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戴德梁行-未来社区及其趋势探索?-210918

研报作者:张晓端 来自:戴德梁行 时间:2021-09-18 17:07:01
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    (PDF)
  • 发布者
    gg***23
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    戴德梁行
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    52 页
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研究报告内容

戴德梁行研究院出品 2021年9月 未来社区 及其趋势 探索 THE FUTURE COMMUNITY CONTENTS 42 16 04 03 第一章 第二章 第三章 未来社区的蓝图与实践 前言 未来社区的特征和趋势 未来社区发展的挑战及思考 2.1 数字化智慧科技的应用与迭代 2.2 社区发展回归人本化,多样性功能呈现 2.3 科学规划、合理布局,实现集约发展 2.4 绿色生态可持续的新型社区 2.5 共享开放,社区融入城市公共生活 3.1 避免大拆大建,未来社区为新型城镇化发展提供新思路 3.2 鼓励各方积极参与,政府引导和金融支持必不可少 3.3 补齐短板以完善社区和物业功能,突出未来社区的综合性特征 3.4 前瞻布局、预防预判,让未来社区更可持续 3.5 打破社会原子化难题,实现共建共治共享 3.6 创新与突破,社区场景衍生经济增长新模式 17 23 29 37 40 43 44 45 46 48 50 目录 未来社区及其趋势探索 3 PREFACE 从中心城市的功能辐射,到都市圈的协作发展,再到城市 群的发展耦合,经济活动的空间载体以点带面,不断向外 扩张。

这次我们由大及小逆向思考,下沉到城市的细胞—— 社区的发展,围绕“未来社区”这一话题,多维度分析和 畅想未来美好生活的发展愿景。

随着信息技术和数字社会的发展,新科技不仅应用于企业 生产和政府服务管理,同时也渗透至普罗大众的衣食住行 领域,对生活的方方面面产生了深刻影响;在产城融合的 发展理念下,社区不单是传统的住宅区,在商办等配套物 业的建设下,还是企业发展的空间载体,同时支持更多就 业岗位,在小单元内即可实现以人为本,平衡职住生活; 过去城镇化的快速发展红利吸引了大量人口和企业涌入中 心城市,造成土地资源短缺倒逼企业、人才另择良地而 栖——城市吸引企业、人才的初衷与资源紧缺的现状所产 生的冲突对资源的集约化利用提出了更高的要求,尤其是 在一系列的开发、建设、运营过程中,资源的约束让人们 更加意识到可持续发展的重要性;我们还将从共享、开放 的角度思考,让社区居民通过多方面、多渠道参与公共建 设和治理,共同打造宜居社区。

本报告将回顾未来社区的探索与实践,浅谈未来理想生活 的发展前景,从参与未来社区建设的政府、开发商、服务 运营方以及居民等关联方的视角出发,对未来社区的发展 机遇和挑战进行探讨和预判。

张晓端 戴德梁行研究院副院长 戴德梁行华南区研究部主管 xiaoduan.zhang@cushwake.com 前言 4 戴德梁行研究院 “未来社区”的概念由浙江省政府于2019年首次提出,并同时印发《浙 江省未来社区建设试点工作方案》,之后持续发布一系列推动各地“未 来社区”规划和发展的政策文件。

而“未来社区”之前,“智慧社区” 的理念早已伴随信息技术和数字社会的发展、伴随着新科技的运用而得 以广泛普及,如果说前阶段“智慧社区”的构建更关注于社区硬件的“智 慧化”,那么“未来社区”则是在涵盖“智慧”的同时,对社区中的人、 人的行为与活动、人和人的关系、人与环境的关联倾注了更多的思考和 探究。

而作为城市发展的基础单元——“未来社区”的发展与趋势,也 将带动未来的城市建设与更新发展呈现出同频效应。

第一章 未来社区的蓝图 与实践 未来社区及其趋势探索 5 前瞻性规划, 政策面大力推进未来社区的建设 2019年,浙江省在全国范围内率先提出建设“未来社区”并发文《浙江省未来社区建设试点 工作方案》,提出以人民美好生活向往为中心的框架,打造有归属感、舒适感和未来感的新型 城市功能单元。

此后陆续公布《浙江省首批未来社区试点创建项目建议名单公示》、《关于 高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》、《关于进一步加强财政金融支持未来社区 试点建设的意见》等,从试点筛选、建设指引、财政支持等方面推进未来社区建设落地。

图:浙江省关于建设未来社区的相关文件和支持政策 2019年3月 浙江省人民政府印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》 提出“139”系统框架——以人民美好生活向往为中心,以人本化、生态化、数字化为价值 导向,以和睦共治、绿色集约、智慧共享为基本内涵,构建未来邻里、教育、健康、创业、 建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景; 明确试点社区的基础条件、申报的基本程序以及建设要求。

2019年8月 浙江省发改委公布首批24个未来社区试点创建项目 涉及直接受益居民约122,600人,计划引进各类人才约62,700人。

2019年11月 浙江省人民政府办公厅《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》 突出群众满意导向——确保群众搬得进、住得起、过得好;着力提升群众获得感、幸福感、 安全感。

坚持分类统筹实施——统筹改造更新和规划新建两大类型,以改造更新类为主,注重分类 推进、精准施策。

注重科学规划引领——聚焦人本化、生态化、数字化三维价值,按照“ 5、10、30分钟出行圈” 要求,健全社区公共服务与基础设施配套。

集约高效利用空间——按照公共交通导向开发(TOD)理念,有效进行疏密有致、功能复合 开发;加大城市存量用地盘活利用力度;支持试点项目空中花园阳台的绿化部分不计入住 宅建筑面积和容积率。

加大资金保障力度——改造更新类试点项目对应土地出让收益,剔除上缴国家部分,其余 全部用于支持试点项目建设。

加强人才创业支持——支持未来社区试点项目人才公寓租购同权;积极探索以房引才,给 予住房激励、购房优惠、房租减免等奖励政策。

大力促进数字转型——落实未来社区实体建设和数字建设孪生理念,加快推广应用社区信 息模型(CIM)平台。

6 戴德梁行研究院 2020年6月 《未来社区试点建设管理办法(试行)》 省发展改革委牵头负责全省未来社区试点建设的综合指导、协调和监督工作; 市、县(市、区)发展改革部门指导和协调本行政区域内未来社区试点建设工作; 鼓励委托第三方提供全过程工程咨询服务,鼓励采用总承包方式进行工程建设。

2020年8月 浙江省发改委印发《浙江省未来社区试点建设全过程工程咨询服务指南(试行)》 规范和指导未来社区试点建设项目开展全过程工程咨询,支撑未来社区试点建设。

2020年8月 浙江省发展改革委、省财政厅、人行杭州中心支行、浙江银保监局联合印发《关 于进一步加强财政金融支持未来社区试点建设的意见》 积极引导财政金融支持未来社区试点建设可持续推进; 加大银行信贷支持力度,在“房住不炒”前提下,鼓励金融机构积极探索,通过专项授信、 银团贷款、债贷结合等多种方式为未来社区试点建设全过程提供融资支持。

2020年9月 浙江省发改委印发《关于公布第二批未来社区试点创建项目名单的通知》 改造更新类试点创建31个;规划新建类试点创建项目3个;乡村类试点创建项目1个;全 域类试点创建项目1个。

2021年5月 浙江省发改委印发《关于公布2021年未来社区创建名单的通知》 合理推进邻里中心等公共配套集成空间优先实施,阶梯式推动九大场景落地,有条件的要 率先予以呈现。

2021年2月《浙江省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》 以未来社区建设为抓手提升城市宜居水平。

全面推进城市有机更新。

加快未来社区试点建设, 建成命名100个左右省级试点。

以未来社区理念统筹旧改新建,创建100个未来社区美好 家园示范点。

2021年7月《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案(2021—2025年)》 大力建设共同富裕现代化基本单元。

全省域推进城市未来社区建设,全面实施创建制,实 施未来社区“三化九场景”推进行动,迭代提升未来社区智慧服务平台。

按照未来社区理 念实施城市更新改造行动,加快推进城镇老旧小区改造; 推进数字社会综合应用建设,以“城市大脑+未来社区”为核心业务场景,实现社会空间 数字化、社会服务共享化、社会政策精准化。

资料来源:浙江发展及改革委员会 未来社区及其趋势探索 7 资料来源:《浙江省未来社区建设试点工作方案》 资料来源:《浙江省未来社区建设试点工作方案》 根据《浙江省未来社区建设试点工作方 案》,“未来社区”旨在搭建改善民生、 拉动投资、带动产业、促进转型、完善 治理的综合大平台。

短期内,解决老旧 小区改造、交通出行改善、公共服务完 善、智慧化水平提升等居民主要诉求; 中长期,突出“人本化、生态化、数字化” 三维价值,构建以未来邻里、教育、健康、 创业、建筑、交通、低碳、服务、治理 等九大场景创新为重点的集成系统,引 领生活方式变革。

在目标导向上,“未 来社区”并非高端豪宅和富人区,而是 配套完善、生活便捷、守望相助的温馨 家园。

政策的高起点规划为浙江省“未来社 区”建设并复制推广提供了制度保障 与优势。

2021年,浙江省“十四五” 规划对未来社区的发展设立“创建100 个未来社区美好家园示范点”的目标。

《浙江高质量发展建设共同富裕示范区 实施方案(2021—2025年)》则指出 “大力建设公共富裕现代化基本单元”、 支持“以‘城市大脑+未来社区’为核 心业务场景,推进数字社会综合应用建 设”。

政策的支持将加快推动浙江未来 社区由点及面的推广,有望形成更大范 围的示范效应并推广至全国。

邻里教育健康 创业建筑交通 低碳服务治理 图:浙江省未来社区建设九大场景创新 图:浙江省《未来社区试点工作方案》政策目标 通过改造更新和规划新建, 培育建设省级试点100个左右 全面复制推广。

