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中航地产研究报告:中银国际-中航地产-000043-未有评级-071221

研报作者:田世欣 来自:中银国际 时间:2007-12-24 13:10:38
  • 股票名称
    中航地产
  • 股票代码
    000043
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    hq***23
  • 研报出处
    中银国际
  • 研报页数
    5 页
  • 推荐评级
  • 研报大小
    486 KB
研究报告内容

Daily 2007年12月21日(星期五)璞玉共精金1 股价相对指数表现 8 16 24 32 20 /12 /06 20 /01 /07 20 /02 /07 20 /03 /07 20 /04 /07 20 /05 /07 20 /06 /07 20 /07 /07 20 /08 /07 20 /09 /07 20 /10 /07 20 /11 /07 20 /12 /07 0 40 80 120 160 200 中航地产新华富时A50指数 成交额(人民币百万)人民币 资料来源:彭博及中银国际研究 股价表现 1个月3个月6个月 绝对(%) (17) (26) (2) 相对新华富时 A50指数(%) (12) (20) (34) 资料来源:彭博及中银国际研究 重要数据 发行股数(百万) 222.3 流通股(%) 41.2 流通股市值(人民币百万) 1,847 3个月日均交易额(人民币百万) 17 净负债比率(%) 32.5 主要股东(%) 深圳中航集团股份有限公司22.4 中国航空技术进出口深圳公司20.6 深圳中航地产公司7.2 资料来源:公司数据,彭博及中银国际研究 最近一期研究报告: 2007年9月10日 地产—开发商公司访问 中航地产 000043.SZ/人民币20.17 —未有评级田世欣 shixin.tian@bocigroup.com (8621) 68604866分机8519 联系人 赵扬-总会计师 杨祥-董事会秘书 苏星-深圳中航地产发展有限公司副总经理 杜李丽-证券事务代表 要点 业务整合。

原名为深南光的中航地产已确立以房地产业务为核心, 酒店和物业管理为两翼的发展策略。

按照这个战略规划,公司对 主营业务进行了整合梳理,设立四个一级子公司分管地产开发、 酒店运营、物业管理和工业地产四大业务。

另一方面,鉴于工业 制造板块毛利率微薄,公司将加快该业务的剥离进程。

董事会已 于11月30日通过一项决议,将公司持有的55%深圳宝安自行车 有限公司的股权转让给大股东中航技深圳。

我们认为公司将借此 转型为纯粹的房地产企业,并提升其在资本市场的估值水平。

图表1.组织架构 中航地产 深圳市中航地产发展有限公司深圳市中航物业管理有限公司 深圳市中航酒店管理有限公司深圳市中航工业地产投资发展有限公司 中航地产 深圳市中航地产发展有限公司深圳市中航物业管理有限公司 深圳市中航酒店管理有限公司深圳市中航工业地产投资发展有限公司 资料来源:公司数据及中银国际研究 完成定向增发。

中航地产于今年9月成功完成定向增发,共向大 股东中航技深圳及其关联子公司以及5家机构投资者发行8,300万 股,募资10.69亿人民币。

如图2所示,公司实际控股股东中航技 深圳在增发后共持有公司50.1%股权(重要数据中的股权比例经四 舍五入)。

中航技深圳旗下目前共有4家上市公司。

按照集团“适 度多元化”的策略,3家A股上市公司将以发展现有业务为主,而 香港上市的深圳中航集团将被打造为控股公司。

2007年12月21日(星期五)璞玉共精金2 图表2.股权结构 中航地产 (000043.SZ) 深圳中航集团股份有限公司 (0161.HK) 深天马 (000050.SZ) 飞亚达 (000026.SZ) 国务院国资委 中国航空技术进出口总公司 中国航空工业第一集团公司中国航空工业第一集团公司 中国航空技术进出口深圳公司 深圳中航城发展有限公司 100% 100% 100% 100% 50%50% 62.89% 20.62% 7.17% 22.35% 45.62% 44.69% 中航地产 (000043.SZ) 深圳中航集团股份有限公司 (0161.HK) 深天马 (000050.SZ) 飞亚达 (000026.SZ) 国务院国资委 中国航空技术进出口总公司 中国航空工业第一集团公司中国航空工业第一集团公司 中国航空技术进出口深圳公司 深圳中航城发展有限公司 100% 100% 100% 100% 50%50% 62.89% 20.62% 7.17% 22.35% 45.62% 44.69% 资料来源:公司数据,彭博及中银国际研究 集团地产业务平台。

按照这个战略规划,中航地产作为集团地产 板块的唯一上市公司,将被定位为集团地产业务的整合平台,并 在此次增发后继续获得大股东的全力支持,尤其是在土地和项目 收购方面。

潜在收购目标包括:(1)深圳龙华长和益项目;(2)广州 南沙项目;(3)深圳渔农村项目;(4)江西共青城项目;(5) 深圳中航苑改造项目;以及(6)广州国际大厦。

