当前位置:首页 > 研报详细页

房地产行业研究报告:光大证券-房地产行业浙江房地产研讨会纪要-071220

研报作者:华光磊,翁非玉,赵强 来自:光大证券 时间:2007-12-23 19:18:45
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    cj***76
  • 研报出处
    光大证券
  • 研报页数
    26 页
  • 推荐评级
    中性
  • 研报大小
    2,989 KB
研究报告内容

2007-12-20 房地产 藏富之地,蓄锐之师 ――浙江房地产行业研讨会纪要 ◆报告起因:我们于12月13、14日在杭州举办了浙江地产公司与机构投 资者的交流会 ■值得长期关注的区域地产板块: 我们今年以来持续向投资者推荐长三角房地产板块的投资机会。

本次 活动是继今年5月和9月分别组织浙江、江苏联合调研以后,我们在 长三角地区举办的第三次区域市场调研活动。

我们认为,浙江地产公 司注重产品品质、体制和激励机制较完善、区域消费者的品牌忠诚度 高、企业间联盟合作的力度大,未来必将成为证券市场的重要投资标 的,值得投资者长期关注。

■藏富之地,蓄锐之师: 与会专家及上市公司高管基本达成共识:一方面,浙江省民营经济发 达,城乡差别小,拥有众多市场潜力巨大的二三线城市。

另一方面, 浙江地产公司既拥有接近富饶市场的先天优势,又脱胎于发达的民营 经济,培养了极强的经营能力。

浙系地产商蓄势待发,未来必将有更 多的企业登陆资本市场。

■环肥燕瘦,各有千秋: 本次活动到会参加推介的上市公司包括绿城中国、万科等六家企业。

作为浙江上市公司的一小部分代表,这些企业在产品开发、经营理念、 企业文化、战略选择等方面呈现出不同的特色。

绿城中国注重理念和企业文化,以开发高端物业闻名。

作为浙江 排名第一的品牌,公司楼盘溢价能力高,在宏观调控趋紧的形势 下,优势凸显。

新湖中宝在项目选择上注重成长性和杠杆的结合,建立了较好的 管理体系。

公司管理层在战略规划上有其独到之处,善于及时发 现多元化投资机会,适当规避房地产行业的短期波动风险。

万科作为中国房地产市场的领导者,已在产业变革、企业社会责 任等发面承担起一个领导者应尽的职责。

同时,它在内部管理上 也日益精细化,现阶段,它的目标是做中国住宅产业中的丰田。

广宇集团在今年上市以后,加快了企业的扩张步伐,半年以来权 益土地储备增加了70%。

同时,公司在黄山和肇庆的项目经营前 景逐渐明朗。

作为一家小规模的地产商,广宇集团将迎来高速成 长的黄金时代。

莱茵置业是一家在长三角区域市场精耕细作的中小公司,战略目 标是力求成为所进入城市的领导者,定向增发后公司业绩将大幅 提升。

浙江广厦初步定位为“苏浙沪地区房地产开发商”的地产蓝筹公 司。

在条件成熟后,公司下一阶段的战略是整合大股东在国内的 全部房地产业务,全面进入国内房地产开发市场,最终定位为全 国性的房地产蓝筹公司。

■投资建议与风险提示: 本次活动的举办正值央行出台第二套房贷的补充通知。

一方面,由于 短期内地产板块缺乏催化因素,我们下调行业评级至“中性”。

另一方 面,我们仍然认为目前轻言市场拐点为时尚早。

本次会议增强了我们 对浙江乃至长三角房地产市场的信心,我们认为这个板块未来调控风 险小,市场复苏快,企业竞争力强,建议投资者保持对该板块公司的 关注。

维持 中性 分析师: 华光磊 021-50818887-251 huagl@ebscn.com 翁非玉 021-50818887-266 wengfy@ebscn.com 赵强 021-50818887-209 zhaoqiang@ebscn.com 行业与上证指数对比图 -10% 55% 120% 185% 250% 12- 06 02- 07 03- 07 05- 07 06- 07 08- 07 09- 07 11- 07 12- 07 沪深300房地产 相关报告: 销售经理: 陈扬 杨日昕 王莉本 (8621)50818887 行业研究 行业深度研究 光大证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的情况下可能与本报告所分析的企业存在业务关系,并且继续寻求发展这些关系。

