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保利地产研究报告:方正证券-保利地产-600048-新股价值分析-060717

研报作者:邢铁英 来自:方正证券 时间:2006-07-18 10:54:15
  • 股票名称
    保利地产
  • 股票代码
    600048
  • 研报类型
    (DOC)
  • 发布者
    lil****ing
  • 研报出处
    方正证券
  • 研报页数
    5 页
  • 推荐评级
  • 研报大小
    304 KB
研究报告内容

— 一、新股概况 保利地产是行业调控数年以来首家IPO上市的地产行业股票,而且又是在目前地产行业进一步紧缩,宏观调控趋向深入的大背景下发行。

保利地产2002年进行股改,在立足广州的基础上开始向全国扩张。

在3年的时间内,实现了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、岳阳、佛山、包头十大城市的战略性布局,如此迅速的扩张速度,在整个中国房地产界是比较少见的。

从2002年保利地产走出广州,至2005年底已在全国十个城市设立了公司,基本完成了第一阶段的全国战略布局,形成了以住宅为主,优质商业、写字楼为辅的产品结构。

图表1、公司主要财务指标 2005年 2004年 摊薄每股收益(元) 每股净资产(元) 每股现金流量(元) 每股经营性现金流量(元) 每股未分配利润(元) 每股资本公积金(元) 销售净利率(%) 资产净利率(%) 净资产收益率(%) 资料来源:万德资讯 二、基本面:央企背景、土地储备丰富以及业绩增长后劲成为三大亮点 中企背景 保利房地产股份有限公司是由保利南方集团有限公司为主发起人,联合广东华美和张克强等16位自然人共同发起设立。

而中国保利集团公司通过持有保利南方集团100%的股权,中国保利集团公司是保利房地产的实际控制人。

保利集团注册资本金15亿元是经国务院批准的国有独资公司,现由国务院国有资产监督管理委员会领导监督。

保利集团是一家从事贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务的多元化经营控股集团公司。

截至2005年12月31日,保利集团总资产为229亿元,净资产为58亿元,2005年度实现主营业务收入62亿元,实现利润总额11亿元。

土地储备情况 合计保利地产土地储备877万平方米,折合每万股储备159平方米,是目前地产上市公司中最高的。

公司共计土地储备28个地块,其中广州10个地块,计372270平米;北京5个地块,计1347652平米;重庆2个地块,计893896平米;武汉1个地块,计504000平米,长沙2个地块,计412873平米,包头2个地块,计922087平米;上海2个地块,计62970平米。

保利地产的土地储备且绝大部分位于中心城市广州、北京、上海、武汉、重庆等,土地储备的含金量相当高。

从上面的储备分布来看,其中北京的土地储备量最大,规划建筑面积达1568536平米,另外广州的土地储备量也相对较大,这两个地块的土地含金量最高;同时公司在长沙、武汉、包头等城市的土地储备量也较大,这些城市的土地增值能力也很强。

而且公司前三年摊薄每股收益分别为0.13、0.34、0.74元,前三年合计结算面积仅为114万平方米,就其储备来看,后续结算量增长可观,将成为业绩增长的强劲支撑。

业绩增长具有优势 公司的产品战略是以开发面向中等收入阶层的商品住宅为主,同时适量开发包括高档住宅、低密度生态住宅、写字楼等其他物业,扩大市场覆盖面,优化公司的产品结构,收入结构趋于合理;积极探讨并运用包括品牌经营、资本运营在内的新的经营模式和手段,保持公司的经营活力,促进收益的稳步增长。

公司的业务规划是始终以中国经济最活跃和最具发展潜力的区域为市场开发重点,珠江三角洲地区以广州为中心,长江三角洲地区以上海为中心,华北地区以北京为中心,中南地区以武汉为中心,东北地区以沈阳为中心,西南地区以重庆为中心,力争在上述核心城市占有一定的市场份额,并稳步提高市场占有率。

为此,公司制定了一系列的媒体推介计划,大力宣传公司的品牌及经营理念,提高公司的市场影响力;除上述区域中心城市外,公司目前已进入包头、佛山、岳阳等城市,近期计划进入成都、济南、青岛、广东清远、东莞等城市,并将继续适时拓展其他区域性重点城市和中心城市周边的市场。