鼓励各地因地 制宜、大胆探索各具特色的未 来社区创建模式。

到2021 年底 从2022年 开始 8 戴德梁行研究院 智慧社区的建设 实质性带动了多地对未来社区的探索 尽管国内正式发文建设“未来社区”的城市较少,但事实上新型城镇化发展和现代科技的日新月 异已经使智慧化社区成为各地的共同诉求。

2014年住建部发布《智慧社区建设指南》,将具 体建设标准数量化、指标化,提出运用科学技术提高基础设施集约化和智能化水平、实现 绿色生态建设、提升社区治理和公共服务质量、保障公共服务均等化等。

众多地区也已 开启对智慧社区的实践和探索,如上海、广州、深圳和常州等经济发达地区,政策范 围涵盖文体活动、生态建设、现代化治理和智慧服务等方面。

资料来源:中华人民共和国住房和 城乡建设部《智慧社区建设指南》 (试行) 图:《智慧社区建设指南》(试行)评价指标 评价指标 保障体系 便民服务 便民利民网点 家政服务 绿色出行 社区治理与公共服务 对象管理 专门人群服务 政务服务 基础设施与建筑环境 综合信息服务平台 信息基础设施 综合服务设施 主题社区 共性支撑 建设运行保障 典型应用 小区管理 房屋管理 业主委员会管理 物业管理 智能绿色建筑 智能家庭 社区室内外环境 治安管控 基本公共服务 法律宣传 餐饮服务 社区互动 金融服务 总体设计 保障条件 管理模式 未来社区及其趋势探索 9 随着具备高带宽、低延时、广连接等特性的5G技 术发展,结合物联网、人工智能、大数据、云计算、 机器学习、AR/VR等新一代信息技术,“未来社区” 中的人、空间、社区关系重构已初步具备技术基 础。

综合应用各类技术手段,汇集并整合社区网 格数据、应用数据、基础设施数据,推动未来社 区在治理、服务、生活场景的全方位可视化展现 和全面融合管理,打造社区治理新模式、新场景、 新体验,已在部分国家得以推广应用。

资料来源:华为《数字国家:促经济、保福祉、善治理》 图:部分国家数字化治理战略(从基础信息化到智能化) 10 戴德梁行研究院 资料来源:《中国联通5G未来社区白皮书》 图:未来社区综合治理平台 根据中国联通发布的《5G未来社区白皮书》,在 未来社区综合治理平台中,居民资料管理以网格 化的方式建立居民数据库,并通过大数据交互等 方式,分析居民行为偏好,匹配居民不同需求, 提供个性化服务,如针对性保洁、远程看护等。

同时对接安防、应急平台,进行不同级别的应急 资料管理。

居民信用积分建立社区积分档案,通 过智能化手段规范如垃圾分类、停车到位等场景 的居民行为。

信息 反馈 资料 管理 社区 建筑综合 治理 大数据 GI S IOC BIM 公共 设施 水电 管道 事态 预警 监管 赋能 可视 展现人 房事 信用 积分 未来社区及其趋势探索 11 资料来源:国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 备注:两项指标排名各前5的城市已用不同颜色标注。

资料来源:国家住建部 图:城镇老旧小区改造任务 图:2020年全国城镇老旧小区改造进展情况(截至2020年12月末) 城市更新 成为实践未来社区的重要应用场景 2020年国办印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,确定以2000年底前建成的老 旧小区为重点改造对象,从市政配套和墙体基础设施维修、小区环境及配套优化、公共服务智慧化升级 等三方面确定改造内容。

由此可见,无论是智慧社区还是老旧小区改造,其覆盖的细分领域都与未来社 区的考虑重点和建设方向大致吻合,与未来生活质量的提升息息相关。

改造对象范围重点改造2000年底前建成的老旧小区。

经住建部调查,全国2000年底以前建成的老旧小区约22万个,涉及居民近3900万户。

改造内容 基础类为满足居民安全需要和基本生活需求的内容,主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

完善类为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容,主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

提升类为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。

工作目标到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 河南 四川 陕西 湖北 云南 湖南 吉林 河北 山东 江西 广西 黑龙 江新 疆福 建甘 肃内 蒙古 山西 辽宁 安徽 重庆 浙江 青海 广东 贵州 宁夏 江苏 上海 海南 北京 天津 新疆 兵团 西藏 新开工改造小区数惠及居民户数 万户个 12 戴德梁行研究院 值得关注的是,近年数字技术迭代、城市更新改造、社 区经济挖掘的推进都赋予了社区进步的动力。

以城市更 新为例,未来社区是城市更新的方向之一,而城市更新也 为未来社区提供了更多维的实践途径。

即使以“城市”为题 牵涉城市总体规划,在操作层面也基本是以社区内的项目作为 实施对象,所规划的改造方向和用途必然是有前瞻性和引领性的。

各地多元化 探索未来社区落地模式 经过近两年的探索创新,截至2020年底浙江省先后发布两批共60个省级试点未来社区,涉及更新改造、 规划新建等类型,并陆续分享最佳实践案例分析。

项目案例类型多元、起点各异,例如有的借助轨道交 通优势打造TOD国际化未来社区,有的借助周边产业优势打造产城人融合的新型城市功能单元,有的 借助新建优势打造职住平衡、全生命周期自我迭代更新的现代新里坊社区,有的着力于空间层面打造立 体市井、立体花园、立体连通为特色的生活场景。

资料来源:浙江省发展改革委 图:浙江省未来社区试点创建项目举例 项目名称建设意义 上城始版桥社区通过未来社区“新坊巷街区”构建,实现立体市井、立体花园、立体连通为特色的九大生活场景,建成旧城中心区改造的创新示范 江干采荷荷花塘社区打造拆改结合类未来社区样板,对城市更新与旧城改造具有良好的示范意义 拱墅瓜山社区 以高效智能、便捷舒适的居住环境,吸引人才落地入户、创业企业孵化,打 造共建共享的产城融合平台,全力打造成青年人才集聚、创业创新迸发的筑 梦家 西湖之江社区 力争打造一个文化多元、活力共享、诗意栖居、职住平衡的现代新里坊社区, 一个全生命周期自我迭代更新的新型城市功能单元,成为引领全省未来社区 的示范项目及智慧社区领跑者,描绘一幅现代版融合艺创文化的富春山居图。

萧山亚运社区力争打造具有“国际范、中国心、杭州韵”的TOD国际化未来社区,对我省打造未来社区样板具有积极的引领示范作用。

钱塘新区云帆社区 项目起点高、规划业态丰富,按照“一心三化九场景”的顶层设计,打造产 城人融合的新型城市功能单元,将成为新区经济发展的新引擎,带动产业转 型升级,引领城市社会治理转型、提升人居环境品质,更好地助推新区高质 量发展。

未来社区及其趋势探索 13 资料来源:浙江省发展改革委 图:浙江省各地未来社区实践亮点举例在探索未来社区的具体落地方案 层面,各地实践百花齐放、形式 多元。

例如,衢州市与阿里巴巴 签署未来社区数字化建设战略合 作协议,联合开展未来社区物联 网平台、社区视频分析和社区安 全等应用的研发。

具体包括:一 是构建数字化技术架构。

联合发 布《未来社区数字化操作系统白 皮书》等,提出未来社区数字化 总体技术架构,全面构建覆盖未 来社区规划、建设、管理和服务 的应用体系。

二是建设数字化应 用场景。

按照“标准+个性”“城 市+乡村”的要求,计划在1年 内建设10个应用样板点,打造基 于未来社区的数字新生态。

三是 打造数字化治理社区。

围绕平安、 环境、民生、经济、党建等五大 领域,创新数字治理应用场景, 促进城市动态化治理、精细化治 理、预见性治理和整体性治理。

联合阿里共同推进未来社区数字化建设 高质量编制未来社区三年行动计划 培育本地智库赋能未来社区试点建设 莲都灵山社区创新实践土地“带方案”整体出让 以人为本探索打造社区生活新空间 衢州 金华 温州 丽水 钱塘新区 在各地的共同努力探索下, 浙江省也及时总结经验成果, 建立健全未来社区的指标体 系、工作体系、政策体系、 评价体系,推进未来社区试 点各项工作。

截至2021年5 月,浙江省已完成未来社区 智慧服务平台2.0上线运行 任务。

该平台采用“1+N” 体系架构,其中“1”指统一 的省级开放平台,是为实现 未来社区数字化场景快速有 效落地,搭建链接供给侧与 需求侧的开放平台,相当于 未来社区场景下的“应用市 场”;“N”指各数字社区引 擎上构建的社区级平台,通 过平台接受已经预集成的各 项场景应用。

未来将进一步 完善社区数字化标准体系, 推动更多社会事业服务应用 和社区场景服务应用上线。

14 戴德梁行研究院 新加坡“邻里中心” 被称为“未来社区”最早的探索尝试 国际经验方面,新加坡“邻里中心”被称为“未 来社区”最早的探索尝试。

例如大巴窑地区于 1964年开始设计和建设,用6年时间将散落的工 厂、村屋和郊区养殖场整体规划和更新为不同的 邻里区块,搭建了丰富的居住型消费单元,拥有 约15.6万居民、8.5平方公里,成为以“邻里中心” 规划概念开发的典型社区。

