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G万科研究报告:联合证券-G万科-000002-投资者见面会纪要-060718

研报作者: 来自:联合证券 时间:2006-07-18 09:23:56
  • 股票名称
    G万科
  • 股票代码
    000002
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    cui****986
  • 研报出处
    联合证券
  • 研报页数
    24 页
  • 推荐评级
  • 研报大小
    511 KB
研究报告内容

万科集团2003年工作总结和2004年重点工作 联合证券投资者见面会 2006年7月 目录 近期市场情况 公司经营近况 深圳第五园 未来发展策略 天津东丽湖 近期市场情况 未来发展策略 公司经营近况 1.1 经营业绩表现—结算情况 1-3月份,公司实现结算面积34.0万平方米,同比增长18.5% 单位:亿元、万平米 143.4 28.7 176.9 34.0 040506Q1 76.7 18.5 22.8 105.6 040506Q1 2.52 8.783.88 13.50 040506Q1 23.4% 37.7% 53.8% 18.5% 21.1% 54.1% 结算面积主营业务收入净利润 1季度,公司实现营业收入达22.8亿元,同比增长21.1%;实现净 利润3.9亿元,同比增幅达到54.1% 公司2006年中期净利润预增50~60% 1.2 经营业绩表现—预售和销售情况 1-3月份,公司实现销售面积38.8万平方米,较上年同期增长 4.0%;实现销售金额22.9亿元,较上年同期下降6.9% 上一年度长三角的大量推盘带来基数的高企,以及新项目主要在5月 份以后上市,一季度销售数据减缓 单位:亿元、万平米 89.9 126.0 38.6 163.8 37.3 231.8 040506Q106.6 58.2 22.9 91.6 3.36 75.3 139.5 040506Q106.6 41.5% 52.3% 销售面积销售金额 40.2% 29.4% 4.0% 6.9% 近期销售情况1.3 2006年1~6月,公司实现销售面积126万平方米,销售金额75.3亿元 1月2月3月4月5月6月 销售面积(万米2) 9.510.119.224.438.3 23.4销售金额(亿元) 6.06.011.015.3 21.7 12.9 2006年各月销售情况 1.4 经营业绩表现–结算均价及毛利率 1-3月公司结算均价6615元/M2,结算毛利率为33.2%,均高于上年同期 结算资源中高端项目多是毛利率高的主要原因 单位:元/M2 5206 6615 5870 6445 25.8% 33.2% 29.2% 31.3% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2004年2005年1季2005年2006年1季 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 销售均价毛利率 1.5 可持续发展—土地储备 成都 7% 武汉 3%京津及东北 32% 珠三角 23%长三角 35% 截止06年6月公司项目储备:规划建筑面积约1486万平方米,万科权益 部分约1157万平方米。

五大核心城市新增项目储备265万平方米,占新增项目储备总额的41% 06年新增项目储备372.6万平方米。

公司还有已签约未过户项目19个,规划建筑面积约469万平方米 2006年6月 深圳6.8% 广州6.8%上海9.8% 北京5.2% 天津15.8% 广州四季花城 近期市场情况 未来发展策略 公司经营近况 变革中的行业 宏观调控将继续稳定执行下去 房地产行业支柱产业地位不变,前景依然乐观 行业整合加速,为优秀企业的发展提供了难得的机会 南昌四季花城 595141 9386 6717 8911 0 40 80 120 160 200 0506050705080509051005110512060106020603060406050606 0 2000 4000 6000 8000 10000成交面积(万平米)成交均价(元/平米) 394640 0 20 40 60 80 0506050705080509051005110512060106020603060406050606 100 成交额(亿元) 2.1 深圳住宅成交情况 数据来源:深圳国土房管局数据来源:深圳国土房管局 均值7777 均值64 均值50 6月成交面积 同比-30%; 环比-20%; 比13个月均值 -36%; 成交均价 同比+40%; 环比+5.3%; 比13个月均价 +21%。

成交额 同比-2.8%; 环比-16%; 比13月均值 -23%。

6月批售面积同比-29%,环比-12%,比均值57万平米-30%; 1.1的成交批售比均值,供不应求。

两次宏观调控的即时影响比较: 2.2 深圳住宅供求关系 数据来源:深圳国土房管局数据来源:深圳国土房管局 95 5141 70 56 4046 56 0 20 40 60 80 100 120 140 050405050506050705080509051005110512060106020603060406050606 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5成交面积(万平米)批准预售面积(万平米)成交批售比 成交面积/环比批售面积/环比成交均价/环比供求关系 409386 +5.3% 6867 +5.6%56 供<求 供<求 2006年6月41 -20% -12% -26% 0%2005年5月70 154 212 52 0 50 100 150 200 250 0506050705080509051005110512060106020603060406050606 成交额(亿元) 81 244 165 9315 6424 8723 0 50 100 150 200 250 300 0506050705080509051005110512060106020603060406050606 0 2000 4000 6000 8000 10000成交面积(万平米)成交均价(元/平米) 2.3 上海住宅成交情况 数据来源:上海国土房管局数据来源:上海国土房管局 均值7679 均值152 均值117 6月成交面积 同比+103%; 环比-32%; 比13个月均值 +8.5%; 成交均价 同比+45%; 环比+6.8%; 比13个月均价 +21%。

