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G万科A研究报告:广发证券-G万科A-000002-定向增发部分解决了公司资金问题-060719

研报作者:花长劲 来自:广发证券 时间:2006-07-19 10:39:57
  • 股票名称
    G万科A
  • 股票代码
    000002
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    bla****e25
  • 研报出处
    广发证券
  • 研报页数
    5 页
  • 推荐评级
    买入
  • 研报大小
    232 KB
研究报告内容

房地产业/房地产开发与经营业 公司公告点评报告 2006年07月19日 广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所发行的证券并进行交易,亦可能为这些公司提供或争取提供承 销等服务。

本报告中所有观点仅供参考,并请务必阅读正文之后的免责声明。

G万科A(000002.sz) 定向增发将加快公司发展速度 花长劲 房地产行业研究员 电话:020-87555888-697 eMail:hcj@gf.com.cn 定向增发部分解决了公司资金问题 通过此次增发,公司将获得40亿元左右的资金,这对其大量储备土 地、加快项目开发起到积极作用。

在当前宏观调控严紧的情况下, 有利于公司进一步扩张和发展。

定向增发和合作协议显示了大股东的大力支持 定向增发中大股东华润集团有意向认购不低于1.1亿股本次发行的 股票;合作协议中华润也与万科风险共担、利益共享。

估值及投资建议 我们预计2006年摊薄后每股收益0.40元,股票中枢价格为7.07元, 维持“买入”评级。

公司评级 当前价格(元) 6.20 目标价格(元) 7.07 前次评级买入 股价走势 市场表现1个月3个月12个月 股价涨幅11.31% -4.32% 96.20% 上证综指6.44% 24.28% 82.60% 股票数据 总股本(万股) 372,268.77 流通A股(万股) 322,300.01 主要股东: 华润股份有限公司 主要股东持股比例11.81% 流通A股比例86.58% 财务比率 ROE 16.25% ROA 6.14% 资产负债率60.98% 每股净资产(元) 2.23 2005年报数据. 2006-07-19 公司公告点评报告 定向增发和合作开发简介 今天,万科公布了关于向特定对象非公开发行A股股票及相关议案的 公告:非公开发行的股票数量不超过7亿股(含7亿股),其中公司第一大 股东华润股份有限公司有意向认购不低于1.1亿股本次发行的股票;募集 资金总额不超过42亿元(含发行费用);非公开发行的发行价格不低于董 事会决议公告日前二十个交易日公司A股股票收盘价的算术平均值,即不 低于每股5.67元;募集资金拟投资于以下项目: 表:募集资金拟投资项目 单位:万元 序号项目名称拟投入募集资金金额投资总额项目净利 1厦门吕岭路项目75,000126,70718,912 2佛山南海桂城A7项目75,000147,84615,894 3北京顺义四季花城项目55,000124,11213,217 4杭州江干区九堡项目50,000103,70913,693 5佛山顺德新城区项目50,000112,19313,830 6武汉京汉大道项目50,00098,71512,343 7上海吴泾镇锦川项目35,000110,72212,827 8成都金牛区沙湾项目30,00069,7638,536 合计420,000893,767109,252 资料来源:公司公告 同时,公司还公告了与华润合作共同开发房地产项目的计划:合作方 式为万科与华润共同投入资金,在只有双方合作的前提下,万科持有项目 的权益等于或大于50%,在多方参与合作的前提下,万科为住宅项目权益 的第一大权益持有人;合作规模以项目地价总金额衡量,华润在合作有效 期内投入合作项目的地价总金额(含华润提供的合作项目已由华润支付的 地价)不超过万科2005年末净资产的50%,即41.5亿元;项目类型已住宅 开发为主,开发周期超过三年的大中型地块;万科向华润收取综合管理费 用,该费用按项目销售收入的3%在项目公司中列支,对于以出租为目的 的非住宅物业,该费用按不低于物业开发成本的3%在项目公司中列支; 合作有效期为自股东大会通过本方案至2007年12月31日等。