“邻里中心”坚持以 社区居民日常生活为中心的理念,满足人们在住 所附近生活、文化交流的需要,构成完善的家庭 住宅延伸体系。

大巴窑社区规划结合TOD模式,商务中心结合快 速路和地铁站的出入口,集约并优化了社区的公 共设施布局。

区域内拥有多家购物中心和百货, 涵盖咖啡、餐食、蔬果、服装、百货、美发等日 常生活服务的各个门类。

每个邻里中心距离居住 区最远不超过500米,实现了服务覆盖的通达性。

此外,大巴窑还翻新步行街和民众广场,扩展更 多绿色空间和无障碍设施,并规划未来建立“艺 术与历史角落”,以传承大巴窑的文化和历史。

未来社区及其趋势探索 15 资料来源:戴德梁行研究部 图:新加坡大巴窑社区区域功能分布 v 新加坡儿童会 学校学校 企业研发 寺庙 东社区邻里中心 教堂 餐饮大巴窑Mall TOD商务、商业综合体 西社区邻里中心 医院 大巴窑公园大巴窑体育馆、游泳馆 教堂 社区公园 社区公园 企业研发 Braddell地铁站 Toa Payoh地铁站 100m 16 戴德梁行研究院 2.1 数字化智慧科技的应用与迭代 2.2 社区发展回归人本化,多样性功能呈现 2.3 科学规划、合理布局,实现集约发展 2.4 绿色生态可持续的新型社区 2.5 共享开放,社区融入城市公共生活 16 戴德梁行研究院 第二章 未来社区的特征 和趋势 未来社区及其趋势探索 17 指尖生活无处不在 从电子化、信息化、数字化再到智能化,科学技 术的不断革新正在潜移默化地改变着人们的生活 方式,以最为普遍的智能设备为媒介,从日常所 用的移动支付到政务服务,指尖生活无处不在。

想象早晨伴着音频渐进的新闻资讯闹钟而起,睡 眼惺忪时自动开启的室内新风系统推“尘”出新, 无需推开窗户即可在室内呼吸高品质新鲜空气。

出门运动前,一键启动智能早餐机,在一边接受 语音鼓励,突破层层运动机能极限的时候,另一 边的早餐机正在将食物原材料进行精致加工,回 家恒温淋浴后,便可在与体温自适应的桌面享受 营养早餐,顺便远程启动汽车发动机,提前优化 车内条件。

家居中控系统感应到家中无人后,直 接开启“离家模式”:镜面水渍自清洁、扫地机 器人开始工作、根据土壤湿度识别浇花……无人 驾驶技术的应用缩短了通勤时间,车子到公司楼 下,待你下车后便自行去寻找车位泊车,此时的 你已刷脸通过写字楼大堂的门禁,系统读取了预 设楼层并根据当下使用人数分派了电梯,避免排 队时杂乱无序、电梯内过度拥挤。

以5G通信技术 为传输媒介,与海外的远程视频会议及材料展示 流程顺畅,画面自由切换至工地现场,借助电子 宠物犬无线移动摄像头实时传输的画面,实现了 参会人员的交互能力。

简单的午餐后,写字楼的 共享健身区域提供的器材正好可以让你利用碎片 时间进行无氧运动,加速血液供应提升专注力, 为下午的工作预热。

晚上智能冰箱识别当下存储 的鲜食蔬菜,推荐烹饪方式,喜欢下厨的你可精 心料理,也可选择自动炒菜机。

客厅一切电子设 备可“呼之即来”,安心当个甩手掌柜。

智能生 活的普及为人们大大节省时间成本,享受更多与 朋友家人一起的欢乐时光。

2.1 数字化智慧科技的应用与迭代 18 戴德梁行研究院 资料来源:涂鸦智能官网图:智慧家居 智慧治理 提升公共服务品质 不仅限于日常的衣食住行,政府机构也已进入数 字化服务和管理的时代。

相较于以新技术为工具 的社区信息化管理,智慧社区更侧重于通过技术 改变居民的生活方式从而实现更高级的社会治理 和服务。

全国31个省市和新疆生产建设兵团一体 化在线政务服务平台均已上线,同时众多政府也 推广当地办事应用程序,通过让数据多跑路,让 企业、居民可以随时随地通过线上平台进行云办 理,大大提高了办事效率,更提升了政府公共服 务的品质。

另一方面,数字政府的建设为政府管 理治理公共问题、平衡公共利益提供了基础技术 支持,从自然灾害风险预警、公共卫生风险防范、 公安大脑、治安防控、智慧交通等方方面面保障 和改善民生。

根据清华大学数据治理研究中心从治理能力、治 理效果、组织机构、制度体系四个维度对省级/直 辖市政府的数字化发展评估结果显示,上海数字 政府发展位列全国第一,浙江、北京和广东紧随 其后。

从副省级城市来看,前四名分别为深圳、 杭州、广州和宁波,得分均在75分或以上。

随着 数字技术的广泛应用和深化,用于数据的储存和 管理的数据中心的功能也至关重要,对其运维能 力也提出了更高的要求。

未来社区及其趋势探索 19 资料来源:腾讯云官网 资料来源:《2020数字政府发展指数报告》-清华大学数据治理研究中心 图:腾讯云数字政务 图:省级/直辖市数字政府发展指数排名及梯队分布 图:副省级数字政府发展指数排名 未来园区 “新园区”、“新产业”、 “新城镇” WeCity未来城市 区域政务服务互通共享新空间、 分布式协同新治理、共建共享新 服务 数字政府 政务开放,政府数字化转型升级、 “数字政府”生态圈 未来社区 连接居民、政府与企业,一站式 智慧社区健康生态 智慧人社 跨地区、跨部门、跨业 务协同一体,全区域“一 体化”人社平台 一网统管 “一图多景、城市体征、 有呼必应、综合指挥” 智慧党建 党员干部教育管理、人 才开发服务 政务协同平台 多终端多系统运行,政 府部门间的协同运作与 移动办公 智慧税务 服务税局、办税企业和 办税个人三个端口 智慧政法 智慧公安、社会治理、 智慧检法司 数字乡村 农村产业融合发展体系, 乡村治理体系,智慧农业 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 上海 浙江 北京 广东 四川 福建 贵州 山东 江西 江苏 天津 湖北 海南 安徽 重庆 河南 广西 湖南 宁夏 吉林 内蒙 古山 西陕 西辽 宁黑 龙江 河北 甘肃 西藏 云南 新疆 青海 引领型 优质型特色型发展型 追赶型 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 深圳杭州广州宁波青岛厦门苏州武汉南京成都济南沈阳大连哈尔滨长春 20 戴德梁行研究院 案例分析CASEANALYSIS 青岛西海岸新区 青岛西海岸新区社会治理信息平台通过汇聚各类数据,打通市民微信、青岛市12345、 一号通、网格员手机APP等多个事件来源,构建人口库、房屋库、视频库、法人库、企 业库等各类基础数据库,运用大数据技术对社会治理问题进行流转处置、分析研判,重 点打造五大中心(信息汇聚中心、综合指挥中心、分析预警中心、展示应用中心、协同 服务中心),实现七大功能(信息整合、智能流转、业务统筹、指挥调度、分析研判、 交流互动、展示应用),成为山东省数字化社区治理的典型案例。

资料来源:《中国联通5G未来社区白皮书》 图:青岛西海岸新区社会治理信息平台 未来社区及其趋势探索 21 工业生产智能化 各类高科技产品的应用离不开底层的设计、研发 和生产,数字化的智能技术广泛应用于各类经济 生产活动中。

在产业转型升级的背景下,基于工 业物联网应运而生的工业互联网将人、机、物等 生产要素通过数字平台架起连接桥梁,随后利用 生产过程中平台监测的海量数据建模和分析,使 应用程序能够像人脑般做出决策,提高生产效率、 减少损耗、优化生产模式,以人工智能驱动产业 智能化发展。

工信部与国家标准化委员会利用三 维图像阐释了由生命周期、系统层级及智能特征 三个维度组成的智能制造架构,界定了智能制造 的对象和范围。

工业互联网作为智能制造的关键 基础,消除了生产要素信息壁垒,贯穿智能制造 体系中生命周期和系统层级所有环节,增强了多 主体资源互联分享的能力。

根据工信部数据,截 至2021年,工业互联网重点平台超100个,连接 设备数量超过7千万套,工业应用程序超59万个, 对传统制造业的变革和全产业链平台连接的发展 体系具有重要的里程碑意义,对人们的生产和生 活方式也将产生深远影响。

资料来源:国家智能制造标准体系建设指南(2018年版) 图:智能制造系统架构 生命周期:从产品原型研发到产品回收再制造的一系 列相互联系的价值创造活动。

系统层级:与生产活动相关的组织结构的划分 智能特征:基于新一代信息通信技术使制造活动具有 自感知、自学习、自决策、自执行、自适应等一个或 多个功能的层级划分 工业互联网位于智能特征的互联互通层级,贯穿生命 周期和覆盖系统层级的所有环节。

22 戴德梁行研究院 图:中国历年各级学历教育毕业生数量(万人) 备注:研究生指接受的最高一级教育为硕士、博士研究生。

资料来源:国家统计局 智能发展 促进人口红利迈向人才红利 自动化生产无疑解决了部分企业的人力资源困境, 也进一步提升了企业的生产智造的竞争力,然而 智能化生产在取代一部分传统手作岗位的同时将 不可避免地令部分员工技术性失业,即因企业生 产技术进步减少了人工劳动力的使用而引发的员 工失业现象。

第七次全国人口普查数据显示,中 国劳动年龄人口达8.8亿人,规模较2010年减少 4000万。

值得一提的是,劳动年龄人口中高中及 以上受教育程度的人口占比高达43.8%,大专及 以上占比23.6%,较十年前分别大幅提升了12.8 个百分点和11.27个百分点。

在人口红利下降的 过程中,高效发挥人口资源优势显得尤为重要, 而经济的高质量发展也将促使劳动者提高相应的 专业技能以匹配发展所需,并将推动人口红利逐 步转向人才红利,提高生产要素的质素,这对企 业的可持续发展、产业生态链的稳健升级以及国 家制造业自主创新的核心竞争力的提升都具有重 要意义。