因此,投资者应当考虑到本公司可能存在 可能影响本报告客观性的利益冲突,不应视本报告为投资决策的唯一因素。

敬请参阅最后一页之重要声明。

2 2007-12-20房地产 我们于12月13、14日在杭州举办了机构投资者与浙江房地产上市公司的交流 会,到会嘉宾包括两位专家、六家上市公司高管。

同时,还有30余家机构的 基金经理、研究员参与了本次会议。

本次活动是继今年5月和9月分别组织浙江、江苏联合调研以后,我们在长三 角地区举办的第三次活动。

自我们5月份建议投资者关注长三角板块以来,该 区域房地产市场结束了两年左右的调整,房价出现迅猛上涨。

通过本次会议, 我们进一步增加了对浙江市场和浙系地产商的了解。

和其他区域比较,浙江市场的可负担能力较强,房地产市场总体而言比较健康。

尤其在浙江的二三线城市仍存在较大的机会。

在宏观调控趋紧的情况下,浙江 地产商由于市场布局的先天优势、产品开发细腻的特点,具有较强的抗风险能 力。

这也是值得投资者关注的。

一方面,浙江省民营经济发达,城乡差别小,拥有众多市场潜力巨大的二三线 城市。

从人均GDP水平来看,浙江已经达到中等发达水平,从恩格尔系数来 看,浙江已经达到富裕水平。

在这个阶段,产业将带有显著的非农化特征,产 业附加值将大幅提高。

同时,居民财富将进入资产化阶段。

根据发达国家经验, 约有一半的居民财富会转化为资产。

从以上角度来说,浙江的住宅需求仍将保 持旺盛。

另一方面,通过本次研讨会的交流并参观各公司楼盘,我们对浙江地产公司的 认识得以加强。

浙系地产商既拥有接近富饶市场的区位优势,又因脱胎于发达 的民营经济,培养了极强的经营能力。

浙江地产公司低调务实,在媒体上曝光 度不高,投资者的关注度还不够。

就总体实力而言,浙江地产商不逊于广东, 预计今后也将逐渐成为资本市场房地产板块的重要力量。

我们将本次会议嘉宾的发言整理如下,供投资者参考。

表1、浙江房地产行业研讨会出席嘉宾 浙江省建设厅原副厅长、浙江省房地产协会会长唐世定先生 浙江大学管理学院副院长、浙大房地产研究中心主任贾生华教授 绿城中国(3900.HK)寿柏年总裁 新湖中宝(600208.SH)总经理林俊波、董事会秘书虞迪锋 广宇集团(002133.SZ)王鹤鸣董事长、程大涛副总裁 浙江广厦(600052.SH)陈侠总经理 莱茵置业(000058.SZ)常务副总经理陶椿、董事会秘书徐逸波 万科浙江公司(000002.SZ)路赞经理 资料来源:光大证券研究所 3 2007-12-20房地产 上篇·行业与市场 浙江省房地产市场近况分析 ――浙江省建设厅原副厅长、浙江房地产行业协会会长唐世定 一、行业近况介绍 国家各部委04年的多项调查显示,浙江房地产市场总体是健康的,但房价上 涨过快,结构还不够合理。

2005年国八条、2006年国六条,浙江进行了认真 的执行,成效很明显。

2006年第二季度,房价只上涨了1.7%。

市场一直保持 平稳,延续到2007年年初。

浙江市场的转折出现在4月份。

4月的人居展上,购房气氛明显回升。

这主要 受到宏观环境“钱松地紧”的影响,表现为投资增幅提高和供需趋于紧张。

房 地产供需阶段性矛盾凸现,住房价格持续上涨。

以商品房投资为例,2007年全省房地产市场经历了回暖、回升、转热、趋缓的 过程。

二、投资增速明显,跨行业投资增多 2007年浙江省房地产投资有二个特点:一是从投资构成情况看,用于土地购置 的投资费用明显增长,今年1-9月,而全省土地购置费增长明显,今年1-9月, 全省土地购置费372.3亿元,占全省房地产完成投资总额32.3%,同比增长了 24.3%。

二是从投资主体情况看,跨行业投资房地产现象凸现。

今年1-9月, 全省暂定开发企业完成房地产投资374.7亿元,占全省房地产完成投资总额 32.5%,同比增长47.0%。

这个主要是外行业的企业转行做地产带来的投资。

同时,外资也有所增长。

1-10月境外投资112.3亿元,占全省房地产开发投资 8.5%。

三、商品房市场介绍 1、新开工面积同比下降 今年1-9月全省新开工面积同比减少0.2%,其中新开工住宅面积2318.5万平 方米,同比减少1.2%。

全省商品房竣工面积1714.6万平方米,同比减少5.4%, 其中商品住宅竣工面积1256.3万平方米,同比减少12.9%。

4 2007-12-20房地产 2、土地供应没有及时转化为有效供应 不少城市土地供应计划连续几年没有完成。

企业取得的土地中,未开发比例高, 征地拆迁难度大。

毛地出让的形式影响了开发进度。

有的开发商囤地,更使新 开工面积低于销售面积。

3、商品房销售旺盛 今年1-9月全省商品房销售面积同比增长了43.7%,增幅较去年同期增长了 51.5%。

其中商品住房销售面积2672.1万平方米,同比增长了46.4%,增幅较 去年同期增长了55.6%。

4、商品房价格持续上涨 前三个季度,全省房屋销售价格比去年同期上涨6.4%,其中住房上涨7.5%。

今年一季度,住房价格比较平稳,4月份后,住房价格逐月上升。

二季度同比 上升6.2%,三季度同比上涨9.8%。

今年以来房地产价格上涨主要集中在三季度。

进入四季度后,二手房价格回落, 一手房成交量下降,但是价格平稳,表现为“价高量少”。

本次房博会是历届 规模最大的一次,但是成交还不如去年。

有两个原因,一个是市场观望情绪加 重,一个是开发商有惜售的可能。

5、住房价格持续上涨的原因 一,供求矛盾突出。

供求关系是住房价格上涨的主要原因。

随着经济快速发展, 城市化进程加速,居民收入不断增加,人们的住房需求增长很快,住房需求有 一定的刚性、持续性。

但是,除自住需求外,还有投资性需求,投机性需求, 中心城市外来购房需求等。

而住房供应偏紧,出现了供不应求的局面。

二,土地等成本的增加推动了房价上涨。

土地未成为有效供应,高地价推动了 开发建设成本,地价、房价又互相攀比,出现了“面粉要比面包贵”的现象,雅 戈尔在工商大学拍的楼面地价在15700元,比周边的房价还高。