评价 缓解公司资金问题 2005年度报告中,万科提出2006年新增1000万平方米的项目储备,预 计2006年用于土地和工程建设的资金需求将约200亿元,这对公司的资金 运作能力提出了高要求。

如成功的通过此次定向增发,公司将获得42亿元 资金,缓解公司大量储备土地造成的资金缺口问题,成功融资也能让万科 加快其项目的开发速度,提高其资金周转率,进一步缓解资金问题,这对 公司今后的发展起到重大的支撑作用。

短期内摊薄业绩,中期内提升业绩 此次增发如成功,短期内将对业绩摊薄14.99%。

如简单按募集资金占 2006-07-19 公司公告点评报告 总投资的比例来测算这些资金短期带来的收益,则上述八个项目募集资金 产生51340万元的收益,折合每股新增收益0.11元(摊薄后),由于募集 资金所投项目均在2006年开工,预计这些收益体现在2007年和2008年的业 绩中,因此此次增发对公司中期的业绩起到很好的拉动作用。

2005年末,万科净资产为83.10亿元,此次增发成功,公司净资产将 增加40亿元左右,增幅近50%,此举将有利地改善公司财务结构,为公司 通过多渠道方式融资提供了空间。

大股东的信心凸现万科的行业地位 从万科与华润的合作方案中,明确了万科作为住宅项目的第一大权益 持有人,华润承诺将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科,同 时,在此次增发中,华润有意向认购不低于1.1亿股本次发行的股票,此 举既表明了华润在资金上对万科发展的大力支持,也通过增持股份表明华 润对于万科未来发展的信心。

除直接参与万科融资外,华润还通过合作的 方式给予万科资金支持。

双方合作的项目类型为开发周期超过三年的大中 型地块,华润通过此类项目的合作分担了万科开发长期大中型房地产项目 的风险。

在国内房地产业调控络绎不绝的今年,万科继续加大其土地储备的力 度,既体现了行业龙头企业的魄力,也展示了万科对于未来前景的看好。

根据公告,自2006年4月25日以来万科共获得项目7个,规划建筑面积合计 147万平方米,2006年以来新增开发项目规划建筑面积累计达372.6万平方 米。

从新增项目来看,万科进入了部分新城市,如厦门、杭州等,在保留 原有市场的发展外,万科继续积极拓展新市场。

估值及投资建议 由于本次增发成功与否都不会对2006年的经营业绩有太大的影响,因 此我们维持对2006年的业绩预测,即每股收益0.475元(增发摊薄后每股 收益为0.40元),2007年及以后的业绩变动取决于本次增发的成败。

万科作为中国房地产企业的龙头,我们认为其估值水平一直被低估。

考虑到公司行业地位和发展势头,我们认为其合理的动态市盈率区间为 15-20倍,对应中枢价格为7.07元,维持“买入”评级。

2006-07-19 公司公告点评报告 广发证券—公司投资评级说明 买入(Buy)预期未来12个月内,股价表现强于大盘10%以上。

持有(Hold)预期未来12个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-10%~+10%。

卖出(Sell)预期未来12个月内,股价表现弱于大盘10%以上。

相关研究报告 相关信息 客服人员:张玲玲 研究中心客服电话:020-87555888-390 研究中心地址:广州天河北路183号大都会广场36楼 邮政编码:510075 2006-07-19 公司公告点评报告 免责声明 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠,但广发证券不对其准确 性或完整性做出任何保证。

报告内容仅供参考,报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价 或询价。

广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任,除非法律法规有明确规定。

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我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提 供或争取提供承销等服务。

广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。

本报告反映研究人员的不同观 点、见解及分析方法,并不代表广发证券或其附属机构的立场。

报告所载资料、意见及推测仅反映研究 人员于发出本报告当日的判断,可随时更改且不予通告。

本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其他专业人士。

未经广发证券事先书面许可,不得更改或 以任何方式传送、复印或印刷本报告。

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