目前,通过与公 司第三大股东中航城发展签署的委托管理协议,项目1-3的具体 拓展工作由公司负责。

地储分布合理。

在近日于惠州挂牌获得土地后,公司土地储备对 应的权益建筑面积约合224万平方米,分布于深圳、惠州、昆山、 南昌、成都、赣州、天津和乌鲁木齐。

2007年12月21日(星期五)璞玉共精金3 从区域分布来看,公司的项目分布全国各地,布局较为合理。

公 司正在开发的许多项目将按照“中航城”的发展模式,建成包括 办公楼、酒店、商业街、大型购物中心和住宅等多种业态结合的 综合体。

我们认为这种开发模式有助于实现土地价值的最大化, 并通过引入成熟的酒店品牌“格兰云天”和商业连锁品牌“天虹” 完善社区配套,提升住宅物业的品质和吸引力。

图表3.土地储备分布 惠州 12% 昆山 17% 成都* 14% 深圳 11% 天津 7%乌鲁木齐 26% 赣州 11% 南昌 2% *按初步规划方案拟定的7.0容积率测算 资料来源:公司数据,彭博及中银国际研究 风险。

与大型地产开发商相比,中航地产仍处于转型阶段,更容 易受到宏观调控的影响。

由于其规模相对较小且项目资源较为有 限,盈利波动较大,且很大程度上依赖单个项目结算进度。

此外, 公司在深圳以外的地区开发经验有限,能否将其商业模式成功复 制到其他城市尚存变数。

初步结论 中航地产是一家业务覆盖深圳和多个二、三线城市的地产开发商, 正处于转型成长期。

考虑到公司目前特色鲜明的开发模式和较明 确的大股东资产注入预期,我们认为公司将在未来几年实现快速 发展。

2007年12月21日(星期五)璞玉共精金4 披露声明 本报告准确表述了分析员的个人观点。

每位分析员声明,不论个人或他/她的有联系者都没有担任该分析 员在本报告内评论的上市法团的高级人员,也不拥有与该上市法团有关的任何财务权益。

本报告涉及的 上市法团或其它第三方都没有或同意向分析员或中银国际集团提供与本报告有关的任何补偿或其它利 益。

中银国际集团的成员个别及共同地确认:他们不拥有相等于或高于上市法团市场资本值的1%的财务 权益受雇于中银国际集团或与中银国际集团有联系的个人担任中国银行的高级人员。

中银国际集团涉及 以下上市法团证券的做市活动:中国银行、建设银行、交通银行及工商银行。

中银国际集团在过去12 个月内与中国银行、交通银行、中信银行及兴业银行存在投资银行业务关系。

虽然中银国际研究有限 公司与中银国际控股有限公司是中国银行股份有限公司的子公司及中银香港的关联公司,但中银国际研 究与中银国际控股无权代表中国银行或中银香港发布任何信息或提供任何保证。

本披露声明是根据《香港证券及期货事务监察委员会持牌人或注册人操守准则》第十六段的要求发出, 资料已经按照2007年12月19日的情况更新。

中银国际控股有限公司已经获得香港证券及期货事务监察 委员会批准,豁免批露中国银行集团在本报告潜在的利益。

免责声明 本报告在中国境内由中银国际证券有限责任公司准备及发表;在中国境 外由中银国际研究有限公司准备及发表。

本报告是机密的,只有收件人 才能使用。

本报告并非针对或打算在违反任何法律或规则的情况,或导致中银国际 证券有限责任公司、中银国际控股有限公司及其附属及联营公司(统称 “中银国际集团”)须要受制于任何地区、国家、城市或其它法律管辖区 域的注册或牌照规定,向任何在这些地方的公民或居民或存在的机构准 备或发表。

未经中银国际证券集团事先书面明文批准下,收件人不得更 改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容或复印本予任何 其它人。

所有本报告内使用的商标、服务标记及标记均为中银国际集团 的商标、服务标记、注册商标或注册服务标记。

本报告所载的数据、工具及材料只是让阁下作参考之用,它们不能成为 或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的邀请。

中银国际集团 不一定采取任何行动,确保本报告涉及的证券适合个别投资者。

本报告的 内容不构成对任何人的投资建议,而收件人不会因为收到本报告而成为 中银国际集团的客户。

尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际集团从相信可靠的来源 取得或达到,但中银国际集团不能保证它们的准确性或完整性。

除非法 律或规则规定必须承担的责任外,中银国际集团不对使用本报告的材料 而引致的损失负任何责任。

收件人不应单纯依靠本报告而取代个人的独 立判断。

中银国际集团可发布其它与本报告所载资料不一致及有不同结 论的报告。

这些报告反映分析员在编写报告时不同的设想、见解及分析 方法。

为免生疑问,本报告所载的观点并不代表中银国际集团的立场。

本报告可能附载其它网站的地址或超级链接。

对于本报告可能涉及到中 银国际集团本身网站以外的资料,中银国际集团未有参阅有关网站,也 不对它们的内容负责。

提供这些地址或超级链接(包括连接到中银国际集 团网站的地址及超级链接)的目的,纯粹为了阁下的方便及参考,连结网 站的内容不构成本报告的任何部份。

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中银国际集团在法律许可的情况下,可参与或投资本报告涉及的股票的 发行人的金融交易,向有关发行人提供或建议服务,及/或持有其证券或 期权或进行证券或期权交易。

中银国际集团在法律允许下,可于发报材 料前使用于本报告中所载资料或意见或他们所根据的研究或分析。

中银 国际集团及编写本报告的分析员(“分析员”)可能与本报告涉及的任何或 所有公司(“上市法团”)之间存在相关关系、财务权益或商务关系。

详情 请参阅《披露声明》部份。

本报告所载的资料、意见及推测只是反映中银国际集团在本报告所载日 期的判断,可随时更改,毋须提前通知。

本报告不构成投资、法律、会 计或税务建议或保证任何投资或策略适用于阁下个别情况。

本报告不能 作为阁下私人咨询的建议。

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