另外,建筑材料价格、人工成本、机械使用费的上涨也提高了建设成本。

住房 品质的提高也需要提高成本的投入。

三,资金流动性过剩助推房价上涨。

今年全国开发资金净增0.7万亿,非银行 资金占53.4%,国内地产股融资,境外上市公司融资、债券融资等注入国内房 地产市场,推动了价格的上升。

四、浙江省房地产市场的调控思路 当前浙江省房地产市场仍处于调控转型的关键时期,影响房地产市场发展的不 确定性外部因素很多,新情况和新问题已开始不断凸现,市场短期性风险正在 加大。

在国家政策环境逐渐收紧的情况下,浙江省提出的思路是“稳定房价、加强保 障”。

因此,我们要做的是加大廉租房和经适房的建设,做到三个坚持:一是要 坚持房地产宏观调控的政策方向不动摇,密切关注市场变化,不断落实和完善 5 2007-12-20房地产 房地产宏观调控思路和政策措施。

二是要坚持市场化改革和政府保障相结合, 促进和扩大中低收入家庭住房消费在整个房地产市场消费中比重,为市场稳定 发展奠定基础。

三是要坚持整顿规范和促进健康发展并重、治标和治本相结合, 努力稳定房地产市场,防止房价过快上涨。

下一步宏观调控政策趋向:一方面贯彻24号文件,着重解决低收入困难群众 的住房问题;另一方面,对房地产市场进一步调控的政策将选择适当时机,适 当方式出台。

房价仍是未来调控的重点。

未来政策更着眼于政策的针对性,协 调性、增加正效应,避免负效应。

出台物业税,需要比较慎重,还有法律和技 术方面的问题待解决,短期内出台的可能性不大。

1997年到2003年浙江省房地产市场连续7年处于恢复和上升周期,2004年 开始,浙江市场先于其他省区进入调整周期,经过连续3年调整,我们判断浙 江省房地产周期将会在2007~2008年完成调整,进入下一轮的复苏和繁荣。

6 2007-12-20房地产 观察浙江房地产市场的几个视角 -浙江大学管理学院副院长、浙江房地产研究中心主任贾生华教授 浙江房地产市场的几个特点: 一、区域经济实力雄厚 1、人均GDP达到中等发达水平,恩格尔系数已经达到富裕国家水平 2006年浙江人均GDP为31684元,杭州人均GDP达到51871元。

2006年 城镇居民人均可支配收入18265元,连续6年列全国各省区第一位。

城镇居 民人均消费支出13349元,恩格尔系数为32.9%。

从人均GDP来看,浙江达到中等发达水平,而从恩格尔系数看,已经达到富 裕国家的水平。

2、富裕程度平均、城乡差别小 2006年农村居民人均纯收入7335元,连续22年列全国各省区第一位。

农村 居民人均生活消费支出5762元,恩格尔系数为37.2%。

基本上,也达到了中 等发达水平。

从杭州城市和农村居民的恩格尔系数来看(图4),两者的数据均为33%左右, 这说明杭州的富裕程度是比较平均的,城乡差别比较小。

3、“藏富于民”的典型经济特点 苏州的GDP高于杭州,但是苏州的房价低于杭州。

其中,很重要的原因就是 经济结构的不一样。

如果核算GNP的话,杭州要远远高于苏州。

浙江省GDP的70%来源于民营经济,民营经济综合实力指标连续8年位居全 国第一。

中国五百强民营企业中,浙江占40%。

7 2007-12-20房地产 图1、浙江省生产总值 单位:亿元 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 200120022003200420052006 8.00% 9.00% 10.00% 11.00% 12.00% 13.00% 14.00% 15.00% 16.00% 浙江同比增长 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 图2、浙江省城镇居民人均可支配收入单位:元 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 200120022003200420052006 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 10.0% 11.0% 12.0% 13.0% 14.0% 城镇居民人均可支配收入同比增长 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 图3、浙江省农民人均纯收入 单位:元 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 200120022003200420052006 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% 9.0% 9.5% 农民人均纯收入同比增长 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 图4、杭州市城镇居民与农村居民恩格尔系数 25.0% 27.0% 29.0% 31.0% 33.0% 35.0% 37.0% 39.0% 41.0% 43.0% 45.0% 2000200120022003200420052006 城镇农村 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 二、房地产决策系统对风险规避和周期的把握比较好 1、杭州市场灵敏度高,抗风险能力较强 从房地产投资的情况来看,杭州领先于全国。

00-03年,杭州投资增速快于全 国。

而在04年开始宏观调控的时候,杭州已经率先调整。

这说明杭州的市场 是比较灵敏和市场化的。

从横向比较的情况来看,与其他经济发达城市相比, 杭州的房地产投资占固定资产投资的比率是最稳定的,波动很小。

这说明杭州 的民营经济风险控制的能力比较强。

2、市场运行比较平稳 从销售金额和销售均价的走势来看,在04年,销售均价的增长幅度有所减小, 但是仍然有所上涨。

04年的宏观调控,带来的仅是投机气氛的收敛,而不是销 售量和销售价格的萎缩。

8 2007-12-20房地产 图5、全国及杭州固定资产投资增长 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 2000200120022003200420052006 全国杭州 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 图6、各城市房地产开发投资额 单位:亿元 0 500 1000 1500 2000 广州深圳北京上海杭州 20022003200420052006 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 图7、各城市房地产投资占固定资产投资比例 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 20022003200420052006 广州深圳北京上海杭州 9 2007-12-20房地产 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 图8、杭州市房地产销售金额及均价 0 100 200 300 400 500 2000200120022003200420052006 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 销售金额(亿元)销售均价(元/平米) 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 三、周期运行领先 从浙大房地产研究中心所测算的区域房地产周期综合指数来看,浙江省的周期 领先于江苏和广东。

