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万通地产研究报告:海通证券-万通地产-600246-调研简报:京津地产新势力,步入高速成长期-071226

研报作者:帅虎 来自:海通证券 时间:2007-12-27 11:27:18
  • 股票名称
    万通地产
  • 股票代码
    600246
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    ji***ao
  • 研报出处
    海通证券
  • 研报页数
    3 页
  • 推荐评级
    买入(首次)
  • 研报大小
    189 KB
研究报告内容

聚焦京津,布局全国。

作为地产闻人冯仑先生实际控制的企业,万通地产及其前身涉足地产领域多年,已有项目的建筑 面积共计达183万平米。

近期,公司又公告董事会决议——拟收购泰达股份持有的天津泰达城市开发有限公司47%的股 权,以获取天津市红桥区的建筑面积95万平方米的土地开发权,公司储备项目将达到278万平米,权益面积185万平米。

图1 公司项目储备的区域分布(%) 天津 63% 杭州 3% 北京 34% 资料来源:公司公告,海通证券研究所 图2 公司项目储备的开发进度比例(%) 在建 19% 待开发 70% 完工 11% 资料来源:公司公告,海通证券研究所 公司的未来发展将聚焦于环渤海湾区域,北京、天津为其发展重点,从项目储备看,两地项目的建筑面积占其总量的97% 左右。

其中,天津项目储备的占比更是达到了63%左右,将成为未来收入的最重要来源;而较早布局天津的先发优势, 也使得土地成本较为低廉。

至于公司的全国化进程,正在酝酿之中,如新近公告的杭州项目,用地性质为商业金融用地, 位于商务氛围较为浓厚的拱墅区,市场前景看好。

表1公司储备项目概况 项目名称总建面(万平米)产品类型目前均价备注 北京龙山新新小镇13.4独栋/苏州园林8800/15000 北京亚运新新家园37.9住宅8,300 北京新城国际37.3高层住宅19000/27000 北京顺义天竺21.0住宅 天津万通新城国际40.0住宅8,300 天津万通华府15.7高层公寓尚未开盘 天津万通空港15.0酒店式公寓 天津万通上游国际28.0公寓/别墅8,000 天津上北新新家园32.0公寓/洋房尚未开盘 天津红桥区项目44.7住宅及商业尚未开盘收购天津城开47%股权,待股东大会通过。

杭州拱墅区项目9.5写字楼、酒店尚未开盘金融商业用地 资料来源:公司公告,海通证券研究所。

其中,总建面这一指标为总体规划建筑面积,可能包括部分已出售面积。

万通地产(600246) 2007年12月26日 金融地产—地产 上上市市公公司司调调研研简简报报 买入首次 房地产行业分析师:帅虎 京津地产新势力,步入高速成长期 shuaih@htsec.com 021-23219401 上市公司调研简报·万通地产(600246) 2 三大业务群齐头并进。

按照公司规划,住宅开发、商用物业、定制服务为其三大业务群,意在谋求开发、运营、服务之 间的平衡,以保证公司稳定、快速的发展。

到2010年,预计三大业务群对公司的盈利贡献将达到稳定的组合,占净利润 的比重约分别为60%、30%、10%。

实力雄厚的战略合作伙伴——泰达集团。

天津泰达集团依托于天津滨海新区和天津经济技术开发区,隶属于天津泰达投 资控股公司,拥有一家上市公司、十余家控股公司及五十多家参股企业。

实力雄厚,资产规模超过一百亿元,拥有近300 万平方米建筑面积的土地储备。

泰达集团与公司控股股东——万通实业为战略合作关系,持有后者25.55%的股份。

前者 的主业为土地一级开发与城市运营,资源优势明显;而后者专事物业的开发与经营;两者分别位于产业链条的上下游, 协同效应明显。

如上所述,在此次公司对泰达股份所持有的泰达城开的47%股权收购中,泰达城开的控股股东为泰达集团,而股权出让 方——泰达股份的控股股东也是泰达集团。

应该指出,此次收购的成本还是非常低廉的。

此次收购的对价为39272.63万 元,而泰达城开所持有的R1、R3、R5地块的面积为95万平方米,平均成本为880元/平方米;考虑到后续的土地一级开 发费用,我们预计土地成本不会超过1200元/平方米。