公司未来两到三年房地产开发项目主要由目前在建项目和拟开发项目构成,包括:广州保利花园二期、广州保利香槟花园、广州保利国际广场、广州保利林语山庄、广州珠江新城G1-1项目、广州珠江新城F2-2项目、广州珠江新城I6项目、广州恒安雅苑、广州保利紫薇花园、广州保利林海山庄、广州保利天利广场、广州保利国贸广场、广州保利帝合湾、北京保利垄上别墅、上海保利十二橡树庄园、上海保利香槟花园、重庆保利花园、重庆保利香槟花园、沈阳保利花园、沈阳保利海棠花园、沈阳保利百合花园、武汉保利花园、武汉保利湖滨花园、湖南世纪荣城、岳阳文庙项目、包头青山区项目、包头东河区项目、冷泉项目等,总建筑面积超过1000万平方米.。

三、募集的资金投向 募集的资金将用于投资三个项目的开发建设和偿还项目借款,项目按照由轻重缓急的顺序排列:1.广州保利花园二期;2.广州保利香槟花园;3.重庆保利花园一期。

若本次募集资金相对于项目所需资金存在不足,不足部分该公司将通过自有资金、银行借款以及预售收入等途径解决。

如果本次募集资金规模超过所需资金,超出部分将用于补充该公司项目开发流动资金。

这三个项目全部完成后,将可实现税后利润33911万元。

其中:广州保利花园二期总投资98,000万元,其中土地成本19,824万元,前期费用1,462万元,建筑安装工程61,821万元,政府性收费2,426万元,期间费用12,467万元。

本项目于2003年9月开工,建设工期为4年,预计2007年12月项目全部竣工。

目前项目部分楼栋已竣工,竣工面积占整个二期面积的80%。

该项目已完成投资6.8亿元,项目资金来源主要是自有资金投入2.8亿元,项目借款投入4亿元。

募集资金到位后将用于项目后续投资和偿还项目借款。

广州保利香槟花园二期的总投资预计为62,000万元,其中土地成本为23,485万元,项目前期费用624万元,建设安装工程费27,646万元,政府收费1591万元,期间费用8,654万元。

项目于2004年4月份全面开工建设,目前项目工程已竣工。

该项目已完成投资4.85亿元。

项目资金来源主要是自有资金投入0.85亿元和项目借款投入4亿元。

募集资金到位后将用于项目后续投资和偿还项目借款。

重庆保利花园一期的总投资预计为60,100万元,其中土地成本为14,420万元,项目前期费用2,160万元,建设安装工程费36,528万元,政府性收费1,785万元,期间费用5,207万元。

项目计划2006年9月开工,预计到2008年底全部竣工,目前该项目地块已经完成“七通一平”。

该项目已完成投资1.05亿元,资金来源主要是自有资金投入0.45亿元,银行贷款0.6亿元。

计划使用募集资金4.8亿元,用于项目开发建设投资。

项目资金缺口部分,公司将通过自有资金、银行借款以及预售收入等途径解决。

四、盈利预测及新股定价 综合上述公司主营业务和募集资金项目的分析,我们可以预测出公司未来几年的经营效益,假定公司未来几年的所得税率33%;公司募资自己按时到位,项目如预期发展。

图表2、盈利预测表 2003A 2004A 2005A 2006E 2007E 主营业务收入 净利润 每股收益 我们可以预测出公司2006年每股收益1元,2007年每股收益1.27元,按照房地产行业15-17倍市盈率估值,新股定价为15-17元;但按照目前新股发行德情况来看,新股的实际市盈率水平普遍高于同行业的水平,因此,我们预计保利地产的估值将高于20倍,新股价格可能超过20元以上,投资者可在15元左右介入,20元以上不建议追高。

(2006年07月17日) 编辑:邢铁英 E-Mail: HYPERLINK "zjs1020@hotmail.com"zjs1020@hotmail.com 主要数据 发行前总股本 (万股) 40000 发行后总股本 (万股) 55000 发行总股本 (万股) 15000 网下配售 (万股) 3000 发行前每股净资产(元) 2.38 净资产收益率 42.81% 保利地产(600048)新股价值分析——房地产的新龙头 上市公司研究 公司基本情况: ● 保利房地产股份有限公司是由保利南方集团有限公司为主发起人,保利集团公司是保利房地产的实际控制人。

央企背景、土地储备丰富以及业绩增长后劲成为公司的三大亮点。

预测公司2006年每股收益1元,2007年每股收益1.27元,按照房地产行业15-17倍市盈率估值,新股定价为15-17元;但按照目前新股发行德情况来看,新股的实际市盈率水平普遍高于同行业的水平,因此,我们预计保利地产的估值将高于20倍,新股价格可能超过20元以上,投资者可在15元左右介入,20元以上不建议追高。

询价区间为12元/股-13.95元/股,发行价13.95元 本次发行情况 1、发行数量 公开发行不超过15000万股人民币普通股(A股) 2、发行时间安排 网上发行申购日为2006年7月19日。

重要提示:本报告所有权归方正证券研究所所有。

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