从97年开始,浙江的房地产市场开始启动,但广东还在 下降,江苏此时也比较平稳。

而03、04年开始宏观调控的时候,浙江已经率 先调整了。

05、06年基本完成了一个周期。

我们判断,从07、08年起开始进 入下一个周期,而全国要晚于浙江的周期。

从城市的比较来看,杭州的周期也 是领先的。

图9、浙江、江苏、广东房地产周期综合指数 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 19 86 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 浙江江苏广东 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 10 2007-12-20房地产 图10、城市房地产周期综合指数 -20 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 19 86 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 杭州南京广州上海北京 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 四、行业发展的空间巨大 1、城市化进程仍待进行 浙江的城市化进程大约为54%~55%左右,距离发达国家70%的水平还有十几 个百分点的空间,这将创造大量的住宅需求。

2、非农化逐步升级 浙江省非农产业的发展正进入服务化、升级化的阶段,浙商在逐步的把生产性 的、资源消耗性的产业转移出去。

浙江的产业结构在迅速的高度化,提升了附 加值。

这将为成为浙江经济进一步发展的推动力。

3、资产化过程已经开始 资产化是指整个社会的财富积累后,将快速的向资产上转移。

发达国家的居民 有50%左右的财富是房地产。

最近几年浙江房地产的快速发展,和居民财富资 产化的趋势是有关的。

在进入中等发达水平以后,有较多的财富会资产化。

这 也会增加对房地产的需求。

五、住宅市场需求显著,供不应求矛盾无法解除 1、在建住房不能满足常驻人口需求 去年的一个调查显示,杭州市存量住房71.29万套,建筑面积为5468.74万平 11 2007-12-20房地产 方米;在建住房8.91万套,建筑面积为1057.34万平方米。

这是不能满足杭 州300万常驻人口所产生的居住需求的。

2、改善性需求明显 以建筑面积计算,有三分之二的存量房在90平米以下,这批住房的业主存在 显著的改善型需求。

从建成年份上来看,90年以前、90-00年、00年以后的 房子各占三分之一。

00年以前的房子,功能很不完善,品质极待改善。

90年 以前的就更是如此。

因此,从建成年份的分布来看,改善型需求也很强。

从住 房房屋结构来看,商品房约占三分之一。

房改房、经济适用房、私房等合计约 占65%。

如果说,商品房和专项房可以满足居住需求,那么房改房等需要改善 的房屋类型约占65%。

浙大房地产研究中心所做的房地产满意度调查,据浙江 大学房地产研究中心问卷调查,2007年杭州市总体住房满意度指数为63,较 2006年满意度指数62略有提高。

在全部调查对象中,表示非常满意的占4%, 比较满意的占30%,满意度一般的占46%,比较不满意的占15%,非常不满 意的占5%。

这说明目前杭州市居民对自己的居住情况总体基本满意,但提升 空间较大。

3、新增人口将产生新增住房需求 新增城镇人口,主要分三部分:1,进城务工人员。

杭州市有270万暂住人口, 占666.31万总人口的40%。

在这270万暂住人口中,随着个人的发展,有一 部分会通过商品房解决居住需求。

2,大学毕业人口。

2006年,杭州市区共引 进毕业生32559人,其中博士126人,硕士2679人,本科16603人,大专 11916人,中专只有235人,高学历人才所占比重逐渐上升。