相关地块紧临公司已有的上游国际项目,当下均价在8000元/平方 米左右,预计此项目未来保守售价将达到10000元/平方米,楼面地价占房价的比例不过12%;而根据国家统计局的数据, 这一比例的全国水平为30%左右。

泰达集团实力雄厚,而公司与其又保持了良好的战略合作关系,公司未来在天津的发 展,预计将受益良多。

图3 公司收购泰达城开47%股权示意图图42003-2009年公司净利润情况 天津经济技术开发区 管理委员会 天津泰达投资 控股有限公司 天津泰达集团 有限公司 北京万通实业 股份有限公司 北京万通星河 实业有限公司 北京万通地产 股份有限公司 天津泰达股份 有限公司 天津泰达城市 开发有限公司 53%25.55% 100% 51.16% 33.47% 47% 100% 100% 出让泰达城开 47%股权 支付39272.63万元 天津经济技术开发区 管理委员会 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 20032004200520062007E 2008E 2009E -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500%净利润(万元,左轴)增速(%,右轴) 天津泰达投资 控股有限公司 天津泰达集团 有限公司 北京万通实业 股份有限公司 北京万通星河 实业有限公司 北京万通地产 股份有限公司 天津泰达股份 有限公司 天津泰达城市 开发有限公司 53%25.55% 100% 51.16% 33.47% 47% 100% 100% 出让泰达城开 47%股权 支付39272.63万元 资料来源:公司公告,海通证券研究所资料来源:公司公告,海通证券研究所 步入高速成长期。

公司前期储备的土地储备,自2007年始,将进入结算高峰。

其中,2007年收入主要来自于北京新城国 际项目,北京龙山新新小镇项目也将贡献部分收入;2008年,除北京的新城国际项目和龙山新新小镇项目仍将确认收入 外,天津的万通华府项目、上游国际项目、上北新新家园项目也将开始结算收入。

根据我们的测算,未来三年净利润的 复合增长率将达到惊人的198%。

而且,这还是基于审慎原则进行预测的结果。

盈利预测与投资评级。

根据公司历年的盈利水平,及现有项目的进度,预测公司2007、2008、2009年全面摊薄后的每股 收益分别为0.32元、0.95元、1.52元。

考虑到公司正处于加速发展阶段,且盈利预测较为保守,因此给予“买入”的投 资评级,6个月目标价28.50元,目前仍有29.7%的空间。

主要不确定因素。

宏观调控对于房地产行业的影响较大,且较难预测;发展模式尚待检验。

上市公司调研简报·万通地产(600246) 3 信息披露 分析师负责的股票研究范围 帅虎:房地产行业分析师 重点研究上市公司:金融街、天鸿宝业、中国国贸、北辰实业、北京城建、万通地产、珠江实业。

公司评级、行业评级及相关定义 我们的评级制度要求分析师将其研究范围中的公司或行业进行评级,这些评级代表分析师根据历史基本面及估值对研究对象的投资前景 的看法。

每一种评级的含义分别为: 公司评级 买入:我们预计未来6个月内,个股相对大盘涨幅在15%以上; 增持:我们预计未来6个月内,个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间; 中性:我们预计未来6个月内,个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间; 减持:我们预计未来6个月内,个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间; 卖出:我们预计未来6个月内,个股相对大盘涨幅低于-15%。

行业评级 增持:我们预计未来6个月内,行业整体回报高于市场整体水平5%以上; 中性:我们预计未来6个月内,行业整体回报介于市场整体水平-5%与5%之间; 减持:我们预计未来6个月内,行业整体回报低于市场整体水平5%以下。

免责条款 本报告中的信息均来源于公开可获得资料,海通证券研究所力求准确可靠,但对这些信息的准确性及完整性不做任何保证,据此投资, 责任自负。

本报告不构成个人投资建议,也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。

客户应考虑本报告中的任何意见 或建议是否符合其特定状况。

海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司 提供投资银行服务或其他服务。

本报告仅向特定客户传送,未经海通证券研究所授权许可,任何引用、转载以及向第三方传播的行为 均可能承担法律责任。

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