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房地产行业:国金证券-房地产行业:销售下行土拍降温,估值或迎修复-210919

研报作者:杜昊旻 来自:国金证券 时间:2021-09-20 13:09:58
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    yan****983
  • 研报出处
    国金证券
  • 研报页数
    19 页
  • 推荐评级
    买入
  • 研报大小
    920 KB
研究报告内容

-1- 市场数据(人民币) 市场优化平均市盈率18.90 国金房地产指数3131 沪深300指数4856 上证指数3614 深证成指14359 中小板综指13790 相关报告 1.《销售继续下行,二次供地流拍率上升-地 产周报》,2021.9.12 2.《成长属性未改,估值修复可期-物业行业 2021中报综述》,2021.9.11 3.《房住不炒仍是主基调,下半年销售预计 走弱-房地产周报》,2021.9.6 4.《毛利率见底回升,销售下行亟待政策修 复-地产行业2021年中报综述》,2021.9.5 5.《结算毛利率仍在下行,销售毛利率有望 企稳-房地产行业周报》,2021.4.27 杜昊旻分析师SAC执业编号:S1130521090001 duhaomin@gjzq.com.cn 销售下行土拍降温,估值或迎修复 行业点评 本周地产板块持续表现不佳,物业板块跑赢沪深300指数。

本周申万A股房 地产板块涨跌幅为-3.8%,在各板块中位列第16;港股房地产板块涨跌幅为 -8.2%,在各板块中位列第23。

本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +5.1%,相较恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+3.6%和 +4.1%。