这个人群虽然人 数少,但将成为杭州经济发展的未来,今后将产生比较大的住房需求。

3,私 营企业主及其亲属。

这一部分人口的购买力很强。

4、供应相对不足 与需求的增加相比,杭州的供应是不足的,这也是房价持续上涨的主要原因。

从住宅新开工面积和竣工面积来看,由于宏观调控的影响,从03年到05年, 杭州的住宅新开工面积基本没有增加。

06年,新开工面积出现比较大的下降。

这说明调控在杭州是起了作用的。

竣工面积在04-06年是增加的,而06年开 工面积的下降,意味着今后供求关系会持续紧张。

杭州市区住宅土地供应在03年达到3500亩左右,受调控影响,04、05年明 显下降,这将影响今后的供给。

可售房源从05年1月开始逐月上升,至06年9月达到顶峰以后开始下降。

今 年房地产市场的火热使得可售房源迅速下降到15000套。

从土地供应、新开工面积和可售房源的情况,我们基本可以判断,未来两到三 年,杭州市场的住宅供应将比较紧张。

总体而言,我们认为浙江房地产市场未来仍然充满了机会,值得投资者关注。

12 2007-12-20房地产 图11、杭州市区现有住房建筑面积分布 16% 34% 22% 12% 9% 5% 2% 48平米以下48-70平米70-90平米90-120平米 120-144平米144-180平米180平米以上 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 图12、杭州市区现有住房建成年份分布 0 20 40 60 80 100 120 解放前 50年代 60年代 70年代 80年代 90年代 200 0年 以后 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 套均建筑面积(平米/套)总套数(套) 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 图13、市区现有住房房屋性质分布及其套内面积 0 20 40 60 80 100 120 专项房 经济 适用房 直管 公房房改 房私房 商品 住房 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 套均建筑面积(平米/套)占比 13 2007-12-20房地产 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 图14、杭州市住宅竣工、新开工面积 单位:万平米 0 100 200 300 400 500 2000200120022003200420052006 住宅竣工面积住宅新开工面积 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 图15、杭州市区住宅建设用地成交面积 单位:亩 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2000200120022003200420052006 杭州市区住宅建设用地成交面积 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 14 2007-12-20房地产 图16、杭州主城区可售房源 单位:套 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 Ja n- 05 M ar- 05 Ma y-0 5 Ju l-0 5 Se p- 05 No v-0 5 Ja n- 06 M ar- 06 Ma y-0 6 Ju l-0 6 Se p- 06 No v-0 6 Ja n- 07 M ar- 07 Ma y-0 7 Ju l-0 7 可售房源 资料来源:浙大房地产研究中心、光大证券研究所 15 2007-12-20房地产 下篇·上市公司推介 精品战略:绿城房产的故事 ――绿城中国控股有限公司(3900.HK) 寿柏年执行总裁 发展历程 绿城成立于1994年,于2006年在香港上市,募集资金27亿元。

从94年成立 至今,绿城经历了三个发展阶段:第一阶段、1995-2000年,通过丹桂公寓、 桂花城、九溪玫瑰园、紫桂花园奠定了杭州市场领导地位;第二阶段、2001-2005 年,走出杭州,开始在上海、合肥、长沙、南京、青岛等城市布局,并确立了 长三角区域市场中的领先地位,代表作品有杭州绿园、杭州春江花月园、上海 绿城、合肥桂花园等项目。

第三阶段:2006-2007年,进一步扩大规模,跨入 一线房地产商行列,代表作品有杭州桃花园、上海玫瑰园、北京御园、长沙青 竹园等项目。

发展战略 企业文化:绿城的企业文化是“真诚、善意、精致、完美”,表达了公司对客户、 员工的态度和对产品品质的追求。

产品开发战略:绿城定位于高端住宅的开发,将产品设计和开发质量放在首要 位置,确立了在行业内精致品牌的定位。

土地储备战略:保持浙江省的领先地位;同时继续推行全国化发展战略;继续 提高在一线和二线城市的市场份额,拟进入浙江三四线城市。

竞争合作战略:战略决策层面吸取全球行业经验;开展项目层面的合资合作: 突出的产品开发能力也吸引了其他投资者特别是行业外投资者与绿城进行合 作,例如浙江报业集团、青岛海尔、浙江铁路公司等公司,使绿城在资源投入 较少的情况下,却可以获取更多的项目发展利润,减少公司在经营中的资金占 用;另外,通过海外债务融资获得低成本的财务资源。

项目开发战略:保持35%的毛利率水平,并加快开发进度,在项目复制的同时 提高标准化程度。

竞争优势 全国领先的产品开发能力使公司在品牌溢价能力和项目去化速度上都有良好表 现,别墅项目普遍均比周边项目售价高50%,公寓比周边项目高20%;尽管产 品价格较高,但是由于品质优良,可以为客户带来长期价值,客户忠诚度很高; 公司拥有大量优质土地储备,截止11月30日,土地储备建筑面积总计1673.5 万平方米;人力资源稳定并且经验丰富也是公司扩张的有力保证。

16 2007-12-20房地产 经营业绩 到2007年10月底,绿城中国总计在建面积约488万平方米;年内新开工面积 近300万平方米。

2007-2009年的预期竣工面积分别为163万平方米、181万平 方米和346万平方米。

07年预售收入估计可以达到150亿元。

以绿城中国现有 的土地储备、未来销售均价10000-12000元/平方米计算,尚可实现1600-1800 亿元的销售额,足够3-5年的业绩发展需要。

表2、绿城中国土地储备(截止2007年11月30日) 区域项目个数土地面积总建筑面积占比 个万平方米万平方米% 杭州14282.6445.727% 浙江(杭州以外) 19345.3478.429% 上海493.673.54% 山东2212.1413.825% 北京257.1684% 其他城市11258194.112% 合计521248.71673.5100% 资料来源:公司数据、光大证券研究所 未来展望 在明年从紧的宏观调控政策下,注重品质的开发商,有机会更好地服务自住型 客户,并有机会在宏观调控的背景下加速行业资源整合(例如并购或合作开发)。

绿城中国将在深入浙江经济强市(甬绍温)的同时,继续现有项目所在地的拓 展,并逐步扩大在其他快速发展中城市(譬如江苏的南京和南通,山东的济南和 青岛等)的影响。

17 2007-12-20房地产 开发大众精品,坚持理性扩张 ――新湖中宝股份有限公司(600208.SH)林俊波总经理 ■发展历程 2006年中宝戴梦得进行重大资产重组,向浙江新湖集团股份有限公司定向发行 12亿股股票,收购14家房地产类子公司股权,实现新湖地产整体上市。