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 研究生普通本科普通专科 人口要素是社区的第一要素,是社区产生、存在的前提。

社 区作为城市运作的基本单元,承担了服务居民和企业的多重 责任,为他们提供了不可或缺的居住和经济活动场所,而不 断提升居民的满意度、幸福度也正是社区建设的价值所在。

因此,社区的建造、管理及服务应将“以人为本”的核心理 念贯穿社区发展的各领域和全过程。

2.2 社区发展回归人本化 多样性功能呈现 居住消费教育生产医疗娱乐 未来社区及其趋势探索 23 24 戴德梁行研究院 社区功能复合化 随着社会的发展进步,城市病带来的负面影响令 居民对社区容纳功能的诉求有增无减,相较于传 统、单一的居住用途,如今多功能社区的发展模 式更加普遍。

无论是城市更新、城市综合体、公 共交通导向型开发项目(TOD)或是新城建设, 在细分单元规划中的建筑物业形态都或多或少涵 盖了居住、教育、医疗、消费、生产和文体娱乐 等其中的两项或以上的复合功能。

各城市出台和 落实完善社区功能的规划实施方案也屡见不鲜。

2021年4月,广州发布首个产城融合职住平 衡指标体系,借助城市更新的契机提高交通覆 盖率,优化用地布局,降低住房成本,同时 提出构建“5040”职住平衡新生活目标,即 50%以上适龄就业人口30分钟通勤,40%以 上居民享受低成本住房。

正在进行大规模建设的雄安新区的新社区以“5 分钟到幼儿园,10分钟到小学,15分钟到中学” 为标准进行教育资源的配备,学生放学后还有 “四点半课堂”、日间照料中心、亲子活动室 等方便学生课余活动的公共服务设施,这将很 大程度地改善学生放学后无人接管的问题。

此 外,雄安通过规划布局社区公园,实现了居民 300米进绿地,500米进公园,1公里进林带, 营造了一个环境友好型的社区生活空间。

不仅 学校、公园,社区诊所、运动场地、阅览室等 也可在15分钟内到达。

这样完善的配套也将 大程度避免新区出现像国内重点城市一样的出 行压力。

又以上海为例,2021年3月份,上海发布关 于嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇5个新城建 设的实施意见指出,新城将打造“15分钟社区 生活圈”,逐步完善社区作用;同时加强产业 支撑,鼓励产学研联动创新,计划在新城产业 社区中增加公租房和配套设备,促进职住平衡, 建设人民城市。

打造“15分钟社区生活圈”,完善社区级公共服务配置 到2025年,新城社区级公共服务设施15分钟步行可达覆盖率提升至85%以上,新城街镇普惠性托育点覆盖率 不低于85%,社区市民健身中心街镇覆盖率达到100%,强化社区综合为老服务中心等养老服务设施和早餐网点 等社区商业服务设施建设。

加强产学研创新联动,促进产城融合发展 推进新城产业园区、大学校区和城镇生活区的设施共享、空间联动和功能融合。

在新城产业社区中增加租赁住房、 公共空间和服务设施,提升整体品质、促进职住平衡。

鼓励改造现有老旧商务楼宇和商业网点设施,兼具租赁住房、 研发、休闲等复合功能,为创新企业和创业人才提供低成本、嵌入式产业空间和创新空间。

——上海市人民政府《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》 未来社区及其趋势探索 25 依托资源禀赋 让社区改造更具独特性 除了新城建设,城中村的综合整治和微改造可以在 保留城市肌理、降低建设成本盘活存量的同时,提 升社区颜值,改善环境。

上海杨浦鞍山新村的工人 宿舍大多建于上世纪60-80年代,是国企在计划经 济年代的历史产物。

随着时间的推移,缺乏管理的 传统社区的老、旧、小及脏、乱、差所带来的安全 隐患已然不再符合现在的居住生产标准。

依托地理优势,鞍山五村成为同济大学 “NICE2035未来生活原型街”项目的社区改造 试验田,经过翻新调整后被重新赋予了社会价值。

沿街店铺变成了时尚小百货;公共空间“好公社” 既有高校的实验室,也有共享厨房、瑜伽室等社 交场所,还会举行音乐会、园艺等文化分享活动。

配套升级加上相较于商务中心的租金优势,以及 和谐的邻里氛围吸引了新青年创业和企业栖息, 社区俨然成为了城市创新的策源地。

最被熟知的 莫过于阿斯顿·马丁联合同济大学于此开设了其海 外第一家设计工作室,希望打破传统界限,将设 计元素与生活交融;海尔将智能家居展示在社区 的公共客厅,通过与居民互动直接获取反馈和挖 掘新需求。

根据此前的数据统计,圈内约85%的 企业创办者为同济师生。

2020年,鞍山新村所处 的环同济知识经济圈实现总产出近500亿元,平 均每平方公里产值超190亿元。

每个社区所拥有的资源禀赋不 一,如交通优势、产业优势、历 史文化遗产和生态资源等等,各 地区可根据已有的基础积极培育 壮大优势、发挥所长,差异化提 供产品和服务。

鞍山新村利用院 校学识资源所打造的创业创新场 景将持续为社区注入知识和智慧 源动力,社圈活跃的氛围也将吸 引更多企业入驻,使得学术、产 业与社区和谐共生。

26 戴德梁行研究院 同济大学 鞍山五村 “好公社” 图:“十四五”杨浦城区发展格局 资料来源:上海市杨浦区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标纲要 弥补公共服务不足 社区是政府联系、服务居民群众的“最后一公里”。

在社会公共服务基础配套设施中,医疗资源短缺及 优质资源分布不均一直是传统医疗的痛点;而医疗 机构在处理突发公共卫生事件期间暴露出的短板也 引发了社会的广泛关注和思考,尤其是在新冠疫情 期间,无接触的医疗服务方式大大加快了互联网医 疗技术的实践和应用。

另一方面,作为深化医改的 重要步骤和制度创新,医疗联合体的建设有效地推 动区域医疗资源整合,打通信息壁垒并实现了共享。

根据IT桔子的数据统计,2020年,医疗信息化、 医疗大数据及互联网医疗三大类共发生约300起投 资事件,共计融资规模约637亿元。

截至2021年 6月末,虽然投资于互联网医疗的数量仍在追赶去 年数值,但其投资规模较2020年的全年数值已增 加34.5%。

中国对互联网医院的政策支持、远程寻 医需求的增加以及市场包容性的提升使得互联网医 疗得以重返资本角逐的战场,并迎来了发展的春风。

“互联网+社区” 未来社区及其趋势探索 27 备注:2021年数据截至2021年6月末。

资料来源:IT桔子医疗健康融资趋势 资料来源:《2021中国互联网医院发展报告》课题调研数据分析 图:医疗信息化、医疗大数据及互联网医疗三大领域投资数量 图:医疗信息化、医疗大数据及互联网医疗三大领域投资金额 图:线上诊疗基本框架 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 201020112012201320142015201620172018201920202021 数量(件) 医疗信息化医疗大数据互联网医疗 0 200 400 600 800 1000 1200 201020112012201320142015201620172018201920202021 金额(亿元) 医疗信息化医疗大数据互联网医疗 患者 远程 会诊 复诊首诊医生发起,会诊医生参与 首诊医生 健康档案 电子病历 远程会诊 在线复诊 药师审方 在线医嘱 线上结算医药配送 药事服务 患者管理 诊后随访 患者评价 28 戴德梁行研究院 “互联网+医疗服务”模式是医疗资源在线上的 再分配和再组合,有望缓解大医院的接诊压力和 改善患者的就医体验。

国家远程医疗与互联网医 学中心联合健康界发布《2021中国互联网医院报 告》显示,截至2020年末,全国互联网医院已破 千家,其中公立医院占比近7成,遍布全国27个 省、自治区和直辖市。

同比2019年,实体医疗机 构在参与互联网医院建设的参与科室增长121%, 参与医生增长178%,年诊疗人次增长150%。

“互 联网+家庭医生签约”、“互联网+护理服务” 等政策的试点工作正在社区有序进行,例如病者 通过应用程序可以将血压、血糖等监测数据实时 上传,社区医生接到分配任务后结合居民的健康 信息档案进行远程诊断,后开具处方,病者可选 择药品配送到家或自取;接到护理需求的护士也 将根据预约信息进行上门服务。

互联网+社康中心的医疗模式有望解决居民最后一公里 服务的难题,为社区居民提供线上线下一体化服务,长 远来看也将更方便患者的院后管理及健康服务。

未来社区及其趋势探索 29 2.3 科学规划、合理布局 实现集约发展 资源短缺制约城市发展 集约利用势在必行 在城镇化过程中,人口、产业、物资等生产要素向 城市集聚,城市规模逐渐扩张。

中国国家统计局数 据显示,1949年末,全国共有城市132个;1978 年末,即改革开放政策实施之际,全国城市共有 193个;而后随着市场经济的推行、产业的发展和 户籍制度开放,劳动力向城市集中为企业发展提供 了第一资源,驱动产业兴旺继而吸引更多资源汇聚, 推动城镇化建设进入快速发展通道。

截至2018年 末,全国城市个数大幅增加至672个。

而常住人口 城镇化率在2020年末达到63.89%,较2010年相 比显著跃升14.21个百分点,城镇化率持续提升意 味着更多的人口向城市集中,城市聚集效应显现, 由此引发的交通拥堵、住房紧张、公共服务不足、 资源短缺等城市问题亟待解决。

另一方面,以第七 次人口普查的数据统计来算,2020年全国人口密 度为150人/平方公里,五大城市群的平均密度则 达552人/平方公里,其中粤港澳大湾区作为近十 年人口增量最大的区域,人口密度高达1,526人/ 平方公里,这无疑对区域土地资源的承载力提出严 峻挑战。