本周一手房销售环比改善,同比继续下滑,二手房环比同比皆下滑。

本周 (9月11日-9月17日),我们跟踪的40个城市商品房成交合计553万平 米,周环比+8%,周同比-12%,月度累计同比-16%,年度累计同比+23%。

本周17个城市二手房成交合计125万平米,周环比-1%,周同比-40%,月 度累计同比-35%,年度累计同比+5%。

土拍持续降温,溢价率普降,流拍率均上升。

①本周苏州、成都、沈阳等城 市完成第二轮集中土拍。

苏州共成交19宗地块,成交金额275亿元。

成都 成交地块52宗,成交金额448亿元。

沈阳成交19宗地块,成交金额139 亿元。

②苏州、成都、沈阳本周二次供地溢价率分别为1%、2%和1%;三 座城市一次集中供地时的溢价率分别为7%、7%和10%。

③苏州、成都、 沈阳二次供地的流拍率分别为14%、31%和57%;一次供地时流拍率分别 为0%、0%和12%。

我们认为地产板块和物业板块未来或迎反弹。

①板块估值已处于历史底部。

本周某头部房企流动性危机爆发,行业信用风险蔓延,板块估值进一步受到 压制。

目前A股地产板块PE(ttm)只有5x,港股地产板块PE(ttm)只有 4x,均已处于历史最低估值区间,低于2018年的最低点。

物业板块PE (ttm)仅为19x,相较1月高点已经回调50%以上。

②上市公司开始回 购。

本周旭辉、中国金茂、金地集团等房企股东或高管开始增持,融创服 务、新城悦服务、建业新生活等物业公司均实施了大笔回购。

③土拍降温。

9月以来开展了二次供地的城市流拍率均上升,地方政府压力加大。

叠加地 产行业当前的信用风险蔓延或有引发系统风险的可能,我们认为房住不炒政 策总基调尚未改变,但在短期也要兼顾地方财政压力和经济下行风险。

未来 流动性或有修复可能,地产和物业板块后续或将迎来估值修复。

投资建议 地产板块:我们认为若流动性一直紧张,未来地产行业将进一步出清。

此时 保利发展、万科等头部房企,和部分资质好的民企将更有机会。

若流动性发 出转向信号,则弹性较大的标的更有机会,比如融创中国,按wind一致预 期计算,其2021PE仅为1.5x,已处于历史最低估值区间。

物业板块:我们认为民营物企战略地位高,激励足执行力强,未来业绩增速 有保障。

若地产行业进一步出清,物业行业的整合也将进一步加速。

关联房 企发展稳健,自身整合能力强的物业公司将迎来更好的发展格局。

我们推荐 金科服务,建议关注碧桂园服务。

风险提示 房地产调控超预期收紧;销售毛利率恢复低于预期;增值服务发展不及预期 2863 3201 3538 3876 4214 4552 4889 20 09 21 20 12 21 21 03 21 21 06 21 国金行业沪深300 2021年09月19日 资源与环境研究中心 房地产行业研究买入(维持评级) ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 内容目录 行情回顾........................................................................................................4 地产行情回顾..............................................................................................4 物业行情回顾..............................................................................................4 数据跟踪........................................................................................................5 新房成交.....................................................................................................5 二手房成交..................................................................................................7 重点城市库存与去化周期.............................................................................9 地产行业政策和新闻.....................................................................................10 地产公司动态...............................................................................................10 物管行业政策和新闻.....................................................................................13 物管公司动态...............................................................................................13 地产和物业上市公司回购情况.......................................................................14 行业估值......................................................................................................15 风险提示......................................................................................................17 图表目录 图表1:申万A股房地产板块本周涨跌幅位列第16........................................4 图表2:WIND港股房地产板块本周涨跌幅位列第23......................................4 图表3:本周地产个股涨跌幅前5名...............................................................4 图表4:本周地产个股涨跌幅末5名...............................................................4 图表5:本周恒生物业服务及管理指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表6:本周物业个股涨跌幅前5名...............................................................5 图表7:本周物业个股涨跌幅末5名...............................................................5 图表8:40城新房成交面积及同比增速..........................................................6 图表9:各能级城市新房成交面积月初至今累计同比.......................................6 图表10:各能级城市新房成交面积年初至今累计同比.....................................6 图表11:40城新房成交明细(万平方米) .....................................................6 图表12:17城二手房成交面积及同比增速(周) ..........................................8 图表13:一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比..............................8 图表14:一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比..............................8 图表15:17城二手房成交明细(万平方米) .................................................8 图表16:12城商品房的库存和去化周期........................................................9 图表17:12城各城市能级的库存去化周期.....................................................9 图表18:12个重点城市商品房库存及去化周期..............................................9 图表19:地产行业政策新闻汇总..................................................................10 行业周报 -3- 图表20:上市公司动态................................................................................10 图表21:物管行业资讯................................................................................13 图表22:物管公司动态................................................................................13 图表23:上市地产和物管公司回购或增持统计.............................................14 图表24:A股地产PE-TTM..........................................................................15 图表25:港股地产PE-TTM .........................................................................16 图表26:港股物业股PE-TTM......................................................................16 图表27:覆盖公司估值情况.........................................................................16 行业周报 -4- 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.8%,在各板块中位列第16;WIND 港股房地产板块涨跌幅为-8.2%,在各板块中位列第23。

本周地产涨跌幅 前5名为广宇发展、嘉年华国际、顺发恒业、亚太实业、长春经开;末5 名为SOHO中国、中国恒大、易居企业控股、融创中国、富力地产。

图表1:申万A股房地产板块本周涨跌幅位列第16 图表2:WIND港股房地产板块本周涨跌幅位列第23 来源:wind,国金证券研究所 来源:wind,国金证券研究所 图表3:本周地产个股涨跌幅前5名 图表4:本周地产个股涨跌幅末5名 来源:wind,国金证券研究所 来源:wind,国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+5.1%,恒生中国企业指数涨跌幅 为+1.5%,沪深300指数涨跌幅为+1.0%;物业指数对恒生中国企业指数 和沪深300的相对收益分别为+3.6%和+4.1%。

本周物业涨跌幅前5名为 远洋服务、宋都服务、浦江中国、华发物业服务、银城生活服务;末5名 为融创服务、碧桂园服务、弘阳服务、佳兆业美好、金科服务。

-10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 化工 医药生物 公用事业 农林牧渔 食品饮料 综合 传媒 纺织服装 采掘 电气设备 交通运输 机械设备 计算机 通信 轻工制造 房地产 非银金融 休闲服务 银行 汽车 建筑装饰 国防军工 商业贸易 电子 家用电器 建筑材料 有色金属 钢铁 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 制药 、 生物科技与生命科学能 源Ⅱ 食品 、 饮料与烟草 商业和专业服务 银行 电信服 务Ⅱ 公用事 业Ⅱ 多元金融材 料Ⅱ 运输 家庭与个人用品 技术硬件与设备 资本货物 汽车与汽车零部件 软件与服务 耐用消费品与服装 半导体与半导体生产设备 医疗保健设备与服务 零售业保 险Ⅱ 食品与主要用品零 售Ⅱ 媒 体Ⅱ 房地 产Ⅱ 消费者服 务Ⅱ 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 广宇发展嘉年华国际顺发恒业亚太实业长春经开 -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% S O H O 中国 中国恒大 易居企业控股 融创中国 富力地产 行业周报 -5- 图表5:本周恒生物业服务及管理指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 来源:wind,国金证券研究所 图表6:本周物业个股涨跌幅前5名 图表7:本周物业个股涨跌幅末5名 来源:wind,国金证券研究所 来源:wind,国金证券研究所 数据跟踪 新房成交 根据wind数据,本周(9月11日-9月17日),40个城市商品房成交合计 553万平米,周环比+8%,周同比-12%,月度累计同比-16%,年度累计同 比+23%。

其中: 一线城市:周环比+10%,周同比-31%,月度累计同比-22%,年度累 计同比+36%; 二线城市:周环比+6%,周同比+3%,月度累计同比-6%,年度累计 同比+20%; 三四线城市:周环比+20%,周同比-40%,月度累计同比-45%,年度 累计同比+24%。

