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万科研究报告:宏源证券-万科-000002-闹世造英雄-071228

研报作者:杨国华 来自:宏源证券 时间:2008-01-04 10:11:22
  • 股票名称
    万科
  • 股票代码
    000002
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    izh****111
  • 研报出处
    宏源证券
  • 研报页数
    8 页
  • 推荐评级
    买入
  • 研报大小
    358 KB
研究报告内容

投资策略 公司研究 房地产行业“闹世”造英雄 2007年12月28日——万科(000002) 怎一个闹世?研究员: 杨国华 电话:010-62294631 email:yangguohua@ehongyuan.com.cn 联系人: 蒋全 电话:010-62294633 email:jiangquan@ehongyuan.com.cn 近一年股价走势: -50.00% 0.00% 50.00% 100.00% 150.00% 200.00% 250.00% 300.00% 20 06 11 20 07 01 20 07 03 20 07 05 20 07 07 20 07 09 20 07 11 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 成交金额房地产业指数上证综合指数 资料来源:wind资讯 相关研究: 《房地产行业2008年投资策略报告》 房价飞涨:从2005年到2007年9月,深圳商品房销售均价累 计上涨近100%,广州近60%。

行业集中度低:截至2006年底全国共有房地产开发企业5.87 万家。

谁将是英雄? 业绩上:截至2007年9月,万科总资产达到950.27亿元,较 2002年增加了约11倍,净利润从2002年到2006年的年复合增长率 达到54%。

战略上: 1、学习帕尔迪,增强资产周转率; 2、加大二级市场并购; 3、顺应大势,及时调整策略; 结论: 未来房地产行业将是战略思想决定企业成败的时代,万科卓越的战 略能力将成为行业永远的强者。

我们预计公司2007和2008年EPS 为0.77元和1.20元。

维持买入评级。

公司研究 一、怎一个闹世? 1、房价飞涨 从2003年开始全国房价开始大幅度上涨,其中深圳和广州的上涨幅度更是疯狂。

从2005 年到2007年9月,深圳商品房销售均价累计上涨近100%,广州近60%。

在销售面积大幅增 长的同时,房价出现了非理性的繁荣。

尽管房地产市场的刚性需求依然旺盛,但房价过快的 上涨正直逼人们的承受极限。

2007年1-9月全国商品房销售均价涨幅再次超过实际人均可 支配收入增长率(考虑通货膨胀因素)。

深圳、广州表现的更为严重。

图表1:全国、深圳、广州销售均价及涨幅 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2001200220032004200520062007.1-9 -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0%全国销售均价广州销售均价 深圳销售均价全国价格涨幅 广州价格涨幅深圳价格涨幅 资料来源:中经数据、宏源证券研究所 图表2:全国销售均价增长率及人均可支配收入增长率 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 2001200220032004200520062007.1-9 全国商品房销售均价同比增长率 实际城镇人均可支配收入增长率 资料来源:中经数据、宏源证券研究所 公司研究 图表3:深圳、广州销售均价增长率及人均可支配收入增长率 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 20032004200520062007.1-9 广州商品房销售均价同比增长率 实际城镇人均可支配收入增长率 -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 20032004200520062007.1-9 深圳商品房销售均价同比增长率 实际人均可支配收入增长率 资料来源:中经数据、wind资讯、广州统计局 2、行业集中度低 我国房地产市场的集中度目前还比较低,截至2006年底全国共有房地产开发企业5.87 万家,总资产约8.84万亿元,营业收入约1.8万亿元,净利润约1670亿元。

2006年万科 总资产占全行业的比重仅为0.55%,营业收入占比仅为0.99%,净利润占比为1.38%。

二、谁将是英雄? 房价的非理性疯涨,房地产企业的群雄割据,房地产行业可谓一个闹字了得!但越是闹 世,越是诞生伟大英雄的时代。

而万科无疑正成为这个时代的英雄。

1、业绩上 截至2007年9月,万科总资产达到950.27亿元,较2002年增加了约11倍。

净利润从 2002年到2006年的年复合增长率达到54%。

公司研究 图表4:万科总资产(亿元)及其增速 图表5:万科净利润(亿元)及其增速 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 200220032004200520062007.09 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 120.0% 140.0% 160.0%万科总资产增速 0 5 10 15 20 25 20032004200520062007.9 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00%净利润(亿元)增长率 资料来源:公司年报、宏源证券研究所 2、战略上 伟大的英雄需要业绩的支撑,更需要战略上的远见。

(1)战略1:学习帕尔迪 房价的飞涨正在透支未来的上涨空间。

开发商依赖房价上涨带来高盈利、高成长必定难 以长期维继,开发商未来的竞争力将是比拼资产周转的速度。

万科在2003年就提出了“以 帕尔迪作为新的标杆”的口号。

帕尔迪是美国第一大开发商,从2000年到2005年,公司的 加权平均净资产收益率从16.58%增长到28.91%。

在2005年总资产周转率就达到了1.13。

在我国目前高房价压力凸现的境况下,万科的战略远见将使其决胜未来。

图表6:帕尔迪和万科2005年度财务对比 关键财务数据帕尔迪万科 净资产收益率25.04% 16.25% 权益乘数2.192.56 毛利率约20% 34.79% 资产周转率1.130.56 资料来源:公司年报、宏源证券研究所 公司研究 图表6:房地产上市公司及万科总资产周转率 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 2002 . 12 2003 . 12 2004 . 12 2005 . 12 2006 . 12 2007 . 06 行业万科 资料来源:wind资讯、宏源证券研究所 (2)战略2:二级市场并购 土地作为稀缺资源,一级市场的土地价格的大幅上涨给开发商带来了很大的资金压力。

