当不错。

此外,花园城二期的建成,也预示着公司下半年的租金收 入将继续增加。

水电业务方面,由于区内企业的外迁,收入比上年同期下降了1.5%,但由于人民币升值导 致的购电成本下降,反而使这块业务的毛利增长了6.9%。

下半年,新开工项目大幅增加 根据公司中报披露的计划,下半年投入市场预售的楼盘将包括深圳兰溪谷二期和上海松江的依云听香园项 目,而深圳招华曦城和依山郡也仍将陆续推盘;工程进度方面,花园城三期2号地块和兰溪谷二期按计划 将在年底竣工。

因此,公司下半年的可结算资源仍旧比较充足。

由于花园城和兰溪谷二期都是低成本地块, 而深圳房价过去两年经历了大幅度的上涨,这预示着这两个项目的毛利率都会显著高于上半年的水平。

值 得关注的是,根据中报透露的信息,下半年公司位于北京、重庆、番禺、天津和南京的外地项目也将纷纷 开工,这将为公司明年的业绩增长奠定基础。

当然,公司不可避免地也受到房地产调控的影响,最明显的 表现就是依山郡三期和海月四期两个项目需要重新设计、报建,可能对公司明年的业绩有一定的负面影响。

维持全年每股收益0.82元的预测,“中性-1” 招商地产下半年开发业务的结算收入将主要来自花园城三期2号地块、招华曦城和依山郡,苏州项目和半 山兰溪谷二期未必能在年内结算。

即便如此,我们预测以上三个项目可带来大约10亿元左右的收入,而平 均的毛利率预计将达到37%左右。

我们预测,下半年开发业务将给公司带来大约3.3亿元的主营利润。

租 金收入方面,我们估计花园城商业中心应该可以增加利润贡献,而物业管理和水电业务估计与上半年持平。

我们估计这三块业务可为公司带来1.6亿左右的主营利润。

我们预计,公司下半年的营业利润和净利润分 别是4.3亿元和3.7亿元,每股收益为0.59元。

因此,我们维持公司全年每股收益0.82元的预测。

估值方面,目前股价相当于06年预测盈利的14倍,比万科的12倍略高。

从明年的盈利增长来看,外地项 目将成为招商地产的盈利增长点,但万科、金地等公司同样可以确保30%以上的增长。

资产重估方面,我 们对招商地产每股净资产的重估价值为12.86元/股,当前股价折让8.6%。

维持“中性-1”评级。

表2:招商地产的NAV估值 单位:百万帐面值重估值 开发业务6316 7895 投资物业1513 4200 水电业务379 1100 物业管理78 240 收购溢价1027 0 9313 13435 净负债-5265 -5265 少数股权140 210 净资产3908 7959 总股本619 619 NAV(元/股) 6.32 12.86 折让 -8.6% 资料来源:光大证券研究所

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