-8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 2021/9/132021/9/142021/9/152021/9/162021/9/17 沪深300恒生物业服务及管理恒生中国企业指数 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 远洋服务 宋都服务 浦江中国 华发物业服务 银城生活服务 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 融创服务 碧桂园服务 弘阳服务 佳兆业美好 金科服务 行业周报 -6- 图表8:40城新房成交面积及同比增速 来源:wind,国金证券研究所 图表9:各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表10:各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 来源:wind,国金证券研究所 来源:wind,国金证券研究所 图表11:40城新房成交明细(万平方米) 城市 本周成交 周环比 周同比 月累计值 月同比 年累计值 年同比 北京26.922% -2% 60.5 -6% 1,01044% 上海36.619% -20% 88.0 -13% 1,56037% 广州21.74% -49% 49.6 -40% 1,07734% 深圳8.1 -28% -57% 26.9 -31% 45927% 杭州22.0 -39% 61% 72.114% 1,10549% 宁波15.1 -25% -32% 39.9 -21% 6015% 南京15.5 -32% 36% 47.3 -4% 1,03344% 苏州18.1 -13% -24% 50.2 -9% 9427% 武汉68.479% 35% 132.46% 2,10477% 济南35.45% 9% 82.012% 1,18225% 青岛26.42% -27% 70.6 -16% 1,27510% 成都112.241% 66% 237.131% 2,54119% 福州6.3 -28% -53% 18.2 -43% 43895% 厦门- - - 9.5 -25% 473125% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 460 480 500 520 540 560 580 600 620 2021/7/302021/8/62021/8/132021/8/202021/8/272021/9/32021/9/102021/9/17 40城单周成交面积(万方)周环比周同比 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 2021/7/302021/8/132021/8/272021/9/10 一线城市二线城市三四线城市 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2021/7/302021/8/132021/8/272021/9/10 一线城市二线城市三四线城市 行业周报 -7- 佛山0.034% -28% 0.0 -38% 015% 东莞8.90% -43% 22.5 -44% 434 -20% 南宁16.4 -15% -42% 43.1 -48% 768 -17% 无锡9.2 -34% -10% 23.18% 5003% 常州4.41% -24% 12.1 -34% 263 -7% 绍兴8.2 - 46% 9.1 -52% 154 -17% 温州18.51% 0% 48.20% 809 -2% 金华4.2 -6% -22% 13.218% 20322% 惠州4.3 -2% -47% 10.9 -40% 2440% 泉州0.5 -55% -97% 2.2 -90% 86 -54% 扬州3.1 - -63% 3.4 -84% 2083% 泰州0.6 - -81% 0.6 -91% 108104% 镇江8.84% -46% 21.2 -52% 4749% 淮安8.777% -23% 15.7 -30% 36517% 连云港6.0 -54% -64% 25.2 -40% 62037% 盐城1.6 -22% -82% 3.7 -81% 271 -7% 舟山1.3 -13% -23% 3.2 -30% 985% 汕头3.055% 9% 5.621% 154101% 江门2.4100% -33% 4.3 -45% 15028% 清远6.365% -36% 11.5 -55% 261 -20% 莆田1.0 -71% -65% 5.3 -15% 16722% 芜湖7.919% 10% 17.8 -7% 508236% 岳阳- - - 0.9 -90% 155 -11% 泰安4.521% -45% 9.4 -58% 1858% 韶关2.285% -52% 3.9 -61% 108 -20% 淮南8.6187% - 13.3 - 14485% 注:成交数据为各地房管局备案口径,可能较实际市场情况滞后 来源:wind,国金证券研究所 二手房成交 根据wind数据,17个城市二手房成交合计125万平米,周环比-1%,周 同比-40%,月度累计同比-35%,年度累计同比+5%。

其中: 一线城市:周环比+3%,周同比-42%,月度累计同比-41%,年度累计 同比+5%; 二线城市:周环比-4%,周同比-38%,月度累计同比-31%,年度累计 同比+4%; 三线城市:周环比+33%,周同比-48%,月度累计同比-52%,年度累 计同比+8%。

行业周报 -8- 图表12:17城二手房成交面积及同比增速(周) 来源:wind,国金证券研究所 图表13:一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表14:一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 来源:wind,国金证券研究所 来源:wind,国金证券研究所 图表15:17城二手房成交明细(万平方米) 城市 本周成交 周环比 周同比 月累计值 月同比 年累计值 年同比 北京27.82% -7% 70.9 -22% 1,44640% 深圳4.911% 4% 12.0 -76% 337 -49% 杭州5.99% 25% 14.2 -56% 4545% 南京16.6 -4% -5% 44.5 -21% 7142% 苏州11.4 -9% -15% 29.7 -23% 61124% 成都7.6 -5% -55% 19.1 -32% 349 -24% 厦门3.5 -45% 27% 13.7 -34% 38825% 南宁3.0 -23% -22% 7.3 -58% 125 -35% 青岛8.45% -38% 21.5 -35% 48520% 佛山10.3 -14% 30% 33.0 -34% 64119% 东莞8.154% -19% 16.7 -36% 194 -23% 无锡6.3 -8% -5% 16.9 -42% 405 -12% 金华4.738% -26% 19.672% 24131% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2021/7/302021/8/62021/8/132021/8/202021/8/272021/9/32021/9/102021/9/17 17城单周成交面积(万方)周环比周同比 -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 2021/7/302021/8/132021/8/272021/9/10 一线城市二线城市三四线城市 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2021/7/302021/8/132021/8/272021/9/10 一线城市二线城市三四线城市 行业周报 -9- 江门1.956% 0% 4.7 -9% 816% 扬州0.8 - -49% 0.9 -91% 105 -9% 清远2.114% -32% 5.1 -50% 110 -14% 衢州1.5 -6% -32% 4.1 -33% 14265% 注:成交数据为各地房管局披露,为各地交易中心口径,可能较实际市场情况滞后 来源:wind,国金证券研究所 重点城市库存与去化周期 根据wind数据,本周12城商品房库存(可售面积)为1.47亿平米,环比 +0.7%,同比+1.4%。