过去单一追求经济利益而导致建设用地低 密度、粗放型开发的模式造成了土地和空间资源浪 费或利用效率低下等问题,进而成为城市发展的制 约因素,生产要素被迫外溢,这与可持续发展的科 学发展观背道而驰。

因此,集约利用土地空间资源 势在必行。

30 戴德梁行研究院 图:中国城镇化发展历程 图:中国常住人口城镇化率图:五大城市群2020年末人口密度对 比(人/平方公里) 资料来源:国家统计局《城镇化水平不断提升城市发展阔步前进——新中国成立70周年经济社会发展成就系列 报告之十七》;戴德梁行研究部 资料来源:国家统计局、各地统计局网站、戴德梁行研究部 国民经济恢复与“一五”时期, 出现了一批新兴工矿业城市, 武汉、太原和洛阳等老城市也 进行了扩建改造,大批农业劳 动力转移到城市工业部门,城 市数量和城市人口持续增加。

1960年末,城市数达到199个; 1964年,“三线”建设开始 启动,中西部地区城市数和城 镇人口有所增加,至1978年, 常住人口城镇化率基本保持在 17%-18%之间。

1978年,实行改革开放,改 革重点转向城市,中国城镇化 进程开始加速; 户籍管理制度开始放松,农村 人口快速向城镇流动,乡镇企 业兴起,城市和小城镇数量迅 速增加; 1993年,设市标准放宽进一 步促进了城镇化发展; 2002年,党的十六大提出科 学发展观,要求“坚持大中小 城市和小城镇协调发展,走中 国特色的城镇化道路”,西部 大开发、东北振兴和中部崛起 等发展战略实施,城市发展的 区域协调性进一步增强; 2011年末,常住人口城镇化 率达到51.27%,工作和生 活在城镇的人口比重超过了 50%。

2012年,党的十八大提出“走 中国特色新型城镇化道路”, 我国城镇化开始进入以人为 本、规模和质量并重的新阶段; 2014年,印发《国家新型城 镇化规划(2014-2020年)》; 为积极推动新型城镇化建设, 户籍、土地、财政、教育、就业、 医保和住房等领域配套改革相 继出台,城市功能全面提升; 农业转移人口市民化速度明显 加快,大城市管理更加精细, 中小城市和特色小城镇加速发 展,城市群建设持续推进,城 市区域分布更加均衡; 2020年末,常住人口城镇化 率63.89%,比2010年提高 了14.21个百分点。

探索发展阶段快速发展阶段提质发展阶段 1949-1978年1979-2011年2012年至今 6.65 9.02 49.68% 63.89% -10% 10% 30% 50% 70% 90% 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 亿人 城镇人口数量城镇化率 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 709 1526 507 361 484 150 未来社区及其趋势探索 31 图:深圳华润城 资料来源:华润置地官网 综合体建设 是城市集约发展的途径之一 具有复合功能的综合体既履行了集约用地的发展思 路,又为实现职住平衡提供了基本条件。

深圳华润 大冲旧改项目华润城位于深圳南山高新园片区的中 区,所处区域“粤海街道”汇聚了众多世界名牌企 业如腾讯、阿里巴巴、深信服、迈瑞医疗等,高新 技术产业集聚优势显著,周围大学院校及研究所分 布相对密集,为学术成果的转化和产学研的融合发 展提供了必要的创新生产要素。

昔日大冲的“握手 楼”和老旧工厂拆除重建,华润城已成为集居住、 教育、办公、娱乐和休闲等为一体的多功能城市综 合体的标杆。

郑氏宗祠、大王古庙、大涌石以及古 榕树等历史文化遗产的保留守护了村民的精神家 园;超20万平方米的万象天地以“街区+Mall” 的商业新业态成为居民和上班族的休闲娱乐场所; 由数栋写字楼打造的南山科技金融城是南山区的产 城融合示范项目,不仅为企业提供了办公载体,先 后吸引了北京银行、平安银行、安谋电子、松下机 电等知名企业的入驻,更为企业汇聚了丰富的产业 链资源,促使发生更多经济活动,为建设社会带来 更多活力。

社区进步是城市发展的缩影,更有望成 为城市招商引资的活名片。

改造前 改造后 32 戴德梁行研究院 高质量的产业发展空间是培育和促进经济新动能的 载体。

然而,当前实体经济背靠产业提质发展的迫 切需求,其与企业用地难、用地贵的矛盾日益突出, 尤其是制造业发展较早的重点城市,老城区的建设 用地发展较为饱和,却也多因配套相对成熟而寸土 寸金。

尽管产业结构的升级调整不断推进,但遗留 下的老旧厂房却多已不再满足新兴产业的生产标准 以及高成长型科技企业快速的扩张、扩产的需求。

在保护工业红线的严格要求下,通过提高产业用地 “向上发展”的立体空间利用效率来重塑工业用地 的价值以求得到更高效的使用和产出,这种空间重 构的新途径成为化解矛盾的关键抓手,以“工业上 楼”为主的拓空间新形式应运而生,而产业业态的 转型以及制造工艺的提升也为产业空间的利用提供 了更多的可能。

香港“垂直工厂”的普及与其工业发展历史和产业 结构密切关联。

纺织业、塑胶业等轻工业是50年 代香港的主导产业,外资来港设厂生产带动资金涌 入,包括医疗用品、精密电子、玩具、钟表珠宝和 编结材料制造等在内的新型工业兴起,带动厂房需 求增加,原本在唐楼前厂后居的运作模式已不合时 宜。

实力雄厚的企业开始买地建造独立厂房,而政 府为扶持中小企业则兴建工厂大厦,以廉价的租金 吸引了大量劳动密集型和知识密集型产业的企业迁 入,他们的生产设备轻、震动小、噪音低、污染轻,“上 楼”可以使有限的土地面积和产业空间得到最大化 的利用,还通过归整释放了更多的空间。

作为香港 工业大厦发展的缩影,香港房屋委员会现时拥有6 个工厂大厦的项目,均落成于上世纪80年代左右, 最高的有26层,最低的也有10层,主要为轻工 业类的制造业提供经营场所。

香港房委会统计,在 2016年12月至2019年11月底的三年间,工厂大 厦每年的平均租用率超过98%,涉及租户3320个, 出租率一直维持在较高水平。

“垂直工厂”拔地而起,重塑了产业格局并实现空 间资源增值提效,在激活存量与促进土地高效利用 方面形成了典型案例。

尽管经过多重研究后,部分 大厦将不得不改造成公屋以缓解香港长期以来住房 紧张的局面,但其对“工业上楼”模式的实践以及 为彼时香港制造业繁荣及经济发展所做出的贡献都 意义深远。

——产业载体向上延伸 “工业上楼”设备、机械、电器、灯饰及软垫家具制造及修理 金属加工制品制造及金属铸造 木材、藤器、竹器、纸、水松、稻草、漆器及编结材料产品制造 印刷,乐器、体育用品及文具制造 橡胶及塑料产品制造 服装制品(染色及整染除外)、配件、寝具和纺织品制造 计算机、电子、光学产品制造及修理 广告及多媒体制作 皮具制造,包括行李箱、手袋、银包、腰带、表带及鞋 医疗、药品、卫生用品、化妆品及洗洁精制造 钟表、珠宝及相关物品制造及修理 玻璃产品制造(玻璃制造除外) 未来社区及其趋势探索 33 设备、机械、电器、灯饰及软垫家具制造及修理 金属加工制品制造及金属铸造 木材、藤器、竹器、纸、水松、稻草、漆器及编结材料产品制造 印刷,乐器、体育用品及文具制造 橡胶及塑料产品制造 服装制品(染色及整染除外)、配件、寝具和纺织品制造 计算机、电子、光学产品制造及修理 广告及多媒体制作 皮具制造,包括行李箱、手袋、银包、腰带、表带及鞋 医疗、药品、卫生用品、化妆品及洗洁精制造 钟表、珠宝及相关物品制造及修理 玻璃产品制造(玻璃制造除外) 图:香港房屋委员会工厂大厦 租户结构 图:香港房屋委员会现有的6个工厂大厦 资料来源:香港房屋委员会《香港 房屋委员会辖下工厂大厦各行业类 别的租户数目》(截至2019年11 月30日) 资料来源:香港房屋委员会 项目名称类别区域落成年份单位数目层数 业安工厂大厦工厂大厦观塘,九龙东1980144010 宏昌工厂大廈工厂大厦深水埗,九龙1984102011 穗辉工厂大廈工厂大厦沙田,新界東1982159624 开泰工厂大厦工厂大厦屯門,新界西1982175626 晋升工厂大厦工厂大厦葵青,新界西1982164626 葵安工厂大廈工厂大厦葵青,新界西197976615 34 戴德梁行研究院 空间集约利用的延伸除了“上天”,还可以“下地”。

雄安新区建设的地下综合管廊是城市的地下收纳 盒和城市的血管,集纳了水、电、气、暖和网等 市政配套基础设施管线。

以往燃气管道沿市政道 路进行铺设需要挖开马路进行阻断交通的施工, 在地下铺设则意味着往后燃气管道的运营和养护 都将更加独立和便利,大大减少了对市民的影响。

更前卫的是,管廊为无人驾驶和物流车服务预留 了双向四车道的道路空间,未来将增加5G传播基 站让车辆可以进行无线轨道避障行驶,通过规划 路线和开发相关程序系统实现车路协同。

这将不 仅释放更多的地上空间,更推动雄安新区在通往 智慧城市的目标更进一步。

由填海造地而成的前海是香港与内地紧密合作的 先导区,是现代服务业体制机制创新区,也是改 革开放创造新经验的新起点。

在这片仅只有15平 方公里的土地上,建设规模约2600万-3000万 平方米,规划就业人口65万、居住人口15万, 高密度建筑群及人群对土地的效能提出了更严苛 的要求。

