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房地产开发行业研究报告:高华证券-房地产开发行业:较为正面的政策调整-060714

研报作者:王逸,张峰 来自:高华证券 时间:2006-07-17 09:00:07
  • 股票名称
    房地产开发行业
  • 股票代码
    (无)
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    wu***ia
  • 研报出处
    高华证券
  • 研报页数
    4 页
  • 推荐评级
    (无)
  • 研报大小
    137 KB
研究报告内容

Product 2006年7月14日 中国:房地产开发行业 高华证券投资研究1 2006年7月14日 中国:房地产开发行业 较为正面的政策调整 最新消息 建设部今天正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,主要内 容包括: (1)自2006年6月1日起,各城市(包括县城,下同)年度新审批、新开 工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用 住房)面积所占比重,必须达到70%以上。

各地要根据项目建设水平和 城市建设水平两方面的因素来合理规划住房建设。

(2) 2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目如果是别 墅或通过协议出让方式取得的土地使用权(即未通过公开市场交易获得 的),地方政府需要严格执行90平方米以下住房占70%以上的规定。

(3)各地建设、规划、房地产主管部门要根据有关法律法规的规定,加强市 场监管,严肃查处违反或规避套型结构要求的违法违规行为。

分析 我们认为中央政府更为灵活地执行“90平方米以下住房占70%以上”的规定能够 减少储多风险因素,从而降低开发商及政府政策的执行成本,如:(1)地方政府 与开发商在过去的土地使用权转让交易中的争议;(2)减低小户型住宅在一些城 市可能存在的供给过剩风险,特别是在需求主要来自住房更新的大城市。

(3)由 于开发商当前土地储备受新政策的影响减小,这将给地产开发商更多的时间来调 整未来的土地储备战略。

同时,我们认为地方政府和开发商都能够在该意见公布 之后迅速恢复项目审批/项目建设工作。

潜在影响 我们看好这项新政策。

我们认为中央政府有决心减少中期内的大型、豪华住宅楼 在市场上供应量,并且查处地方政府与开发商之间存在的违规行为。

考虑到地产 行业的土地及税制改革,我们认为地产开发商长期内的利润率下降趋势是无法避 免的。

大型地产开发商或上市地产开发商拥有更好的市场地位,能够通过规模扩 张来拉动盈利增长,并且拥有银行及资本市场的资金支持,但是小型地产开发商 及私有开发商未来所面临的市场环境将更为艰难。

我们维持对于万科 (200002.SZ/000002.SZ)及中国海外(0688.HK)的买入评级。

我们基于净资 产价值(推后至截止2007年底的净资产价值)得出的万科和中国海外的目标价 格分别为人民币9.81元/10.12港元和6.91港元,两只股票的目标价格较当前的 股价分别有60%/44%和46%的增长空间。

影响我们评级及目标价格的主要风险 包括政策风险及深圳房地产价格超出预期的波动。

王逸, CFA +86-10-6535-3022 | yi.wang@ghsl.cn北京高华证券有限责任公司 张峰 +86-10-6535-3024 | feng.zhang@ghsl.cn北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与本研究报告所分析的企业存在业务 关系,并且继续寻求发展这些关系。

因此,投资者应当考虑到本公司可能存在 可能影响本报告客观性的利益冲突,不应视本报告为作出投资决策的唯一因 素。

有关分析师的申明,见附件1之前的部分。

有关其他的重要信息披露,请 与您的投资代表联系。

北京高华证券有限责任公司 投资研究 2006年7月14日 中国:房地产开发行业 高华证券投资研究2 2006年7月14日 中国:房地产开发行业 高华证券投资研究3 分析师申明 本人,王逸,在此申明,本报告所表述的所有观点准确反映了本人对上述公司或其证券的看法。

此外,本人薪金的任何部分不曾与,不与,也将不会与本报 告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。

投资摘要 投资摘要部分通过将一只股票的主要指标与其行业和市场相比较来评价该股的投资环境。

所描述的四个主要指标包括增长、回报、估值倍数和波动性。

增长、 回报和估值倍数都是运用数种方法综合计算而成,以确定该股在地区研究行业内所处的百分位排名。

每项指标的准确计算方式可能随着财务年度、行业和所属地区的不同而有所变化,但标准方法如下: 增长是下一年预测与当前年度预测的综合比较,如每股盈利、EBITDA和收入等。

回报是各项资本回报指标一年预测的加总,如CROCI、平均运用资本回报率和净资产回 报率。

估值倍数根据一年预期估值比率综合计算,如市盈率、股息收益率、EV/FCF、EV/EBITDA、EV/DACF、市净率。

波动性根据30天的历史波动性计算,折合成年率 并经股息调整。

Quantum Quantum是提供具体财务报表数据历史、预测和比率的高盛专有数据库,它可以用于对单一公司的深入分析,或在不同行业和市场的公司之间进行比较。

信息披露 主要分析师负责的股票研究范围 王逸,CFA:中国房地产行业 中国房地产行业:首创置业、中国海外、华润置地、万科A、万科B、上海复地、富力地产 与公司有关的法定披露 以下信息披露了高盛高华证券有限责任公司(“高盛高华”)与北京高华证券有限责任公司(“高华证券”)投资研究部所研究的并在本研究报告中提及的公司之 间的关系。