以3个月移动平均商品房成交面积计算,去化周期 为14.5月,较上周+0.2个月,较去年同比+2.1个月。

图表16:12城商品房的库存和去化周期 图表17:12城各城市能级的库存去化周期 来源:wind,国金证券研究所 来源:wind,国金证券研究所 图表18:12个重点城市商品房库存及去化周期 城市 可售面积 (万方) 同比去 年同期 3个月移动日均成 交面积(万方) 去化周期 (月) 同期增减 (月) 北京2,3103% 4.417.4 -3.62 上海479 -34% 6.12.6 -1.48 广州1,83728% 3.517.56.62 深圳6435% 1.712.50.16 杭州884 -18% 3.97.5 -3.23 南京2,43313% 2.829.06.41 苏州1,4999% 3.613.83.05 福州1,4309% 1.728.2 -7.30 南宁99723% 2.812.06.11 泉州676 -4% 0.1151.2127.67 温州1,1390% 2.714.25.36 莆田417 -25% 0.525.8 -3.45 来源:wind,国金证券研究所 - 5 10 15 20 25 30 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2018/1/212019/1/12019/12/122020/11/21 商品房销售面积(万方/日)商品房去化周期(月) 0 5 10 15 20 25 30 2018-012018-092019-052020-012020-092021-05 一线城市去化周期(月)二线城市去化周期(月) 行业周报 -10- 地产行业政策和新闻 图表19:地产行业政策新闻汇总 时间 城市/机构 内容 政策新闻 9月13日上海 上海市人民政府办公厅印发《上海市自然资源利用和保护“十四五”规划》,规划强调:推进建设用地高质量 利用,将按照年均12-15平方公里继续推进全市减量化目标任务。

开展城市更新改造示范区试点,加快 完成中心城区二级旧里改造工作。

9月13日海南 海南省人民政府发布《海南省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施 意见(试行)》,明确未来3年海南将建立土地二级市场交易平台,鼓励市场主体依法依规通过土地二级 市场购买存量建设用地,依据规划转型用于海南省鼓励的产业项目建设。

9月13日广东 东莞市自然资源局发布关于进一步严格住宅用地竞买有关事项的通知,明确挂牌出让的竞买资格,申请方 式,确定竞得人方式,资格审查内容,成交方式以及违约责任。

9月17日杭州 杭州市住房保障和房产管理局、杭州市财政局近日联合发布《关于将人才专项租赁住房项目纳入中央财政 支持住房租赁市场发展试点专项资金支持范围的通知》,自2021年9月30日起,拟将人才专项租赁住 房纳入专项资金支持范围。

明确从2019年1月1日至2021年12月31日之间开工或竣工的人才专项租 赁住房项目可纳入支持,最高补贴达400元每平方米。

来源:各地政府网站,国金证券研究所 地产公司动态 图表20:上市公司动态 公司名称公告时间类型内容 华润置地2021/9/13经营公告 2021 年 8月,总合同销售金额约人民币202.3亿元,同比减少25.7%。

总合同销售建筑面积约 106.2万平方米,同比减少15.2%。

同期,权益合同销售金额约145.4亿元,同比增长10.6%; 权益合同销售建筑面积为79.2万平方米,同比增长8.0%。

金隅集团2021/9/14经营公告 公司于近日通过挂牌方式竞得常州市地块的国有建设用地使用权,总土地面积为5.9万平方米, 地上计容建筑面积11.8万平方米,成交总价为163,900万元。

土地用途为商住。

华侨城A 2021/9/15经营公告 2021年8月公司实现合同销售面积33.44万平方米,合同销售金额95.89亿元;2021年1-8月 份公司累计实现合同销售面积286.64万平方米,同比增长26%;合同销售金额594.42亿元, 同比增长10%。

阳光城2021/9/16经营公告 2021年1-8月,公司累计销售面积824.1万平方米,权益销售面积570.3万平方米;累计销售 金额1,328.1亿元,权益销售金额851.8亿元。

城建发展2021/9/17经营公告 公司与成都交子现代都市工业发展有限公司组成的联合体以115,751万元的价格竞得成都地块, 用地性质为二类住宅用地,总用地规模6.77万㎡,建筑规模12.06万㎡,须配建并自持10%的 保障性租赁住房。

绿地控股2021/9/14股份质押 本公司第一大股东上海格林兰投资企业持有本公司股份数量为37.2亿股,占本公司总股本的比 例为29.13%。

本次股份质押后,格林兰持有的本公司股份累计质押数量为14.6亿股,占其持股 数量的比例为39.22%。

新湖中宝2021/9/14解除质押 浙江恒兴力控股集团有限公司直接持有本公司股份2.1亿股,占本公司总股本2.44%,本次质押 后累计被质押的股份数为1.9亿股,占浙江恒兴力持有本公司股份总数的92.46%,占本公司总 股本的比例为2.26%。

中南建设2021/9/16解除质押 截至公告披露日,中南城投及其一致行动人持股数量为20.8亿,持股比例为54.26%,累积质押 股份数量为13亿,占其所持股份的62.70%,占公司总股本比例34.02%。

本次解除质押股数为 3,840万,占其所持股份比例1.86%,占公司总股本比例1.00%。

绿地控股2021/9/17解除质押 本公司第一大股东上海格林兰投资企业持有本公司股份数量为37亿股,占本公司总股本的比例 为29.13%。

本次质押解除后,格林兰持有的本公司股份累计质押数量为12.7亿股,占其持股数 量的比例为34.03%。

华夏幸福2021/9/14权益变动 本次控股权益变动完成后,华夏控股及其一致行动人持有上市公司9.8亿股公司股份,占上市公 司总股本的24.92%,不再是上市公司第一大股东。

信息披露义务人(平安资管及平安人寿)合 计持有9.9亿股公司股份,占上市公司总股本的25.19%,被动成为上市公司第一大股东。

禹洲集团2021/9/16股东增持 于2021年9月16日,林龙安先生于市场上增持300万股本公司股份,总代价约为343.3万港 元(平均价格约为每股股份1.1445港元)。