2007 年9月,新湖中宝完成向七家特定机构投资者非公开发行股票9962万股,共募 集资金约16亿元。

主要业务 业务结构:重组后的新湖中宝,在发展房地产业务这一核心业务的同时,金融、 资源、教育业务并举。

区域布局:目前新湖中宝已经进入7个省市,这些省市的销售额占公司房地产 业务的比例分别为:浙江(35%)、江苏(28%)、上海(10%)、江西(9%)、 安徽(8%)辽宁(7%)、山东(3%)。

发展战略 区域战略:房地产业务发展区域上实行全国布局、异地扩张的战略,在一个城 市或者区域市场即将启动前进入该城市获取土地。

土地储备战略:侧重于“成长性+高杠杆”。

今年国家调控格局逐渐明朗,特别 此次的房贷新政调控,与前几次产生的影响可能都不一样,因此,新湖今年以 来拿地非常谨慎,没有高举高打拿地,只新增了200万平方米权益土地储备。

公司对房地产行业长期趋势是坚定看好的,将持续做大做强地产业务,但在具 体的土地储备和开发战略上将策略性地规避短期波动。

品牌战略:从房地产开发的各个环节,以“大众精品”的开发理念,塑造高性 价比的“价值地产”形象。

融资战略:新湖将通过加大直接融资步伐,实现与资本市场充分接轨,做大市值。

战略实施 管理模式:逐步构建起一个条块有机结合、效率与内控兼顾的集团化管理模式, 强化房地产开发全流程管理,加快现有项目开发,加速现金回流。

土地储备:在既往成功的异地开发基础上,做新一轮的适度有效扩张,以保持 土地储备在行业中的相对领先地位。

其他行业投资:敏锐把握其他行业高增长的投资机会,适度进行PE投资,在 看好的金融和资源领域寻求更高回报和良好现金回流的项目,作为房地产业务 和未来现金流的有益补充。

将运用10-20%的资金适度进行多元化投资,不过 多占用管理资源。

18 2007-12-20房地产 并购、整合:随着宏观调控的不断深入,房地产行业将出现更多的并购、行业 整合机会,对此,新湖中宝正在筹划和准备中。

竞争优势 新湖中宝在业务发展的实践中摸索出了一套行之有效的集团化管理模式,并且 在继续不断地完善和发展中。

公司实行严格的内控体系。

经过多年的发展和项 目运作,新湖中宝培养、造就、凝聚了一批综合素质极强的管理团队,并不断地 吸引各类专业人才加盟,对人才的激励也将择机推出,激励方式将以上市公司 期权激励为主。

经营业绩 公司目前拥有860万平方米的土地储备,70%分布在长三角,土地储备足够支 撑3-5年开发,力争在今后三年再增加1000万平方米左右的土地储备。

表3、新湖中宝在建项目土地储备 项目名称 权益 占地面积总建筑面积容积率储备面积权益储备 (万平米) (万平米) (万平米) (万平米) 泰安·新湖瑞泰花园100% 12.0 17.71.5 17.7 17.7 湖州·新湖龙溪苑三期100% 0.4 1.43.9 1.4 1.4 瑞安·金座银座100% 0.8 5.36.8 5.3 5.3 淮安·新湖翔宇花园55% 17.0 251.5 16.4 9.0 海宁·百合新城50% 94.2 111.61.2 100.1 50.1 衢州·新湖景城100% 48.1 75.91.6 73.2 73.2 杭州·新湖香格里拉100% 76.6 350.5 35.0 35.0 九江·新湖柴桑春天70% 63.5 961.5 92.2 64.5 瑞安·龙港新湖绿都100% 6.9 9.41.4 9.4 9.4 蚌埠·新湖山水华庭100% 19.8 25.11.3 16.4 16.4 芜湖·新湖长江长现代城70% 21.0 58.62.8 51.7 36.2 南京·新湖仙林翠谷100% 63.7 50.80.8 50.8 50.8 苏州·新湖景城83% 110.6 1661.5 166.0 138.3 沈阳·新湖北国之春100% 31.9 702.2 42.1 42.1 镇江·新湖涌金花园90% 59.5 631.1 63.0 56.7 上海·新湖明珠城45% 22.9 903.9 73.7 33.2 嘉善·新湖风泽泗洲三期100% 16.4 16.0 1.0 5.9 5.9 上海·新湖景城80% 6.9 20.6 3.0 20.6 16.5 桐乡.新湖香格里拉51% 20.2 21.0 1.0 21.0 10.7 杭州·余杭仓前镇宋家庄40% 36.1 43.0 1.2 43.0 17.2 合计 728.51001.4 904.9689.6 资料来源:公司数据、光大证券研究所 19 2007-12-20房地产 成长迅速的开拓者 ――广宇集团股份有限公司(002133.SZ)副总裁程大涛先生 发展历程 广宇集团具有20余年的开发历史,参与了杭州的旧城改造。

