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房地产行业研究报告:东方证券-房地产行业:“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”政策点评-060725

研报作者:王树娟 来自:东方证券 时间:2006-07-25 14:38:31
研究报告内容摘要
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        建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,意见明确规定:境外机构和个人投资房地产,需设立外资企业,投资额超过1000  万美元,注册资金比例要达到总投资的50%;没有在境内工作、学习的个人,不得购买商品房;符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制;等等。
        我们的看法:
        对外资开发商加强管制,按国民待遇,不享受特殊优惠,近年政府出台的系列市场调控政策对其也均适用。此项政策出台,有助于对外资房地产企业的规范化管理,但对住宅市场供应面的短期影响不显著,毕竟外资在市场上所占份额较小,与港澳台合并仅12%-13%的投资份额。
        对购房严格的限制政策,将对一线城市的高端住宅市场产生较大影响,尤其是北京、上海等热点地区,外资进入较多,部分顶级楼盘的营销甚至主要定向于国外的投资者。此项政策出台,境外许多投资者可能会被政策拒之门外,境外购房需求将会受到很大限制。因此,开发型房地产上市公司中,从事高档商品房开发的公司,将会受到政策的较大直接影响。但对大部分从事普通商品住宅开发的公司,政策直接影响有限。
        对高端商务地产市场,投资机构必须设立企业的要求,将令投资行为更加透明化,而对资本金的要求也将对需求产生一定负面作用,从而抑制价格上涨速度。但对于目前垄断、稀缺的资源型地产,因投资者甚众,预计上涨趋势难有改变。
        另外,资源型地产,往往以出租经营为主要获利方式,外资进入受限,影响的只会是销售价格,但并不改变租赁市场供不应求的局面。因此,政策出台,不影响资源型地产公司未来的盈利增长。
        投资建议:建议规避在一线城市从事高端住宅开发的企业。
        积极配置风险较小的资源型地产股,即高端商务及其它出租类地产股,重点关注:陆家嘴、中国国贸、浦东金桥。

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