前海综合交通枢纽项目是城市轨道交通 场站综合体,采用“站城一体化”的设计理念综 合开发地上地下空间,项目规划总建筑面积约216 万平方米,其中地下88万平方米,地上约128万 平方米。

地下6层的上三层为交通换乘区,整合 了深港过境口岸、公共交通等设施,下三层的地 下车库可容纳近5000辆车,上盖开发为集商业、 办公、酒店及公寓为一体的超级城市综合体,是 空间立体化利用、土地高度复合化和集约化使用 的又一重要实践。

同时,前海正在铺设全球最大 区域的集中供冷系统,每年可节约1.3亿度电。

冷 站设置于建筑物地下室或附建于公共空间,不另 外占用土地,实现了土地的集约化利用。

值得一 体的是,地下空间错综复杂,权属难定,前海通 过技术创新,对地下使用空间进行分层管理,率 先建立了以三维地籍为核心的土地立体化管理方 式,推动土地利用和管理由二维平面向地上、地面、 地下三维立体转变,并将这种模式逐渐推广复制 至其他城市。

土地、空间的集约发展离不开合理、科学的城市 规划和产业布局。

除了二维平面的开发与调整, 基于垂直空间的延伸成为拓展发展空间的又一方 向——在未来城市的发展中,人类在地下进行生 活和居住是否可行?就目前来看,地下与地面的 条件大有不同,尤其是环境、空气、辐射等因素 对人类的影响目前尚未有确切的定论,有待于日 后心理学家、生理学家以及科学家对人类在不同 深处所产生的影响做出进一步的研究和判断。

空间开发立体化 城市“向下”发展 未来社区及其趋势探索 35 图:传统规划街区与垂直都市 资料来源:广东省建筑设计研究 院TOD研究中心 图:前海综合交通枢纽项目 资料来源:深圳晚报 传统规划街区 传统规划街区 单一性质、低强度开发 稀少的生态用地 长距离交通转换 垂直都市 功能复合、高强度开发 有效控制城市蔓延 保护生态 一站式交通转换 36 戴德梁行研究院 图:垂直农场 立体农业 资料来源:FARM66绿芝园官网 立体农业是农业集约化发展的模式之一,通 过技术操作高效利用土地、光能、水源等资 源进行立体种植或养殖,从而提高单位面积 的产出效益。

土地集约化发展的模式在郊区 司空见惯,例如桑基鱼塘,以池梗种桑,以 桑养蚕,以蚕养鱼,以泥肥桑的集约经营模式; 又如将西瓜、番茄、葡萄等爬藤类作物架高, 利用多层架垂直种植,这些模式都为现代化 农业和智慧农业的发展提供了新思路。

在香 港,绿芝园水耕工厂选择在工业大厦内作业, 利用LED光谱结合“鱼菜共生”系统实现了 立体循环农业,既集约资源利用又低碳环保。

洁净的 水导回鱼池 植物净化 水质 鱼产生 废物 废物转化成 植物所需的 养分 绿色建筑 绿色建筑,不单单是指其字面传达的外墙绿化,屋 顶外墙绿化等,还包括充分利用太阳能、借助建筑 设计引入更自然通风以减少空调等能源消耗,同时 建筑建设尽量选取当地耗材,减少运输过程中造成 的能源及材料的消耗。

对建筑立面形式包括色彩设计、材料选择等令建筑 本身与周围环境保持协调共生,也是实现绿色建筑 的重要一环。

素有花园城市之称的新加坡,在城市 建筑立体绿化方面令人印象深刻,其不只是追求视 觉上绿色景观这么简单,而是更看重建筑绿化对于 整体生态城市的构建。

所谓立体绿化,主要表现在 屋顶绿化、阳台绿化、墙面绿化、室内绿化、户门 绿化等方面。

通过建筑表面绿植覆盖可降低建筑表 面温度,减少空调等制冷设备的使用及能耗;阳台 绿化改善住户局部小气候,完成一定程度的碳中和, 又可使人心情舒畅;屋顶绿化更是可以为本就拥挤 且开发强度越来越高的住宅小区增加绿化面积,也 避免了阳光直射对顶层住户的影响,所有的立体绿 化也都在一定程度上增加了对雨水的吸收与储存, 改善地表静流水的冲击的同时部分缓解城市排水压 力,这也是践行海绵城市的重要一环,从而营造更 加舒适宜居的城市环境。

当然,对立体绿化的实践与新加坡土地资源稀缺而 追求土地集约利用有关,这对国内众多人口拥挤的 大城市的核心区域具有参考价值。

街道作为连接建 筑、公园、绿地等公共空间的纽带,采用更多植被 灌木林木等多空间层次的绿化组合以达到解暑降温 的目的,让人们更有意愿到公共空间里休憩、驻留 而非待在空调房里。

结合海绵城市的建设,达到植 被灌溉部分自给自足的目的,共同实现绿色建筑、 绿色生态可持续的发展愿景。

要实现社区的可持续化发展,要求在设计建设硬件基础阶段便为未来的可持续运营保有发展空间,引入 绿色建筑、海绵城市、邻里中心、垃圾分类、资源循环等维度实现社区的绿色持续发展,将绿色建筑、 海绵城市等可持续建设思想贯穿社区发展的始终。

2.4 绿色生态可持续的新型社区 未来社区及其趋势探索 37 图:英国建筑研究院环境楼 资料来源:英国建筑研究院(BRE)官网 英国BRE环境楼为21世纪办公建筑提供了一个绿色建筑的工程制造样本。

其最大限度利用阳光,难免采 用活动式外百叶窗减少阳光的额直接照射,既控制炫光又让阳光进入,同时采用空腔楼板使建筑空间布局 更加灵活,不会阻挡自然风通过。

建筑南面配有五根通风塔负责整个建筑自然通风和制冷系统。

地下管道 利用地下水冷却,安装智能照明系统,可自动补偿到日光水准且可分开控制。

建筑各运营系统采用计算机 集成技术自动控制,可对照明、百叶窗及加热系统自控装置进行遥控。

建筑同时装配太阳能薄膜非晶硅电池, 为建筑提供无污染电力。

建筑还通过使用再生砖、再生红木地板、水泥中加入粒状高炉矿渣、低水量坐便器、 无害涂料及清漆等方面实现建筑物的低碳绿色环保。

38 戴德梁行研究院 低碳、环保、可持续 在规划建筑设计阶段引入低碳环保思想,将低碳绿 色环保理念作为拼盘规划设计的评定标准之一,逐 渐将以容积率、经济效益为导向的规划设计向更加 人本化、生态化设计引导,社区不仅是供人们居住 生活的场所,也是凝练城市人文活动、记录真实生 活历史的基本单元。

在经历过重经济效益的快速发 展阶段后,社区发展中逐渐加大对人居环境的关注, 提供更有助于促进和谐邻里关系的氛围成为重要的 诉求。

如当前北京等地在居住用地拍卖的过程中, 除了限定土地售价以及配建人才住房外,已经开始 将规划设计成果评判纳入到土地竞拍中。

未来的先 进规划或将影响并优化对城市稀缺资源的分配,同 时好的设计也是向未来社区前进的重要一步。

除了 硬件上追求绿色可持续外,日常生活方式的低碳化 也是实践未来社区的重要途径。

总的来说低碳生活 就是减少日常能源消耗,除了减少使用空调、利用 太阳能等方式外,减少能源交通工具的使用、在家 办公、减少垃圾的排放、减少一次性餐具的使用以 及克制、消费冲动以避免浪费等方面都可以助力生 活低碳化的实现。

案例分析CASEANALYSIS 哥本哈根阿玛格尔工业滨水区CopenHill 位于哥本哈根阿玛格尔工业滨水区的新型垃圾焚烧发电厂CopenHill是哥本哈根为能在2025年 实现世界上第一个碳中和城市目标的标志性举措之一。

建筑内部的发电厂每天燃烧250-350卡车 的生活垃圾,产生的热能和电能可供成千上万户家庭使用。

经过洁能处理,顶部烟窗排出的是水 蒸气而非烟雾。

建筑顶部是人造绿色斜坡,可滑雪、徒步,甚至可以在平台上举办时装秀;侧面 则是85米高、10米宽的攀岩墙,为世界之最。

CopenHill践行了绿色能源的发展理念,同时又 以体验休闲的方式体现了建筑、城市和环境的可持续性。

资料来源:CopenHill官网 图:哥本哈根阿玛格尔工业滨水区CopenHill 未来社区及其趋势探索 39 40 戴德梁行研究院 2.5 共享开放 社区融入城市公共生活 社区功能共享 打造共享和谐邻里关系 目前,居住小区已基本成为我国城市居住功能的核 心单元,采用封闭或半封闭的形式,在小区内建设 公共配套设施以满足小区内或周边居民生活需求。

常见的设施包括幼儿园、社区活动中心、卫生站以 及临街布置的商业等。

这其中,经营场性的场所为 达盈利目的,通常具备便捷的可达性;反观一些偏 公共服务属性的活动中心等场所,由于缺少专业机 构的运营,且往往出现场地闲置、无人打理等尴尬 处境。

面对此类问题,除了盘活居住区内闲置场地 或资产,引入专业运营团队外,更重要的是引入更 多客群,实现资产的再利用及价值提升。

出于安全 的考量,过去封闭式小区对于人员进出设置诸多关 卡,不便于人员的正常流动。

但随着科学技术的发 展,人脸识别、人工智能等技术的加持下,未来对 于安全性的顾虑或将大大减少,人员往来限制的减 少也将令小区内外设施的共享成为可能,社区活力 也将在居民活动的支撑下实现明显提升。