紧随增持事项后,林先生共有37.1亿股股份的权 益,占于本公告日期本公司已发行股本总数的约58.88%。

建业地产2021/9/17股东增持 于2021年9月17日,胡先生透过恩辉投资自2021年9月15日起继续在公开市场上以每股股 份平均价约港币1.56元增持共计410万股股份。

本次增持的股份总数占截至本公告日已发行股 份总数(即29.7亿股)的约0.14%。

本次增持金额约为港币638万元。

本次增持后,恩辉投资 行业周报 -11- 持有207,053.2万股股份,占截至本公告日已发行股份总数的约69.78%。

旭辉控股2021/9/17股东增持 林中先生、林伟先生及林峰先生于2021年9月7-16日期间,透过联系人在公开市场购买合共 992.8万股本公司股份,总代价约为4,604.2万港元。

禹洲集团2021/9/17股东增持 于2021年9月17日,林龙安先生于市场上增持300万股本公司股份,总代价约为339.5万港 元(平均价格约为每股股份1.1317港元)。

蓝光发展2021/9/18股份冻结 公司控股股东蓝光集团及其一致行动人杨铿先生合计持有公司股份17.2亿股,占公司总股本的 56.72%。

本次蓝光集团持有公司6.3亿股无限售流通股被执行司法轮候冻结。

中天金融2021/9/13重大重组 公司或公司指定的控股子公司拟以现金方式收购北京千禧世豪和北京中胜世纪合计持有的华夏人 寿21%—25%的股权。

股权交易定价不超过310亿元人民币。

截至目前,公司已依据协议及双 方协商的时间及交易进程支付了定金70亿元。

中天金融2021/9/14资产出售拟将中天城投集团有限公司100%股权转让给佳源创盛,股权转让价款暂定为180亿元。

中国恒大2021/9/14经营公告本集团预期9月物业合约销售持续大幅下降。

万达酒店 发展 2021/9/16经营公告 于2021年9月16日,万达酒店管理(上海)有限公司及霍尔果斯万达工程建设管理谘询有限 公司,本公司的两家附属公司,与融创中国就提前终止由融创集团持有且由本集团管理的21家 酒店的酒店管理协议达成协议。

阳光城2021/9/16资产换股 阳光城及其控股子公司阳光智博各股东,拟以其持有的阳光智博100%股权战略投资万物云空间 科技服务股份有限公司,换取万物云4.8%的股份,阳光城将与万物云成立合资公司,承接未来 新增交付的项目。

绿地香港2021/9/17关联交易 无锡国盛及合营伙伴同意透过由无锡国盛以代价人民币1.4亿元(约1.7亿港元)向合营伙伴转 让合营企业30%权益的方式成立合营企业,以就合营企业拥有的目标土地进行物业开发项目。

交割后,合营企业将由无锡国盛拥有70%股权及由合营伙伴拥有30%股权。

广宇发展2021/9/18关联交易 天津广宇发展股份有限公司拟与控股股东鲁能集团有限公司、关联方都城伟业集团有限公司进行 资产置换。

合景泰富2021/9/13发行票据 于2025年到期1亿美元之5.95%优先票据(将与于2020年8月10日发行于2025年到期2亿 美元之5.95%优先票据合并及组成单一类别)。

弘阳地产2021/9/14发行票据发行于2023年到期金额为2亿美元的9.50%优先绿色票据。

世茂集团2021/9/14发行票据 发行3亿美元于2023年到期之3.975%优先票据及7.5亿美元于2027年到期之5.20%优先票据。

中梁控股2021/9/17发行票据发行2亿美元于2023年到期的12.0%优先票据。

金融街2021/9/15发行债券 金融街控股股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券发行规模不超过人民币25 亿元(含25亿元)。

本期债券每张面值为100元,发行数量为不超过2,500万张,发行价格为 人民币100元/张。

金融街2021/9/16发行债券 金融街控股股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第五期)发行规模为不超 过人民币25亿元(含25亿元)。

本期债券期限为5年期,附第3年末投资者回售选择权和发 行人调整票面利率选择权。

债券票面利率为3.33%。

合景泰富 集团 2021/9/17发行债券 发行于2024年到期1.6亿美元之7.40%优先票据(「额外票据」)(将与于2019年7月29日 发行于2024年到期3亿美元之7.40%优先票据合併及组成单一类别) 阳光城2021/9/14债券回购 (1)16阳城02债券购回数量为12.3亿张,债券购回金额为1.3亿元,剩余托管数量为 1,100.7万张。

(2)18阳城01债券购回数量为104.5万张,债券购回金额为1.1亿元,剩余托 管数量为940.5万张。

阳光城2021/9/16债券回购 截至本公告日,根据股东大会对经营层的授权,公司已于公开市场回购2024年4月15日到期 的境外债券,回购本金合计300万美元,公司将根据相关法律法规及债券条款注销已回购债券。

万科A 2021/9/15债券回售 “18万科02”的回售数量为892万张,回售金额为8.9亿元(不包含利息),本次有效回售后剩 余未回售数量为0张。

碧桂园2021/9/13融资新闻 公司全资附属公司卓见国际有限公司发行于2023年到期的78.3亿港元4.50%有抵押担保可换 股债券。

因派付中期股息,(i)债券的换股价将由每股股份10.80港元调整为10.47港元;(ii)卖出 看涨期权的协定价将由每份卖出看涨期权15.36港元调整为14.89港元;及(iii)买入看涨期权的 协定价将由每份买入看涨期权10.80港元调整为10.47港元。