在旧城改造中, 广宇集团积累了丰富的普通住宅开发经验,并在杭州留下了多处经典项目。

公 司在2000年以后进行改制,发展得以真正起步。

02年、04年,公司分别进入 了安徽黄山和广东肇庆,这些项目目前已经取得了非常好的进展,公司开发的 楼盘在当地已经处于领导者地位,并获得溢价。

发展战略 公司的发展战略是以杭州为利润中心、研发中心和管理中心,进入经济发展迅 速、市场风险小的二三线城市,并成为当地领导者。

广宇集团上市以后,土地储备增加很快。

上市之初约有89万方的权益建筑面 积。

上市后,广宇在杭州新增了40多万方的土地储备,另外在黄山收购第二 大股东的股权,增加了20多万方的权益面积。

半年以来,广宇的土地权益面 积的增长达到70%。

由于公司目前结算的业绩是一年或两年以前销售的楼盘,所以,即使在宏观调 控下,公司未来2到3年的利润也有所保障。

从这个角度来说,广宇有足够的 时间来应对宏观调控。

竞争优势 定位:以开发中档楼盘为主,这个市场受宏观调控影响较小。

品牌:在黄山和肇庆的楼盘都已经建成了经典楼盘,回头率达到40%以上。

经验:广宇集团的开发经验达到20年以上。

成长性方面,公司近几年稳步增长,未来的复合增长不会低于40%。

和广宇上 半年上市的时候上报证监会的材料相比,几个项目售价均已出现了比较大的涨 幅。

例如,西城年华由8300元/平米上涨到第三期的销售均价13000元/平米。

黄山江南新城的销售均价由1800元/平米上涨到2700元/平米,肇庆星湖名郡 的销售均价由3800元/平米上涨到4800元/平米。

广宇集团虽然规模小,但是具有开发能力强、成长性好的特点。

随着发展的稳 步推进,公司必将成为值得长期投资的优质标的。

20 2007-12-20房地产 表4、广宇集团土地储备情况 单位:万平米 可售面积储备权益权益可售面积储备 杭州西城年华21.55 100% 21.55 黄山江南新城55.16 90% 46.04 肇庆星湖名郡45.60 80% 36.48 大名空间3.68 51% 1.88 杭政储出36号地块10.57 100% 10.57 杭政储出48号地块9.55 100% 9.55 杭政储出49号地块8.76 100% 8.76 杭政储出70号地块8.08251% 4.12 合计162.96 138.96 资料来源:公司数据、光大证券研究所 注:前四项为既有项目,统计时间截至06年底,四个新拍地块按公告的建筑面积估算可售 面积。

图17、广宇集团土地储备分布(权益可售面积) 杭州,56.44, 41% 肇庆,36.48, 26% 黄山,46.04, 33% 杭州黄山肇庆 资料来源:公司数据、光大证券研究所 21 2007-12-20房地产 分享成长,共赢未来 ――莱茵达置业股份有限公司(000558.SZ) 徐逸波董事会秘书 发展历程 2007年,为进一步提升公司盈利能力,莱茵置业向大股东定向增发1.3亿股股 票,收购大股东拥有的7个子公司的股权,2007年11月定向增发方案获得证 监会审批通过。

定向增发完成后,莱茵达置业大股东持有的股权比例将从28.14 %提高到65.93%。

发展战略 经营理念:成为一家致力于中等城市普通商品住宅的规模开发、跨地区、专业 化经营的房地产开发企业。

在公司开发所在地区要求达到数一数二的水平。

坚 持三个第一,社会效益第一,环境效益第一,客户利益第一。

坚持资本运营为 产业发展服务的产业化原则,坚持房地产开发和经营为主的专业化原则,坚持 以人为本的开发理念和原则。

业务布局:莱茵置业开发项目遍布全国3个省9个城市,分别是杭州、嘉兴、 嘉善、上海、南京、南通、扬州、仪征,集中于长三角区域。

未来公司仍然定 位于经济活跃的长三角地区,在二线城市进行房地产开发。

上述地区的房地产 市场相对处于良性的发展阶段,房地产市场的泡沫较小,有利于公司的房地产 业务的平稳、持续、稳定的增长。

品牌战略:实行以“莱茵达”为母品牌的多品牌战略,在合适的城市与地块打 造高端、精品项目,促进品牌价值的提升。

项目开发战略:以住宅开发为主,以求资金快速回笼,业务高速扩张。

重点项目 莱茵置业在扬州项目有“莱茵苑”“莱茵北苑”“莱茵西湖置业项目”,“莱茵苑” 是扬州首家国家级康居示范工程,规划建筑面积17万平方米。

“莱茵北苑”是 位于扬州中心城区的综合项目。

“瘦西湖·唐郡”位于瘦西湖景区西侧,规划 108栋别墅和一个会所,建成后将成为扬州市最为顶级的楼盘。

在南通的项目有“凤凰莱茵苑”“南通莱茵洲际置业项目”,“凤凰莱茵苑”规划 建筑面积28万平方米。

南京的项目“莱茵东郡”项目位于南京江宁科学园中心地带,总占地面积近46.7 万平方米,定位于大型现代田园风情高尚社区。

经营业绩 增发完成后,莱茵置业07-08年的预测净利润将分别达到11920万元和12770 万元,预测摊薄EPS将达到0.48元/股和0.52元/股,比2006年1208万元净 利润和每股0.10元的EPS有大幅提高。

22 2007-12-20房地产 土地储备现状:定向增发前莱茵置业原有的项目储备建筑面积约50万平方米。

本次定向增发收购的项目合计未开发完成的建筑面积共63.59万平方米。

现在 有一些土地在谈,拟增加土地储备150万平方米左右。

未来展望 在资本市场上,莱茵置业将依托良好的业绩、成长性和稳定现金流,可能会进 行二次增发,借力资本市场做大做强。

23 2007-12-20房地产 万科在中国,万科在浙江 ――浙江万科项目发展部(000002.SZ)路赞经理 万科2007年的管理主题 2007年,万科的主题词是“大道当然·精细致远”。