成交额 同比+195%; 环比-28%; 比13月均值 +32%。

78 244 165142148 116 200 260 0 50 100 150 200 250 300 350 400 050405050506050705080509051005110512060106020603060406050606 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5成交面积(万平米)批准预售面积(万平米)成交批售比 6月批售面积同比-35%,环比-42%,比均值168万平米-31%;0.9 的成交批售比均值,供过于求。

两次宏观调控的即时影响比较: 2.4 上海住宅供求关系 数据来源:上海国土房管局数据来源:上海国土房管局 成交面积/环比批售面积/环比成交均价/环比供求关系 1169315 +6.8% 7476 -10%148 供<求 供>求 2006年6月165 -32% -42% -45% -43%2005年5月78 140132125 8154 7432 8183 0 50 100 150 200 250 300 350 400 0506050705080509051005110512060106020603060406050606 0 2000 4000 6000 8000 10000成交面积(万平米)成交均价(元/平米) 93 108114 0 30 60 90 120 150 180 0506050705080509051005110512060106020603060406050606 成交额(亿元) 2.5 北京住宅成交情况 数据来源:北京市建委数据来源:北京市建委 均值113 均值7426 均值153 6月成交面积 同比+12%; 环比+5.6%; 比13个月均值 -8.3%; 成交均价 同比+10%; 环比+0.4%; 比13个月均价 +10%。

成交额 同比+23%; 环比+6%; 比13月均值 +1%。

6月批售面积同比-54%,环比-33%,比均值156万平米-42%; 成交批售比均值由0.9升至1,由供过于求向供求平衡转变。

两次宏观调控的即时影响比较: 2.6 北京住宅供求关系 数据来源:北京市建委数据来源:北京市建委 138132140122 135 222 90 198 0 50 100 150 200 250 300 350 050405050506050705080509051005110512060106020603060406050606 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0成交面积(万平米)批准预售面积(万平米)成交批售比 成交面积/环比批售面积/环比成交均价/环比供求关系 908183 + 0.4% 7091 + 1.4%198 供<求 供>求 2006年6月140 +5.6% -33% +13% -11%2005年5月138 31 47 43 0 10 20 30 40 50 60 0506050705080509051005110512060106020603060406050606 成交额(亿元) 77 9290 4749 3978 5081 0 50 100 150 200 250 300 0506050705080509051005110512060106020603060406050606 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000成交面积(万平米)成交均价(元/平米) 2.7 天津住宅成交情况 数据来源:天津国土房管局数据来源:天津国土房管局 均值39 均值4687 均值84 6月成交面积 同比+17%; 环比-1.9%; 比13个月均值 +7.4%; 成交均价 同比+19%; 环比-6.5%; 比13个月均价 +1.3%; 成交额 同比+40%; 环比-8.3%; 比13月均值 +8.8%。

849073 92 120 189 98 47 0 50 100 150 200 250 300 350 050405050506050705080509051005110512060106020603060406050606 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0成交面积(万平米)批准预售面积(万平米)成交批售比 6月批售面积同比-14%,环比+93%,比均值120万平米+58%; 0.7的成交批售比均值,严重供过于求。

两次宏观调控的即时影响比较: 2.8 天津住宅供求关系 数据来源:天津国土房管局数据来源:天津国土房管局 成交面积/环比批售面积/环比成交均价/环比供求关系 1894749 -6.5% 4017 -1.9%47 供>求 供<求 2006年6月90 -1.9% +93% -13% -61%2005年5月73 未来发展策略 深圳金域蓝湾 近期市场情况 公司经营近况 3.1 2006年抓住机遇,加快项目发展 06年计划新增超过1000万平方米项目储备 继续推进“城市圈聚焦”战略,关注深圳、上海、广州、北京和天津 等核心城市,优化土地储备结构 进一步加强合作,提高合作方式在项目发展中的比例 深圳第五园 3.2 构建区域管理框架 战略总部 专业区域 执行一线 为支撑未来的持续高速发展,建立全新的组织架构,实现 深谋远虑与灵活应变的并重、充分授权与规范管理的统一。

天津水晶城 3.3 加快速度 本年计划开工面积为400万平方米,05年实际开工面积259.3万平方米 本年计划竣工面积为332万平方米,05年实际竣工面积217.4万平方米 上海蓝山小城 2006年开工和竣工面积大幅提升 根据新的政策变化以及市场环境,酌情考虑融资方式和融资规模 3.4 选择对股东有利的方式进行股权融资 上海蓝乔圣菲 良好的银企关系,资本市场融资、信托、境外银行借款、 境外资本合作、境外房地产基金等多种渠道的充分运用 多元化融资和合作渠道 近期销售情况 3.2 构建区域管理框架

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