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房地产行业研究报告:招商证券-房地产行业~征收个人二手房转让所得税通知的影响分析:理所当然,何必惊慌-060726

研报作者:余志勇 来自:招商证券 时间:2006-07-27 10:38:48
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    t****2
  • 研报出处
    招商证券
  • 研报页数
    3 页
  • 推荐评级
    推荐
  • 研报大小
    209 KB
研究报告内容

2006年7月26日行业研究快速反应 理所当然 何必惊慌 国税总局发布征收个人二手房转让所得税通知的影响分析 余志勇 86-755-82943246 yuzhiy@ccs.com.cn 周期性消费品·房地产行业 118推荐(维持) 事件 2006年7月6日国税总局发布了征收个人二手房转让所得税的通知,对征收过程中的一些具体问 题进行了明确的规定,并强调各地要认真做好征收工作。

基本要点 税种早已有之。

按照《个人所得税法》规定,个人出售自有住房取得的所得,应按“财产转让所得”项目计 征个人所得税,税率为20%。

财政部、国家税务总局、建设部在1999年12月2日也就征收二手房交易个人 所得税的范围进一步做出了相关规定(《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所 得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号))。

因此这次国税总局既不是新开税收,也没有提高税赋标准, 只是对一些执行过程中遇到的具体问题进行了明确,并要求各地能切实落实。

加大征收个人二手房转让所得税的执行力度理所当然。

我曾多次撰文指出,打击房地产市场的投机行为将是 国家对房地产市场调控的一个主要着力点,这种调控对行业长期健康发展是有利的。

原来在各地个人二手房 转让所得税没有得到切实落实的主要原因是为了鼓励居民购房换房。

但现在市场已经发生了很大的变化,在 一些主要城市房地产投资(投机)行为比较严重,国家近期也采取了一系列的措施来限制市场上的投机行为, 如银监会对银行信贷的控制、管理层出台的对外资购房的限制、央行收紧市场流动性的行为等等。

因此可以 认为从整体看加强税收管理是国家税务总局积极响应国家调控的一种具体举措。

执行力度将有限。

首先各个地方政府很难对二手房交易尤其是自住型的二手房交易施以重税,现阶段的房地 产税收已经很重,对转让交易环节征收过重的税,不利于二手房市场的发展,而随着社会流动性的增强,从 整体上看我国二手房市场发展是明显滞后的。

因此国家才特别规定了一些减免措施:个人转让自用5年以上 并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征个人所得税;对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价 重新购房的纳税人,其出售住房应缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳,购房金额 大于或等于原住房销售额的,全部退还纳税保证金,购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房 销售额的比例退还纳税保证金。

其次“据实征收”和“核定征收”两种行为并存将大大增加了操作弹性。

通 知规定纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,对其实行核定征税, 即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务 局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价 格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定,因此增值幅度大的二手房交易行为很可能都会采用这 种“核定征收”的方式并按下限1%进行计税,影响有限。

最后通知还允许从转让收入中减除房屋原值、转让 住房过程中缴纳的税金及有关合理费用,其中合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住 房贷款利息、手续费、公证费等。

如果考虑到能扣除贷款利息,那么用于计税的所得额和实际税赋也将会大 大低于一般人的预期。

公司研究 市场很可能将平稳对待。

尽管南京、北京、杭州等地在征收个人二手房转让所得税后,各地二手房交易额大幅 萎缩,最后不了了之;但广州2006年开征该项税收以来,市场表现比较平稳,说明关键还是市场发展状况的 问题。

而在现在的市场环境下,这种调控措施只能是激起小朵浪花,难以改变整个市场的发展趋势。

房地产板块目前仍处于低风险区域。

首先,2005年国家首先开始对房地产进行调控,市场对国家调控的底线根 本无法推测,所以当时市场出现了明显的恐慌。

而现在从国家整个调控的思路看,国家只是在净化市场,而非 从根本上否定市场,所以市场心态比2005年要稳固得多;其次,2005年当时大家认为整个证券市场是“熊市”, 而目前证券市场处于新一轮“牛市”起点的市场基础已经得到确立,根据美国和英国等发达国家的实证研究结 果:除奥地利和德国以外,在大多数国家,房地产证券的收益和普通股高度相关,而与房地产本身的投资相关 性要小得多,因此投资者更多地把房地产证券看成类似股票的投资而不是真正的房地产投资。

因此房地产调控 对房地产股价影响有限;最后,随着其他板块的连续上涨,房地产板块已经具备了较好的估值优势,很多具备 30%左右的复合增长率的房地产公司2006年动态市盈率尚不足15倍。

房地产板块后续利好题材多。

首先在目前的市场环境下,做大做强是房地产企业的必然选择,而由于房地产行 业往往由各个项目构成的特点,因此向上市公司注入资产和向管理层进行股权激励更为便利,管理层和大股东 的积极性也更强;其次由于房地产企业普遍具有再融资要求,加上原来项目盈利水平都非常好,因此主要公司 有动力也有实力推出极佳的中期业绩,而保利地产等新股上市也会带来新的活力;最后,人民币升值和物价上 涨的压力都会凸现出房地产的优势,特别是人民币升值进程可能在宏观调控背景下加快(详见《房地产行业2006 年中期投资策略报告宏观调控 市场净化 行业之福》)。

维持行业“推荐”的评级。

自中期报告推荐以来,房地产板块已经表现非常不错。

尽管不排除尚有一些调控措 施出台,但我认为市场对整个行业的认识将会更加客观全面,同时我依然坚持“强者恒强“的观点将是市场长 期发展的主要态势,“住宅开发、商业地产、并购重组及资产注入”三大板块应为投资主要思路(见《房地 产行业2006年中期投资策略报告宏观调控 市场净化 行业之福》和《一样的调控 不一样的市场基础》), 主要推荐公司依然是招商地产(000024)、深万科(000002)、栖霞建设(600533)、中国国贸(600007)、泛 海建设(000046)等(具体见《一样的调控 不一样的市场基础》)。

附:近期部分主要研究报告 《保利地产 “亮剑”地产长城》 20060725 《深万科 定向增发将提升公司的市场占有率》 20060718 《一样的调控 不一样的市场基础》 20060711 《栖霞建设 调控影响最小的住宅开发公司》 20060630 《中国国贸 千恩万宠于一身》 20060630 《房地产行业2006年中期投资策略报告宏观调控 市场净化 行业之福》 20060608-20060616 《战略至上 再论强者恒强》 20060406 《房地产 强者恒强 2006年度投资策略报告》 20051209 … 公司研究 附:招商证券公司投资评级 类别级别定义 强烈推荐预计未来6个月内,股价涨幅为20%以上 推荐预计未来6个月内,股价涨幅为10-20%之间 中性预计未来6个月内,股价变动幅度介于±10%之间 短期评级 回避,股价跌幅为10%以上 A公司长期竞争力高于行业平均水平 B公司长期竞争力与行业平均水平一致 长期评级 C公司长期竞争力低于行业平均水平 附:招商证券行业投资评级 类别级别定义 推荐行业基本面向好,预计未来6个月内,行业指数将跑赢综合指数 中性行业基本面稳定,预计未来6个月内,行业指数跟随综合指数 评级 回避行业基本面向淡,预计未来6个月内,行业指数将跑输综合指数 重要说明 本报告中的信息均来源于公开资料,我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。

报告中的内容和意见仅供参考,并不构 成对所述证券买卖的出价或征价。

我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

我公司或关联机构 可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。

本报告版权归 招商证券所有。

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