没有对下述公司的具体信息披露:中国海外(4.70港元)、万科A(人民币5.92元)、万科B(7.02港元) 公司评级、研究行业及评级和相关定义 买入、中性、卖出:分析师建议将评为买入或卖出的股票纳入地区投资名单。

一只股票在投资名单中评为买入或卖出由其相对于所属研究行业的潜在回报决 定。

任何未获得买入或卖出评级的股票均被视为中性评级。

每个地区投资评估委员会根据25-35%的股票评级为买入、10-15%的股票评级为卖出的全球指导原 则来管理该地区的投资名单;但是,在某一特定行业买入和卖出评级的分布可能根据地区投资评估委员会的决定而有所不同。

潜在回报:代表当前股价与一定时间范围内预测目标价格之差。

分析师被要求对研究范围内的所有股票给出目标价格。

潜在回报、目标价格及相关时间范围在 每份加入投资名单或重申维持在投资名单的研究报告中都有注明。

研究行业及评级:分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据行业历史基本面及/或估值对研究对象的投资前景的看法。

具吸引力(A):未来12个月内投资 前景优于研究范围的历史基本面及/或估值。

中性(N):未来12个月内投资前景相对研究范围的历史基本面及/或估值持平。

谨慎(C):未来12个月内投资前 景劣于研究范围的历史基本面及/或估值。

暂无评级(NR):在高盛高华于涉及该公司的一项合并交易或战略性交易中担任咨询顾问时并在某些其他情况下,投资评级和目标价格(如有的话)已经根据高华证 券的政策予以除去。

暂停评级(RS):由于缺乏足够的基础去确定投资评级或价格目标,我们已经暂停对这种股票给予投资评级和价格目标。

此前对这种股票作 出的投资评级和价格目标(如有的话)将不再有效,因此投资者不应依赖该等资料。

暂停研究(CS):我们已经暂停对该公司的研究。

没有研究(NC):我们没有对该 公司进行研究。

不存在或不适用(NA):此资料不存在或不适用。

无意义(NM):此资料无意义,因此不包括在报告内。

2006年7月14日 中国:房地产开发行业 高华证券投资研究4 2006年6月26日以前的公司评级,行业评级及相关定义 我们的评级制度要求分析师将其研究范围中的股票进行排名,并且给予每种股票三级投资评级中的其中一级(见下文定义部分)。

评级需要根据评级分布指引进 行,该指引规定领先评级的股票不应超过25%,而落后评级的不应少于10%。

分析师也应给与每种股票三个研究看法中其中一项(见下文定义部分),这代表 分析师根据历史基本面及估值对研究对象投资前景的看法。

定义 领先(OP):我们预期这种股票在未来12个月内的回报超越分析师研究范围中总回报的中位数。

持平(IL):我们预期这种股票在未来12个月内的回报与分 析师研究范围中总回报的中位数持平。

落后(U):我们预期这种股票在未来12个月内的回报落后分析师研究范围中总回报的中位数。

行业评级:具吸引力(A):未来12个月内投资前景优于研究范围的历史基本面及/或估值。

中性(N):未来12个月内投资前景相对研究范围的历史基本面 及/或估值持平。

谨慎(C):未来12个月内投资前景劣于研究范围的历史基本面及/或估值。

当前推荐名单(CIL):我们预期此名单上的股票在未来12个月可获得大约15%-20%的绝对总回报。

此名单只包括获得“超越”评级的股票,并且必须有12个月 的目标价格。

此名单中的股票在90天后会自动被除名,除非负责的分析师及相关地区投资监察委员会进行更新。

一般披露 本报告在中国由高华证券分发。

本研究仅供我们的客户使用。

本研究报告是基于我们认为可靠的目前已公开的信息,但我们不保证该等信息的准确性或完整性,客户也不应该以为该等信息是 准确和完整而加以依赖。

我们会适时地更新我们的研究,但各种规定可能会阻止我们这样做。

除了一些定期出版的行业报告之外,绝大多数报告是在分析师认 为适当的时候不定期地出版。

高盛高华为高华证券的关联机构,从事投资银行业务。

高华证券、高盛高华及它们的关联机构与本报告中涉及的大部分公司保持着投资银行业务和其它业务关系。

我们的销售人员、交易员和其他专业人员可能会向我们的客户及我们自营交易部提供与本研究报告中的观点截然相反的口头或书面市场评论或交易战略。

我们 的自营交易部和投资业务部可能会做出与本报告的建议或表达的意见不一致的投资决策。

高华证券及其关联机构、高级职员,董事和雇员,不包括股票分析师,将不时地对本研究报告中所涉及公司的证券或其衍生工具(包括期权和认股权证)持有 多头或空头头寸、担任上述证券或衍生工具的交易当事人、或买卖上述证券或衍生工具。

如任何要约出售股票或征求购买股票要约的行为属于非法,本报告不构成该等出售要约或征求购买要约。

本报告不构成个人投资建议,也没有考虑到个别客户 特殊的投资目标、财务状况或需要。

客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况,以及(若有必要)寻求专家的意见,包括税务意见。

本报告中提 及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。

过去的表现并不代表未来的表现,未来的回报也无法保证,投资者可能会损失本金。

某些交易,包 括牵涉期货、期权和其它衍生产品的交易,有很大的风险,因此并不适合所有投资者。

外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产 生不良影响。

版权所有2006年北京高华证券有限责任公司 未经北京高华证券有限责任公司事先书面同意,本材料的任何部分均不得(i)以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品,或(ii)再次分发。

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