“大道当然”表达的是坚持 走正道、勇于承担社会责任的决心,而“精细致远”体现出,精细化经营成为 万科树立核心竞争力、实现长期经营发展目标的重要思路。

在这个大的命题下, 又细化为“产业化”、“全装修”“企业公民”三个子主题。

产业化 产业化项目可以显著缩短项目施工工期,节能降耗。

上海万科预计2008年新开 工产业化建造公寓建筑面积可以达到44万平方米,占全部公寓开工面积的60 %,09年这一数量将达到80万平方米,比例达到80%。

全装修 万科提出了“全面家居解决方案”,提供适合居住需求的成品住宅为目标制定的 一整套解决方案。

全装修目标:08年,万科上海公司新开工项目全装修面积 100%,其他公司新开工项目全装修面积80%,09年各公司新开工项目全装修面 积100%。

企业公民 万科推出“海螺行动”——不论贫富,每个人都应该有他的居住空间,06年11 月,万科城市中低收入人群住宅试点项目在广州奠基。

万科成立了专门的企业 公民办公室,提出了行动纲领,2006年起,每年拨出1000万元用于企业公民 建设,成立客户投诉论坛等一系列举措。

万科的战略 目前,万科正努力打造住宅产业中的丰田。

万科产品定位于主流住宅,区域布局采用以深圳、上海、北京三大区域为重心, 同时在武汉、成都等区域中心城市发展的“3+X”的发展模式。

万科进一步明晰了产品系列,将产品系列分为金色(城市住宅)、城花(城郊住 宅)、四季(郊区住宅)、高档(TOP)。

万科的业绩 1991到2006年,万科销售额的复合增长率达到30%,净利润的复合增长率达 到33%。

2007年1-11月,万科销售面积达537万平方米,销售金额合计461.9 亿元。

万科浙江项目介绍 24 2007-12-20房地产 杭州市场:万科在杭州有7个项目,分别是良渚文化村、西溪蝶园、魅力之城、 金色城品、西湖高尔夫项目、湖畔宽邸、逸天广场。

其中,魅力之城是杭州市场第一个90/70项目,在2007年取得了不俗的销售业 绩;逸天广场是钱塘江南岸第一个精装修成品房楼盘,具有1.73的容积率、13.8 %的低建筑密度,以及40%以上的高绿化率等特点。

逸天广场2007年6月份 因装修质量缺陷遭遇客户群诉,万科高层非常重视此事,负责任地采取了诚恳 致歉、全面整改、悉心沟通等系统措施。

2个月内,客户收房率超过80%,一个 原本负面的事件经过不懈努力,万科获得了浙江、杭州客户的更多信任。

杭州近期上市的项目有逸品阁、西溪蝶园。

宁波市场:宁波金色水岸项目是全精装的江景楼盘,占地19万平方米,总建筑 面积40余万平方米,绿地率30%以上。

25 2007-12-20房地产 分析师声明 赵强、华光磊、翁非玉:房地产行业分析师 1)本人在此申明,本报告所陈述的所有观点准确地反映了本人对上述公司或其证券的研究观点。

2)本人薪金的任何部分不曾经与,不与,也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点直接或间接相关。

行业及公司评级体系 买入—未来6个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上; 增持—未来6个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%; 中性—未来6个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%; 减持—未来6个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%; 卖出—未来6个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。

行业以及上海证券交易所上市公司市场基准指数为上证综指,深圳证券交易所上市公司市场基准指数为深圳综指。

目标价格 目标价格是目前股票应当在市场上交易的水平,如果市场接受分析师的观点,假设引起这种变化的必要的催化剂在市场表现范围内 已经具备。

因此,目标价格是对市场和行业的需求的提炼。

如果人们觉得改变股票重新评级到它应有价值的催化剂还不是完整的话, 目标价格将会不同于它的“公正”价值。

特别声明 光大证券股份有限公司即其关联机构在法律许可的情况下可能与本报告所分析的企业存在业务关系,并且继续寻求这些发展关 系。

因此,投资者不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。

26 2007-12-20房地产 免责声明 本研究报告仅供光大证券股份有限公司(以下简称“本公司”)的客户使用。

本报告由光大证券股份有限公司研究所编写,以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础,但不保证所载信息之精确性和 完整性。

光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息,但未必发布。

本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内 分发,供投资者参考。

在任何情况下,本报告中的信息或所表达的建议并不构成对任何投资人的投资建议,光大证券有限责任公司及其附属机构(包括研 究所)不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。

本报告的版权仅归本公司所有,任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版,复制,刊登,发表或者引用。

推荐给朋友: 收藏    |      
尊敬的用户您好!
         为了让您更全面、更快捷、更深度的使用本服务,请您"立即下载" 安装《慧博智能策略终端
         使用终端不仅可以免费查阅各大机构的研究报告,第一手的投资资讯,还提供大量研报加工数据,盈利预测数据,历史财务数据,宏观经济数据,以及宏观及行业研究思路,公司研究方法,可多角度观测市场,用更多维度的视点辅助投资者作出投资决策。
         目前本终端广泛应用于券商,公募基金,私募基金,保险,银行理财,信托,QFII,上市公司战略部,资产管理公司,投资咨询公司,VC/PE等。
慧博投资分析手机版 手机扫码轻松下载