其实,将封闭式小区的内部部分功能与城市生活对 接,中央早已提出了相关的意见。

2016年,中央 政府在《关于进一步加强城市规划建设管理工作的 若干意见》中指出:“新建住宅要推广街区制, 原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区 和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解 决交通路网布局问题”。

虽然在产权权属、社会民 意以及疫情防控等多方面的现实条件下,后续并未 提出更细化的实施政策,但可以看出有关居住区对 城市空间的分割问题已经受到相关部门的关注,未 来或将找到更适合的突破口打破当前居住区对城市 功能割裂的问题。

未来社区及其趋势探索 41 社区创业、再就业 社区功能的复合化令未来社区不再只是基础的居住单 元,它同时承载着产业发展、经济与消费等活动,也 因此带来数量不小的就业岗位,职住一体化的趋势也 令未来社区成为解决创业、就业等问题的思路之一。

另一方面,随着老龄化的不断加剧,未来将有更多 老年人加入到“家里蹲”行列,善用当地居民参与 社区建设全过程,融入社区日常服务,不失为解决 创业、再就业问题、发挥余热实现个人价值的一种 可行方式。

随着老龄化人口以及自由职业者比例的 增加,居住区内存在大量具备社会工作经验、专业 技能以及时间比较灵活的居民。

在保证一定量的专 职人员情况下,可以通过特定专业培训,组织利用 兼职型或顾问型社区内人员,为居民提供设备维修、 保洁、社区服务建设等工作,增强居民的社区归属 感与参与感。

聘用更多社区内居民,可以一定程度 上降低人力成本,实现部分个人价值的再现。

与当 前存在的业主委员会等形式不同,居民参与社区建 设是一个具有公益属性,可持续、深度参与的过程。

类似于一种新的物业管理模式,发挥人员能动性、 创造更多符合社区发展的新岗位。

想象提供一种共 享岗位、形成灵活就业方式、充分挖掘社区内具备 各种专业技能的人临时充当或补充部分社区建设维 护工作,对社区居民而言既有报酬又可以满足个人 价值的实现,对管理单位而言可以节约部分人力成 本,又可以在人力不足的情况下补充后备力量。

图:未来社区最佳实践-南浔区(效果图)图:未来社区最佳实践-钱塘新区(效果图) 图:未来社区最佳实践-湖州(效果图) 资料来源:浙江发改官方微信 42 戴德梁行研究院 3.1 避免大拆大建,未来社区为新型城镇化发展提供新思路 3.2 鼓励各方积极参与,政府引导和金融支持必不可少 3.3 补齐短板以完善社区和物业功能,突出未来社区的综合性特征 3.4 前瞻布局、预防预判,让未来社区更可持续 3.5 打破社会原子化难题,实现共建共治共享 3.6 创新与突破,社区场景衍生经济增长新模式 42 戴德梁行研究院 第三章 未来社区发展的 挑战及思考 未来社区及其趋势探索 43 3.1 避免大拆大建 未来社区为新型城镇化发展提供新思路 近年来,在城市更新的推进过程中,对老旧物业 采用大拆大建改造模式暴露的住房市场短时间内 供需失衡、间接抬高居住成本,已经随意拆除历 史建筑、规划混乱等问题不可忽视。

在“十四五” 规划“全面提升城市品质”的篇章中,新型城镇 化建设工程专栏部分对城市更新、现代社区培育 都提出了定量的目标,包括完成21.9万个城镇老 旧小区改造、培育现代社区并实施大学生社工计 划,每万城镇常住人口拥有社区工作者18人等, 这预示着越来越多的人力、物力、资源将向社区 集中,并将涌现更多与社区建设发展相关的需求。

2021年4月,国家发改委印发《2021年新型城 镇化和城乡融合发展重点任务》的通知鼓励因地 制宜将城中村改造为城市社区;把“加强基层社 会治理”作为“提升城市治理水平”的重点工作 之一,强调“建设现代社区”,多方共同参与社 区治理。

无论是设定目标,还是计划改造都是基 于目前在社会进程中所面临的痛点所做出的改进 思路,具备预见性和引导性。

预计未来旧改项目 将侧重保留老城区空间格局和肌理,促使开发商 向“城市运营商”转变。

此外,由自然资源部组 织编制的《社区生活圈规划技术指南》已正式实施, 对社区生活圈的规划进行了系统的分类指导,旨 在围绕15分钟步行范围内,配置居民生活所需的 功能和设施,社区市场的发展前景值得关注。

未 来社区为新型城镇化发展提供了新方向和新借鉴, 而多管齐下的政策也为社区铺开了发展蓝图。

加快建设现代化城市 实施城市更新行动。

在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。

加快推进老旧小区改造,2021年新开工改造5.3万个,有条件的可同步开展建筑节能改造。

在城市群、都市圈和大城市等经 济发展优势地区,探索老旧厂区和大型老旧街区改造。

因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。

提升城市治理水平 加强基层社会治理。

根据常住人口规模优化街道社区设置和管辖范围。

建设现代社区,以社区综合服务设施为依托,对接社区 居民需求、提供便捷优质服务。

引导社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻地企业单位等共同参与社区治理。

支 持老旧小区引入市场化物业服务或推行社区托管、社会组织代管等方式,提高物业服务质量和标准化水平。

图:新型城镇化和城乡融合发展重点任务 资料来源:国家发展改革委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》 44 戴德梁行研究院 3.2 鼓励各方积极参与 政府引导和金融支持必不可少 未来社区作为新兴事物目前仍处于试点阶段。

从开 发建设角度来说,试点的选择可以通过两种途径来 考虑,一是开发新建,二是拆除重建。

根据浙江省 政府的工作方案,开发新建类主要参照“标准地” 做法,实行带方案土地出让模式,集约开发、降低 用地成本,以及约束开发商落实未来社区建设标准 来实现资金平衡;后者则是通过地上地下增量面积 合理限价出售出租以回笼资金。

其次,可对存量物业进行优化升级来改善生活质量, 如补充市政配套基础设施、加装电梯/无障碍设备、 建设文体设施等。

从老旧小区改造的实际实施情况 来看,这部分主要依靠财政预算和专项资金,若是 公房,则鼓励产权单位出资修葺,居民出资仅占小 部分。

社会资本积极性较低,视乎个案而定。

以广 州仰忠社区为例,改造资金近3000万元,市、 区财政出资占99.7%,居民集资仅占0.3%。

国务院《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指 导意见》提出支持城镇老旧小区改造规模化实施运 营主体采取市场化方式;商业银行提供信贷支持; 鼓励通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产 权益等方式吸引社会力量;同时落实相关税费减免 政策。

同样在广州,恩宁街永庆坊选择了BOT, 即建设-经营-转让模式,由政府公开招标项目, 中标企业完成建设后进入一定期限的经营期,到期 后交还政府。

从企业角度来看,前提在于项目的可 成长空间,同时也承担了更多项目开发风险。

另一 方面,企业最终目的必定是追求利润最大化,可能 导致公共利益受损。

因此,可持续的收益回报机制 的保障对各参与方来说显得尤为重要,这与后期物 业的运营管理唇齿相依。

在浙江湖州,创新金融支 持模式为未来社区的试点运作提供了坚实保障。

全 省首创“未来社区贷”,在授信额度、审批流程和 资本金比例上都获得了支持;项目收益票据则打包 了社区经营性物业发行金融产品。

不管是新建还是 改造,都应坚持政府主导、市场运营,调动参与者、 投资主体的积极性,协调各方利益关系,建立长效 机制方能推动持续发展。

未来社区及其趋势探索 45 3.3 补齐短板以完善社区和物业功能 突出未来社区的综合性特征 补齐社区运营的短板是提高居民满意度的突破口。

在社区运营中,社区治理和物业管理常常因为融 合不够充分,导致在实操中主体之间的配合度不 高,难以达到理想的改善、治理效果。

社区管理 服务应下沉至居住小区,而物业方也应积极配合 和融入社区治理,两者打通屏障共同建立协同治 理机制。

再者,物业服务内容单一,主要围绕设 施设备的常规管理,缺乏人文关怀和服务,难以 满足人民日益增长的美好生活需求。

2021年初, 住建部等10部委办发布《关于加强和改进住宅物 业管理工作的通知》鼓励物业服务商向养老、托幼、 家政等生活服务领域延伸,以提高生活服务的质 量,满足居民多元化、多层次的生活服务需求。

以社区的居民和组织为目标客户的社区金融如银 行、证券和保险等在提供基本的水电代缴服务的 同时,亦提供了保险、理财等服务。

住宅小区可 委托专业机构运营以提高经营性收益,并合理分 配给业主,或直接作为维修资金的补充,以巩固 良性发展关系。

这或将有利于激发更多老旧小区 聘请专业的物业运营机构入驻,推动物业服务形 成规模化经营。

伴随社区和物业更大范围的改善 服务,未来社区的生活性和综合性的特征将更加 突出。

46 戴德梁行研究院 3.4 前瞻布局、预防预判 让未来社区更可持续 从生活方式到生产方式再到治理方式,智能化的应 用无处不在。

中国“十四五”规划将数字经济核心 产业增加值占GDP比重由2020年的7.8%提升 至2025年的10%的目标,提出包括智慧社区、 智慧家居、智慧医疗、智慧政务、智能交通等在内 的十大领域的数字化场景应用,与构成社区生活的 元素紧密关联,而数字技术正是将信息进行批量处 理并设计程序从而达到最终智能化应用目的的首要 环节。

智能化的应用一定程度提高了社会运行效率, 但城市、社区之间的发展不均使得智能化的推广受 到阻碍,尤其是前期所需的资金的缺口和人才的匮 乏让许多地方对高科技的使用望而却步;另一方面, 各主管部门之间信息闭塞且缺乏统一管理平台,导 致管理重叠或监管空白的现象屡屡发生,基于此, 建立资源分配再平衡和打破部门“信息孤岛”或成 为工作重点,进而推动智能化科技在更广阔的领域 造福人类。