目前土地价格的上涨幅度已经远远超过商品房价格的涨幅;宏观调控下,中小开发商的资金 困境日益突出。

这些因素恰好给予行业优质企业并购的机会。

通过并购,既可以短时间扩大 规模又可以获得相对于一级市场较为廉价的土地。

内外兼修,方能快速发展壮大。

万科无疑 又是这一机遇的先行者。

万科无疑 又是这一机遇的先行者。

图表7:全国房价指数及地价指数图表7:全国房价指数及地价指数 资料来源:wind资讯、宏源证券研究所资料来源:wind资讯、宏源证券研究所 90 95 100 105 110 115 120 199920002001200220032004200520062007. 1-9 房屋销售价格指数(%)全国 土地交易价格指数(%)全国 资料来源:wind资讯、宏源证券研究所资料来源:wind资讯、宏源证券研究所 公司研究 图表8万科通过二级市场所获土地情况 收购时间收购对象股权比例 收购金额 (亿元) 权益土地储备 (万平米) 2005.3.5浙江南都集团 上海、江苏的70% 浙江的20% 18.58 2006.8.7浙江南都集团浙江的60% 17 2007.3.21浙江南都集团浙江的20% 3.93 269.2 2006.1.18北京朝万房地产60% 3.8932.82 2006.11.28 上海中房滨江 花苑项目 100% 910 2006.12.29恒大上海5个项目100% 12.942.3 2007.3.27 深圳富春东方(集团) 有限公司股权包 深圳富春东方的70% 万轩置业(深圳)70% 南京恒邦66.5% 南京富春21% 10.0543.8 2007.11.26上海铜山街项目60% 20.1312.96 2007-12-26上海地杰国际城60% 14.666 资料来源:公司公告、宏源证券研究所 (3)战略3:顺应大势,适时调整策略 事件1:广州万科金色康苑2007-12-9号开盘,开盘均价1.4万/平米,相对于周围楼盘 1.7-1.8万/平米的均价,万科采取低价入市。

推出的156套住房不到两个小时全部 售罄。

广州万科的云山和东郡开盘当日分别销售80%和65%,深万科以7500元/平方 米的低价,推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡,开盘当天即告售罄。

万科上海 的楼盘也有不同程度的降价,但仅是限量推出,且是针对不同的物业类型。

联排别 墅的“蓝山”项目,推出30套优惠房;“春申万科城”推出了针对毛坯房的优惠价, 每平方米的价格在8600元左右,原先的价格为每平方米9600元左右。

此前,8月中 旬,“春申万科城”已针对装修房推出优惠活动;“朗润园”项目只针对公寓进行 价格调整,花园洋房的价格没有调整。

事件2:万科董事长王石频繁在媒体上发表言论,坦言深圳、广州房地产面临拐点,甚至建 议购房者三年到四年后购房。

分析1:广州、深圳房价过快上涨已经吞噬了未来的上涨空间,万科洞悉市场及时理性的作 出低价入市策略,可见其快速的市场反应能力。

分析2:上海部分楼盘推出打折房,足见其超常的营销策划能力。

随房价大涨,房地产商形 象也日益恶化,万科适时推出一些让利房,即加快了楼盘的销售速度,更维护了公 司的品牌形象。

公司研究 分析3:公司的发展离不开行业的发展。

房价非理性上涨给开发商带来了短期的巨额回报, 但却可能损坏整个行业的长期发展,进而损坏公司的发展。

王石坦言部分城市楼市 拐点的到来,甚至建议购房者推迟购房计划,其实是让开发商和消费者都要理性, 市场暂时的降温更有利于行业长期发展,只有这样,万科才能长期发展。

万科的战 略高度可见非同一般。

三、结论: 未来房地产行业将是战略思想决定企业成败的时代,万科卓越的战略能力将成为行业永 远的强者。

公司研究 宏源证券投资评级说明: 投资评级分为股票投资评级和行业投资评级,报告发布日后6个月内的公司股价(或行业指数)涨跌幅 相对同期的上证指数的涨跌幅为标准。

公司评级 买入:未来6-12个月跑赢上证综指+15%以上; 增持:未来6-12个月跑赢上证综指+5%-+15%; 持有:未来6-12个月与上证综指偏离-5%-+5%; 减持:未来6-12个月跑输上证综指5%以上。

行业评级 增持:未来6-12个月跑赢上证综指+5%以上; 中性:未来6-12个月与上证综指偏离-5%~+5%; 减持:未来6-12个月跑输上证综指5%以上。

免责条款: 本报告的信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保 证,也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。

我们已力求报告内容的客观、公 正,但文中的观点、结论和建议仅供参考,不构成任何投资建议。

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本报告版权归本公司所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和 发布。

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