万科A 2021/9/13融资新闻 下调本期债券的票面利率,即本期债券在存续期前3年票面利率为4.18%,在本期债券存续期的 第3年末,发行人选择调整存续期后2年的票面利率为2.50%。

中国海外 发展 2021/9/14融资新闻 在“18中海01”存续期的第3年末,发行人选择调整存续期后3年票面利率至3.00%。

首开股份2021/9/13融资担保1.为满足项目建设资金需求,福州福泰拟向中国建设银行股份有限公司福州城东支行申请7亿元 房地产开发贷款,期限3年,公司为其提供全额全程连带责任保证担保。

2.为满足项目开发需 行业周报 -12- 要,厦门同珵置业有限公司拟向平安信托有限责任公司申请不超过17亿元信托贷款,期限不超 过51个月,公司为其提供全额全程连带责任保证担保。

中国武夷2021/9/13融资担保 2021年9月9日,公司与光大银行福州分行为中武电商与光大银行福州分行在2021年9月9 日至2022年9月8日期间签订总额度不超过人民币6,000万元的融资协议提供无限连带责任保证。

中天金融2021/9/15融资担保 公司本次为资产负债率超过70%的全资子公司贵阳金控提供担保,担保金额为180,000万元。

担保期限为主合同项下债务履行期限届满之日起三年。

金地集团2021/9/16融资担保 公司之境外子公司美国威新持有PHILOMENASTREETINVESTOR,LLC项目公司97.61%的股 权,开发位于德州奥斯丁市的Mueller医疗办公楼。

项目公司拟向美西银行(BankoftheWest)申 请3,400万美元额度的贷款。

按照银行的贷款要求,美国威新需提供还款担保。

还款担保金额最 高为100%的贷款额,约3,400万美元;项目达到11%的debtyield后,还款担保额将降为50% 的贷款额,约1,700万美元。

阳光城2021/9/16融资担保 公司持有100%权益的子公司南京光悦房地产接受江苏银行南京分行提供的8.5亿元融资,期限 不超过36个月。

阳光城2021/9/16融资担保 公司持有23%权益的参股子公司泉州盛利房地产拟接受招商银行泉州分行提供的2亿元融资, 期限不超过36个月。

中南建设2021/9/16融资担保 截至本公告日,公司及控股子公司对外担保余额为687.64亿元,占公司最近一期经审计归属上 市公司股东的股东权益的239.59%。

其中公司及控股子公司对合并报表外主体提供的担保余额 为112.03亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的39.03%;逾期担保金 额为0元,涉及诉讼的担保金额为0元。

金科股份2021/9/16融资担保 公司控股子公司荆州金兴房地产开发有限公司接受浙商金汇信托股份有限公司提供的不超过 33,000万元贷款,期限24个月,荆州金兴以其自有项目不动产提供抵押担保。

重庆金科及武汉 金科长信提供连带责任保证担保。

绿地控股2021/9/17融资担保 截至2021年8月末,公司及子公司担保余额为1626.12亿元,占公司最近一期经审计归属于上 市公司股东的净资产的191.81%,其中公司及子公司之间的担保余额为1501.29亿元人民币, 占公司最近一期经审计归属于上市公司股东的净资产的177.09%。

中南建设2021/9/18融资担保 截至本公告日,公司及控股子公司对外担保余额为690.64亿元,占公司最近一期经审计归属上 市公司股东的股东权益的240.63%。

其中公司及控股子公司对合并报表外主体提供的担保余额 为112.03亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的39.03%。

招商蛇口2021/9/18融资担保 控股子公司招商兴城向国家开发银行香港分行申请融资人民币2亿元,融资期限为15年,本公 司按照55%的持股比例为招商兴城上述融资提供连带责任担保,担保本金金额不超过人民币1.1 亿元,保证期间为借款合同项下债务履行期届满之日起三年。

阳光城2021/9/18融资担保 阳光城集团股份有限公司持有29%权益的子公司南宁恭蓊实业接受中国民生银行股份有限公司 南宁分行提供的8.1亿元融资,期限不超过36个月。

阳光城2021/9/18融资担保 参股子公司湖州融扬房地产开发有限公司拟接受中国银行股份有限公司湖州吴兴支行提供的8.4 亿元融资,期限不超过36个月。

京投发展2021/9/13股东减持 程少良先生于2021年9月10日、2021年9月13日两个交易日通过上海证券交易所以大宗交 易方式累计减持公司无限售流通A股1,480万股。

本次累计减持比例约为2.00%。

减持后,程 少良先生持股数为1.4亿,占总股本比例18.78%。

金地集团2021/9/16股东减持 2021年9月3-9日,大家人寿通过集中竞价累计减持公司股份4,504.9万股,占公司总股本的 0.99%。

2021年9月14日,大家人寿通过大宗交易减持公司股份6,054万股,占公司总股本的 1.34%。

上述减持股份合计已达公司总股本的1%。

阳光城2021/9/16终止分拆 公司及控股子公司阳光智博其他各股东在进行股权归集后拟以其持有的阳光智博100%股权战略 投资万物云Pre-IPO轮,换取万物云4.8%的股份。