图:芬兰卡拉萨塔马垃圾处理系统 资源来源:IMUKalasatama官网 工作原理 废物收集站可自动 清空垃圾。

卡车从站台取走满载生 活垃圾的集装箱,并将 运输至别处进一步处理。

生活垃圾通过地下管道系统 到达废物收集站,然后分类至 相对应的废物容器。

未来社区及其趋势探索 47 2020年7月国家六部门联合发布《绿色社区创建 行动方案》,要求将绿色发展理念贯穿社区发展 全生命周期,从5个方面提出了16项的绿色社区 创建标准,争取到2022年全国至少60%的城市 社区参与并达到创建要求,从社区着手最大限度节 约资源,保护环境。

南京早在2016年被列入江苏 省海绵城市建设试点名单,如今在建成区内,超 20%的面积实现了海绵城市的建设要求,今年将 继续选取数个老旧小区打造海绵小区,为更多小区 改造提供蓝图;江西省萍乡市城区则完成海绵城市 建设面积44.43平方公里,占城市建成区面积的 85.31%。

这仅仅是绿色发展的其中一部分,除此 以外还有正在城乡全面推行的垃圾分类,也有正在 城市推广的绿色建筑等等。

借鉴国外案例,计划于 2035年竣工的未来城市卡拉萨塔玛位于芬兰首都 赫尔辛基郊区,这座城市设计了真空垃圾处理系统, 只要将垃圾投入指定地方,便会被立即吸入地下垃 圾处理中心,随后自动完成压缩包装并装载到货车 运输出去做进一步处理,是该城创建宜居的绿色城 市重要举措。

为全面支持环境改善活动,缓解气候 变化和促进资源有效利用,绿色金融为此类经济活 动提供了资金要素的配置,使得活动可以突破更多 的瓶颈得以延续并有更多的资金支持来扩大发展规模。

全球变暖、自然资源逐渐枯竭对环境造成了不可逆 的影响,对生物的生存也产生了威胁。

着眼于长足 发展,“未来”社区不仅要维护社会可持续、文化 可持续,同时要保持生态可持续。

因此,当下的决 策应该科学地把未来可能发生的问题纳入考虑因 素,并提前预防预判,这才是实现“未来”可持续 的有效途径。

48 戴德梁行研究院 3.5 打破社会原子化难题 实现共建共治共享 社区建设的核心是民主自治,也就是社区实施自治 管理,包括收集民意、决策、管理和监督等。

然而, 不可置否的是,城市化进程改变了人们的生活方式, 但也加速了社会原子化——在最小的单元中,人际 关系疏离、纽带关系松散、个人功利主义至上。

如 何打破关系隔阂让居民们参与到社区生活和决策中 来是实现居民社区自治的关键问题之一。

城乡社区 是社会治理的基础单元,推动社区居民参与、提高 社区居民的社会意识也正是社区工作的基本目标, 要让居民认识到自己在承担社会治理的建设义务的 同时,也是社区治理成果的受益者,以共建共治共 享的制度来建设美好社区。

图:社区工作的基本目标 图:影响社区居民参与的主要因素推动社区居民 参与 善用社区资源 满足社区需求 提高社区居民的 社会意识 培养相互关怀和 社区照顾的美德 参与价值 参与意愿 参与能力 资料来源:社区建设基础知识 图:影响社区居民参与的主要因素 未来社区及其趋势探索 49 社区可以利用新媒体技术拓宽参与渠道和 调动积极性,让居民群众参与到更多的社 区公益项目和社区治理队伍中,对社区有 认同感和归属感,并培养公民意识,有利 于形成和睦、融洽的社区生活氛围。

其次, 政府对社区的管理属于指导性管理,社区 组织的管理是居民自治管理的模式,社区 居民通过自治组织来实现对社区的管理。

社区应提高居民的组织化程度,并为其成 为具有影响力、带动力的社会组织提供有 利条件。

由此而形成的社区、社会(区) 组织、社工的“三社”联动机制或将成为 多渠道互联互补的社区治理新方式。

此外, 社区发展新方向应充分考虑民情民意,由 居民群众来把握决策权,让他们来选择未 来生活方式的走向,并结合科学理论和方 法来实施才能立足长远。

图:社区工作的基本目标 告知 咨询 协商 共同行动 社区自治 自上而下 告知并征求 及考虑意见 邀请居民讨论 推动居民参与 决策过程 共同决策 共同分担执行责任 居民决策并 负责执行 自下而上 资料来源:社区建设基础知识 3.6 创新与突破 社区场景衍生经济增长新模式 提及社区经济,第一印象往往是临街店铺的便利/ 鲜食店,干洗/理发店或是五金杂货商行等等的个 体工商户。

另一方面,疫情黑天鹅事件重燃社区需 求并催化电商、物流、游戏、社区商业等行业逆势 发展。

实际上社区隐含的经济活动远比上述的广泛。

《深圳市大鹏新区促进社区集体经济健康发展的 若干措施》鼓励以集体经济为单位开展一系列的 经济活动,包括优化社区土地物业资源利用、开 发集体土地、升级改造旧工业园区等。

这其中不 得不提社区集体经济股份合作制改革后,集体经 济股份合作公司常常作为主体实施利益统筹项目, 使得集体经济得以市场化运作,进一步激发社区 经济的活力。

运营成熟的社区不仅可以让个人安 居、乐业、享福,更将为片区带来更多的投资机遇。

再把视角下沉至三、四线城市,乡村社区的开放 性、生态性是城市社区不可比拟的优势,得益于 自然禀赋优势,许多乡村借助社交渠道发展特色 旅游项目、直播带货等红遍全国,各式各样的“出 圈”形式进一步激活了新农村经济。

国务院发布《全民健身计划(2021-2025)》 提出到2025年,社区15分钟健身圈实现全覆盖, 逐渐完善健身公共服务体系,带动全国体育产业 总规模达到5万亿元。

而在推动全民建身计划实 现的过程中,社区无疑是最重要的场所之一,围 绕着这个计划所衍生的经济效应也有望在未来社 区的运营中得以部分实现。

2019年,太平洋证券《老旧小区改造的宏微观效应》 报告根据改造城市案例分析、加装电梯、补建停 车场等多方面分析,老旧小区改造将拉动万亿资 金规模。

可以看出,基于社区发展和改善而迸发 的多维的社区需求将有望拉动投资、经济增长。

到2025年,全民健身公共服务体系更加完善,人民群众体育健身更加便利,健身热情进一步提高,各运动项目参与人数持续提升, 经常参加体育锻炼人数比例达到38.5%,县(市、区)、乡镇(街道)、行政村(社区)三级公共健身设施和社区15分钟健 身圈实现全覆盖,每千人拥有社会体育指导员2.16名,带动全国体育产业总规模达到5万亿元。

《全民健身计划(2021—2025年)》发展目标 资料来源:国务院《全民健身计划(2021—2025年)》 50 戴德梁行研究院 资源来源:社区建设基础知识 结语 未来社区作为未来城市建设的基础单元目前仍 处于初步探索阶段。

在构成社区的细分领域中, 许多板块均陆续出台建设指南,相关的实践正 不断落地并潜移默化的影响着城市的发展。

雄 安、深圳前海等新区的建设在制度和政策上的 突破和创新也让人们从另一个角度超前感知了 未来生活的模样。

根据国家“十四五”规划目 标,2025年常住人口城镇化率将达到65%,这 意味着更多的城镇将迈向新型现代化的未来社 区,而城乡融合发展之下新农村的社区建设及 特色小镇也为未来社区勾勒出另一幅蓝图。

科 技的进一步发展、管理服务模式的提升优化、 金融创新及政策支持、居民素质及理念的进步, 有望赋予社区更广阔的发展空间。

管理有序 生活便利 服务完善 人际关系和谐 环境优美治安良好 新型现代化 社区要素 未来社区及其趋势探索 51 52 戴德梁行研究院 关于戴德梁行 戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。

戴德梁行遍布全球60多 个国家,设有400多个办公室,拥有50,000名专业员工。

在大中华区,我们的22家分公司合力引领市场发展,赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。

2020年公司全球营业收入达78亿美元,核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、 商业地产等。

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免责声明 本报告刊载的一切资料及数据,虽力求精确,但仅作参考之用,并非对报告中所载市场或物业的全面描述。

报告中所引用的来自公告渠道的信息, 尽管戴德梁行相信其可靠性,但该等信息并未经戴德梁行核实,因此戴德梁行不能担保其准确和全面。

对于报告中所载信息的准确性和完整性,戴 德梁行不做任何明示或暗示的担保,也不承担任何责任。

戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考,并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、 以及由此引起的任何风险承担任何责任。

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戴德梁行2021年 Shaun Brodie 华东区 shaun.fv.brodie@cushwake.com 薛惠珍 台湾 wendy.hj.hsueh@cushwake.com 陈健珩 香港 keith.chan@cushwake.com 林荣杰 大中华区 james.shepherd@cushwake.com 魏东 华北区 sabrina.d.wei@cushwake.com 本报告由戴德梁行研究院副院长张晓端负责撰写,温宁整理分 析,设计由杨岚完成。

张晓端同时是戴德梁行华南区研究部主管, 及戴德梁行粤港澳大湾区平台研究负责人,拥有丰富的房地产 市场研究经验。

为更好地服务客户,研究院在各个领域建立了“卓 越中心”,如资本市场、工业物流、零售商业等,张晓端也是 我们大中华区住宅卓越中心的负责人。

如对我们的研究有任何 问题,请联系: 张晓端 华南区 研究部主管 xiaoduan.zhang@cushwake.com 贾萱 华西区 ivy.jia@cushwake.com 大中华区研究团队联系人

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