房地产开发行业研究报告：高华证券-房地产开发行业：较为正面的政策调整-060714

        最新消息
        建设部今天正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，主要内容包括：
        （1）  自2006  年6  月1  日起，各城市（包括县城，下同）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90  平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。各地要根据项目建设水平和城市建设水平两方面的因素来合理规划住房建设。
        （2）  2006  年6  月1  日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目如果是别墅或通过协议出让方式取得的土地使用权（即未通过公开市场交易获得的），地方政府需要严格执行90  平方米以下住房占70%以上的规定。
        （3）  各地建设、规划、房地产主管部门要根据有关法律法规的规定，加强市场监管，严肃查处违反或规避套型结构要求的违法违规行为。
        分析
        我们认为中央政府更为灵活地执行“90  平方米以下住房占70%以上”的规定能够减少储多风险因素，从而降低开发商及政府政策的执行成本，如：（1）地方政府与开发商在过去的土地使用权转让交易中的争议；（2）减低小户型住宅在一些城市可能存在的供给过剩风险，特别是在需求主要来自住房更新的大城市。（3）由于开发商当前土地储备受新政策的影响减小，这将给地产开发商更多的时间来调整未来的土地储备战略。同时，我们认为地方政府和开发商都能够在该意见公布之后迅速恢复项目审批/项目建设工作。
        潜在影响
        我们看好这项新政策。我们认为中央政府有决心减少中期内的大型、豪华住宅楼在市场上供应量，并且查处地方政府与开发商之间存在的违规行为。考虑到地产行业的土地及税制改革，我们认为地产开发商长期内的利润率下降趋势是无法避免的。大型地产开发商或上市地产开发商拥有更好的市场地位，能够通过规模扩张来拉动盈利增长，并且拥有银行及资本市场的资金支持，但是小型地产开发商及私有开发商未来所面临的市场环境将更为艰难。我们维持对于万科（200002.SZ/000002.SZ）及中国海外（0688.HK）的买入评级。我们基于净资产价值（推后至截止2007  年底的净资产价值）得出的万科和中国海外的目标价格分别为人民币9.81  元/10.12  港元和6.91  港元，两只股票的目标价格较当前的股价分别有60%/44%和46%的增长空间。影响我们评级及目标价格的主要风险包括政策风险及深圳房地产价格超出预期的波动。