本次交易完成后,公司将不再直接持有阳光 智博股权,阳光智博移出公司合并报表范围。

公司决定终止筹划阳光智博发行H股股票事项并 撤回申请文件。

合生创展2021/9/16股份购回合共付出港币2,987.5万元购回111.3万只普通股。

合景泰富2021/9/17股份购回合共付出港币235.2万元购回38.7万只普通股。

合生创展2021/9/17股份购回合共付出港币996.4万元购回36.3万只普通股。

当代置业2021/9/15票据购回购回2022年到期的3亿美元11.5厘绿色优先票据。

中梁控股2021/9/15票据购回 在2021年9月13-15日期间:本集团于公开市场购买2022年1月票据累计本金总额达400万 美元,占2022年1月票据初始发行本金总额约1.6%;本集团于公开市场购买2022年5月票据 累计本金总额达100万美元,占2022年5月票据初始发行本金总额约0.33%;本集团于公开市 场购买2022年7月票据累计本金总额达250万美元,占2022年7月票据初始发行本金总额约 0.56%。

行业周报 -13- 大发地产2021/9/17票据购回 于2021年9月17日,本公司执行董事兼一名控股股东葛一暘先生已于二级市场购买本金总额 为100万美元本公司所发行的12.375厘于2022年到期的优先票据(「2020年7月票据」), 相当于2020年7月票据原发行本金总额的约0.3%。

来源:公司公告,国金证券研究所 物管行业政策和新闻 图表21:物管行业资讯 时间 城市/机构 内容 政策新闻 2021/9/13企业龙光智慧服务新增投资企业上海龙耀益众物业有限公司,龙光智慧服务持有其100%股权。

2021/9/13企业荣万家生活服务股份有限公司新增对外投资1家企业,名称为张家口荣梦物业管理有限公司。

2021/9/13企业 烨星集团控股有限公司发布公告,北京鸿坤及鸿坤伟业订立买卖协议。

据此,鸿坤伟业同意出售 而北京鸿坤同意收购该物业,总代价为人民币2276万元。

2021/9/14企业 物管股集体走低,恒大物业(6666.HK)跌逾12%,融创服务、世茂服务跌逾7%,金科服务、合景 悠活跌逾6%,佳兆业美好跌逾5%,旭辉永升服务均跌逾4%。

摩通日前发研报指,上半年中国 物管股业绩表现无大惊喜,而自7月底以来,行业股价亦在区间横行。

该行对短期表现看法审 慎,相信至年底甚至明年1月前,都是维持区间横行的表现。

该行下调恒大物业、时代邻里评级 至“中性”,并全线调降物管股目标价。

2021/9/14企业 绿城物业服务集团有限公司退出菏泽瀚升物业服务有限公司51%股权,菏泽翰元物业服务有限公 司接盘。

2021/9/14企业 世茂服务收购瑞征物业60%股权。

具体来看,武汉龙泽天宇科技退出武汉瑞征新大地物业管理有 限公司60%股权,世茂天成物业服务集团有限公司接盘。

股权变更后,瑞征物业由天宇科技持股 40%、世茂服务持股60%。

2021/9/15企业 卓越商企服务成功中标滴滴总部办公大楼项目,服务内容包含物业综合服务、设施管理服务、行 政后勤支持。

2021/9/15企业 易电行科技有限公司与中铁建物业管理有限公司签订了战略合作协议,将共同打造和推广全方位 智能化物业管理。

2021/9/16企业上实服务与小邻通云物业在上实服务总部签署战略合作框架协议。

2021/9/16企业近日,万物云在福州召开与伯恩物业的战略合作启动会,伯恩物业正式加盟万物云生态家族。

2021/9/16企业滨江服务联合杭州望海潮商业运营管理有限公司新成立杭州滨望潮物业管理有限公司。

2021/9/16企业 近日,龙湖集团旗下的龙湖智慧服务集团向九龙仓集团收购其旗下中国内地部分物管企业100% 股权,并以达成交易协议。

2021/9/17企业 荣万家生活服务股份有限公司联合靖诚启思教育科技(北京)有限公司共设北京荣阳万家管理咨 询有限公司。

来源:wind,观点地产网 物管公司动态 图表22:物管公司动态 公司名称 公告时间 类型 内容 烨星集团2021/9/13关联交易 于2021年9月13日,北京鸿坤及鸿坤伟业订立买卖协议,鸿坤伟业同意出售而北京 鸿坤同意收购该物业,总代价为人民币2,276万元。

建业新生活2021/9/13股份购回 董事会可能根据其于2021年5月7日举行之本公司股东週年大会上所获本公司股东 授予之购回本公司股份之一般授权,于公开市场购回不多于1.3亿股股份(即于股东 周年大会日期之已发行股份总数之10%)。

