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房地产行业研究报告:东方证券-房地产行业:“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”政策点评-060725

研报作者:王树娟 来自:东方证券 时间:2006-07-25 14:38:31
  • 股票名称
    房地产行业
  • 股票代码
  • 研报类型
    (PDF)
  • 发布者
    so***se
  • 研报出处
    东方证券
  • 研报页数
    4 页
  • 推荐评级
    看淡
  • 研报大小
    299 KB
研究报告内容

看好 中性 看淡 维持评级 研究员: 王树娟 021-50367888#2054 wangsj@orientsec.com.cn 相关研究报告 《地产公司囤积土地的巨大隐忧—2006 宏观调控首度出击的思考》 2006年5月19日 《住宅火热,地产股疯狂》 2006年4月15日 《中国国贸:每股价值12.5元,低估恰 是介入良机》 2006年5月9日 《陆家嘴:无可比拟的资源优势+业务 转型长期增长潜力巨大》 2006年1月17日 《浦东金桥:租赁业务高增长,新机遇 带来巨大发展空间》 2006年2月13日 《中国国贸价值分析报告:值得关注的 现金流!》 2006年2月22日 行业指数走势 394 494 594 694 794 05 -0 5 05 -0 6 05 -0 7 05 -0 8 05 -0 9 05 -1 0 05 -1 1 05 -1 2 06 -0 1 06 -0 2 06 -0 3 06 -0 4 06 -0 5 房地产Ⅱ上证指数 行业研究 2006年7月25日 动态跟踪 ““关关于于规规范范房房地地产产市市场场外外资资准准入入和和管管理理的的 意意见见””政政策策点点评评 事件: 建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇 局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》, 意见明确规定:境外机构和个人投资房地产,需设立外资企业, 投资额超过1000万美元,注册资金比例要达到总投资的50%;没 有在境内工作、学习的个人,不得购买商品房;符合规定的境外 机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制;等等。

我们的看法: 对外资开发商加强管制,按国民待遇,不享受特殊优惠,近 年政府出台的系列市场调控政策对其也均适用。

此项政策出台, 有助于对外资房地产企业的规范化管理,但对住宅市场供应面的 短期影响不显著,毕竟外资在市场上所占份额较小,与港澳台合 并仅12%-13%的投资份额。

对购房严格的限制政策,将对一线城市的高端住宅市场产生 较大影响,尤其是北京、上海等热点地区,外资进入较多,部分 顶级楼盘的营销甚至主要定向于国外的投资者。

此项政策出台, 境外许多投资者可能会被政策拒之门外,境外购房需求将会受到 很大限制。

因此,开发型房地产上市公司中,从事高档商品房开 发的公司,将会受到政策的较大直接影响。

但对大部分从事普通 商品住宅开发的公司,政策直接影响有限。

对高端商务地产市场,投资机构必须设立企业的要求,将令 投资行为更加透明化,而对资本金的要求也将对需求产生一定负 面作用,从而抑制价格上涨速度。

但对于目前垄断、稀缺的资源 型地产,因投资者甚众,预计上涨趋势难有改变。

另外,资源型地产,往往以出租经营为主要获利方式,外资 进入受限,影响的只会是销售价格,但并不改变租赁市场供不应 求的局面。

因此,政策出台,不影响资源型地产公司未来的盈利 增长。

投资建议:建议规避在一线城市从事高端住宅开发的企业。

积极配置风险较小的资源型地产股,即高端商务及其它出租类地 产股,重点关注:陆家嘴、中国国贸、浦东金桥。

附政策原文: 重点公司盈利预测及投资评级 05年EPS 06年EPS (预测) 07年EPS (预测) 风险投资 评级 G陆家嘴0.310.350.39低买入 中国国贸0.310.260.27低买入 G金桥0.230.280.38较低买入 金融街0.590.590.73较低观望 房地产行业动态跟踪 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 各省、自治区、直辖市人民政府;国务院各部委、各直属机关: 今年以来,我国房地产领域外商投资增长较快,境外机构和个人在境内购买房地产也比较活 跃、为促进房地产市场健康发展,经国务院同意,现就规范房地产市场外资准入和管理提出 以下意见: 一、规范外商投资房地产市场准入 (一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产,应当追循商业存在的原则,按照外商投 资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业,经有关部门批准并办理有关登记后方可按照 核准的经营范围从事相关业务。

(二)外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本不 得低于投资总额的50%。

投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。

(三)设立外商投资房地产企业,有商务主管部门和工商银行管理机关依法批准设立和办理注 册登记手续,公页发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》,到税务机关办理税 务登记。

(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让,以及境外投资者并购内房地产企业,由商务主 管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。

投资者应提交履行《国有土地使用权 出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函,《国有土地 许可证》,建设(房地产)主管部门的变更备案证明,以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业,收购合资企业中方股权的, 需妥善安置职工,处理银行债务,并以自有资金一次性支付全部转让金。

对有不良记录的境 外投资者,不允许其在境内进行上述活动。

二、加强外商投资企业房地产开发商经营管理 (六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者,不得进 行房产开发商和经营活动。

(七)外商投资房地产企业注册资本金来全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发 项目资本金来达到项目投资总额的35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予 批准该企业的外汇借款结汇。

(八)外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以 及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

(九)外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定,严格执行土地出让合同 约定规划许可批准的期限和条件。

有关部门要加强对外商投资房地产企业开放、销售等连续 活动的监管,发现囤积土地和房源,哄抬房价等违法违规行为的,要根据国办发{2006} 37号文件及其他有关规定严肃查处。

三、境外机构和个人购房管理 (十)境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工 作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房,不得购买 非自用、非自住商品房。

在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时 间一年一下的境外个人,不得购买商品房。

港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限 购一定面积的自住商品房。

(十一)符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。

并持有效证明(境 外机构应持我政府有关部门批准设立住境内机构的证明,境外个人应持其来境外内工作、学 习,经我方批准的证明,下同)到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记 手续。

房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记, 对不符合条件的不予登记。

(十二)外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个 人购房的资金汇入和结汇,符合条件的允许汇入并结汇;相关房地产转让所得人民币资金经 合规性审核并确认性规定办理纳税等手续后,方允许购汇出。

四、进一步规划和落实监管责任 (十三)各地区,特别是城市人民政府要切实际负起责任,高度重视当前外资进入房地产市场 可能引发的问题,进一步加强领导,落实监管责任。

各地不得擅自出台对外商投资房地产企 房地产行业动态跟踪 业的优惠政策,已经出台的需要清理整理并予以纠正。

建设部、商业部、发展改革委、国土 资源部、人民银行、税务总局、工商总部、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作 细节,加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查,对擅自降低 企业注册资本金和项目资本金比例。

积极管理不到位出现其他违法违规行为的,要依法查处。

同时要进一步加分大对房地产违规跨境交易和汇兑法违规行为的查处力度。

(十四)完善市场监测分析工作机制。

建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部 门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统,完善外资房地产信息网络。

有关部门要加 强协调配合,强化对跨境资本流动的监测,尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。

重要事项:本报告版权归东方证券研究所所有。

未获得东方证券研究所书面授权,任何 人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。

本报告基于东方证券研究所及其研究员认为 可信的公开资料,但我公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证,也不承担任何 投资者因使用本报告而产生的任何责任。

东方证券及其所属关联机构可能会持有报告中提 到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务,敬 请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性的影响。

东方证券研究所 地址:上海市浦东大道720号 联系人: 平坷 电话:021-50367888 传真:021-50366576 021-50367888#2060 pinke@orientsec.com.cn 投资评级说明 -报告发布日后的6个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准; -公司投资评级的量化标准 买入:相对强于市场基准指数收益率15%以上; 增持:相对强于市场基准指数收益率5%~15%; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 减持:相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。

-行业投资评级的量化标准 看好:相对强于市场基准指数收益率5%以上; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 看淡:相对于市场基准指数收益率在-5%以下。

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