宝龙商业2021/9/13股份购回合共付出港币208.3万元购回10万只普通股。

行业周报 -14- 新城悦服务2021/9/13股份购回合共付出港币231.1万元购回13.7万只普通股。

宝龙商业2021/9/14股份购回合共付出港币203.9万元购回10万只普通股。

融创服务2021/9/14股份购回合共付出港币4,856.8万元购回300万只普通股。

新城悦服务2021/9/14股份购回合共付出港币268.2万元购回16.3万只普通股。

融创服务2021/9/15股份购回合共付出港币4,694.6万元购回300万只普通股。

新城悦服务2021/9/15股份购回合共付出港币384.6万元购回25万只普通股。

融创服务2021/9/16股份购回合共付出港币2,619.2万元购回200万只普通股。

世茂服务2021/9/16股份购回合共付出港币678.4万元购回50万只普通股。

新城悦服务2021/9/16股份购回合共付出港币440.9万元购回30万只普通股。

旭辉永升服务2021/9/16股份购回合共付出港币194.9万元购回14.8万只普通股。

新城悦服务2021/9/17股份购回合共付出港币299万元购回20万只普通股。

建业新生活2021/9/17股份购回合共付出港币183.7万元购回35.3万只普通股。

合景悠活2021/9/17股份购回合共付出港币201.8万元购回40万只普通股。

星盛商业2021/9/17董事增持 于2021年9月17日,黄德安先生于公开市场上增持15.1万股本公司股份,总代价 约为56.5万港元。

紧随增持事项后,黄先生于合共179.1万股股份中拥有权益,相 当于本公司在本公告日期的已发行股本总额约0.18%。

来源:公司公告,国金证券研究所 地产和物业上市公司回购情况 图表23:上市地产和物管公司回购或增持统计 公司简称 日期 回购或增持股份数(万股)对应金额(万港元) 地产公司 旭辉控股 2021/9/169934,604 中国金茂 2021/9/17160 - 金地集团 2021/9/1610 - 物业公司 碧桂园服务 2021/8/2733920,388 2021/8/30543,250 2021/8/31402,384 2021/9/1422,513 2021/9/2372,311 2021/9/3392,440 融创服务 2021/7/272825,127 2021/9/91001,748 2021/9/101001,760 2021/9/143004,857 2021/9/153004,695 2021/9/162002,619 新城悦服务 2021/7/62585,830 2021/7/742960 2021/7/16651,359 2021/7/19641,334 2021/7/20711,486 2021/8/2320342 2021/8/2430547 2021/8/2630534 2021/8/2730528 2021/8/3030525 2021/9/150872 行业周报 -15- 2021/9/230546 2021/9/3851,536 2021/9/1314231 2021/9/1416268 2021/9/1525385 2021/9/1630441 2021/9/1720299 卓越商企服务 2021/8/2732202 2021/8/2632204 2021/7/2369499 建业新生活 2021/7/2-7/958420 2021/9/1434191 2021/9/1735184 时代邻里 2021/7/26158826 2021/8/20123626 2021/7/2765310 星盛商业 2021/8/272079 2021/8/302082 2021/8/312083 物业合计 340975821 来源:Wind,国金证券研究所 行业估值 图表24:A股地产PE-TTM 来源:wind,国金证券研究所 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 16 /7 /1 20 17 /1 /1 20 17 /7 /1 20 18 /1 /1 20 18 /7 /1 20 19 /1 /1 20 19 /7 /1 20 20 /1 /1 20 20 /7 /1 20 21 /1 /1 20 21 /7 /1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV 行业周报 -16- 图表25:港股地产PE-TTM 来源:wind,国金证券研究所 图表26:港股物业股PE-TTM 来源:wind,国金证券研究所 图表27:覆盖公司估值情况 公司 代码 评级 市值 EPSPE 归母净利润 归母净利润增速 (亿元) (亿元) 2020A 2021E 2020A 2021E 2020A 2021E 2020A 2021E 万科A 000002.SZ买入 2,149 3.572.7 5.2 4.6 4154637.5% 11.4% 保利地产600048.SH买入 1,553 2.422.71 5.4 4.8 2893243.5% 12.0% 招商蛇口001979.SZ买入 849 1.461.69 6.9 6.3 123134 - 23.6% 9.2% 建发国际1908.HK买入 150 1.752.53 6.8 4.7 223235.1% 44.2% 龙光集团3380.HK买入 332 2.342.84 3.0 2.1 11115736.7% 41.2% 金科服务9666.HK买入 214 1.7 2.6 19.3 12.8 11.1 16.8 68.5% 80.2% 华润万象生活 1209.HK增持 699 0.360.64 107.6 49.9 6.5 14.0 76.7% 116.3 % 平均值 849 1.9 2.2 22.0 12.2 139.7 163.0 29.2% 44.9% 中位值 699 1.8 2.6 6.8 4.8 111.0 134.0 35.1% 41.2% 来源:wind,国金证券研究所注:1)数据截至2021年9月17日;2)预测数据为国金预测 0 2 4 6 8 10 12 14 16 20 16 /7 /1 20 17 /1 /1 20 17 /7 /1 20 18 /1 /1 20 18 /7 /1 20 19 /1 /1 20 19 /7 /1 20 20 /1 /1 20 20 /7 /1 20 21 /1 /1 20 21 /7 /1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV 0 10 20 30 40 50 60 20 16 /7 /1 20 17 /1 /1 20 17 /7 /1 20 18 /1 /1 20 18 /7 /1 20 19 /1 /1 20 19 /7 /1 20 20 /1 /1 20 20 /7 /1 20 21 /1 /1 20 21 /7 /1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV 行业周报 -17- 风险提示 房地产行业政策调控超预期。

销售毛利率恢复低于预期。

增值服务发展不及预期。

行业周报 -18- 公司投资评级的说明: 买入:预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上; 增持:预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%; 中性:预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%; 减持:预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级的说明: 买入:预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上; 增持:预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%-15%; 中性:预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%; 减持:预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。

行业周报 -19- 特别声明: 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准,已具备证券投资咨询业务资格。

本报告版权归“国金证券股份有限公司”(以下简称“国金证券”)所有,未经事先书面授权,任何机构和个人均不 得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发,或以任何侵犯本 公司版权的其他方式使用。

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且本报告中 的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断,在不作事先通知的情况下,可能会随时调整。

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